0009绿维文旅：旅游开发运营流程体系(已发)

政府旅游投资集团的三大运营结构在旅游业投资规模不断突破和社会资本跨界投资高涨的市场环境下，地方越来越重视旅游投融资平台的搭建或转型。

在政府和市场的推动下，地方旅游投资集团逐步成为旅游资源重新配置和国有资产重组的主体，将成为区域旅游产业发展中的重要角色和主要推手，扛起我国旅游发展的大旗。

本节在对各地旅游投资集团的基本情况进行不完全统计的基础上，对其创新发展思路及功能构建进行了解读。

旅游投资集团应在集团控股的架构下，形成三大运营体系。

一是金融机构体系：包括投资管理公司、基金管理公司（GP）、资产管理公司以及延伸出来的信托公司、财务公司等金融企业，支撑集团的投融资平台功能；二是两个整体运营公司：包括以智库为依托的轻资产平台服务运营公司，以及以智慧旅游依托的目的地互联网运营公司，形成集团强大的运营、服务、管理能力；三是项目投资公司体系，一般以投资项目为主体，往往包含若干个，承接相关的综合开发项目、引擎项目及基础设施与服务设施的投资开发（见图）。

政府旅游投资集团的六大功能（一）投融资平台的承载功能无论是宏大的发展战略还是旅游项目的开发，都需要大量资金的投入，筹集资金才是旅游投资集团的本质功能。

在全域旅游发展及市场化运作理念下，旅游集团应在充分运用政府支持资金及银行融资特别是开发性金融支持的基础上，发挥市场的能动作用，形成以“3P 结构下的杠杆融资、基金融资、上市融资及债券融资”为主导的多种直接融资模式，并发挥自身优势，结合全要素招商引资，构建一个相互支撑、相互渗透的投融资平台结构（见图13-9）。

图13-9投融资平台架构（二）全产业链平台服务支持区域旅游发展不仅仅要依靠资本和资产形成重投资，整合多样化服务商、构建全产业链软性服务体系，更是集团未来核心竞争力塑造的重要方向。

这一服务体系需要以智库为依托，强化“外脑”支撑，构建开放式结构，寻找资本管理者、资金投资者、成熟IP、运营商、品牌服务商等合作伙伴，形成集专家咨询、规划设计、投融资服务、运营服务、营销服务、双创服务等多种服务为一体的平台体系，从而为区域旅游产业发展提供持续动能，突破旅游产业发展瓶颈，创新旅游发展模式。

绿维文旅：LOFT旅游开发模式与发展趋势关键词：LOFT 旅游开发旅游策划绿维文旅自发式开发和集中式开发是LOFT改造和LOFT旅游开发的两种基本模式。

两者各具优势，只有两者进行有层级的结合，才能切实改善产业类历史地段中建筑和环境品质。

从世界范围内的实例可以看出，自发式开发和集中式开发往往是密不可分的。

绿维文旅认为这两类开发模式的相互补充，协同发展，才能为旧产业建筑多角度多层面的开发创造条件，为LOFT旅游的可持续发展提供保障。

1、自发式开发自发式开发一般发生在LOFT发展初期，产业区内旅游开发处于完全自发状态，没有其他机构介入，只是游客走马观花似的游览、消费。

自发式开发相对灵活，它作为功能置换的先导，有助于产业类历史地段获得重新的评价，并引发大规模的集中开发。

但是由于自发式开发没有整体的发展规划做指导，其基础设施建设和配套服务不够完善，不利于LOFT旅游的可持续发展。

2、集中式开发开发商和政府通过集中式开发创造有利环境和基础设施，可以从更宏观的角度进行资源的调配与利用。

（1）企业主导型各大型企业开发创意产业连锁，进行旅游开发。

旅游各方面发展完全由企业做主，企业的经营理念引导着LOFT产业区旅游开发模式。

这类开发模式容易使LOFT旅游陷入过度商业化误区，使产业区内创意氛围逐渐消失，不利于园区创意性的可持续发展。

但是如果一个企业开发商能够基于产业区的本底进行整体规划和建设LOFT，把握其发展方向和运作模式，如华侨城OCT-LOFT，有地产和旅游项目资金支持，就可以真正地为保护城市历史文化和建筑遗迹做一些贡献。

（2）政府主导型政府主宰LOFT产业区发展，对旅游项目的开发进行相关规划，并不断完善基础设施，这种发展模式为LOFT旅游发展提供了良好的基础条件，但由于政府的参与，可能会限制一些艺术家们的思维，使创意失去本来面目。

3、自发式与集中式相结合开发企业主要作为LOFT旅游的开发者，提供相应的资金支持，配合政府做好基础设施和旅游开发工作；而政府作为服务者参与LOFT旅游开发，政府的职能是制定相应的支持政策，完善旅游发展基础设施，协调园区内各参与者的关系，如对进入园区的商业性企业进行严格审查；随着房租的提高，对纯艺术性企业进行租金补贴等，使园区艺术与商业发展平衡在一个合理的范围内，以保证LOFT对游客的吸引力。

绿维文旅：文化度假的开发体系关键词：绿维文旅文化度假旅游开发随着人们对度假认识的加深、对静养身心需求的增强、对传统文化及各地特色文化喜好的加大，以浸润文化、静心怡情、参悟生命为主的文化度假将成为未来度假旅游的重要板块。

