南山区规划

南山区大冲村旧村改造规划简介深圳市城市规划设计研究院孙畅一、规划背景弹指20余年，深圳以超常规的速度经历了工业化、城市化的爆炸式洗礼。

就在即将跨过现代化的门槛、率先完成中华“五千年未有之变局”时，深圳发现，一直与这个城市相生相伴的城中村违建已成围城态势，仍在迅速蚕食着这个城市为数有限的发展空间。

再不施救，深圳将无以为继。

为实现市委市政府提出的“建设区域性经济中心城市，园林式、花园式现代化国际性城市”的目标，按照市委市政府对城中村改造的工作部署，深圳市规划管理部门于2002年启动了大冲等数个试点村的规划工作。

随着2004年市委、市政府《深圳市城中村改造暂行规定》及《中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强查处违法建筑和违法用地工作决定》两份文件的出台，深圳市城中村改造再次被推到风口浪尖。

二、现状概况1.区位：南山区大冲村（以下简称“本区”）位于南山区高新技术产业园区中区东片，具体范围为：北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道、东至沙河西路，总用地面积68.4公顷（扣除范围内莱英达宗地6.6公顷）。

2.人口：现状总人口29007人，其中常住户382户，户籍人口1007人（仅占3.4%），暂住人口28000人，常暂比为1：27.8。

3.用地：现状以居住用地、工业用地以及园地为主，其中临深南大道北侧分布有少量商业服务业设施用地和政府团体用地。

现状用地呈现随意开发的城中村形态，基础设施比较缺乏。

4.建设：本区规划范围内现状建设总量为90.22万平方米，扣除朗景园约3.4万平方米的居住建筑（本次旧改不考虑其拆迁赔偿问题）外，本次旧村改造涉及的现状建筑物共有1337栋，总建筑面积约为86.82万平方米。

5.权属：已划拨红线用地11块，共计25.0公顷，占总用地的36.5%。

三、改造定位的确定城中村改造是一项任务艰巨、政策性强、关系千家万户切身利益的系统工程，既涉及城市规划、土地、安置补偿和产权界定等规划国土政策，又涉及改造主体确定、利益分配、社会改良等社会、经济方面因素。

南山区城市用地规划方案介绍南山区作为深圳市的重要组成部分，近年来迅速发展，成为了国内外投资者的热点区域。

为了更好地适应区域发展和市民生活需求的变化，制定合理的城市用地规划方案显得尤为重要。

本文将就南山区城市用地规划方案进行详细阐述。

规划目标南山区城市用地规划方案的目标主要包括以下几点：1. 优化用地结构：合理调整用地结构，提高空间资源利用效率，满足不同需求的发展要求。

2. 保护生态环境：加强生态环境保护，保留绿地、湖泊和山岭等自然资源，营造优美环境，提升居民生态居住环境和生活质量。

3. 建设宜居社区：促进社区建设，提高公共设施和服务水平，改善市民生活品质。

4. 推动产业发展：合理安排产业用地，积极推动传统产业转型升级，培育新兴产业，提高南山区产业竞争力和经济发展水平。

总体布局基于上述目标，南山区城市用地规划方案的总体布局如下：1. 商业中心区商业中心区位于南山区的核心地带，其中包括购物中心、商业办公区和金融中心等。

合理规划商业用地，建设现代化、便利化的商业区，吸引国内外企业和金融机构入驻，提升南山区商务形象。

2. 居住区居住区位于商业中心区的周边，设置多个小区和社区。

注重人文环境建设，建设宜居社区，提供全方位的社区公共服务设施，满足市民的居住需求。

3. 教育科研区教育科研区位于南山区的东部，规划一流的教育资源，打造高水平的学校和研究机构，吸引高素质人才和科研项目，为南山区乃至整个深圳市的创新发展提供强有力的支持。

