建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题

中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知(银监办发[2010]55号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：近年来，我国城市现代化建设步伐不断加快。

在城市建设过程中，房屋拆迁引发的问题不断出现，对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。

一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范，进一步加剧了这种风险。

为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为，加强房屋抵押贷款审慎经营管理，促进房屋抵押贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：一、严把客户准入关，坚持信贷管理的基本原则和标准。

银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件，从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。

抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，避免简单依据第二还款来源选择目标客户。

二、严格抵押物准入制度，确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。

银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。

严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

三、落实抵押物持续管理制度，强化对抵押物的动态监控。

银行业金融机构应完善抵押物管理办法，针对各类抵押物的性质、特点等，合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。

对于房屋类抵押物，应按照双人实地原则，至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。

XX银行与中介机构合作管理办法第一章总则第一条为加强与中介机构合作管理，规范合作行为，有效防范信贷风险，依据《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）及国家有关法律法规，结合本行实际，制定本办法。

第二条本办法所称中介机构，是指根据业务发展需要，认定为本行客户授信提供报表审计、资产评估等服务，具有特定中介业务资质的合法机构。

第三条本行与中介机构的合作遵循“统一管理、择优选择、协议合作、定期考评”的原则。

第二章组织管理第四条总行授信审批委员会是全行中介机构合作的管理和审批决策机构。

第五条总行授信审批部作为全行中介机构合作业务的管理机构，其主要职责包括制定管理办法、牵头组织年度准入审核、合作协议签订、搜集监管机构公布的信息。

第六条总行营业部和各分行授信审批部是中介机构合作的日常管理机构，其主要职责包括材料收集、调查核实、机构上报、协议签订、日常管理、年度考评及银行同业、监管机构等信息的搜集和反馈等。

第七条支行负责中介机构推荐、市场信息反馈等工作。

第三章准入标准第八条申请合作的中介机构应满足但不限于以下条件：（一）基本条件1、依法设立，具备相应从业资质，有固定的经营服务场所；2、有健全的执业规则以及内部管理制度，经营业绩、诚信度和公信力良好；3、中介机构及其从业人员无违法违纪等不良执业记录；4、年度考评等级在良好级（含）以上；5、本行要求的其他基本条件。

（二）特定条件1、会计师事务所：成立3年（含）以上；有6名以上登记注册会计师；注册资本人民币30万元（含）以上。

2、资产评估机构：成立5年（含）以上；有7名以上注册资产评估师；注册资本人民币100万元（含）以上。

3、房地产估价机构：成立5年（含）以上；资质原则为贰级（含）以上；有7名以上登记注册房地产估价师；注册资本人民币100万元（含）以上。

4、土地估价机构：成立5年（含）以上；资质等级省二级（含）以上；有5名以上登记注册土地估价师；注册资本人民币100万元（含）以上。

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发〔2007〕359号）中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：一、严格房地产开发贷款管理对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。

对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知文章属性•【制定机关】中国人民银行•【公布日期】2003.06.05•【文号】银发[2003]121号•【施行日期】2003.06.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号）中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。

对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知文章属性•【制定机关】建设部(已撤销)•【公布日期】1999.06.01•【文号】•【施行日期】1999.06.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文建设部关于发布国家标准《房地产估价规范》的通知国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、有关计委，各计划单列市建委，新疆生产建设兵团：根据建设部《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》（建标〔1998〕244号）的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《房地产估价规范》，经有关部门会审，批准为推荐性国家标准，编号为ＧＢ／Ｔ50291-1999，自1999年6月1日起施行。

本规范由建设部负责管理，中国房地产估价师学会负责具体解释工作，建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

房地产估价规范1 总则1．0．1 为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1．0．2 本规范适用于房地产估价活动。

1．0．3 房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4 房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2 术语2．0．1 房地产ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ，ｒｅａｌｐｒｏｐｅｒｔｙ土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2 房地产估价ｒｅａｌｅｓｔａｔｅａｐｐｒａｉｓａｌ，ｐｒｏｐｅｒｔｙｖａｌｕａｔｉｏｎ专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3 估价对象ｓｕｂｊｅｃｔｐｒｏｐｅｒｔｙ一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2．0．4 估价目的ａｐｐｒａｉｓａｌｐｕｒｐｏｓｅ估价结果的期望用途。