绿维文旅认为，文化度假的开发有其自身的特征及手法，可归纳为以下几种。

一、重构文化体系，寻找项目核心吸引力文化是构建旅游项目核心吸引力的重点，其中，文化梳理是基础，文化体系重构是手段，文化的凝练和提升是关键。

绿维文旅提出了“四位一体”的文化体系构建方法。

第一，文化资源的梳理。

对于文化种类纷杂的项目，需要应对市场进行文化的最优选择；对于文化贫瘠的项目，在穷尽的基础上要凝练和提升现有文化源点。

梳理的关键是要对项目范围内所涉及的多种类型文化资源，找到自身独一无二的文化属性，进行文化重构，确定合理的文化结构体系，构建新的文化品牌、文化旅游产品体系、文化展馆体系、文化工程体系，铸造项目自身独特的文化特性。

第二，以市场为导向，进行文化选点。

只有在顺应旅游大势，寻找旅游供给市场空白，迎合旅游需求市场热点的基础上，选取市场相关热点的文化元素，才能为项目成功保驾护航。

如果不能从市场角度出发，单从文化稀缺性、文化重要性等方面来选取旅游项目的文化源点，那无异于将课堂生硬地搬到景区，必将无法长久生存。

第三，寻求文化属性。

繁杂的文化结构中，最重要的是分析各种文化之间的关系，是否可以融合，是否可以共同构建文化旅游产品等。

互相冲突的需要剔除，与市场或主导文化不相容的或关系不大的直接摒弃。

通过对文化属性的确定，可确定项目的文化基调，从而决定项目的性质、建筑风格、色彩基调等。

第四，文化体系重构。

通过对文化体系的系统梳理，选取文化要素，确定文化属性，新的文化体系即将呼之欲出。

二、塑造独特的文化体验情境文化度假，多以某一个和多个文化主题为特点，结合区域的生态与人文资源，传递给游客某一种文化情境，其吸引核心就在于自身所承载文化的独特性与唯一性。

绿维文旅：旅游进入区域综合开发时代关键词：绿维文旅区域综合开发难点痛点脱离旅游业投资大幅增长，并正在成为中国经济中产业投资的主流方向，引起了投资机构的重视及投资界的广泛关注。

旅游投资的大幅增长，代表着一个旅游投资的新时代。

绿维文旅认为，这个新时代，不仅仅是总量上的变化，更在于投资内容与模式的差异。

在新的旅游投资中，几百亿、上千亿的投资主要是各类综合开发，包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等，新概念新模式层出不穷。

在房地产界看来，这是新概念地产――旅游休闲度假房地产。

而以投资界的视角看，这种新业态、新综合、新商业模式，正是中国经济转型升级的宠儿，是以旅游产业为主导的区域综合开发，是可以吸纳数万亿资金，既快速回报又长期收益的良性发展的新兴模式。

面对旅游产业的新综合时代，绿维文旅认为，应立足旅游创意创新的特色，对日新月异的旅游业态和投资模式，按全新的视角进行整合。

新的旅游综合开发，已经实现了两个突破。

绿维文旅认为，第一个突破是旅游与城镇化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。

第二个突破是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。

旅游开发的难点与痛点旅游开发是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，从顶层设计，到开发建设、持续运营，涉及规划服务商、投资商、开发商等角色的有效沟通，涉及多要素、多类型、多载体的统筹考虑。

基于旅游业的复杂性，在全域旅游的快速推动下，旅游开发快速增长的同时，也出现了很多问题，绿维文旅将其归纳为“三大脱节、四大分离、三大难题、四大失衡”。

1.三大脱节绿维文旅认为，从规划服务商角度看，多年来规划设计一直很难落地，被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做规划方案时，并没有考虑人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节；从政府投资与市场需求角度看，政府不断推动旅游投资，背后是否有足够的市场需求，最后消费买单与否是关键；从企业投资与回报角度看，大多数都是在靠地产、行政力量等因素实现回报，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8%以上收益率的旅游项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接。

绿维文旅：影视综带飞旅游的三大类型及开发模式绿维导语：＂影视带飞旅游＂，是当今快速引爆旅游项目及旅游目的地的最好方式！怎样让影视带着旅游飞？绿维正在推出深度融合模式！绿维文旅总结了影视综带飞旅游的三大类型，以及旅游目的地主动拥抱影视综的“提前介入+场景设计+实地拍摄+植入宣传+线路品推=影视带飞旅游”开发模式。

01影视综带飞旅游的三大类型影视综带飞旅游不是近几年的事情，这是从有电影就开始的，1980 年《庐山恋》上映后，庐山风景区一座独特的电影院——庐山恋电影院。

自电影首映以来至今，每日放映，被世界吉尼斯英国总部正式授予中国电影《庐山恋》“世界上在同一影院连续放映时间最长的电影”的吉尼斯世界纪录。

1982年，《少林寺》电影的播放打响了嵩山少林寺景区的国际知名度。

2000年，《黄色生死恋》《冬季恋歌》等电视剧的播映，掀起了全球游客尤其是东南亚游客热游韩国的高潮。

近几年影视剧带火的部分旅游景点电影、电视、综艺（以下简称影视综）在旅游目的地的运用，成为了当前文旅融合深化发展中最有效、最快速引爆的结构。

现实中，旅游目的地与影视综的合作，更多的还是被动的状态，如何真正化被动为主动？类型一：取景地引爆模式1、定义取景地引爆模式是指有效的在影视综拍摄场景中植入旅游景区、旅游项目、旅游消费场景，以景区为影视综取景地来带动当地旅游的发展的模式。