4. 产业创新区产业创新区位于南山区的西部，重点培育新兴产业和高技术产业，引进创新型企业和研发中心，提升南山区的产业竞争力，并推动经济结构的升级。

5. 文化娱乐区文化娱乐区位于南山区的南部，规划文化设施和娱乐场所，举办各类文化活动和艺术展览，提升南山区的文化内涵和市民的文化消费水平。

6. 生态保护区生态保护区位于南山区的北部，保留绿化空间、湖泊和山岭等自然资源，注重生态环境保护和生态旅游开发，提供市民休闲娱乐的场所。

南山区分区布局结构与片区发展策略第十六条总体布局:顺应深圳带形组团城市结构发展的要求,结合南山区自身南北向布局的形态特征,构建“双十字”型的空间发展主轴,建设前、后海中心区,整合各大片区的用地布局,创造融“山海城”为一体的整体意象,满足城市动态发展的要求。

1.“双十字”型城市空间发展主轴:以深南大道、滨海大道为主要骨架的东西向发展轴,传递城市东西向轴向延伸的发展动力,并成为珠江口东岸城镇与产业发展带的一个重要组成部分;以工业大道——南油大道、沙河西路为主要骨架的南北向发展轴,顺应南山区的自然地理特征,整合全区城市空间。

2.“山海城”融为一体的整体意象:利用南山区现有海、岛、湖、河、山等丰富的自然资源,通过景观整合,构筑山、城、海一体的特色城区。

3.主次分明的多元化服务中心:区级中心:以前后海中心区为核心形成一个哑铃状的区级服务中心。

前海中心:市级物流商务中心,规划期内同时是前海片区级服务中心,远期结合宝安中心区一体化建设形成更高一级服务中心。

后海中心:南山区区级服务中心,同时又是以游憩商业服务为特色的游憩商业文化中心(RBD)。

次区级中心(居住地区级):规划增设海上世界、南头、华侨城、西丽、龙珠、南油、大学城七个次区级中心,集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。

居住区级中心:居住区级公共活动中心是组织社区生活与服务的重要单元,规划要求严格按照《准则》的规定配置本级及以下各级公共设施项目。

并在法定图则的编制中保证落实。

第十七条片区划分:根据道路系统、河流水系、自然山脉等自然地形划分及上下层次规划管理的习惯性规定,结合法定图则标准统计区中的大区,将南山区分为11个片区。

第十八条南油片区片区面积9.56平方公里,规划人口16.1万人,包括南油老区和后海新区。

本片区的主要功能是:南油老区是以一般居住区为主的综合功能区;后海新区是以游憩商业服务中心为核心的滨海高尚生活、综合服务功能区。

规划要求严格控制南油老工业区印染等污染产业的新建或规模扩张行为,加强对污染产业的环保监测,引导对污染产业的环保技术改造。

南山后海中心区规划分析报告1：南山区规划分析2：后海片区规划分析1：南山区规划分析1.1、南山区“十三五”规划南山区依托四大功能定位重点布局六大片2016年4月12日，深圳市发布《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》,纲要指出，到2020年，深圳GDP总量将达到2.6万亿元,对比2015年的1.75万亿元，接近1万亿的增量。

年均增速需达8.2%，这意味着未来5年内深圳的年均经济增速要保持8.2%左右的中高速水平。

明确提出将重点打造前海、南山和宝安中心区域为新的市级中心。

其中前海中心包括了南山建成区的核心区域。

从罗湖到福田，再从福田到南山、前海，过去三十多年，深圳城市中心漂移的路径渐趋明显，重点布局六大片区——前海、蛇口、深圳湾、后海、留仙洞、高新北，四个中心的功能定位——成为深圳的经济中心、科技创新中心、文化中心和国际交往中心，也将是南山“中心城区”的内涵与主体。

1.2、四个中心的功能定位科技创新中心南山优势十分突出，国家级高新技术企业总数占全市的1/3，高新技术产品产值占全市的1/4，战略性新兴产业增加值占全市的1/3，区域创新孵化能力被省社科院评为全国第一，未来需要不断巩固创新强区地位，追赶国内甚至国际科技创新强区。

