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房地产是个大死结最近，国内房地产完全进入了宏观调控的真空期，多数城市房价快速上涨，而且“地王”频出：香港企业以217.7亿元拍得上海徐家汇土地成为上海新总价地王。
同时，融创以总价21亿投得北京朝阳农展馆土地，成为北京及全国新单价地王。
当然，这种情况的出现，只能说明国内外企业对中国房地产市场预期看好，认为新政府的房地产政策会比之前的政策会更为宽松，未来中国的房地产市场价格会继续上涨。
这就是房地产“地王满天飞”的原因所在。
而且这种情况可能迅速向全国各城市蔓延。
《经济学人》的研究指出，香港、加拿大、新西兰是全球房地产泡沫最大的地方，其居民住房收入比及住房租售比远远超过其他地方。
比如香港住房的租售比达到35以上，即购买一套住房投资出租，其收回成本要35年以上。
至于房价上涨比，香港历史最高年份高于84%，另外两个国家分别为74%和68%。
如果以这样的指标，这些地方的房地产泡沫与北京与上海比只是微不足道了。
因为，近十年北京与上海的房价上涨十倍以上了。
日本当年曾有“英雄胆”，即当年东京的土地价格可购买整个美国，同样，当前中国，无论是上海还是北京，其土地的价格远大于整个美国了。
此后，日本经济泡沫破灭造成日本经济迷失了20年，美国房地产泡沫破灭有了2008年的金融危机。
中国呢？难道中国房地产泡沫可逃出市场发展之法则？问题的症结在哪里？年初新“国五条”出台以来，国内房地产市场问题却越来越陷入高风险之中。
新政府上任之后，其他经济政策有所调整，比如强调经济结构的调整、经济增长方式的升级、经济增长的中速性等，但是就是房地产政策上没有变化，之前十年政府所强调的房地产宏观政策严厉性也消失了，以至出现了几个月国内房地产宏观调控空窗期。
试想，过往十年的中国房地产市场，早就发展为一个完全是投机炒作的投资市场，早就是全民获取暴利的赚钱工具，由此房地产泡沫巨大。
在这种情况下，中国房地产市场价格与趋势完全取决于市场预期，如果政府对房地产市场没有一个明确的态度，没有一个清楚的政策取向，那么市场一定会认为政府对房地产宏观调控会放松，一定会认为新政府根本上就不敢放弃“房地产化”经济的工具性，一定会认为未来房地产市场会重演前十年发展之路。
我国地王频现的原因分析及政策研究作者：王保才来源：《现代经济信息》2009年第19期摘要:通过对2009年以来我国各地地王频现的事实分析,挖掘造成该现象的主要原因,论述其对国家经济的诸多不利影响,并根据国情研究相应对策。
关键词:地王房地产政府监管地王频现,房价飞涨——这一切仿佛让我们又回到了两年前。
同样是楼盘疯卖、地价疯涨、地王频现。
地王制造成了09年最火热的楼市大事件。
随着各地楼市的复苏加快,沉寂了一年多的土地市场又再度火爆起来。
不仅一线城市土地流拍现象绝迹,多数地块大幅超出底价成交。
虽然“二套房贷从严”等调控信号频出,但房地产企业的拿地热情并未因此降温,反而有愈演愈烈之势,由此产生的市场泡沫也正在急剧膨胀。
一、我国地王频现的现实情况相关房地产市场统计资料显示,8月份万科增4地块,中海、华润、雅居乐、保利各增3块,绿城增2幅地块,金地增1地块。
房企一个月中数次夺地已成普遍现象,其中雅居乐、中海均为今年以来的首次拿地,华润此前也鲜有动作。
进入9月土地市场愈加红火,全国各地上演了多场激烈的土地争夺战,天价地块相继诞生,土地成交价格屡创新高。
三季度以来,上海、北京、南京、深圳、合肥先后创下了今年以来的当地单价“地王”。
7月份金地集团在上海以总价30.48亿元摘下青浦赵巷镇特色居住区10号地块,并以此夺得上海新“地王”桂冠。
除了高达222%的溢价率外,其14498.5元/平方米的楼面价也超过了此前最火爆的北京“地王”广渠路15号地。
而中海地产9月10日以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块,楼板价高达22409.3元/平方米,再次刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。
二、地王频现的原因楼市反弹速度如此之快、幅度如此之大,出乎人们的意料,让买房人、研究机构、地产中介甚至地产商们,都大跌眼镜。
通过分析囤地背后所显示的一系列变化,揭示出地王频现的原因主要有:1. 对未来房价预期高涨开发企业决定购买土地时,往往会从商品房市场形势出发,预测该地块未来可能带来的收益,从而决定对该地块的报价。
