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商业地产是万达集团的第一大支柱产业，在全国首创了“定单商业地产”的全新商业模式。
经过多年的发展，万达商业地产已经从第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代超市综合体，持有物业总面积大1000 玩平方米摆布，年租金收入60 亿元摆布。
(一)第一代产品——单体店从2002 年长春万达广场开始，万达把自己开辟的前六个项目称作单体店，这是万达第一代购物广场。
这一代购物广场的喝点是是地处核心商圈，想空中发展。
普通是一个5 万平方米摆布的单体楼。
这一时期的万达作品有长春万达广场、青岛万达广场、南京万达广场、济南万达广场、南昌万达广场、长沙万达广场。
(二)第二代产品——组合店在第一代的基础上，万达又推出了第二代购物中心，称作组合店。
其特点是地产核心商圈，由几个单体楼组合成一个项目，每一个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在10 万平方米摆布。
这一时期万达的代表项目有武汉万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天津万达广场。
(三)第三代产品1.超市综合体2022 年12 月在一个月内，万达集团分别在北京、上海、宁波三个城市接连开业大型商业广场，总面积超过80 万平方米，年租金达8 亿元，创造了中国商业地产的一个新记录。
这三个项目均为万达广场的第三代产品——“超市综合体”。
此后，成都万达广场、哈尔滨香坊万达广场、西安万达广场又相继开业，他们的成功运作标志着万达集团商业地产开辟已步入成熟阶段，亦使万达集团成为中国真正意义上的商业地产“航母”。
①第三代产品——业态组合特点商业的形态有多种分类，万达根据招商的要求做了分类：一个是零售类，其中又分为综合型(如超市和百货)和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。
伴有着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%摆布。
这不仅仅是对万达商业地产发展的经验总结，也符合欧美购物中心的规律。
各国房地产发展史一、中国房地产发展史中国的房地产业发展可以追溯到古代的土地制度。
在封建社会时期，土地归属于地主阶级，农民只能作为佃农耕种土地，并向地主缴纳租金。
到了近代，随着中国社会的变革，房地产业也经历了不同的发展阶段。
1949年中华人民共和国成立后，中国实行了计划经济体制，房地产业被国家垄断。
直到改革开放以后，中国逐渐放开了对房地产市场的控制，允许个人和企业购买、出售和租赁房产。
这一举措促使了房地产市场的蓬勃发展，各地相继出现了大量的楼盘和房地产企业。
二、美国房地产发展史美国的房地产市场发展较早，可以追溯到殖民地时期。
在18世纪，美国各州陆续出台了土地买卖法律，确立了土地产权制度。
随着西部拓荒和城市化的进程，美国的房地产市场逐渐成熟。
20世纪初，美国建立了现代房地产市场体系，包括了土地登记制度、房地产经纪行业和住房信贷体系。
房地产市场的发展推动了美国经济的增长，也成为了美国家庭财富的重要组成部分。
然而，在2008年爆发的次贷危机中，美国房地产市场遭遇了严重的泡沫破裂和经济衰退。
三、日本房地产发展史日本的房地产市场经历了不同的阶段。
在二战后的重建时期，日本政府出台了一系列的住宅建设政策，促进了日本房地产市场的迅速发展。
然而，在1980年代末期，日本房地产市场经历了一次泡沫破裂，导致了长期的经济低迷和房地产市场的衰退。
1990年代以后，日本政府采取了一系列的措施，包括金融体制改革和房地产税制改革，以恢复房地产市场的稳定。
如今，日本的房地产市场已经逐渐复苏，房产投资成为了日本人的重要理财方式。
四、英国房地产发展史英国的房地产市场可以追溯到中世纪时期的封建制度。
在18世纪，英国通过一系列的土地法律和土地登记制度，确立了现代房地产市场的基本框架。
随着工业革命的到来，英国的城市化进程加快，房地产市场也得到了进一步发展。
20世纪以后，英国的房地产市场经历了几次波动。
1970年代的石油危机和1990年代的房地产泡沫破裂，都对英国的房地产市场造成了较大的冲击。
商业地产发展历程商业地产是指商业用途的地产物业，包括购物中心、写字楼、酒店、超市等。
商业地产的发展历程可以追溯到人类社会的历史中，在古代，商业地产主要是市集和集市，是商品交流的场所。
随着社会的发展和城市化的进程，商业地产的发展越来越迅速。
在古代，商业地产主要是街道两旁的商铺和市集。
人们以农产品、手工艺品等商品进行交易，商业活动也逐渐成为城市的中心。
