中海地产成本控制体系的建立与实施

中海成本控制体系的建立与实施案例研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究，总体而言,一个项目的开发成本大体可归集为以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。

从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。

因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。

尤以工程成本为重。

下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验做一总结：一、中海成本控制的总体思路1.建立成本控制目标。

中海地产在每个项目的开始阶段，尽早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2.健全成本管理机构。

中海成立成本领导小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对每个项目成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3.设计是成本控制的关键。

加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4.严格规范工程分判程度。

及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；5.完善设计变更、现场签证程序。

完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；6.开源节流，严格控制管理费用开支。

二、中海成本控制的具体办法及经验1.土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。

因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。

地产企业成本控制体系的建立与实施地产企业成本控制体系的建立与实施研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大致能够下六大部分:1、土地成本;2、前期费用;3、工程成本;4、营销成本;5 、管理成本;6、财务成本。

从成本的属性来看,土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定,其波动幅度微小,可控性相对较小; 前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况,如采取有效措施,则可压缩性（可控性）较强。

因此,工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。

尤以工程成本为重。

下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作,重点在工程成本方面采取的成本控制措施,以及相关的管理经验与各位同行作如下交流:一、房地产项目开发成本控制的总体思路1、建立成本控制目标。

中海地产在各个项目的开始阶段,即及早建立成本控制目标,并将目标分解,制订出各项成本的具体控制指标,责任落实到部门;2、公司成立成本控制小组,组长由公司总经理担任,定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨,对文档仅供参考成本异常变动情况及时预警并提出解决措施;3、设计是成本控制的关键。

加强对设计部门人员的成本意识普及;在保证设计质量的前提下推行成本限额设计,控制设计对成本的影响;4、严格规范工程分判程度,及早进行招标准备;设计、合约、项目相互配合; 规范材料样板、工料规范,减少合约履行纠纷和风险,降低工程成本;5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限;6、开源节流,严格控制管理费用开支。

二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验1、土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右）,主要指土地获得阶段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

中海、万科、龙湖地产成本管控模式第一篇：中海、万科、龙湖地产成本管控模式地产公司成本管控模式第一部分：中海地产成本管理机制中海地产项目发展成本管理制度试行这里的项目发展成本，指公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的综合，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等，以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与会计核算口径不完全相同适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，总部结合实际情况确定其具体管理办法。

中海地产成本总体思路以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

中海地产成本具体做法及要求1、调整组织架构（1）在总部成立项目成本管理工作小组，小组成员由公司发展管理委员会确定，由总部主管领导、各相关部门负责人和各地区公司财务负责人组成，负责统领地产业务线的项目成本管理工作，并向公司发展管理委员会负责。

（2）总部发展管理部为项目成本管理的日常工作机构，具体负责工作小组成员之间及工作小组与地区公司之间的联络等工作。

（3）总部各部门的职责分工：a投资管理部负责土地相关费用的管理，包括地价、拆迁费、契税、交易手续费等费用的目标控制值的审核和过程监控，负责审核监控项目投资回报水平不低于可行性研究阶段确立的标准。

b规划设计中心负责勘察设计相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

同时，对影响建安成本的主要设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）的合理性和经济性提出专业意见。

c营销策划中心负责营销相关费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

d 财务资金部负责利息费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

e发展管理部负责总成本、建安费用与主要经济技术指标、大配套工程等的管理，进行目标控制值的审核和过程监督。

房地产企业成本控制体系的建立与实施研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大体可以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。

从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。

因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。

尤以工程成本为重。

下面就中海地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、房地产项目开发成本控制的总体思路1、建立成本控制目标。

中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；2、公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；3、设计是成本控制的关键。

加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；4、严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；6、开源节流，严格控制管理费用开支。

二、房地产项目开发成本控制的具体办法及经验1、土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。

中海地产成本管理体系简介1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。

再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。

下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。

2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。

文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及 ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。

中海地产成本控制体系的建立与实施随着市场竞争的加剧，房地产行业对成本控制的需求也越来越迫切。

中海地产作为行业的领先企业，深知成本控制的重要性，因此积极建立和实施了一套高效的成本控制体系，以确保企业的可持续发展和盈利能力。

本文将从三个方面介绍中海地产成本控制体系的建立与实施。

一、成本控制体系的建立中海地产建立成本控制体系的第一步是定制化成本控制政策。

根据企业实际情况和市场需求，中海地产制定了一系列具体的成本控制政策，涵盖了采购、生产、销售等各个环节。

例如，在采购方面，中海地产要求供应商提供竞争性价格，并与合作伙伴建立长期稳定的合作关系，以获取更有竞争力的采购价格。

其次，中海地产建立了完善的成本核算体系。

通过合理的成本核算方法和系统，中海地产能够准确地核算每一个环节的成本，并及时进行成本分析和控制。

例如，在生产阶段，中海地产运用先进的成本管理软件，实时监测各项生产成本，并与预算进行对比，及时采取措施降低成本。

最后，中海地产注重建立激励机制，以推动成本控制的落地实施。

中海地产设立了成本控制部门，并与各个部门共同制定了成本控制目标和指标。

同时，中海地产通过激励措施，如绩效考核和薪酬激励等，激发员工的积极性和创造性，使成本控制成为全员参与的工作。

二、成本控制体系的实施中海地产通过培训和沟通，确保成本控制体系的高效实施。

首先，中海地产为员工提供了全面的培训，使其掌握成本控制相关知识和技能。

经过培训，员工能够准确理解成本控制的意义和方法，并在工作中主动地应用到实际操作中。

其次，中海地产注重内外部沟通。

内部沟通包括部门间、层级间的沟通，以确保信息的传递和共识的达成；外部沟通则是与合作伙伴和供应商的沟通合作，以协同成本控制措施的实施。

此外，中海地产还借助先进的信息技术手段，提高成本控制的效率和精确度。

中海地产建立了一个全面的成本控制管理系统，通过数据采集、分析和反馈，实现对成本控制的全面监控。

同时，中海地产也通过信息系统，将成本控制的数据和指标与其他业务数据进行集成，实现全局性的综合管理。

成本管理体系的建立和实施一、成本管理的原则市场需求为导向，保证品质为前提，过程控制为环节，规范操作为手段，提高经济效益为目的。

强调成本投入与客户需求的匹配，强调杜绝浪费的思想，强调成本前置的手段。

在科学、准确的分析基础上，充分发掘成本管理空间，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客户价值，带来经济收益，控制、减少无效成本的发生。

乙方挖潜到客户挖潜：房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品从后端控制到前端控制：房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制从成本核算到成本控制：在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制二、成本管理体系的建设依照以上原则成本管理体系按制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估四个步骤建设。

建立目标成本体系，动态成本体系，后评估体系。

通过业务流程的梳理编写《成本管理制度》将成本责任和考核体系融汇其中，实现全员全过程的成本管理。

同时建立成本数据库进行知识管理，通过不断积累，实现各项目、各分公司的信息沟通和共享。

1、制定目标——目标成本：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

成本目标不是孤立的，只有和进度目标、质量目标、工作范围、工作量等统一才有其价值。

因此目标成本必须和目标进度，目标质量结合制定。

2、明确岗位职责——责任成本体系：“责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。

“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。