文化中心南山已有深圳湾体育中心、保利剧院、南山文体中心等一批文体场所，有世界之窗、欢乐谷等著名5A级景区，且南山文化产业实力雄厚，占全市的1/3，这些都为打造文化中心奠定了扎实的基础。

下一步，深圳市歌剧院等市级重点文化设施也将布局深圳湾，为南山文化中心的功能注入更具活力的支撑。

国际交往中心南山的国际化条件也比较好，坐拥深圳湾、前海湾，地处粤港澳大湾区黄金入海口，辖区居住了深圳40%以上的外籍人士，全市9所国际学校有8所在南山，蛇口等三大港集装箱吞吐量占到了深圳的一半以上，有133条国际集装箱班轮航线，基本覆盖了“一带一路”沿线国家和地区，也具备了打造国际交往中心的条件。

南山老破小区拆迁规划方案引言随着城市的发展和人口的增长，南山区一些老旧社区面临着拆迁的问题。

为了进一步优化城市环境和提升居民的居住条件，我们制定了一套南山老破小区拆迁规划方案。

该方案将重点解决破旧小区的人居环境改善问题，力争为居民打造美丽宜居的新社区。

阶段一：民意调查和协商在开始拆迁之前，我们将组织社区居民开展广泛的民意调查。

通过与居民广泛沟通和协商，了解他们的需求和意见，并充分尊重居民的权益。

这将有助于解决他们的后顾之忧，减少拆迁带来的不适感。

阶段二：规划设计基于民意调查和协商的结果，我们将组织专业的规划师和设计师团队，制定出针对每个老破小区的拆迁规划设计方案。

该方案将重点考虑以下几个方面：1. 基础设施提升我们将针对老破小区的基础设施进行全面升级。

包括水电路网、排水设施、道路交通等方面的改造，以确保新社区的基础设施完善和安全。

2. 住房改善拆迁后，我们将为居民提供更新更好的住房条件。

新建的居住区将采用现代化的建筑设计，保证每一户居民都能享受到更宽敞、明亮、舒适的居住环境。

3. 公共服务设施在新社区的规划设计中，我们将注重设置公共服务设施，如学校、社区医疗服务点、购物中心等。

这将有效提升居民的生活质量和便利性。

4. 绿化和环境保护我们将采取措施提升新社区的绿化率和生态环境质量。

规划设计中将布局公园、绿化带和景观建筑，以增加居住环境的美观度和舒适度。

阶段三：公告和拆迁在规划设计得到批准后，我们将制定详细的公告和拆迁计划。

公告将公布拆迁时间、方式和相关补偿政策等信息，以确保拆迁过程的公开透明。

同时，我们将与居民进行深入沟通和协商，确保拆迁过程中的顺利进行。

阶段四：建设新社区一旦老破小区拆迁完成，我们将迅速展开新社区的建设工作。

主要包括以下几个方面：1. 建筑施工新社区的建设工作将包括建筑物的拆除、重新规划和建造等。

我们将采用高效的施工方法，确保工期的合理控制，并确保施工质量和安全。

2. 公共设施建设为了提供更好的居住条件，我们将安排建设各种公共设施，包括公园、学校、商场、医院等。

大沙河源头福龙大道起，到滨海大道深圳湾入海口止，覆盖大沙河全流域，包括西丽、桃源街道全部、粤海街道的滨海大道以北部分，沙河街道的深南大道以北部分，以及南头街道的马家龙片区，规划面积共计101平方公里。

2011年5月，《深圳市大沙河创新走廊规划研究》通过深圳市规划国土委技术委员会审查，形成正式成果，并被正式列入深圳市“十二五”规划的重大项目。

南山区大沙河创新走廊是南山区实现北部区域城市均衡发展，南山区经济转型升级的战略性举措。

大沙河创新走廊是南山区未来的中小企业总部基地，研发基地，人才聚居区。

从大沙河源头福龙大道起，到滨海大道深圳湾入海口止，覆盖大沙河全流域，包括西丽、桃源街道全部、粤海街道的滨海大道以北部分，沙河街道的深南大道以北部分，以及南头街道的马家龙片区，规划面积共计101平方公里。