程联合爱奇艺推出的《中国影视综取景报告》系统的分析了200多部在爱奇艺播放的作品取景地的情况，包括游客的流量以及游客的构成和引爆的效果，结果非常的明确，爆款的影视剧大大带动了旅游的打卡效应和网红效应。

2、特点取景地引爆模式是被动带动模式，实地取景拍摄的热播影视剧是旅游地的创意资源和文化资本，具有吸睛引流、带货促销、IP衍生及多次开发功能。

遗憾的是，不少旅游地缺乏超前眼光、机遇意识和策划能力，待影视剧热播后才匆忙应对，导致带动效应无法充分发挥，甚至成为游客吐槽的对象。

3、开发要点绿维文旅认为取景地引爆模式要注意这样两点：第一，在前期影视策划的过程中，要把重要景区景点作为拍摄场景的策划导入。

绿维文旅林峰：文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式绿维导语：第五届中国国际旅游景区装备博览会于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥滨湖国际会展中心隆重拉开帷幕。

中国旅游景区协会专家委员会副主任委员、绿维文旅董事长林峰博士在博览会主论坛上发表题为《文旅开发运营模式创新：FEPCO+全过程咨询——合肥“我的园艺家”的实践探索》演讲，我们将分三篇文章介绍演讲内容。

本次演讲，林峰博士向大家介绍了绿维文旅在EPCO领域总结出的文旅开发运营高效模式——文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式。

他认为文旅开发低效时代必须过去，以EPCO模式和文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式引领的高效率模式正在成熟！01旅游项目开发的四大阶段旅游项目的综合开发往往有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以提升该地区的文化品牌，对区域经济、人文、生态都具有深刻的影响。

项目的从无到有，涉及到多方面利益，必须科学规划，精心设计，做好旅游项目开发建设各阶段的管理工作。

根据旅游项目特点和项目开发建设的客观情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为四个阶段：开发前期筹备阶段、开发招商投资阶段、开发建设阶段、开发运营阶段。

每个阶段对应的核心任务。

1.投资决策与可研研究：投资决策过程中，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。

投资方可委托旅游投资顾问公司进行市场调研，对资源价值、市场环境、客源区域、游客结构、消费习惯、价格接受度的初步考察之后，对项目总体进行可行性研究，平衡好项目总投资额、成本回收期及经济、社会效益，最终出具一份《可行性研究报告》作为决策依据。

策划、规划咨询方案：通过产品策划明确项目定位、业态配比、产品组合、经营周期，并与此同步编制旅游总体发展规划，确定规划条件，或直接编制控制性详细规划。

项目设计、运作策划：项目设计不是旅游规划，项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。

旅游项目开发建设流程研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。

根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，绿维创景把旅游项目开发建设过程划分为三阶段（开工准备阶段、工程建设阶段和开业运营阶段）、五期（投资决策与合同签定期、管理架构与运营策划期、开工准备与政府审批期、资金运营与建设工程期和开业准备与运营期）。

1、投资决策：投资决策的过程，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。

投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

2、合同签定：旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。

对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。

旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。

如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。

合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。

3、架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运营的管理构架与管理制度。

开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。

前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。

主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。

工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。

景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。

绿维文旅：“旅游+”，到底加了啥？关键词：绿维文旅旅游+ 泛旅游产业在旅游项目开发运营实践中，经常会遇到旅游产业融合的概念，而绿维文旅提出的是“泛旅游产业整合”：即以旅游产业为核心，利用整合手段，使旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接，打破各自为政的状态，构建一个有价值、有效率的产业集群，实现产业联动，从而推动区域经济发展。

通过“旅游+”，可以形成多产业的资源整合，形成融合发展结构。

如“+农业”的乡村旅游、“+城镇”的特色旅游小镇、“+工业”的工业文创体验园、“+科技”的AR与VR 虚拟体验园、“+教育”的研学旅游、“+体育”的体育旅游小镇与运动度假综合体等。

绿维文旅总结了泛旅游产业整合的八大内容：(一）技术整合技术创新是产业和企业发展的重要力量，包括两方面内容：一是新技术的发明创造；二是新技术的引进和应用。

旅游产业通过技术整合，引入其他产业的相关技术，促进自身发展。

例如，旅游业引入信息技术和网络技术，引发了旅游战略、运营方式和产业格局的变革。

（二）资源整合资源是产业发展的基础，产业间进行有效的资源整合，可以实现资源有效利用和产品业态创新，从而带动产业发展。

例如，旅游资源与农业资源、林业资源进行整合，可以形成休闲农业、休闲林业等旅游产品。

（三）产品整合产品整合是将两个相关产业的产品进行合理整合，创新产品和产业形态。

例如，旅游业与会议会展业相结合，形成会议旅游和会展旅游新产品，既丰富了旅游产品形式，又增加了会议会展业的福利性，还推动了旅游业和会议会展业的发展。

（四）市场整合市场整合是将两个产业的市场进行整合，挖掘市场中存在共性或者能有效衔接的部分，使两个产业互相享有对方的部分市场，从而达到扩大市场、带动产业发展的效果。