1许振东：地王频出之下，未来北京楼市路在何方？经历了短暂的平静后，北京土地市场再度沸腾，备受关注的丰台区花乡樊家村地块楼面价创下7.5万元/平米的纪录，晋身全国最新单价地王。
对此，置业专家许振东再度发声，点评北京楼市地王频出的现象，发表自己对未来出路的看法。
对于樊家村地王，许振东认为这只是北京市场“地王现象“的代表之一，未来仍将会有新地王“上位”。
许振东甚至断言，今年单价、总价的前十强会有很多从第四季的京沪土地市场诞生。
而北京之所以地王扎堆，许振东指出供应制度、节奏、内容是原因所在。
随着北京四环内住宅用地日益减少，开发商抢地现象殊为正常，因为北京土地已经是卖一块少一块，“占坑”需趁早。
并且许振东认为虽然现在楼市并未完全恢复，但实力房企手里并不差钱，尤其是今年众多房企纷纷发债，腰包鼓了起来。
而反观市场，一线城市成为房企看中的唯一安全地带，而京沪更是土地资源臻稀之地。
置业专家许振东表示，未来的北京楼市必将豪宅遍地，竞争空前激烈。
但是根据以往的经验，地王的销路并非难题，正所谓时间会消化一切，总有下个地王的再现，从而解套。
然而许振东仍然强调风险的存在，提醒地王出手仍需谨慎。
“北京要做几个顶级豪宅，完全可以，不缺客户。
但如果全是这样的产品，这种倒金字塔的供应形式，会产生结构性的问题。
”许振东认为。
并且二手房与新房的价差如果太大，也会影响后续的改善客户的支付能力。
除此之外，许振东认为北京对于常住人口控制力度的加大、中国富人大量外流海外置业，也是今天这些地王在未来上市时需要面临的问题。
因此许振东认为，未来北京地王仍将大量产生，并不断刷新纪录。
然而市场的机遇和风险永远并存，在未来弱肉强食的市场中，不是所有的“地王”都能活下来，北京的土地市场该静静了。
疯狂地价深层次原因分析
广州一月三地王，地价已超在售楼价
新国五条更严厉了，不少城市都开始限楼价了。
但就在不少开发商和业内人士还在为之扼腕的时候，一场土地的盛宴却在一些一二线城市迅速蔓延开来。
广州、北京、上海的地王接二连三登场，溢价率也不断攀升。
甚至在某些区域，所拍的地价已经高于在售房价。
不少业内人士愕然，面粉越卖越贵，面包如何卖得便宜？而奇怪的是，居然还有这么多开发商愿意买账。
究竟是为什么？
广州的土地市场已经有很长一段时间没这么火爆过。
政府频繁推出市中心靓地、开发商不惜血本疯狂拿地，似乎暗示着楼市即将进入一个炎热的夏季。
疯狂的地王诞生后，楼价这匹野马还勒得住吗？
调控节骨眼一月三地王
5 月23 日，广州南洲路102
6 号地块以34590 元/平方米的楼面地价被越秀地产拍得，新的广州地王诞生了。
事实上，这已是一个月内广州诞生的第三幅地王，其中两幅住宅地王诞生的时间相隔仅半个月，而且南洲路新地王的楼面地价是同宝路地王的1.35 倍，这等于让地王的身价上升了好几个档次。
面对疯狂的土地市场，就连开发商自己也感到愕然。
在某地王拍出后的当天，一位开发商的项目老总听说所在集团天价拿地，私下直呼实在是不可思议。
而在房地产业内，许多专家也表示看不懂为什么地价会这么高！
土地价格日益上涨，发展商又能否做到控制成本和合理利润、降低房价呢？其实答案是显而易见的，假如仅仅扩大土地供应，但土地价格却居高不下，利用扩大土地供应来提高住房的供应量根本就是空话。
美联物业全国。
《关于申请返还土地出让金的请示》“地王”潜规则：土地出让金返还猫腻202x年03月26日12：16经济观察报字号：t|t0人参与0条评论打印转发3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。
去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。
“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。
”北京土地系统一位人士表示。
从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。
不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。
昔日风光“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。
‘地王’很多时候就是这么产生的。
”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。