大沙河创新走廊集中全市80%以上的创新资源，通过大沙河流域内旧城、旧村、旧工业区改造，在上游以大学城为核心建设知识创新高地，中游以留仙洞为核心建设产业创新高地，下游以深圳湾高新区为核心建设技术创新高地，连接成大沙河流域可划分为上游、中游、下游三个片区：上游片区——西丽中心区以北（东北部为大学城、南方科大、先进院，西北部为“水源三村”）为新建区。

大沙河上游的大学城，高校和科研机构云集，形成知识创新高地。

中游片区——广深高速以北、西丽中心区以南（留仙洞、曙光及城中村旧工业区集中地）为发展区。

大沙河中游，正在加快开发的留仙洞园区和正在更新改造的25个旧工业区，即将形成产业创新高地。

下游片区——广深高速以南、滨海大道以北（高新区和华侨城所在地）为成熟区。

大沙河下游的深圳湾高新园区，高新技术企业和研发中心林立，形成技术创新高地。

后海片区后海片区位于深圳最繁华的南山区，缘于独特的地理位置一直以来都是政府重点建设的区域之一。

根据深圳市规划，后海和前海串联共同组成深圳西部城市中心区，其中后海又因深圳湾总部经济规划被誉为是“中国曼哈顿”。

彭某诉深圳市南山区规划土地监察大队行政不作为案文章属性•【案由】土地•【审理法院】广东省深圳市中级人民法院•【审理程序】二审裁判规则规划土地监察机构，具有对本行政区域内违法用地和违法建筑行为进行调查取证、认定，依法实施行政处罚以及强制执行的职责。

在依法作出限期拆除违法建筑的行政决定后，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，应当依照法律、法规规定的强制执行程序作出处理。

有权机关须在合理期限内履行其法定职责，作出强制执行的决定并依法实施强制拆除。

正文彭某诉深圳市南山区规划土地监察大队行政不作为案（一）基本案情彭某、陆某分别是深圳市南山区某小区A座902房和901房业主。

2011年9月1日，南山区规划土地监察大队（以下简称区监察大队）接到群众来电反映901房住户存在违法加建行为，经调查取证，查明陆某在901房的开放式阳台上有违法搭建钢结构玻璃幕墙的行为，遂于2011年9月4日作出《责令停止(改正)违法行为通知书》，责令其立即停止违法行为并在2011年9月7日12时前清理并自行拆除。

2011年10月25日，区监察大队又作出深南规土行罚字（2011）第07017号《行政处罚决定书》，认定陆某违法搭建玻璃幕墙行为违反《深圳市城市规划条例》有关规定，决定依法拆除玻璃幕墙，并书面告知其应自上述处罚决定书送达之日起十五日内自动履行该决定，逾期不履行的，将依法强制执行。

该《行政处罚决定书》于当日送达陆某。

2012年1月9日，区监察大队向深圳市房地产权登记中心建议对901房产实施产权暂缓登记。

2013年1月28日，区监察大队作出《催告书》，要求陆某拆除阳台搭建玻璃幕墙，恢复阳台原状。

针对涉案《责令停止(改正)违法行为通知书》和《行政处罚决定书》，陆某在法定期限内未提起行政诉讼，亦未申请行政复议。

截至案件开庭审理之日，上述违法搭建的玻璃幕墙尚未拆除。

902房业主彭某认为区监察大队在发出《责令停止(改正)违法行为通知书》后，对后续执行情况不管不问，是一种行政不作为，故以区监察大队为被告诉至法院，请求确认被告未履行强制拆除的行为违法，责令被告立即依法作为，强制拆除违建部分。