福建银行业金融机构董事（理事）、高级管理人员任职资格考试1、按照《银行业金融机构安全评估办法》规定，对安全评估结果列为优秀等次的单位，公安机关、银行业监督管理部门应当予以表彰，连续________评估为优秀等次的，对单位负责人和保卫部门负责人予以奖励。

A、两年B、两次C、三次D、三年2、按照《中国银监会关于整治银行金融机构不规范经营的通知》规定，服务收费应合科________原则，不得对未给客户提供实质性收益、未给客户提升实际性效率的产品服务收取费用。

A、质价相符B、价值相符C、价格公开价格公平3、按照《最高人民法院关于审理票据纠纷案件若干问题的规定〉规定，人民法院决定受理公示催告申请，应当同时通知付款人及代理付款人停止支付，并自立案之日起三日内发出公告。

A、1B、2C、3D、44、按照《中国银监会关于进一步加强案件风险防范工作的通知》规定，各银行业金融机构建立健全案件责任追究制度，发生大额和性质严重案件的分支机构负责人必须先行______，视案件结果再行处理A、免职B、承担责任C、调离岗位D、引咎辞职5、按照《商业银行信息披露办法》规定，商业银行应将信息披露的内容以中文编制成年度报告，于每个会计年度终了后的______内披露，因特殊原因不能按时披露的，应至少提前______向中国银行业监督管理委员会申请延迟。

A、一个月，5天B、三个月，10天C、四个月，15天D、六个月，30天6、按照《中国银监会办公厅关于商业银行开展代理销售基金和保险产品相关业务风险提示的通知》规定，商业银行应按照“了解你的客户”原则对客户的财务状况，风险认知和承受能力进行充分了解和评估，明确告知客户代销业务中商业银行与基金管理公司或保险公司法律责任的界定，要求客户_____所购买的产品出现问题时应与产品设计机构沟通或投诉。

A、当面确认B、书面确认C、口头确认D、电话确认7、按照《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于______并应当向当事人或都有关人员出示证件。

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。

房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。

二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。

房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。

房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。

三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。

估价费用由委托人承担。

四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。

商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。

房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。

五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。

六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。

七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。

中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国人民银行关于调整住房信贷政策有关事宜的通知（银发〔2006〕184号）各国有商业银行、股份制商业银行；中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行：《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号，以下简称《通知》）中明确规定：从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；但对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

为贯彻落实《通知》精神，现就有关事项通知如下：一、各商业银行要高度重视、认真贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，严格按照《通知》要求，紧密结合实际，及时制定实施办法，落实新的住房信贷政策。

二、各商业银行在受理住房贷款申请时，应要求贷款申请人如实填写购房用途，并严格按照《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例，同时，按有关规定将住房抵押贷款信息及时录入中国人民银行个人信用信息基础数据库。

三、中国人民银行各分支机构应密切关注房地产市场变化，加强监测分析，强化“窗口指导”，督促商业银行贯彻落实上述规定，并及时上报有关情况。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。

中国人民银行二○○六年五月三十一日——结束——。

《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》发文单位：银监会发文时间：2006年7月22日关于进一步加强房地产信贷管理的通知各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。

一、加强市场研究，增强市场适应能力。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。

各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。

要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施，健全风险管理制度。

各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。

完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。

改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。

建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。

国家发展改革委办公厅关于印发《商业银行收费行为执法指南》的通知文章属性•【制定机关】国家发展改革委办公厅•【公布日期】2016.06.05•【文号】发改办价监[2016]1408号•【施行日期】2016.06.05•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】价格正文国家发展改革委办公厅关于印发《商业银行收费行为执法指南》的通知发改办价监[2016]1408号各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市、新疆生产建设兵团发展改革委、物价局：为落实《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》（中发〔2015〕28号）关于“对存在市场竞争不充分、交易双方地位不对等、市场信息不对称等问题的领域，要研究制定相应价格行为规范和指南，合理引导经营者价格行为”的要求，我委总结价格主管部门多年执法实践，研究制定了《商业银行收费行为执法指南》。