原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。
这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。
“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在202x元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商202x元/平方米。
揭秘地王潜规则土地成交的天价数字不过是表象,背后有局外人所看不到的利益链条2021年12月22日,总成交价高达255亿元的广州亚运城地块轰然落地。
该地块占地264万平方米,超过广州市2021年一年的住宅用地计划供应量(250万平方米)。
其255亿元的成交记录堪比某些城市一年的土地出让金总额。
此时,离“国四条”出台仅仅10天,距五部委推出的开发商拿地首付50% 的“遏制”新政不过5天。
“我们今天谈地王已经没有意义了,因为每拍一块地基本都是地王。
” 不久前的一个公开场合,金地集团董事长凌克无奈地说,“如果现在的土地供应政策继续下去,地王就会不断涌现。
”地王频现,不仅反映当前房地产业和土地市场的异动,也可视为经济结构失衡的预警信号。
曾有学者提出,在地王身上至少有四重危机值得警觉:其一是强烈的地价连锁反应;其二是引发房价再度暴涨;其三是资本过度向房地产业聚集;其四是房价背离民生所引发的社会安全隐患。
应该说,就目前行业主管部门所开出的“工具菜单”而言,防控地王的手段并不算少。
比如2021年新版土地出让合同中对项目竣工日期的约束性规定;又比如国土资源部和国家发改委共同推出的限制地块出让面积的办法;以及最近财政部等五部委联合出台的提高土地首付款至少50%的政策。
此外,国资委不久前还邀请央企闭门座谈,授意“不拿地王”。
然而,种种政策高压之下,新地王仍接连落地。
地王的难以遏制,背后必须有其强大的“必然性”。
《财经国家周刊》“地王采访小组”历时一个多月的调研发现,地王不断涌现的背后,在房地产企业之间,以及房地产企业和地方政府之间,隐匿着许多不为人知的“潜规则”。
这只是硬币的一面。
硬币的另一面,则是地方政府对土地财政的路径依赖:不断地炒高地价,吸引更多的资金进入房地产市场,地方税收就会有充足的增长空间。
从诸多地王潜规则中所折射出的制度漏洞可以看出,土地供应的方式和体制都到了调整和改革的关键期。
如果继续现行的某些规则,中国房地产业的未来将很难想象。
地王频出背后的可能性猜想陈杰经历了2007年大热和2008年严冬，2009年的中国土地市场出人意料地瞬间又再次升到沸点，尤其下半年成交异常火热，成就了J个又一个的“地王”神话。
根据中国指数研究院土地监测数据显示，2。
9年中国70个大中城市土地出让金共计20536亿元，同比2005年增加14Oo’0，甚至比业界公认“疯狂”的2007年都增加了49%。
其中，杭州(包括余杭、萧山)土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，同比上涨幅度达到238%，上海以1043亿元次之，同比增长172叭，，第三名北京也达到928亿元，同比增长85%。
前20名中同比增长幅度最大的是宁波，为617%，其金额为488亿，排名第六，涨幅第二的是厦门，为475%，其金额为303亿，排名第12。
估算下来，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。
此外，笔者根据中国房产信息集团(CRIC)统计资料计算出，2009年国内土地成交楼板价前20名的入门门槛都已经达到20963元/平方米，平均价位高达32724元/平方米，最高的达到46000元/平方米。
其中大多数的楼板价都远超周边楼盘的售价，“面粉比面包贵”已经不再是新闻，而日益成为地产界的常态。
众多财大气粗的开发商似乎对能否收回如此高昂的土地成本一点都不担心，可以说是毫无顾虑、近乎疯狂地在各地土地拍卖会上频频举牌竞价，见地就抢就夺。
2009年土地溢价成交率前20名的最低都已经是427%，最高的更达到767%。
反观行业主管部门，三令五申地要遏制囤地，其防控囤地圈地行为的政策手段似已相当全面，但在此种监管重压下，“地王”仍呈现出难以遏制地井喷的增长之势。
那么，究竟是什么原因驱动着开发商敢于顶着如此高昂成本，不顾市场风险和政策变动因素，争相抢夺“地王”的“美誉”呢?难道这一切仅仅出于“地王”们的盲目自大?还是“地王”背后隐匿着深层的利益链条?企业出于自身利益的动机过于乐观的预期2009年一季度开始楼市回暖，市场预期转好提振了开发商信心。