杨莉红、深圳市南山区规划土地监察局城乡建设行政管理:城市规划管理(规划)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类政府信息公开【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.11.13【案件字号】(2019)粤03行终1772号【审理程序】二审【审理法官】王成明杨宝强王强力【审理法官】王成明杨宝强王强力【文书类型】判决书【当事人】杨莉红;深圳市南山区规划土地监察局【当事人】杨莉红深圳市南山区规划土地监察局【当事人-个人】杨莉红【当事人-公司】深圳市南山区规划土地监察局【代理律师/律所】谢挺广东国晖律师事务所【代理律师/律所】谢挺广东国晖律师事务所【代理律师】谢挺【代理律所】广东国晖律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】杨莉红【被告】深圳市南山区规划土地监察局【本院观点】本案为政府信息公开纠纷。

【权责关键词】违法证明政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为政府信息公开纠纷。

被上诉人作出本案政府信息公开时施行的《中华人民共和国政府信息公开条例》（2008年）第二十一条规定：“对申请公开的政府信息，行政机关根据下列情况分别作出答复：（一）属于公开范围的，应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径；（二）属于不予公开范围的，应当告知申请人并说明理由；（三）依法不属于本行政机关公开或者该政府信息不存在的，应当告知申请人，对能够确定该政府信息的公开机关的，应当告知申请人该行政机关的名称、联系方式；（四）申请内容不明确的，应当告知申请人作出更改、补充。

"被上诉人在对上诉人作出的《关于政府信息公开申请的答复》中已经公开的部分政府信息可予以确认。

但是，被上诉人并未依上述规定对上诉人申请公开执法视频进行处理答复，未完整履行政府信息公开职责，被上诉人应当对上诉人申请公开执法视频重新作出处理。

深圳市南山区设立及调整街道办事处方案为提高行政管理效能，优化资源配置，落实国家创新驱动战略，进一步做好行政区划调整有关工作，我区拟设立2个街道办事处，并对部分街道办事处管辖范围进行调整。

根据《行政区划管理条例》（国务院令第704号）等有关规定，制定本方案。

一、南山区行政区划现状及存在问题南山区成立于1990年9月，总面积约187.47平方公里，下设南头、南山、西丽、沙河、蛇口、招商、粤海、桃源8个街道办事处，100个社区工作站和107个社区居委会。

全区常住人口2018年末约150万人，而实际管理人口已超过220万人。

2018年全年实现本地生产总值5018亿元，总量居全省区（县）第一；辖区税收1498亿元，增长11%；公共财政预算收入286.2亿元，增长12.8%；完成固定资产投资1333亿元，增长21.6%。

南山区现有街道布局定型于建区之初，仅在2002年因原西丽街道管辖面积过大，拆分为西丽、桃源两个街道，其后17年来未进行过调整，街道办事处设置情况已难以满足精细化管理的需求。

（一）现行区划设置跟不上城市发展需要。

南山区辖区总面积为187.47平方公里，原特区内的罗湖区面积为78.75平方公里，福田区面积为78.66平方公里，即南山区辖区面积超过罗湖、福田两区面积之和，罗湖区和福田区均为10个街道办事处，而南山区现有8个街道办事处，公共管理事务工作量与资源配置不对称，公共服务质量难以得到保证，严重影响了南山区推进公共服务一体化的进程和打造国际化城区的形象。

（二）难以更好地精准服务前海合作区。

前海片区约14.65平方公里土地由南山区的海域及沿海湿地填整产生，按规划前海片区建设规模2600万-3000万平方米，规划就业人口80万、居住人口15万。

目前片区内龙海家园、前海湾花园、前海时代等多个楼盘已有5.5万人入住，在城市管理、公共安全、社会建设和居民自治等方面存在实际需求，随着开发的深入，这些需求还将不断增大。

【深圳南山高新公寓棚户区改造03地块项目介绍】一、项目背景深圳南山高新公寓棚户区改造03地块项目，作为南山区的重点改造项目之一，旨在改善城市棚户区居民的居住环境，提高居民生活质量。