随着交通和通信的改进，商业地产的规模和数量逐渐扩大。
到了18世纪和19世纪，工业革命的兴起给商业地产带来了巨大的发展机遇。
工业革命导致城市人口的增加和经济的快速增长，商业活动也相应地增加。
商业地产开始出现大规模的购物中心和百货公司，这些新型商业地产成为人们购物、娱乐和社交的场所。
20世纪初，商业地产的发展进入了一个新的阶段。
随着汽车和电气设备的普及，商业地产开始朝着现代化、专业化的方向发展。
大型购物中心、超市、写字楼等商业地产开始出现，为人们提供了更多的购物和工作选择。
同时，商业地产也开始受到金融机构和投资者的关注，商业地产的投资价值逐渐被认可。
随着科技的进步和信息技术的发展，商业地产的发展进入了一个更加多样化和智能化的阶段。
互联网的普及和电子商务的兴起使得人们可以在家中进行购物，传统的商业地产面临着巨大的挑战。
为了适应这一变化，商业地产开始引入新的技术和概念，例如智能购物中心、虚拟商业地产等，以提供更好的购物体验和服务。
当代的商业地产发展着注重创新和可持续发展。
随着人们对环境保护和可持续发展的需求增加，商业地产也开始注重绿色建筑和环保理念。
绿色商业地产采用节能环保的建筑材料和技术，降低能源消耗和碳排放，提供更健康和可持续的商业环境。
商业地产的发展历程是一个不断变化和创新的过程。
从古代的集市到现代的购物中心，商业地产始终是城市经济发展的重要组成部分。
未来，随着人们对购物体验和服务需求的不断提高，商业地产的发展前景将更加广阔。
无论是物理店铺还是线上商城，商业地产将一直扮演着连接商品和消费者的桥梁，在经济中发挥更重要的作用。
中国商业地产发展回顾及未来形势分析一中国商业地产发展回顾（一）投资情况房地产开发商投资很大程度上反映市场需求及开发商信心，从投资来看，“十五”期间房地产开发商商品房总投资额年均增长率、住宅投资额年均增长率及商业地产[1]投资额年均增长率分别为25.8%、26.7%和28.2%，三者增长率都较高，且商业地产投资增长率高于前两者。
这说明“十五”房地产市场总体需求旺盛，房地产开发商信心指数高，商业地产对开发商吸引力较大；“十一五”（前四年）三者年均增长率分别为22.9%、23.9%与19.7%，虽然投资增长率均呈现下降趋势，但是商业地产投资增长率的降幅相对较大。
同时商业地产占总投资额平均比重也由“十五”的12.5%下降为“十一五”的11.4%，这在一定程度上说明“十一五”时期较“十五”时期商业地产投资吸引力有所下降。
但是从总体看来，2001～2010年十年间，商业地产投资增速快，反映了商业地产投资需求旺盛，发展较为繁荣。
表1 商业地产投资额及其与商品房总投资和住宅投资额比较中国商业地产投资的另一个显著特点是相对集中在大中城市，特别是一线城市（北京、上海、广州、深圳）（见图1）：2002年以来，35个大中城市占全国商业地产总投资比重一直维持在50%左右，而一线城市占35个大中城市商业地产投资比重维持在25%到40%之间。
“十一五”以来，一线城市商业地产投资比重呈现下降趋势，而35个大中城市投资比重基本维持不变，这说明商业地产投资正在向一线城市以外的大中城市转移，但是35个大中城市之外的城市对商业地产投资吸引力较弱，其比重没有上升。
图1 35个大中城市与一线城市商业地产投资额比重（二）销售情况自2001年以来，商业地产销售面积、销售额除2008年受金融危机影响外年年攀升，“十五”时期年均增长率分别达到24.5%和38.6%，“十一五”时期销售面积和销售额年均增长率均有所下降，分别为11.1%和21.2%。
商业地产的发展历程商业地产是指专门用于经营和商业活动的建筑物和空间。
它通常包括购物中心、办公楼、酒店、娱乐场所、零售店铺等。
商业地产的发展历程可以追溯到很久以前，但在现代社会中，它已经成为一个重要的经济领域。
商业地产的发展可以分为几个阶段。
首先是商品经济阶段，这个阶段发生在工业革命之前。
在这个阶段，商业地产主要是一些传统的市场和商业街，用于人们的交易和商业活动。
其次是工业化阶段，这个阶段发生在工业革命时期。
工业革命的出现加速了社会经济的发展，使商业地产得到了进一步的发展。
在这个阶段，商业地产开始涉及到一些大型的工厂和工业园区，用于生产和经营。
随着城市化和现代化的进程，商业地产进入了第三个阶段，即现代化阶段。
在这个阶段，商业地产发展得更加多样化和复杂化。
购物中心、办公楼、酒店、娱乐场所等开始出现，并逐渐成为城市的标志性建筑物。
商业地产在这个阶段发挥着重要的经济和社会作用，成为城市经济发展的重要支撑。
随着科技的进步和全球化的影响，商业地产进入了第四个阶段，即数字化阶段。
在这个阶段，商业地产开始应用互联网和数字技术，加强服务和管理的效率，提升用户体验。