例如，旅游业挖掘教育培训业的市场需求，面向教育培训市场，推出研学旅游产品。

（五）经营方式整合信息技术的发展为经营方式整合提供了可能。

例如，携程等旅游专业服务公司，通过网络虚拟技术，把旅游链上各环节的经营方式进行整合，形成网络一站式购买的新经营方式，方便了游客，同时大大促进了相关产业的发展。

旅游项目开发的模式与流程旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网 旅游项目开发的模式与流程北京绿维创景规划设计院摘要：旅游开发，涉及到旅游产品设计、旅游商业模式设计、开发运作策划及景观设计四个方面。

我们把四个方面整合起来的策划，称为旅游项目开发的商业策划（或全案策划）。

旅游开发的成功与否，取决于游憩方式创新，商业模式落地，景观设计独特和的运营策划的现实。

研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。

一、 云南旅游第二次创业的“重头戏”云南省委、省政府提出“云南旅游第二次创业”的号召，在全国旅游界引起了广泛的关注。

云南旅游面对四川旅游的崛起，感到压力很大。

因此，老旅游大省提出新目标，是深刻反省的结果。

四川旅游的崛起，模式非常简单：旅游是四川的“一把手政治”！ 四川以党政主导，强力推进，坚持不懈，轮流发展的方式，以一把手抓旅游为要务，形成了“旅游大会”模式，成效显著，成为“党政主导旅游发展”的经典。

云南如何面对竞争，创新模式发展呢？我们可以从云南很抓“旅游小镇”中，找到新的政府运营理念――以城市经营的成功经验为借鉴的理念――以土地开发带动旅游产业发展的理念。

据有关报道，云南近期旅游业的“重头戏”，是建设旅游小镇。

为此，云南省将给予资金、土地和户籍三大扶持，并专门成立旅游小镇建设协调领导小组，全面推进该项建设。

首先，从今年起，从全省项目贴息资金、城镇规划资金和旅游市场开拓资金中安排一定额度，专门用于旅游小镇建设项目贴息、规划补助和市场营销。

其次，旅游小镇发展用地将突破目前土地供应瓶颈，而在州（市）、甚至省内进行土地的占补平衡；并通过迁村并点，土地整理，开发利用荒地和废弃地等挖潜措施，盘活土地存量。

绿维文旅：旅游小镇运营关键与生活方式升级旅游小镇运营关键旅游小镇的开发运营是一个系统工程，是在旅游小镇“顶层设计”的基础上，以市场化的运作，实现旅游城镇综合资源的优化配置，最终实现旅游小镇资产增值的经营行为。

旅游小镇开发运营有四项基本内容：旅游小镇市场化运作、旅游小镇生活方式升级、旅游小镇全方位升值、旅游小镇品牌的创建。

（一）旅游小镇市场化运作市场化运作，即在政府主导下，从规划开始就由开发商全过程参与小城镇或新农村的规划设计、产业布局、项目建设等各个方面。

这是从源头开始的市场化，全过程的市场化和全方位的市场化。

这样做可以将政府的意向、农民的意愿、市场的需求与开发商的专业知识、管理经验有机结合起来，有利于提高城镇品位、全面整合资源、降低和节约成本、提高建设的效率和效益。

伴随着时代的发展，企业家展现出更多的大智慧，创新发展的模式层出不穷。

例如，余杭梦想小镇的“民营服务运营商 + 民营孵化器 + 民营创投”模式、吴兴美妆小镇的“民营产业基金+ 股权合作式招商”模式、嘉善巧克力小镇的“大企业+ 全产业链”模式等。

政府应充分做好引导和服务的功能，做好旅游小镇发展的顶层设计，做好制度建设，对于企业执行监督考核的职能，规范企业严格执行各项土地规划、城市规划、旅游规划等，实现当地的可持续发展。

市场化运作可以实现两个基本转变：一是政府主导的惯性思维的转变，政府可以处理好与市场的关系，让特色产业能在市场竞争中不断地发展和成长。

二是企业通过市场化的操作，打造产城融合的新平台，真正形成旅游业与产业的深度融合，带动泛旅游产业的发展。

（二）旅游小镇生活方式升级旅游小镇开发的最终目的是要在当地创建全新的生活方式，实现生活方式的升级。

旅游小镇运营要以人为本，协调政府、小镇居民、投资人和旅游者等多方面的关系，通过基础设施建设的升级带来生活便利性的升级，通过旅游产业和泛旅游产业的发展带来业态的升级和就业结构的升级，整合旅游、文化、体育、健康、养老五大幸福产业与商业，最终实现旅游小镇整体生活环境的升级。

传统房地产开发模式走到今天，已经进入滞涨时期，旅游地产成为中国房地产开发的重要分支。

旅游房地产开发应该正视其发展问题，遵循其独特的发展逻辑和脉络。

绿维文旅认为，旅游地产的开发关键，就是形成吸引核，进而构建休闲消费聚集，在低成本的土地价格与高回报的房产收益之间寻找平衡。

一、旅游房地产开发六大问题当前，我国旅游地产开发面临以下六大问题，这也是地产项目开发的主要突破点：二、旅游房地产开发思路（一）找准发展方向：旅游开发综合化、旅游房地产功能化、旅游房地产城镇化旅游房地产开发的根本是以旅游休闲为引擎、以休闲度假地产发展为支撑，以旅游产业聚集为延伸，三者的良性互动共同推动区域旅游、产业、城镇化的综合发展。