该项目位于南山区高新技术产业园区，地理位置优越，周边配套设施完善，是南山区城市更新的重要一环。

二、项目规划1. 改造范围03地块项目改造范围涵盖原有棚户区及周边老旧建筑区域，总占地面积约XX平方米。

改造范围内包括居民住宅、商业综合体、公共设施等多个功能区域。

2. 改造目标03地块项目的改造目标是通过土地综合开发，打造集居住、商业、文化和休闲功能于一体的现代化社区。

通过提高建筑密度、改善绿化环境、优化交通布局等手段，实现城市更新和提升居民生活品质的目标。

三、项目规划与设计1. 建筑设计03地块项目的建筑设计采用现代化、简约风格，注重人文关怀和生态环保。

在设计上充分考虑了居民的居住需求，提供了多样化的户型和配套设施，力求为居民打造一个舒适、便利的居住环境。

2. 绿化环境在绿化环境的规划上，03地块项目注重打造生态友好型社区，大力推进绿色建筑和节能环保措施，通过增加绿地、种植植被、创造自然景观等方式，营造宜居的生态环境。

3. 公共设施为了提升居民生活品质，03地块项目规划了丰富多样的公共设施，包括公园、健身设施、儿童活动区等，充分满足居民的休闲娱乐需求，提升社区的整体功能。

四、项目建设进展目前，03地块项目已完成前期规划设计阶段，已获得相关批复，拆迁工作已全面展开，预计不久后将进入项目建设实施阶段。

届时，这将成为南山区城市更新的一张亮丽名片。

五、个人观点与理解作为我对城市更新项目的观察和理解来说，深圳南山高新公寓棚户区改造03地块项目的规划和设计秉承了以人为本的理念，注重提升居民的居住环境和生活品质。

在未来的建设过程中，我期待这个项目能够为南山区带来新的面貌，成为人们向往的宜居社区。

总结回顾深圳南山高新公寓棚户区改造03地块项目是南山区城市更新的重点项目之一，其规划和设计注重居民需求和生态环境，在未来的建设中必将为城市注入新的活力。

深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法第一章总则第一条为规范城中村(旧村)改造工作，进一步改善城区功能，促进城区发展，提高居民生活质量，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和相关法律、法规规定，结合南山区实际，制定本实施办法。

第二条南山区行政区域内城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本实施办法。

城中村(旧村)(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指区内城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

第三条城中村改造应坚持以下原则:(一)“政府主导”与“市场化运作”相结合;(二)以人为本、全面协调可持续发展;(三)规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套;(四)统一规划、分期实施，成熟一个、改造一个，整体改造与局部改造相结合;(五)依法、公开、透明。

第四条城中村改造采取整体拆建、局部拆建和综合整治、综合整治三种改造模式。

前款所称整体拆建是指将原城中村全部推倒重来，按城市规划重新建设;所称局部拆建和综合整治是指对原城中村局部区域推倒重来、其他区域实施综合环境整治;所称综合整治是指对原城中村局部空间整理、建筑外观改善、市政设施完善、公共设施配套等提升城中村的环境品质。

第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。

经区政府批准，城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目;符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。

第二章组织机构和职责第六条区政府成立城中村改造工作领导小组，研究决定以下事项:(一)审批城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)审批城中村改造计划和年度专项资金使用计划;(三)审定城中村改造项目;(四)审定城中村改造项目的建设单位;(五)审定城中村改造其他事项。

第七条区政府城中村改造工作领导小组下设办公室，负责区政府城中村改造事务的日常工作。

办公地点设在区旧改办，办公室主任由区旧改办主任担任，主要职责是:(一)组织编制城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)制定城中村改造计划和年度专项资金使用计划(草案);(三)组织城中村建设项目的竞标工作，对项目建设单位进行初审;(四)协调、监管城中村改造项目的建设实施，对拆迁安置、房产销售、优惠政策收益进行监督管理。