例如，电子商务和移动支付的兴起使得线上线下的结合成为可能，商业地产的运营模式也发生了很大的变化。
未来的发展趋势显示，商业地产将进入更加智能化和可持续发展的阶段。
人工智能、大数据和物联网等新技术将被广泛应用于商业地产的管理和运营中，以提高效率和节约能源。
同时，绿色建筑和环保理念也将被更多地应用于商业地产的设计和建设中，以满足人们对环境保护的需求。
总结起来，商业地产的发展历程经历了商品经济阶段、工业化阶段、现代化阶段和数字化阶段，并将逐渐进入智能化和可持续发展的阶段。
这个历程反映了社会经济的发展和进步，商业地产作为重要的经济领域，未来将继续发挥着重要的作用。
商业地产的发展历程商业地产是指用于商业目的的地产，包括商场、写字楼、零售店、餐厅和酒店等。
它是城市经济发展的重要组成部分，在现代城市中扮演着至关重要的角色。
下面将讲述商业地产的发展历程。
商业地产的发展可以追溯到古代世界的贸易中心。
古希腊和古罗马城市中的集市和贸易街是商业地产最早的形式。
在那个时候，商业地产的定位主要是为了交易和贸易，经济活动集中在一个地方方便市民。
随着人类社会的进步和经济的发展，商业地产逐渐演变为更复杂的形式。
中世纪的城市市场扮演着城市生活的中心和社交活动的聚集地，成为城市居民进行交易和交流的场所。
城市建筑的演进也对商业地产的发展产生了重要影响。
城市中的建筑和市场不再只是简单的贸易场所，还兼具宗教、艺术和政治功能。
随着工业革命的到来，商业地产取得了重大突破。
工业革命改变了城市的经济结构，发展了制造业和商业服务业。
商铺、工厂和仓库等商业地产需求急剧增长。
特别是和商业相关的市中心地区，逐渐成为商业活动的重要场所。
这个时期的商业地产更加多样化和专业化。
到了二十世纪，商业地产得到了进一步的发展和改变。
城市的规模和人口持续增长，商业地产需求也不断上升。
大型购物中心、写字楼和酒店开始出现。
随着电子商务的发展，商业地产开始面临互联网的冲击。
电子商务的兴起引发了传统零售业的转型和商业地产的重新定位。
21世纪开始，商业地产取得了新的突破和变革。
随着科技的进步，人们逐渐重视空间的体验和环境的可持续性。
商业地产不再只是简单的交易场所，更加注重创新和品牌建设。
商场和购物中心以娱乐、文化和社交体验为导向，酒店和写字楼以绿色和智能化为目标。
商业地产的发展历程是城市经济发展的真实写照。
随着经济的演进和社会需求的变化，商业地产不断适应和引领着市场的发展。
未来，商业地产面临许多挑战和机遇。
可持续性、数字化、智能化等将是商业地产发展的关键词。
商业地产必将继续担当着城市经济发展的重要角色，为人们提供更好的商业和生活环境。
国内外商业地产发展历程53页国际零售业的发展分析 ...................... 3 一、国际零售业的发展理论阐述 (3)(一)国际零售业态发展理论及启示 (3)(二)国际零售业的发展特点 (6)二、国际零售业的发展趋势分析 (12)(一)购物中心成为发展的主流 (12)(二)购物中心发展的原因分析 (14)(三)购物中心的作用 (16)三、国际主要购物中心模式及特征分析 (18)(一)美国的购物中心 (18)(二)英国的购物中心 (23)(三)日本的购物中心 (30)(四)新加坡购物中心 (35)(五)东南亚购物中心 ........................................... 38 第二节中国零售业的发展分析 .................. 39 一、中国零售业的发展趋势分析 .. (40)(一)中国零售业的现状特征 (40)(二)中国零售业的发展趋势 (42)二、中国购物中心的演变规律分析 (44)(一)、购物中心在中国的发展历程 (44)(二)、中国购物中心发展的趋势和背景 (47)(三)、购物中心在中国发展的市场基础 (50)国际零售业的发展分析重要提示——购物中心作为零售业发展的最高市场体现，在全球范围内得到肯定并不断发展。
一、国际零售业的发展理论阐述 (一)国际零售业态发展理论及启示目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势，尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律，但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。
我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。
从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种:零售业态发展的循环理论和进化理论。
1、零售业态发展的循环论循环论的支持者认为，零售业态以循环的形式向前发展。