在综合开发的背景下，度假地产投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商。

在政府的管理下，以主投资商的身份，通过规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开发、商业地产开发、住宅和度假地产开发，推动区域经济社会综合发展，获得区域综合运营带来的巨大升值效益。

在旅游房地产开发初期，应以吸引综合地产开发商为主。

如果没有吸引到综合地产开发商，也要用政府行为引导旅游房地产开发商向区域运营商身份逐渐转变。

（二）创新权益归属：产权酒店、分时度假交换、分权度假、众筹由于旅游产业本身的一些属性，旅游房地产面临着一些发展困境：一是产权和使用权分离，二是度假交换问题，三是经营问题，四是总房价高问题。

面对这些问题，绿维文旅认为，“产权酒店、分时度假交换、分权度假、各类众筹”是旅游房地产销售的解决之道。

这一解决之道包含了四个核心，即众筹理念、时权模式、信托投资、消费回报。

众筹理念，即多人共享一套房，通过产权的分拆，降低成本，这是度假时权分割的基础。

时权模式包括时权分割、时权交换、时权的货币化，时权是有价权益，是资产证券化的核心。

信托投资是经营价值的支撑者，投资者以信托方式，将资产委托给经营者，追求更大回报率。

绿维文旅：冰雪旅游的发展运作模式关键词：绿维文旅冰雪旅游发展运作旅游策划旅游规划（1）政府主导促进型发展道路以强化管理职能和高投入的整体形象促销为突破，实施政府主导的市场促进型发展战略。

赋予管理部门相应职能来统领冰雪旅游相关行业和部门，管理部门通过制定和实施冰雪旅游发展中长期战略及发展规划来对管辖内主要景区(景点)、滑雪场等进行有效整合，以此形成一个有序发展、配置合理的冰雪旅游大格局。

（2）体验式营销突出主题，注重品牌，强调以主题为链条、以品牌为核心的体验式营销：针对冰雪旅游地资源特色，作好冰雪旅游地的形象规划，加大宣传力度，形成特色体育旅游品牌。

如黑龙江哈尔滨的冰雪旅游城市的“雪博会”、“冰灯”，滑雪场的品牌如“亚布力滑雪场”、“雪乡”等。

借助赛事，让冰雪体育旅游者成为体验主体。

在冰雪旅游过程中，主题是体验的基础，线索构成印象，每个线索都必须支持主题并与主题相一致。

例如在黑龙江每年都有大型的国际冰雪赛事，可引导游客去观看比赛，感受运动员的喜怒哀乐，体验一种不同的体育文化。

（3）文化渗透文化是冰雪旅游最具活力的支撑因素。

冰雪旅游产品在很大程度上属于无形产品，旅游者获得的是一次经历或一次感受。

这种经历或感受与思想、道德、信仰及美学等文化现象紧密联系在一起，反映出人们对精神文化的渴求。

文化的地方性是冰雪旅游的另外一种文化要素。

中国幅员辽阔，风土各异，使得地方文化特色鲜明，民族文化的个性得以保留。

挖掘地方文化的特性是发展冰雪旅游业的核心内容。

如果把冰雪，旅游始终界定在经济的范畴，那么就无法真正开拓冰雪旅游的深广内涵，企业和行业的形象呈低格调状态。

冰雪旅游本身负载着深厚的文化内容，如旅游地的和谐温馨氛围、从业者的高层次修养、有魅力的人文景观等。

从旅游资源特点和市场条件来看，冰雪旅游业要采取不同的发展战略，即发现、挖掘冰雪旅游资源的独特品质，将文化内涵渗入到冰雪旅游产品之中，形成别具一格的冰雪旅游产品定位，培育文化品牌，走差异化发展之路。

绿维文旅：旅游项目开发模式与流程关键词：绿维文旅旅游开发模式流程一、旅游项目开发模式旅游综合开发是立足旅游项目自有资源基础，以旅游产业为主导，以市场为导向，以资本为驱动，以资源整合为核心，通过集中土地、资本、技术、交通、劳动力等生产要素，推进土地开发、交通建设、基础设施建设，形成人口聚集，配套发展公共服务。

结合发展商业化服务，对接旅游市场，优化产业结构，催化项目落地运营，实现产城游一体化发展，并形成景区、消费产业聚集区和新型城镇化区三区合一产城互动的一体化开发模式和发展结构。

绿维文旅从不同角度划分旅游开发的模式：按开发区域结构划分为三种模式：单一项目开发模式、成片整体开发模式、目的地整体开发模式。

按开发投入时序划分为三种模式：滚动开发模式、分期开发模式、一次性完成开发模式。

按产业多元性划分为两种模式：单一开发模式、综合开发模式。

按土地利用性质划分为三种模式：游憩区开发模式、旅游房地产开发模式、旅游城镇开发模式。

按与市场的关系划分为五种模式：近郊型项目开发模式、远郊型项目开发模式、区域型项目开发模式、全国型项目开发模式、国际型项目开发模式。

二、旅游项目开发流程旅游项目的综合开发往往有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以提升该地区的文化品牌，对区域经济、人文、生态都具有深刻的影响。

项目的从无到有，涉及到多方面利益，必须科学规划，精心设计，做好旅游项目开发建设各阶段的管理工作。

（一）开发四阶段重点工作内容根据旅游项目特点和项目开发建设的客观情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为四个阶段：开发前期筹备阶段、开发招商投资阶段、开发建设阶段、开发运营阶段。