现印发你们，请认真参照执行。

附件：商业银行收费行为执法指南国家发展改革委办公厅2016年6月5日附件商业银行收费行为执法指南一、本指南所称收费，是商业银行与客户约定俗成的叫法，实际含义与《商业银行服务价格管理办法》所称服务价格一致，是指商业银行提供服务时收取的费用。

收费行为可能发生在服务期开始前，服务期过程中或者服务期结束后。

本指南所称客户，是指接受商业银行服务的自然人、法人和其他组织。

本指南所称执法机构，是指县级以上人民政府价格主管部门。

二、本指南根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规、党中央国务院治理乱收费的相关规定、金融服务实体经济和缓解融资难融资贵的相关政策（文件目录附后）以及规范商业银行收费行为的执法实践制定。

三、在中华人民共和国境内发生的商业银行收费行为，适用本指南。

各级价格主管部门开展商业银行收费检查时，应当参考本指南。

四、本指南不对现有法律法规体系进行扩展，不干涉经营者的自主定价权，不额外增加经营者的义务和负担，目的是规范价格行政执法工作，合理引导经营者行为。

中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知(银监发[2006]54号)各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。

一、加强市场研究，增强市场适应能力。

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。

二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。

各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。

要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。

三、完善内控措施，健全风险管理制度。

各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。

房地产抵押评估指导意见房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

新国标有关房地产抵押估价规定2021年9月1日起，我国实施了新国标有关房地产抵押估价规定，这一规定对于房地产行业具有重要意义。

在这篇文章中，我将探讨新国标对房地产抵押估价的影响，并对其中的一些关键要素进行分析。

首先，新国标对于房地产抵押估价范围的规定进行了明确界定。

根据新国标的规定，房地产抵押估价的范围包括土地使用权、房屋所有权以及其他与房地产密切相关的权益。

通过明确界定范围，新国标为估价单位提供了明确的操作指导，使得抵押估价工作更加规范化和标准化。

其次，新国标对房地产抵押估价的方法和程序进行了详细规定。

新国标规定了估价方法的选择和权重分配原则，并要求估价单位在进行抵押估价时必须遵循这些原则。

同时，新国标还对估价程序进行了具体规定，包括资料收集、数据分析和评估报告编制等环节。

这一规定的实施将有助于提高抵押估价的准确性和公正性。

第三，新国标强调抵押估价的风险管理。

在新国标的要求下，估价单位需要对抵押估价过程中可能存在的风险进行认真评估，并采取相应的措施进行管理。

这一规定的出台，将为风险控制提供更为有效的手段，并可以减少金融机构在抵押估价过程中可能面临的潜在风险。

此外，新国标还对房地产抵押估价的监督机制进行了健全。

依据新国标，监管部门将加强对估价单位的监督和检查，并对估价报告进行审核。

这将有效遏制一些不规范的抵押估价行为，保障抵押估价的科学性和公正性。

然而，新国标也面临一些挑战和争议。

一方面，由于房地产市场的复杂性，抵押估价的准确性始终是一个难题。

新国标在规范估价方法和程序的同时，还需要进一步加强对估价员的培训和监督，以提高估价人员的专业水平和抵押估价的准确性。

另一方面，新国标在规范抵押估价的同时，也需要平衡风险和效率。

有些人担心，过于严格的抵押估价规定可能导致银行贷款流程变得繁琐，进而影响房地产市场的流动性。

在制定和执行抵押估价规定时，需要充分考虑市场的实际情况，确保规定的科学性和实施的可行性。

总之，新国标有关房地产抵押估价规定是房地产行业发展的一项重要举措。

商业银行收费监管概述□　江　玲近年来，为进一步优化营商环境，党中央、国务院和各级政府连续出台一系列优化营商环境的减负降费的惠企政策。

保障惠企政策的落实是市场监管部门的一项重要工作。

加强商业银行收费监管，降低企业融资成本，是落实涉企减负工作重要环节。

为提高商业银行收费监管工作实效，笔者现从商业银行收入的组成，商业银行服务价格管理、优惠减免政策规定，商业银行禁止收费、违规收费的几种情形，以及商业银行检查中需要重点关注的问题等方面进行归纳和概述，供监督检查参考。

