浅议房地产抵押贷款评估

浅谈房地产抵押价格评估随着社会经济的不断发展，金融投资以及各种各样的投资方式变得异常活跃。

特别是房地产金融投资，在社会投资领域尤为凸显。

以投资房地产的角度来看，房地产投资者很少能完全以资本金、权益资金直接投入。

在房地产业发展的过程中，金融行业的支持变得不可或缺，房地产抵押贷款是房地产金融的主要形式之一，为此对于抵押房地产进行客观、有效的估价变得至关重要。

从而，如何更科学合理的参与房地产的投资，预防潜在的风险。

本文在阐述房地产抵押贷款评估概念的基础上，分析了其风险、发展现状和存在的问题，并提出了相关对策。

根据《城市房地产管理法》第四十六条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有权的方式向抵押权人提供债务担保的行为，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿的行为。

”主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断，因为包括建设部，联合银监会等机构，共同出台了抵押贷款指导意见，从这个意义上来说，抵押贷款需要进行估价。

一、房地产抵押贷款评估存在的主要风险（一）来自估价机构及估价人员的风险。

从理论上看，房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象，不同的估价目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果，这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。

从实践上看，估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者，他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。

因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。

（二）银行自身因素引起的风险。

在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力，不公开选择评估机构，没专业人员审核评估机构及评估人员评估结果，过高发放贷款比例等，都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。

其主要表现为：忽视抵押人偿贷能力，单方面看重抵押物价值保障；不公开选择评估机构，缺乏客观及公正性；无专业评估人员审核抵押物评估价值，贷款额度确定不准确。

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。

房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。

由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。

1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。

而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。

在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。

1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。

这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。

房地产抵押贷款评估技巧随着人们对房地产的需求不断增加，房地产抵押贷款已成为一种常见的金融手段。

而对于借款人和贷款机构来说，房地产抵押贷款评估技巧是非常重要的。

本文将介绍一些房地产抵押贷款评估的技巧，以帮助读者更好地了解和应用。

1. 评估目的房地产抵押贷款评估的主要目的是确定抵押物的价值，以便借款人可以获得合适的贷款额度。

评估师需要综合考虑多种因素，如房屋的实际价值、当地的市场状况、土地利用规划等，以进行准确的评估。

2.评估方法在进行房地产抵押贷款评估时，评估师通常采用多种方法来确定房屋的价值。

常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法。

市场比较法是一种常见的评估方法，其基本原理是根据同类物业的市场交易价格和特征，进行类似物业的对比，从而确定目标物业的价值。

评估师通过调研当地的市场行情，查看相似物业的成交价格和特征，来估算目标房屋的市场价值。

收益法适用于商业用途的房地产抵押贷款评估。

评估师通过计算物业的潜在收入和支出，推断其未来的现金流量，从而确定其价值。

这种方法常用于商业物业，如写字楼、商铺等。

成本法是根据重建或替代房屋所需的成本来进行评估的一种方法。

评估师需要考虑房屋的结构、材料和建造时间等因素，并通过计算重建房屋的成本来确定房屋的价值。

3. 数据收集评估师在进行房地产抵押贷款评估时，需要收集大量的房屋信息和市场数据。

这些数据可以包括房屋的面积、建筑结构、质量、位置、周边设施等详细信息，以及当地的房地产市场行情、土地规划、政策等。

数据收集可以通过多种途径进行，包括调查、查阅资料和与相关行业专业人士交流等。

评估师需要准确收集和分析这些数据，以确保评估结果的准确性和可靠性。

4. 专业知识和经验房地产抵押贷款评估需要评估师具备扎实的专业知识和丰富的经验。

评估师需要熟悉土地规划、建筑结构、房地产市场等相关领域的知识，并不断更新自己的知识和技能，以适应市场的变化和需求。

此外，评估师还需要具备良好的分析和判断能力，能够将收集到的数据和信息进行合理的整合和分析。

房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估，是指专业人士通过对房地产的评估与估价，确定其抵押价值的过程。

这是一项重要的工作，对于房地产抵押贷款的安全性和合理性具有重要的指导意义。

下面，我将以700字为你详细介绍房地产抵押价值评估的重要性和基本方法。

房地产抵押价值评估的重要性不言而喻。

首先，抵押价值评估为银行和金融机构提供重要参考信息，确保贷款的安全性。

银行在发放抵押贷款时，需要根据房地产抵押物的价值来确定贷款金额和利率。

准确的抵押价值评估可以有效避免贷款方无法还款的风险，保护银行和金融机构的利益。

其次，房地产抵押价值评估对于房地产市场的合理发展和秩序也具有重要作用。

房地产市场的稳定与良性发展需要准确反映房地产的真实价值。

通过抵押价值评估，可以避免房地产市场价格泡沫的产生，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定和健康。