循环论又包括以下三种理论:1)、车轮理论零售业态发展的车轮理论认为:创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势，从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。
而随着这一业态的进一步发展，它们会不断购进新的昂贵设备，不断增加新的服务，从而不断提高其经营成本，逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商，并最终发展为衰退型的零售商，同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间，而新的业态也以同样的模式发展。
对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。
百货公司刚出现时，由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎，从而在与小型零售商的竞争中占得先机，成为几十年来占统治地位的业态。
而时至今日，百货商店却在与超级市场的折扣商店的较量中处于下风。
2)、生命周期理论这一理论认为，零售业态具有生命现象，即存在一个从产生到消亡的过程，而在每一不同阶段，零售业态表现出不同的特征。
生命周期理论将零售业态的发展分为四个阶段:?创新阶段。
在此阶段，出现新型的零售业态，由于新型的零售业态的许多特点都与传统的零售业态不同，因此，新型业态具有差别优势。
企业的投资回报率、销售增长率和市场占有率都迅速提高。
?加速发展阶段。
由于新型的零售商在竞争中获得优势，因此有大批模仿者开始效法，而最早进入市场的新型的零售商也开始进行地区扩张。
市场竞争异常激烈，市场占有率和收益率达到最高水平。
?成熟阶段。
在此阶段，更新型的零售业态进入市场，原有业态失去朝气和生命力，市场占有率和收益率降低。
成熟期可能持续很长时间，处于此阶段的业态可以进行创新以维持中等赢利水平，从而避免被市场淘汰。
?衰退阶段。
市场范围明显萎缩，反应迟钝，最终退出市场。
3).综合化与专业化循环理论这一理论认为，在零售业态的发展过程中，存在着商品种类由综合化到专业化，再到综合化的循环往复的过程。
也就是说，商品系列从注重深度，再到注重宽度的循环往复过程。
按照这一理论，可以将美国的零售业发展分为五个阶段:?杂货店时期——综合化;?专业店时期——专业化;?百货店时期——综合化;?方便店时期——专业化;?商业街、购物中心时期——综合化。
从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨;70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展;进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起;而90年代则朝细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、效外大型专门店、产地直销及家庭购物等兴起。
因此，世界范围内零售业的发展轨迹也表明了这种综合化与专业化的循环趋势。
2、零售业态发展的进化论在西方，零售业态发展的进化论主要包含两种理论，即辨证过程论和自然选择论。
1)、辩证过程论这一理论主要来自于黑格尔的辩证法思想，该理论认为，任何观念，就其本性而言，均会导致对其本身的否定，起初提出观念，称之为“正”，对它的否定称之为“反”，其结果称之为“合”，又称之为“正”，从而又开始新的辩证过程。
例如，百货商店是高价格、高毛利、低周转率的零售业态，而其对立面——折扣商店，则以低价格、低毛利、高周转率为特点。
而随着零售业的发展，这两种相反特点的融合形成新的零售业态:折扣百货商店，如KMART和WAL-MART等。
2)、自然选择论此理论以达尔文的“适者生存”为基础，认为零售业态的发展必须与社会环境的变化相适应，只有那些能够适应消费者需求，社会、文化和法律环境变化的零售商才能生存下来。
例如，二战以后，在美国发生了城市人口向郊区转移的情况，原来的百货商店由于都开设在市中心而发生经营困难。
为应付这一变化，百货商店进行革新，在店内开设专门店，并在郊区的购物中心开设分支机构。
又如，近年来，由于妇女参加工作的人数增加，一些零售商为迎合这一变化而开设了以职业女性为目标市场的女性用品专门店等。
(二)国际零售业的发展特点1、零售业态的多样化西方零售业经过几次流通革命，基本上形成了以百货公司和超市这两种业态为骨干的多层次、多形式、多功能的适合不同消费群体需求的零售经营体系，但这两种主导业态并没有取代其他多种业态。
