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地价评估报告的流程
地价评估报告的流程包括以下步骤：
1. 收集基本信息：首先要收集与被评估地块相关的基本信息，如地块的位置、土地面积、地貌、土地用途、土地性质等。
2. 确定评估方法：根据实际情况，选择合适的评估方法。
评估方法可以包括比较法、收益法、成本法等。
3. 收集市场数据：收集与被评估地块所在地区相似地块的市场数据，包括销售价格、租金、交易量等。
4. 进行市场分析：对收集到的市场数据进行分析，了解市场的供需状况、价格趋势以及发展潜力。
5. 进行土地评估：根据选择的评估方法，进行土地评估计算，并得出评估价值。
6. 编写报告：根据评估结果，编写评估报告，包括地块的基本信息、评估方法、市场分析、评估计算过程和结果等。
7. 审核和审定：报告完成后，由专业评估师进行审核和审定，确保报告的准确性和可靠性。
8. 报告发布：经审核并获得批准后，报告可以发布给委托方或其他相关方使用。
估价方法及技术路线1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。
技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就是价值标准为公开市场价值标准。
根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。
(整栋)技术路线：1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；3.对上述两种方法所得结果进行综合。
对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
3、商品房估价的技术路线商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。
在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。
由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
4、有租约限制的收益性房地产(如商业用房)市场法估价技术路线1.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的价值；2.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；3.根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，即为租赁期内已确定的净收益现值。
·135·工作研究农业开发与装备 2022年第12期城市标定地价评估技术路径与应用实践张小燕（漳州市芗城区自然资源局，福建漳州 363000）摘要：现行的城市土地价格体系中，基准地价受土地区位、成交时间等因素影响难以适应快速变化的土地交易市场，标定地价评估成为完善城市土地价格体系的重要技术手段。
明确标定地价评估的理论内涵和基本原则，实践标定地价评估的技术流程，对于推动土地市场健康发展具有重要意义。
通过梳理标定地价评估的内涵、原则和技术流程，并以芗城区下辖镇区土地市场较活跃的区域为案例地，实践标定地价的评估过程。
依次完成标定区域划定、标准宗地选取和标定地价评估等阶段性目标。
本研究选取了商服、住宅、工矿仓储三种土地用途共18宗标准宗地，完成了标准宗地的地价评估。
该研究可作为政府管理和土地评估的重要参考依据，还可进一步结合地价修正体系，应用到土地增值税核算、企业土地资产评估、土地使用权出让价格测算等更广泛的领域。
关键词：土地价格；标定地价；标准宗地0 引言随着我国城市用地需求持续增长[1]，土地资源供求矛盾日益突出，土地价格变化较快，基准地价作为区片平均价格且两年一更新，难以直接指导城区的土地供应[2-3]。
现行的城市地价体系中，宗地地价评估具有较大弹性，易受人为因素影响，对于指导某一具体宗地定价存在一定的局限性[4-5]。
为此，亟须完善当前地价体系，加强标定地价评估的标准宗地布设方法创新性研究，推动土地市场健康发展，在土地资源配置中充分发挥市场的决定性作用和政府的调控指导作用。
1 基本内涵与研究流程1.1 基本内涵标定地价是指在正常的土地市场、经营管理条件和政策环境作用下，根据政府部门需要确定的，在某个估价期日、一定使用年期内具体宗地的土地使用权价格。
标定地价可以在基准地价的基础上，根据土地使用年限、估价期日、容积率、面积大小、地块形状、基础设施条件、交通便利度等影响因素进行系数修正评估得出；也可以选取具有代表性的市场交易案例，使用一定的评估方法进行评估。
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程xxxxxxxxX评估有限责任公司2013年10月16日目录一、项目区概况 1（一） X X 市概况1（二） 项目区概况 2（三） 经济发展水平 4二、基准地价范围 8三、工作任务 8四、工作和技术依据 9五、项目开展时间计划安排及工作流程 11六、技术路线 12（三）质量保证体系及后续服务保障措施 九、项目完成后提交成果内容 20（一）文字成果 20（二）图件成果 20（三）表格成果 21（四）项目原始资料及中间成果 21（一）土地定级 12（二）基准地价评估 12七、 技术操作流程和方法 13 ( 一）外业资料调查13( 二）土地定级的技术程序与方法 16 ( 三）基准地价评估的技术程序与方法 八、 项目质量保障措施 18 ( 一）领导组织保障18( 二）本单位工作保障措施 181719一、项目区概况（一）XX 市概况XX 市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。
1993年12月撤县设市。
XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53 万人，面积1421 平方公里。
1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。
XX 属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7 C，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95% 以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。
2 、经济发展：XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。
城市土地价格及土地评估例析打开文本图片集引言城市土地价格受到来自各方面的影响，如城市建设规模，人均收入水平，平均工资，环境等，所以市场变化相对较大。
城市土地价格的评估体系在现代化建设的作用下已经慢慢从间接方式转变向直接方式，这使得社会发展在土地资源的需求方面得到了很好的满足，也对我国土地市场的可持续发展起到了一定的推动作用。
一、土地评估随着房地产行业的不断发展，土地市场也被渐渐的发展了起来，这直接关系着土地市场的繁荣与否。
在市场经济体制下，有效的开发土地资源并合理利用是我国经济健康稳定发展的重要因素，已经受到了我国高层人士的高度重视。
在一系列关于土地制度改革的颁布措施与实施中，土地市场也越来越趋于完善。
土地市场的供求决定了土地市场价格，而对土地资源的合理配置是由土地市场进行调节的。
不可置否，政府的各项政策也对土地的价格高低有着不小影响；但从实际意义来讲，政府也不能把地价死死的控制在某个固定的水平上而不让其发生变动。
从评估体系自身出发来找出出现问题的根源，才是解决地价评估和土地市场交易价格产生差距的问题。
若是只采用调整基准地价水平的方法，那也只是治标不治本，无法解决其实质性的问题。
就目前而言，我国地价评估体系是采用了《城镇土地价格评估规程》，它提出了要以土地区域为基础，土地收益为依据并以土地交易价格为参考来进行土地价格评估。
而因为受区域与收益的影响，不同评估人员有不一样的理解，这就造成了不规范合理的地价评估。
我国的实际国情使得城市土地价格的不断飙升，对人们的日常生活与正常工作带来了非常大的影响。
所以，建立一套有效的城市土地的价格评估体系是十分有必要的，它也是顺应了社会与经济发展以及土地市场发展的要求；而评估体系的建立在一定程度上对土地资源的开发利用提供了科学性与合理性，也推动了土地市场的发展规范化。
不断变化的城市土地价格在政府的宏观调控与城市的经济条件双重作用下受到了一定的限制，要想对城市土地价格与土地市场交易前的价格差异问题完美地解决，就必须对不断完善的城市土地价格的评估体系高度重视，这样才对降低人们的生活压力有帮助。
解析城市土地价格及土地评估-经济解析城市土地价格及土地评估张春轶（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）摘要由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。
现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。
关键词城市土地价格土地评估随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。
本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。
一、我国城市土地价格的调控对策1.健全政府土地储备机制。
土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。
为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8 月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004 年我国相继成立了1 700 多家土地储备机构。
城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。
然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。
因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。
2.建立完善的土地交易信息制度。
形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。
目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。