一、商业银行服务价格管理政策规定（一）价格管理形式根据《商业银行服务价格管理办法》（中国银监会、国家发展改革委2014年第1号令）规定，商业银行服务价格分别实行政府指导价、政府定价和市场调节价。

1. 商业银行为银行客户提供的基础金融服务实行政府指导价、政府定价管理。

基础金融服务包括部分转账汇款、现金汇款、取现和票据等13类服务项目，具体收费项目和收费标准按照《国家发展改革委关于印发商业银行服务政府指导价政府定价目录的通知》（发改价格〔2014〕268号）执行，由国务院价格主管部门会同中国银行业监督管理委员会制定和调整商业银行政府指导价、政府定价的项目及标准。

2. 实行市场调节价的商业银行服务价格，应当由商业银行总行制定和调整。

分支机构不得自行制定和调整服务价格。

商业银行分支机构因地区性明显差异需要实行差别化服务价格的，应当由总行统一制定服务价格，并由总行按照规定统一进行公示。

3. 商业银行提高实行市场调节价的服务价格，应当至少于实行前３个月按照《商业银行服务价格管理办法》规定进行公示；商业银行设立新的实行市场调节价的服务收费项目，应当至少于实行前３个月按照《商业银行服务价格管理办法》规定进行公示。

4. 商业银行按照市场化原则接受相关单位的委托，代收水、电、燃气、通讯、有线电视、交通违章罚款等费用以及代付工资、社保金、公积金等代收代付业务，应当按照“谁委托、谁付费”的原则收取委托业务相关手续费，不得向委托方以外的其他单位和个人收取费用。

房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。

第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

建设银行关于做好全行房地产信贷资金管理工作的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------建设银行关于做好全行房地产信贷资金管理工作的通知（１９９４年６月９日建总发字〔１９９４〕第８８号）建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：根据人民银行关于做好１９９４年信贷资金管理工作的通知和全国建设银行房地产金融工作会议精神，结合全行房地产信贷工作实际情况，现就做好今年全行房地产信贷资金管理工作问题通知如下：一、牢固树立为住房制度改革和住房建设服务的宗旨，千方百计组织存款，力争超额完成存款任务。

扩大存款的根本出路在于不断改进和完善我们的服务质量，各行房地产信贷部在全心全意做好房改金融工作、紧紧抓住公积金业务和最大限度吸收售房资金的同时，要运用先进的吸储工具和适应市场竞争要求的措施和手段，全面吸收房地产开发企业存款、各类土地资金存款、住房储蓄存款。

要充分发挥我行在房地产信息咨询、房地产评估策划、物业管理与代理以及企业财务管理指导等中介业务优势，吸引更多的房地产企业开设基本结算户和存款户、吸收更多的边缘性存款，帮助各类企业进一步转换和建立起单位住房基金，从而进一步开拓企业存款来源。

从现在起，各行要高度重视房地产金融业务的市场营销：一是要在研究新的吸储工具上下功夫，特别是利用当前有利时机，大抓住宅储蓄工作，要抓到实处，抓出成效；二是要抓公关和宣传工作，稳定老客户，结交新客户，进一步扩大我行房改及房地产金融业务的社会影响。

在抓存款上，要建立起比较完善的责任制和相应的激励机制。

对超额完成任务的和没有完成任务的，要区别不同情况，同个人收入的增减、同房地产信贷部贷款指标的增减挂钩。

现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发[2003]121号颁布时间：2003-6-5发文单位：中国人民银行中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。

贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。

对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。

各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。

商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

二、严格控制土地储备贷款的发放各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。

对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。

三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。