目前主要有以下四种类型:一是以配送中心为基础的大型连锁超市，主要是通过配送中心辐射一批超市形成的区域化经营网络。
二是以大型超市为核心，在城乡结合部或高速公路边、连接众多专卖店的规模化购物中心。
三是以大型百货商店为主，包括餐饮、娱乐、住宿等为一体的综合性商场，这是大中城市主要的一种零售业态。
四是以中小型超市、便民店、折扣店、专卖店等形成的零售经营网络。
据统计，全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务。
西方商业业态的发展中值得注意的是:1).大型百货公司和超市的发展曾对小型商店的经营造成了冲击，威胁了个体经营者的就业，但其不便于消费者的零星采购和无汽车者及老年人的就近购买。
现实中，中小企业也会由于其具有的经济合理性而继续生存下去，英国的便利店数量近年已有所回升即是例证。
2).西方国家政府对商业企业，尤其是大商店的建立和营业实行一定监控。
如美国在商业设施规划中将网点配置明确分为城市中心、地区中心、社区中心等层次，分别调控，以保证合理建设、规模适度和有效竞争。
3).为适应不同层次消费者的需求，国外的百货商场、超市及专业店均按商品质量、价格和商店装潢不同而明显分为高、中、低不同档次。
这样十分便利不同顾客根据自己的消费水平到不同商店选购商品，也利于商店集中经营某一档次的商品。
2、经营国际化、连锁化商业企业经营的国际化主要有以下几方面:企业的经济活动不局限于本国，有很大比重在国外市场进行;企业的运行机制、制度规范与国际市场相一致;国内流通领域充分实现对外开放。
发达国家的商业企业已实现较高程度的国际化，表现为:一方面，各国大商团均将经营范围扩展到国外市场，在国外开办商店，在国外采购商品。
另一方面，各国又在较大程度上向国外开放本国市场，与外商合资合作建立零售企业。
80年代末，美国的海外加盟连锁店已有,万余家，全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。
商业企业经营国际化的动因有两方面:一方面，随着商品流通和生产的国际化，各国市场需求呈现多样化、国际化趋势。
另一方面，70年代中期以来，发达国家零售商业的发展受到两方面制约:一是由于西方国家经济增长缓慢，消费不振，市场增长空间有限，制约国内零售商业的扩张;二是发达国家的零售商业经过多年发展，新型业态发育成熟，零售业实现了组织化和规模化，竞争激烈，国内市场渐趋饱和，而市场份额有限。
经营成本增加，商业利润下降。
各国大型商业企业的发展要求冲破本国市场局限而向国外拓展。
国际零售业界认为，现代零售商必须克服国内市场饱和的局限性，实行国际化经营，才能实现销售的持续增长。
进入90年代以来，全球经济一体化进程大大加快，也为零售商业的国际化经营提供了良好的外部环境。
3、组织结构集中化、规模化随着零售企业的大型化，西方零售业的组织结构呈集中化趋势。
商业企业组织的集中化，意味着主导商业企业的巨型化、规模化，可以达到规模效益:大型商企尤其是大型连锁超市，可以集中批量采购，从供方得到价格优惠;可以通过各分店商业设施的统一化、标准化，降低成本;大型企业靠雄厚财力，可以进行小企业无力从事的广告宣传、市场调研、产品开发等活动;大型商企的统一性、集中性，决定了它便于接受社会监督，任何一家分店的经营过失都会影响整体信誉。
这就促使企业加强自律，保证商品质量及服务水平，又可以进一步增强企业竞争力。
近年来我国经济高速增长，商业企业规模明显扩大，但产业集中度及企业规模仍无法与发达国家相比。
美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34,，而我国1995年最大的50家零售商业企业销售总额仅为499亿元人民币，占全社会商品零售总额的2.45,。
美国最大的零售企业“沃尔玛”在全世界有3000多个连锁店，年销售额高达1000亿美元以上，而我国最大的百货商业企业上海第一百货公司年销售额仅30多亿元人民币。
最大的上海华联超市连锁店目前也只接近200家。
我国零售企业散、小、弱的状态有体制、生产力发展和产业结构等方面的原因，而体制方面的原因是主要的。
地区部门分割制约着商业资产的流动与重组和连锁业态的形成;国有商业企业在经营发展机制上的固有缺陷也严重制约企业的发展;从业态结构上看，近年来各地偏重发展高级商厦、连锁店发展迟缓是妨碍商业企业规模扩大的主要原因。
4、流通功能的主导化经营业态的变化和企业规模的扩大，使商业企业在商品生产和流通中的地位和功能发生了重要的变化。
零售商业的商流、物流组织由批零分开向批零一体化、生产加工销售一体化、高度组织化转变。
从整个社会角度看，商业自有品牌的发展体现了商业在商品生产和流通中主导作用的增强，这对于整个社会生产流通模式的变革有十分重要的意义。