某些房产开发公司更是对未来楼市极度乐观，认为不管地价几何，总会在某个环节补回成本，于是他们积极拿地备战，增加士地储备以便进行规模布局。
而当前地方政府饥饿供地的策略，迫使他们不得不出重金抢地赌明天。
传递信号根据信号机制，企业通过权衡信号收益和信号成本，做出决策是否高价标地。
戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身价带来的多重优厚待遇。
笔者将“地王”产生的信号收益分为以下几类:第一，凭“地王”立威，起到广告效应。
某些企业，尤其母公司资金实力十分雄厚，但刚进入房地产市场或者在其所属区域不太有名，那么可能有动机通过竞标获得地王吸引媒体眼球，凭地王头衔立即在业界名声大噪，迅速建立与银行、建筑商、设计商等合作伙伴的关系，这将便于它在其他城市拿地，打开去外省拓展市场的局面。
第二，凭“地王”上市。
因为资本市场对房地产上市公司最重要的考核指标就是土地储备，企业成为地王的同时也向市场宣传了自己的实力，能更加容易地引入战略投资，成功IpO 上市圈钱。
第三，凭“地王”融资。
已上市的公司拿下地王，就等于向公司装入等额资产，刺激股价抬高。
此外，公司也可以利用“地王”概念进一步增发新股融资。
可以注意到，很多时候，上市房地产公司一旦宣告要以发新股或公司债券形式筹资进行土地储备，都是饱受资本市场和股民追捧，筹资一抢而空，股价节节上升。
于是，在楼市和股市之间，存在这样一幅路径图:房价上涨，上市公司预期收益增加滞动了股价上涨，公司融资空间大增，就在融资后再次高价储备土地，进一步推高收益预期。
上市公司在楼市、股市的如此循环往复中实现了双丰收。
这里面既有中国资本市场的非理性，也有房地产开发中特有的信息不对称。
外部投资者往往很难评价一个房地产公司的真实业绩、实际经营能力和未来发展态势，只能根据其土地储备多少。
某种程度上诱导上市房地产企业拼命拿地。
有一句行话，“不拿地是等死，哪怕拿地是找死”。
特别是对于公司的高管来说，存在严重的道德风险。
高价拿地并销售成功了，高管可以获得大笔奖金。
即使失败了，也转嫁到股民那里，自己利益并没有切身损失。
企业间串谋抬价营销前赴后继的地王现象更重要的意义可能在于烘托市场火爆气氛，从而抬价营销。
笔者将企业间串谋的抬价营销分为两种:第一，市场层面的长期炒作。
对于土地市场和房产市场而言，信心决定市场走势，决定行业未来。
也正因为房地产市场对国家经济和居民生活的重要性，从来都不缺乏镁光灯的关注。
基于此，开发商们心照不宣地利用争当地王的题材炒热市场，诱导消费者购房意愿，利用地价对房价的传导效应哄抬房价，谋求自身利润最大化和行业整体超额利润，使自己和其他开发商都能在热烈的市场氛围中牟取暴利。
第二，企业层面的短期炒作。
指两个或多个企业基于一次性的秘密协议或长期的合作关系，通过一方的地王身份，附近其他方楼盘立刻产生提价销售的溢出效益。
这种联动涨价模式可以在两个或多个相关开发商间展开，可能通过秘密协议或重复博弈过程达到稳定均衡，帮助对方在售楼盘升值，扩大可获利空间。
一二级联动开发一二级联动开发的企业间串谋方式，可有效分担二级开发商的现金流压力，激励该企业高价拿地，成为地王。
地价款主要由土地纯出让金、开发建设补偿费用、城市基础设施配套费用三部分构成。
如果一级开发商和二级开发商之间串谋，会产生双赢结果，维持稳定的合作关系。
对一级开发商而言，可能无资金再进一步对该土地进行二级开发，通过一、二级联动开发，它就可以瓜分在二级开发中更为庞大的利益;对二级开发商而言，如果看好一个黄金地段，但预料到竞拍激烈或自己没有那么雄厚的资金实力拿下该地皮，它可以利用一、二级联动开发，要求一级开发商制定一些倾向于自己竞拍获胜的条款，甚至要求返还地价款中的开发建设补偿费用。
这样，在竞拍时虽然名义地价很高，但实际支付却少了一大块。
所以，二级开发商更有激励高价拿地。
银企合谋SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示，中国1/3的开发商只倒土地从不盖房，囤地是中国房价暴涨的重要原因。
但开发商敢于肆无忌惮囤地的一个重要原因是因为有银行信贷和股市“撑腰”。
资产泡沫虽不断膨胀，但开发商自身承担的风险却其实很小，风险大部分都转嫁给了银行。
众所周知，中国房地产开发中对银行信贷资金的综合依赖度超过80%。