那么，房地产抵押价值评估的基本方法有哪些呢？一般来说，房地产抵押价值评估主要依据以下三种方法进行：首先是市场比较法。

市场比较法是最常用和最直观的评估方法，通过对房地产市场类似物业的交易价格和特征进行比较，确定房地产的抵押价值。

该方法的关键是选择合适的比较样本，并进行全面、准确地分析和比较。

其次是收益法。

收益法主要适用于商业房地产的评估，通过分析和预测房地产的租金收益和资本增值，再根据适当的贴现率来确定房地产的抵押价值。

这种方法更多考虑了房地产的投资回报性，对商业性质的房地产较为适用。

最后是成本法。

成本法是通过估算房地产的重建或再生产成本，再考虑折旧和经济寿命等因素，确定房地产的抵押价值。

该方法主要适用于新建房地产或重建房地产的评估，对于独特的特殊用途房地产也有一定的适用性。

综上所述，房地产抵押价值评估在保障贷款安全、促进房地产市场健康发展方面具有重要作用。

市场比较法、收益法和成本法是常用的房地产抵押价值评估方法。

在实际操作中，评估人员需要综合运用不同的方法，根据不同的情况确定准确的房地产抵押价值，以确保抵押贷款的安全性和合理性。

关于房地产抵押贷款行业的评估问题及对策的调查分析摘要：随着经济的不断发展改革，房地产抵押价值评估的结果是各个商业银行为贷款方提供贷款额度的重要依据。

我国房地产评估行业尚处于发展的阶段，在评估的同时存在着诸多问题，这些问题影响房地产抵押贷款的风险，因此解决这些问题十分重要。

本文从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因，针对其问题提出了一系列有效可行的措施，以此来防范房地产抵押评估风险及房地产抵押贷款风险，促进我国房地产价值评估业和房地产金融业的良性发展。

关键词：价值评估；评估风险；房地产评估一、房地产抵押贷款评估的理论及方法（一）房地产抵押评估的理论房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人所提供房产或者地产，作为还款物质保障的抵押贷款，房地产抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式。

房地产价格评估，就是对房地产的价值进行评估，持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，依据估价原则，估价目的，按照估价程序，运用专业的估价方法，对数据进行综合分析，结合以往的评估经验及可能影响房地产价格的因素，对房地产所存在的特定的房地产权益，在特定时间内，尽可能的体现其合理价格，所做出的推测、预估和判断。

（二）房地产抵押评估的种类1.一般价值评估是指产生分歧或者存在争议的交易双方，向评估部门或评估机构求助，希望以更加专业的数据解决问题，从而使得结果达成共识的一种方法，它可以对某一时间、地点的某个特定业务作出一般价值水平判断，其数据大多数仅供参考，并不具备法律效力。

1.特定价值评估房屋的买卖双方交易的价格低于市场价格水平，由房地产交易管理部门委托，只求其公平合理性，采用两种或两种以上的方法进行的评估，双方按照确定的评估值，计算并交纳税金，且评估结果一旦确定，即时生效，具备法律效力。

3.房地产抵押贷款中的评估购房者对自己将要抵押的房屋价值进行评估，这种评估必须由专业部门委派或指定的评估机构进行评估，该评估结果对双方均具有约束力，但由于是专业部门指定，操作不透明，可能出现评估值较低的现象，评估结果形成法律文件，具备法律效力。

房地产抵押评估的问题分析房地产抵押评估的问题分析房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.房地产属于不动产,设定房地产抵押权时，需依法履行抵押登记的法律行为,因此，房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍，随之而来产生的抵押纠纷也相当多。

一、房地产抵押的特点房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用权的方式向抵押权人提供债务担保的行为。

当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法优先获取抵押房地产的拍卖所得。

房地产抵押同房地产转让、出让、赠予、继承等其它类型的交易不同，其具备以下特点：1.抵押期间的房地产,产权并不转移，抵押人仍然享有该宗房地产的占有、使用、收益权。

2.抵押权人只有在债务人不履行债务时，才能行使处置权，其时效在债务到期后，而不是抵押期间的任何时间。

3。

抵押房地产只是债权的一种担保形式，抵押权人在债务清偿时拥有优先受偿的权利,而不是一定能获得抵押房地产拍卖所得的全部价款。

二、抵押客体的范围1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产法》），对房地产抵押的范围规定如下：1。

依法取得的房地产其占有范围的土地使用权可与房屋所有权同时设抵押。

2.当所抵押房地产的土地使用权是以划拨方式取得时，抵押权人可在抵押房地产拍卖所得的价款扣除了应缴纳土地使用权出让金之后，优先受偿。

但《房地产法》规定：“房地产抵押合同取得后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

”这一规定将银行贷款所支持开发的成果排除在偿债物保证之外.1995年通过的《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）再次增加了房地产的抵押范围，其规定如下：1.抵押人所有、第三人所有、抵押人依法处分的房屋和其它地上定着物所有权和占有范围内的不论出让或划拨的国有土地使用权可同时抵押.2.抵押人依法承包并经发包者同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可单独抵押。