每个阶段对应的核心任务。

（二）旅游项目开发建设流程民营企业投资旅游产业的热情不断高涨，同时也出现了一些不遵循旅游产业规律的“边规划、边报批、边建设、边开放”的不合理开发现象。

绿维文旅在多年研究和实践的基础上，提炼出了旅游项目的一般开发流程。

绿维文旅冰雪旅游的发展运作冰雪旅游是指人们利用冰雪资源进行旅游活动的一种形式，是近年来快速发展的旅游业态之一、作为一种特殊的旅游形式，冰雪旅游吸引着越来越多的游客前往体验，也成为了推动当地经济发展和提升区域影响力的重要途径。

如何运作和发展冰雪旅游成为了绿维文旅公司关注的重点之一首先，为了发展冰雪旅游，绿维文旅公司需要通过挖掘和整合区域冰雪资源，打造独特的旅游产品。

针对冰雪资源的丰富性和多样性，公司可以设计开展不同形式的旅游活动，例如冰雪运动、冰雪观光和冰雪文化体验等。

同时，公司需要关注游客的需求和市场趋势，开展市场调研，确定旅游产品的定位和发展方向，以满足不同游客的需求。

其次，绿维文旅公司需要与当地政府、企事业单位等建立合作关系，共同推动冰雪旅游的发展。

与当地政府合作，可以获取相关政策支持和资源优势，如开展冰雪旅游推广活动、免费使用当地场地设施等。

与企事业单位合作，可以共同投资开发冰雪旅游项目，共同分担风险和获得利益。

同时，公司需要与各类旅行社等旅游服务商建立合作关系，扩大旅游产品销售渠道，提高产品的知名度和市场份额。

此外，为了保证冰雪旅游的运营安全和质量，绿维文旅公司需要注重专业人才培养和管理。

公司可以招聘专业的冰雪旅游从业人员，包括滑雪教练、导游和服务人员等，提高服务质量和游客体验。

同时，对于冰雪旅游项目的设施设备，公司需要进行定期维护和更新，确保运营的安全和流畅。

最后，绿维文旅公司还需要注重冰雪旅游的宣传与推广。

公司可以通过多种方式进行宣传，如开展线上线下的推广活动、参加旅游展览会、加强与媒体的合作等。

在宣传中，公司需要突出冰雪旅游的特色和独特之处，吸引更多游客的关注和参与。

总之，冰雪旅游的发展与运作是一个综合性的系统工程，需要绿维文旅公司从各个方面进行规划和管理。

通过整合资源、建立合作关系、注重人才培养和管理以及加强宣传推广等措施，公司可以实现冰雪旅游的可持续发展，为游客带来更好的旅游体验，也为当地经济发展做出贡献。

面对新形势和房地产宏观调控政策，房地产企业必须尽快完成战略转型。

而文旅地产是房地产企业转型的一个重要方向。

数据显示，在百强房企中，已有大半都在布局文旅地产，有近十家成立了专门的文旅公司（或集团），其中不乏恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。

那么，文旅地产如何发展？今天绿维文旅就为大家总结了当下五大企业探索文旅地产发展的成功案例，以供参考。

恒大集团1、发展状况——发展定位：以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。

——发展战略：恒大二十多年历经七次重大战略决策，形成了科学、前瞻、有效的发展模式。

2018年，公司开始实施“新恒大、新起点、新战略、新蓝图”重大战略决策。

坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，坚定不移地实施低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。

——文旅康养核心业务及发展规模文化旅游板块：恒大旅游全方位构建文化旅游综合体版图，着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”，同时，打造全球人向往的文化旅游胜地“中国海南海花岛”。

恒大童世界是专为2-15岁少年儿童打造的全室内、全天候、全季节的大型童话神话乐园，15个项目已布局完成，2021年起陆续开业；恒大水世界建设全球最大的全室内、全天候、全季节的大型温泉水乐园，未来2-3年布局20-30个；中国海南海花岛拥有童话世界、雪山王国、海洋乐园、植物奇珍馆及顶级酒店群等28大业态，2020年正式开业。

健康养生板块：恒大健康创新打造拳头产品恒大养生谷，搭建会员制平台，整合一流养老养生、健康管理、医疗保险等资源，为会员提供全方位全龄化养老养生健康服务。

恒大养生谷已在全国布局21个，未来三年布局超50个并陆续开业；博鳌恒大国际医院已于2018年2月正式开业，提供国际顶级肿瘤专科医疗服务。

康益园（图片来源恒大健康官网）2、企业核心竞争力注重文旅康养多元化布局：在房企纷纷布局文旅市场的大趋势下，恒大推出文化旅游和健康养生的拳头产品，以优质的资源为依托抢占市场份额。