在开发环节来说，按照央行规定，土地储备贷款采取抵押方式应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，期限不超过两年。
这意味着，土地抵押物价值越高，可获贷款越多。
商业银行在对开发商采取抵押方式获取土地储备贷款上，贷款抵押率一般不超过50%，而且均采取总对总授信(银行信贷总部对开发商总部直接进行贷款，并不接受各项目分公司的土地储备抵押贷款)。
然而银行“嫌贫爱富”的本性决定了，对于那些地王，那些手握天量开工面积与土地储备的大开发商，贷款条件要优惠很多。
这样，越是不惜代价成为地王，越是容易从银行获得大量信贷，越是在后期开发中有利，能掌握主动性。
当然这要是在一定的市场风险与资金成本的平衡点上。
即使在地王单个项目上的资金收益率不大，但由于通过地王而获得天量资金，总有机会在内部进行资金周转，达到企业效益最大化。
很多媒体认为，“2009年地产商们大肆开疆辟土背后，很大一部分功劳归于银行”。
中国指数研究院2010年1月14日发布的一项统计显示，2009年以工农中建四大国有银行为主的商业银行向地产企业提供授信额超过了330州乙元。
据该机构数据统计，2009年中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。
其中绿地、世茂、绿城分别获得银行授信474亿元、150亿元和100亿元。
政企合谋地方政府利益输送由于我国中央政府和地方政府采用分税制，官员升迁制度主要是以GDP为核心的政绩来衡量，以及某些地方政府追求短期财政收入的最大化，使得地方政府特别热衷于房地产的火爆。
现行的批租制度下地方政府出让土地可以获得未来几十年的土地租金，加之可以从中获得房地产税、建筑业税等大量税收，所以，现实中政府有利益激励和开发商合谋炒高地价，尤其通过几个地王的“羊群效应”来带动其他开发商入场，拉高地价，进而炒热房地产市场。
政府的迎合措施可能发生在两个期间:在拍地前，地方官员可能会和较有意向标地并巨资金实力充足的开发商进行“贵宾室”谈话，双方达成企业高价拿地后，事后地方政府给奖励或政策优惠的口头承诺。
或者开发商拿下一块地王后无力开发，可以找地方政府谈条件。
这些做法在某些省市已是行业潜规则。
政府开出的优惠条件可能包括修改土地建设规划，增迁好的配套，调整容积率，增加限高，减免回购房，延缓缴纳土地出让金，部分税收返还等。
有这样的利益输送方式，自然摊薄了拿地成本，企业当然会积极拿地，即使这块地皮看似“天价”到难以收回投资。
违约成本低开发商只要付出少许保证金就能拿到地王，拿到后不是一次性缴清全部地价而是分期付款。
虽然国家有三令五申，严格要求地价款必须两年内付清(2009年12月“原则”要求一年)，三个月内要交付30%(2009年12月后提高到50%)，但实际上往往执行不到。
若不开发，其间损失的只有地价款首付款的利息。
逾期未缴清土地出让金，或是有其他原因不得不退地，至多只是损失几千万元的保证金和地价首付款。
分期开发分期付款更为开发商提供便利。
很多开发商往往还能根据合约找到“合理借口弋得到先期支付的所有价款，不伤毫发地全身而退，比如苏宁地产这样的典型案例。
开发商高价拿地推高区域房价，在分享房价上涨的超额收益后，又无需承担调整土地市场过程发生的费用。
地方政府这种纵容地王随意退出、违约的态度，促使开发商更加毫无畏惧地在拍卖现场上演抢地大战。
默许囤地当前各地的财政收入大量来自卖地，所以，基本上绝大部分地方政府都不会排斥高地价，更不会禁止抢地、囤地，对两年不开发即收回土地的规定基本都是睁只眼闭只眼。
这样给开发商只要能囤到地，就有很大的操作空间。
由于很多开发商认为中国房价将长期处于上升区间，所以哪怕地价再高，只要能熬得住，地先囤着，政府一般都不会催，只要跟政府关系好，连地价款都拖着不给也问题不大，过几年开发商总是能找到自认为的合适时机开工开盘和发售，哪怕倒手，也能获得巨额利润。
央企和大国企的经营软约束与信货优势和2007年的拿地表现不同的是，2009年半数以上高总价地块及大规模地块被央企或有国资背景企业收入囊中。
市场评价，这些国企的特点是往往出手十分阔绰，一旦参加拍卖就志在必得，可以说是不计成本的拿地圈地，让众多也号称大牌的民企开发商都闻风丧胆。
如根据CRIC资料，2009年土地成交楼板价排名前20的有近四分之三是国字头或地方国企拿下。
和民营企业相比，大国企尤其是央企进入房地产业，有获得银行贷款渠道通畅、母公司资本雄厚、综合资金成本较低，还具备地方政府支持等多种优势。