浅析房地产抵押贷款业务评估的问题和应对房地产抵押贷款业务评估在我国的起步时间比较晚，但起步之后却得到了极其快速的扩张，业务量迅速增加，相继建立起的业务评估机构数量也越来越多，房地产评估业得到了一定程度上的发展。

本文以国内房地产评估业的发展做研究背景，对房地产业务评估中的弊端进行分析，并在此基础上提出几点实际可行的解决对策，以供相关人士参考。

标签房地产；抵押贷款；业务评估；弊端；解决对策与房地产咨询业一样，房地产评估业也属于中介行业，对房地产经济的发展起着促进作用。

我国房地产评估业的发展时间不长，但速度却相当快。

在房地产评估业的发展过程中，难免会受到外部或内部两个方面因素的影响，从而导致评估失误，影响房地产经济。

下面，笔者对房地产抵押贷款评估弊端、原因以及解决对策作详细论述。

一、房地产评估中存在的弊端房地产评估行业因房地产抵押贷款业务的顺利开展而诞生，也就是说，抵押贷款业务需求是导致房地产评估行业产生的基础。

在现代，银行在为客户办理借贷业务时，多会要求客户提供一些抵押物，以此来减小银行的借贷风险，在客户所提供的抵押物中，房地产是最具增值效益的抵押物，所以银行贷款一般以房地产做贷款抵押。

为了确保银行借贷和房地产抵押的等价性，房地产评估适时而生，成为了联系客户与银行、房地产与贷款的中介产物。

细探析房地产评估机构与银行之间的关系，发现二者之间的唯一纽带是抵押贷款业务，只要银行开展或办理房地产抵押贷款业务，评估机构就会派上用场。

要注意的是，尽管房地产评估业在我国最近几年的发展极其迅速，但由于该行业在我国的起步时间相对较晚，很多机制、规范并不完善，所以难免会在评估中发生一些错误，导致评估失效。

这些弊端主要体现在以下几个方面：1、评估机构的公正性、独立性欠缺银行和房地产评估机构之间的关系应该是合作关系。

一般来说，银行在选择评估机构之前，都会对评估机构的资质进行考察，对评估机构所提供的评估报告质量进行检查，确保房地产抵押贷款业务评估的有效性。

浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。

本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。

关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。

房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。

由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。

良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。

而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。

我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。

房地产抵押评估在防范金融风险中的作用选择抵押贷款为购房者提供了一种相对灵活的借贷方式，但这种灵活性也伴随着一定的金融风险。

为了减少这种风险，银行和金融机构通常会要求对抵押物进行评估。

这就是房地产抵押评估的作用。

下面我们将深入探讨房地产抵押评估在防范金融风险中的作用。

1.什么是房地产抵押评估房地产抵押评估是指对抵押贷款所用房地产进行的一种评估活动。

评估的目的是确定该房地产的市场价值。

评估人员会通过市场分析和实地勘察来确定房地产的价值，从而为抵押贷款提供一个基准。

这个基准对于确定贷款额度和贷款利率非常重要。

2.房地产抵押评估的意义房地产抵押评估在金融风险防范中起着至关重要的作用。

首先，它能够确保抵押贷款的安全性。

通过评估确定房地产的市场价值，银行和金融机构可以更准确地把握抵押贷款的风险。

其次，它还可以保护借款人的权益。

如果房地产抵押物被严重高估，借款人可能会承担更高的贷款利率和额外的贷款成本。

因此，房地产抵押评估在一定程度上可以保护借款人的利益。

3.房地产抵押评估的作用房地产抵押评估在防范金融风险中发挥着多方面的作用。

首先，它可以帮助银行和金融机构更准确地评估贷款的风险。

通过了解抵押物的真实价值，银行可以更好地确定适当的贷款额度和贷款利率。

其次，它可以帮助保护借款人的利益。

如果抵押物被高估，借款人可能会面临额外的贷款成本，这将增加其还款压力。

因此，确保房地产抵押评估的准确性对于借款人和银行都至关重要。

4.房地产抵押评估的重要性房地产抵押评估的重要性不言而喻。

准确的评估能够为银行和金融机构提供一个可靠的抵押标准，有助于降低贷款风险。

同时，它也为借款人提供了一种保障，确保借款人能够以较低的成本获得合适的贷款额度。

5.房地产抵押评估的方法房地产抵押评估的方法通常包括市场分析、实地勘察和数据分析。

通过对市场进行深入研究，评估人员可以了解房地产所在地区的市场动态和趋势。

实地勘察则可以直接观察和测量抵押物的实际情况。