绿维文旅旅游房地产开发攻略随着国内旅游业的快速发展，旅游房地产成为了一个炙手可热的投资项目。

然而，要成功开发旅游房地产，需要有一套科学的攻略。

以下是绿维文旅整理的旅游房地产开发攻略，供参考。

1.定位与规划在开发旅游房地产前，首先需要明确定位和规划。

根据目标受众、地理位置和市场需求等因素，确定项目的定位，如度假村、主题公园等。

同时，制定详细的规划方案，包括建筑设计、配套设施等，确保项目能够满足游客的需求。

2.市场调研在进行旅游房地产开发之前，必须进行充分的市场调研。

了解目标市场的需求和偏好，分析竞争对手的情况，确保项目的差异化竞争优势。

此外，还需考虑市场的发展趋势和潜在的风险，如政策法规变化等。

3.合作伙伴选择旅游房地产的开发需要与各种合作伙伴进行紧密合作。

可以选择优质的施工队伍、设计机构、供应商等。

确保项目的质量和进度。

同时，与旅游机构、旅行社等建立合作关系，吸引更多的游客。

4.环境保护与可持续发展旅游房地产开发必须注重环境保护和可持续发展。

在规划和设计阶段，应考虑自然环境的保护和资源的合理利用，选择环保材料和技术，减少对环境的影响。

同时，注重社会责任，推动当地的经济发展和社会进步。

5.提供优质的服务在旅游房地产的开发过程中，要注重提供优质的服务。

无论是酒店、度假村还是游乐设施，都应考虑游客的需求和体验。

提供独特的服务和活动，增加游客的满意度和忠诚度。

建立客户关系管理系统，加强与客户的互动和沟通。

6.营销与推广开发旅游房地产后，需要进行有效的营销和推广。

可以利用互联网、社交媒体等渠道，提高项目的知名度和曝光度。

同时，与旅行社、OTA等合作，推出优惠套餐和促销活动，吸引更多的游客。

在推广过程中，要强调项目的独特性和卓越的品质。

7.客户关系管理旅游房地产开发不仅是一次性的销售，还需要维护客户关系。

与游客建立良好的关系，提供贴心的服务。

建立客户数据库，定期进行客户关怀和回访，了解客户的需求和意见。

通过提供个性化的服务和体验，增加客户的忠诚度。

旅游项目开发建设流程1.市场调研：在项目开发之前，首先需要进行市场调研，了解目标市场的需求和潜在利润空间。

通过调研可以明确项目的定位、目标群体、竞争对手以及投资回报预期。

2.立项申报：根据市场调研结果，进行项目立项申报，包括项目的背景、可行性分析、预期效益等信息。

这个阶段需要与相关政府部门进行沟通，获取项目立项批复。

3.项目规划：在项目立项批复之后，进行项目规划，包括项目的整体框架、目标、任务、时间进度等方面的规划。

这个阶段需要综合考虑项目的市场需求、投资规模、可持续发展等因素。

4.筹资：项目规划确定后，需要进行项目筹资，包括向银行、投资机构等寻求资金支持。

在筹资的过程中，需要制定详细的项目商业计划书，包括项目介绍、资金需求、投资回报预测等内容，以吸引投资者。

5.设计施工：筹资完成后，进入项目的设计与施工阶段。

根据项目的特点，选择合适的设计团队和施工单位，进行项目的详细设计和施工准备工作。

6.行政审批：项目设计完成后，需要向相关行政部门递交审批文件，包括项目环评、用地规划、建筑设计等相关证明文件。

行政审批的过程中可能需要与多个部门进行沟通和协调。

7.运营准备：项目建设完成后，需要进行运营准备工作，包括设备采购、员工招募与培训、供应商合作等。

同时，还需要与相关旅游机构和媒体进行合作，进行市场宣传和推广。

8.开业运营：完成运营准备工作之后，项目正式开业运营。

在运营过程中，需要进行市场营销、客户服务、管理运维等工作，以保证项目的正常运营和稳定发展。

9.监控与改进：项目开业后，需要进行监控与改进工作，包括对项目运营情况进行评估和分析，发现问题并及时进行调整和改进。

10.持续发展：在项目运营稳定之后，可以考虑进一步的技术创新和产品升级，以满足不断变化的市场需求，并确保项目的持续发展。

总之，旅游项目开发建设是一个复杂而长期的过程，需要综合考虑市场需求、资金筹集、设计施工、运营管理等多个因素。

通过合理规划和科学管理，可以使旅游项目实现良性循环、可持续发展。

绿维文旅：春节旅游市场启示——目的地应注意2个转变，做好4个提升绿维导语：2023年春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%，恢复至2019年同期的88.6%；实现国内旅游收入3758.43亿元，同比增长30%，恢复至2019年同期的73.1%。

旅游行业也是备受鼓舞，从旅游人次收入数字和各地的旅游现象，绿维文旅认为我们面对的市场环境已经发生了2个重大转变，我们要为2023年旅游市场做好4个提升工作以应对逐步恢复的市场。

2个重大转变一、疫情影响和防疫心态发生重大转变春节前夕，中国经受了疫情大考，第一波疫情高峰结束，人们经受了疫情洗礼之后，对待病毒的态度不再只有害怕和紧张，而是更加的谨慎和乐观。

大家拥有在病毒来袭时奋力拼杀的勇气，也拥有病毒退潮后回归正常生活的魄力。

从春节旅游数据看出，2023年春节假期全国国内旅游出游3.08亿人次，同比增长23.1%，恢复至2019年同期的88.6%；人们已经度过了疫情的阴霾，开始出门旅游。

旅游也回归了放松心情、陶冶情操、开拓视野、体验异域风情、探亲访友等目的。

通过数据可以看到山岳型景区和博物馆类景点都受到了大家的欢迎。

山岳型景区基本恢复至2019 年同期，部分景区表现出色，其中峨眉山春节假期（1 月21 日至27 日），共计接待游客27.78 万人次，同比增长38.15%，同比2019 年增加36.81%，创历史新高，开春上山礼拜人群较多，酒店入住率达92%。

