中国房地产发展历程2010.11.5(基础知识)

借鉴
创新
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成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
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在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地
为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
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近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
首先，看看中国房地产发展历程 与特点。。。。。。
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中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
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第一阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
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新中国成立 战争摧残 一穷二白
1958
从1958年开始，房地产 收归国有，中国房地产从 此消失。 重点发展重工业，还不存 在完全意义上的房地产市 场。
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1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
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最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
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1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
1979 1980 1989年以“海南”房地产 泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。 供求关系不合理 虚假繁荣 可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产 才在阵痛中。 1991 27
土地开发
盈利模式之三
地产经营模式（政府公关能力）
房产开发
开发经营模式（项目运作能力）
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盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
物业持有模式（资产管理能力）
营销策划
盈利模式之六
源自文库
整合营销模式（策划销售能力）
综合开发
综合开发能力（资源整合能力）
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无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？
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发展模式的根源：土地
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
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选
址
1.市场条件判断
2.项目位置选择
立
项
1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
取得土地
1.办理《建设用地规划许可证》
2.领取《国有土地使用证》
规划设计
1.领取《建设工程规划许可证》
开 发 流 程
开工建设
1.招标:寻找施工单位
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第三阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
房地产快速发展阶段
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市场 回暖
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖
中国房地产市场进入新 一轮的发展时期
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1999
涨幅 迅速
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2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃 在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件
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2008
2009年，需求重新释放 楼市火爆 2009年关键词：
2009
救市效果初显 成交量回升 全面回暖 房价普涨
2010
经济复苏 投资客
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2009年，房市百态之一 楼脆脆
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
调 整 期
1997 1998 1999
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繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994
负增长 亚洲金融危机
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萧条
调 整 期
1997 1998 1999
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994 1998年中国的福利分房 制度终止，货币化分房 方案正式启动。
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
暴风雨来临前的 沉寂期
美国模式
几乎无限供应。
兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
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香港模式
长江实业
VS 兼容
美国模式
Pulte Homes 万科
中国模式
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2001年， 投资投机狂潮开始出现 关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 9·11事件 正式成为WTO成员
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温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
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2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王 和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的
结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等 原因影响。土地流标现在屡次上演。
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2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
中国房地产发展数据播报
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
4
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
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当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
1999 2000 2001 2002 2003
2006年，一个字“涨” 2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
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2006年4月27日
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
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2006年4月28日 2006年5月17日
再次加息 抑制需求 国六条
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
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房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产 整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、 规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物 业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式
大致可以分为六大类。
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盈利模式之一
投资运作
盈利模式之二
投资经营模式（资本溢价能力）
火车炒房团
飞机炒房团
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2001年
福 布 开 发 斯
商 中 占 国 富 2 豪 8 榜 人 中
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1999 2000 2001
2002年，土地市场规范化政策出台
招拍挂 2003年关键词： 地王 别墅供地 SARS
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全面 恢复
2002 2003 2004 2005 2006 2007
2003年，地王现象出现
中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
易居中国·华中区武汉公司 市场部总监 李进
2010.10
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回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国30 年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
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目 录
中国房地产行业发展模式
中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收
1.领取《商品房销售许可证》
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房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五
建 设 用 地 规 划 许 可 证
国 有 土 地 使 用 证
建 设 工 程 规 划 许 可 证
建 筑 工 程 施 工 许 可 证
商 品 房 销 售 许 可 证
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2009年，房市百态之二 楼歪歪
第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后， 四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼 房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为 “楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出 具的一纸报告，“此楼安全”。
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2009年，房市百态之三 楼晃晃
楼坚强 楼危危 楼断断 。。。。。。 楼停停
2006年12月 中国金融业全面开放 外资、热钱涌入
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2006年，房地产行业“多事之秋”， 密集的调控政策难以撼动房价高攀
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1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2007年，疯狂地暴涨 2007年关键词： 地王频出 上市筹资 宏观调控
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2007年，地王频现 面粉比面包贵
1979 1980 1986 1988 1991
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1958 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡 个人建房买房”的设想
契机
1979 1980 1986 1988 1991
拉开了住房制度改革的序幕。
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1958
住房制度改革正式启动
1979 1980 1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地 使用权可以依法转让。
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繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
1999 2000 2001 2002 2003
2005年，走低回落 短暂低迷期 2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条 调控文件密度加大，但房价一 直坚挺
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繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
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第四阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
房地产行业全面调整阶段
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2008
2008年，寒流 下跌 低谷 2008年关键词：
2009
土地市场降温 中介倒闭 上市“流产”
2010
销量萎缩 降价促销 持币待购
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2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、 创辉租售等一批房地产 中介倒闭
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2009年，楼市“火”“剧”---蜗居
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中国房地产发展数据播报
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中国房地产市场 从安居时代到投机时代
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投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年 来平均水平
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供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场 略显供给不足
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需求：销售面积和销售额的规模与增速均创 历史新高
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成交：主要城市住宅成交套数创历史新高
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2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密 度住宅成”抢手货“ 2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现
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1999 2000 2001 2002 2003
2004年，房价大涨 2004年关键词： 土地拍卖 加息（9年来第一次加息） 个人集资建房 房地产热潮从北京上海一线城 市向内陆转移
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2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
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2007年是疯狂的一年。
房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲 顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。 但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终 于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情 绪浓厚，房价企稳。 给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场 的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金 的一些开发商面临资金链断裂的局面。
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
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第二阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
探索阶段：炒作与调整
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繁荣
炒 作 期
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 1993 掀起了房地产开发的高潮 1994 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
萧条
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房地产城市价格排名
房地产价格指数
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中国房地产市场未来发展趋势
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规范
200000 元/㎡ ㎡ 2000 元/㎡ ㎡
低碳
智能化 城市化
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行 政 手 段
政府
行 业 规 律
何去何从？？？
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桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
The end, thanks!
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