上海博物馆数据显示，截至1月24日14时，当天预约参观已达8000人次，恢复并超越疫情前同期水平。

据统计，春节假期前3天，上海博物馆累计接待游客约1.82万人次，同比增长98.6%。

今年春节期间，越来越多的市民游客将走进博物馆列为过年计划的必选项。

不仅仅是上海，成都、北京、西安等地，春节期间，博物馆旅游人数都已突破5万人次，从过去的打卡蹭热闹，到真正成为一种旅游文化新风尚。

旅游市场主体获得感在春节期间明显回升，并上调全年预期和投资信心。

绿维文旅：泛旅游产业整合途径与模式关键词：绿维文旅旅游+ 泛旅游幸福产业旅游产业具有高关联性和强带动性的特征，以“旅游+”为核心的泛旅游产业，通过“旅游”这条主线，串联起健康、互联网、金融、零售等业态，在丰富旅游度假深度体验的同时，带动相关联产业的发展，带来更多增值内容，形成高附加值和溢出效应。

充分发挥旅游产业的带动作用，必须研究旅游产业与其他相关产业的融合路径。

绿维文旅提出了“泛旅游产业整合”的理论，通过内容模式与路线等，解析如何站在旅游带动区域综合发展的视角，进行科学的产业开发运营。

一、泛旅游产业整合的三大路径泛旅游产业整合主要以多产业旅游化、创新引领融合化、十八大要素业态化为实现路径。

（一）多产业旅游化旅游业主动与其他产业融合发展，促进旅游产业的转型升级，在实践中，多个产业积极与旅游融合，旅游化也成为诸多产业转型的重要抓手之一。

例如，健康产业旅游化产生健康旅游，体育产业旅游化产生体育旅游，教育产业旅游化产生研学旅游，养老产业旅游化产生养老旅游等。

（二）创新引领融合化在面对当今旅游投资持续增长、市场需求不断多元、科学技术日新月异等因素的多重驱动下，创新正引领旅游与各产业融合发展，创新引领的融合化已经成为实现旅游产业的全面创新，形成系统、科学的发展体系与结构的重要手段。

（三）十八大要素业态化根据旅游产业发展情况，绿维文旅创新性地提出了新旅游十八大要素，即吃、住、行、游、购、娱、厕、导、智、商、养、学、福、情、奇、文、体、农。

在这十八大要素的引导下，衍生出旅游新兴业态产品，成为旅游产业发展的新动力。

十八大要素业态化，其本质是在“旅游+”背景下的拓展延伸，通过业态化带动形成“旅游+”的产品体系，推动旅游产品的创新发展，从而推动整个旅游行业的创新发展。

二、泛旅游产业整合的三大模式根据旅游产业与泛旅游产业集群内其他产业的作用机制，绿维文旅归纳出泛旅游产业整合的三种模式。

三、泛旅游产业整合规划的技术路线在区域综合发展进程中，要想发挥旅游产业强大的动力价值及协调能力，泛旅游产业整合就不能只停留在概念上，而应落实到实践中。

政府旅游运营的职能、理念与步骤北京绿维创景规划设计院绿维认为，旅游目的地运作中，政府职能远远不局限于行业管理，最重要的是战略及模式运用(旅游综合体、文化综合体等)、资源运用(旅游资源、土地等)、公共工程(基础设施、公共景观、游客中心等)、管理体制创新(整体、行业、景区)、招商引资(项目设计、政策、计划)、营销与促进(品牌、形象口号、政策、渠道、活动等)。

策划与规划相结合是政府旅游运营最需要的理念，具体步骤分为目标制定、战略与计划制定、突破点确立、四大运营等方面。

一、政府旅游运营的职能旅游是一种需要多家机构和多种职能配合的综合服务结构，是一个区域内旅游产品、旅游环境、旅游接待能力、旅游服务配套的总和，即旅游的区域系统性。

因此，旅游的发展需要政府站在目的地的角度，进行整体统筹管理。

绿维认为，政府旅游运营职能包括旅游的区域系统性与政府的规划统筹职能、旅游资源属性与政府的资源保护管理职能、旅游开发的外部性与政府公共工程投资职能、旅游的跨区域流动性与政府的市场管理及营销职能。

二、政府旅游运营的理念加速发展旅游产业，地方政府和旅游主管机构，做了发展规划、总体规划等等。

但是，绝大多数规划并不能达到政府希望的目的，所谓：“规划规划、墙上挂挂。

”这是旅游规划界的悲哀，是旅游咨询业界必需突破的问题。

绿维认为，不是规划界不知道如何进行规划，也不是政府不该编制规划。

问题的关键，是政府对成果的要求与规划院对成果的把握之间，出现了差异。

换句话说，政府要的是能够开展实际运作的系统方案，规划院提交的是以20年为期限的目标构架。

在这个结构中，最重要的，是政府进行旅游产业及区域旅游目的地开发运营的理念。

根据绿维多年来开展的策划规划实践，绿维认为，政府最需要的是策划与规划相结合，整合了定位、功能布局、项目设计、游线安排、要素配置、公共工程、招商引资、营销促销、目的地及产业管理、三年执行计划这十个方面内容，可以对旅游产业及旅游目的地实施战略经营的系统运作方案。