精装修万科房地产住宅批量精装修项目管理蒲道良老师

一、装修房合理施工工序安排1、合理工序安排的原则及意义2、四阶段工序安排3、准备及工作面移交阶段4、湿作业阶段5、部品安装阶段6、验收、整改、移交阶段二、施工工序的合理穿插三、关键工序的质量控制要点1.1合理工序安排的原则一、装修房合理施工工序安排工序之间合理衔接的原则劳动力均衡有序投入,避免窝工的原则有利于成品保护的原则避免返工的原则1.2合理工序安排的意义幻灯片 2Vanke1 定位仅仅是有效营销过程中的一步。

有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研,以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。

之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。

接下来轮到定位,定位即企业把针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。

注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤Vanke, 2009/7/9装修房工序安排的四个阶段一、装修房合理施工工序安排施工作业主要在第二、三阶段,第一阶段的工作品质决定了第二三阶段准备及移交部品安装阶段验收移交阶段幻灯片 3Vanke2 定位仅仅是有效营销过程中的一步。

有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研,以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。

之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。

接下来轮到定位,定位即企业把针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。

注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤Vanke, 2009/7/9一、装修房合理工序安排—准备移交阶段装修房合理工序安排—准备移交阶段工作顺序开始召开施工方进场会议图纸会审施工组织设计报审详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）与总包开始移交场地給水管的打压防渗检查、强弱电管通畅测试、永久用水的接通到户厨卫水电位置的核对检查、房间的插座空调洞位置核查外墙渗漏检查整改、天花、墙面平整度检查、门洞尺寸、地面平整度样板验收及封样总包整改合格土建、装修办理书面移交纪录，相应责任移交一、装修房合理工序安排—准备移交阶段装修房合理工序安排—施工方进场会议参会单位、人员：参会单位、人员：项目、监理、土建总包、装修总包、装修专业分包，各施工单位现场负责人，项目标段负责人，监理工程师提供技术资料：提供技术资料：提供装修图纸、万科做法要求、区域评估标准等涂料施工技术要求明确工期要求：明确工期要求：集团装修标准工期为6-7个月。

上海万科地产工程管理部上海万科项目工程师全装饰质量管理手册（试行版）上海万科房地产有限企业工程管理部《项目工程师全装饰质量管理手册》目录一、全装饰量保系统⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯3二、全装饰技管理重点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯10三、全装饰量控制重点⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14四、全装饰资料方法⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯24五、全装饰收管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯26六、全装饰成品保举措⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯45一、全装饰质量保证系统1.全装饰质量保证系统的目的：1.1 保证各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作，吻合工程质量、安全健康及环保的要求。

1.2 保证全部影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。

1.3 对每个工序进行监察、检查和检验，并成立质量的可追忆性控制系统。

1.4 保证用于工程上的物质 ( 包含甲供物质 ) 吻合有关规范及合同的要求。

1.5 保证施工数据的正确性。

2.范围：2.1 合用于本企业开发的全部全装饰项目。

2.2 由全装饰施工单位接收项目开始，直至全装饰完工并将工程项目移交给小业主的整个过程。

3.术语和定义：3.1 质量交底卡由总包或装饰单位发出，经监理审察和项目部同意，使参加施工和管理的项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员可以充足掌握该分项工程施工所用的资料状况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其查收方法。

使项目质量管理有章可循，做到预先清楚理解、事中有章可循，过后有据可查。

控制质量要把好“三关”，即资料关、操作关、检查查收关。

质量交底卡应写明“三关”的详细内容。

资料资料应写明该分项工程所用的资料供给方式、名称、品牌、根源地、规格、包装状况、使用中注意事项 ( 指腐化性、易燃等 ) ，防止操作过程顶用料不妥而造成浪费，阻挡少量分包商以次充好。

操作图纸：应注明使用的图纸编号，如设计改正应实时调整。

房地产培训【深圳】万科地产批量精装修实地项目考察（12月27-29日）房地产培训：万科地产批量精装修实地项目考察【考察背景】房地产培训：万科地产批量精装修实地项目考察，随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修房不仅能提高施工质量，降低造价和采购等成本，同时保证了室内的环境质量，尤其有利于实施住宅装修工业化生产，精装修房屋正逐渐成为房地产市场发展的主流趋势。

但批量精装修房更是一个系统工程，需要全面统筹营销、设计、工程、选材、工艺和成本，其开发难度不言而喻。

在许多地区，无论是开发商还是装修施工单位，都还普遍缺乏基本的管理和操作经验，对批量精装修的认识都相对滞后。

【考察特色】1、实地参观考察深莞两地万科、佳兆业等批量精装项目，体验其操作要点;2、参观考察万科住宅产业化研究基地，深入探究其住宅产业化之精髓，万科专人接待，专业讲解介绍;3、考察全程资深精装人士陪同指导，并于考察后做专题座谈交流分享，使学习更加深入。

【考察收益】1、实地参观考察深莞两地万科、佳兆业等批量精装项目，体验其操作要点;2、参观考察万科住宅产业化研究基地，深入探究其住宅产业化之精髓，万科专人接待，专业讲解介绍;3、考察全程资深精装人士陪同指导，并于考察后做专题座谈交流分享，使学习更加深入。

【讲师介绍】袁老师：中房商学院房地产培训高级顾问，深圳百名优秀地产职业经理人，毕业于同济大学土木工程系，著名工程管理与精装修专家。

2002年加入万科集团从事工程管理工作，先后担任万科温馨家园、金域蓝湾、东海岸、十七英里、万科城、万科第五园等多个大型项目工程师，有丰富的施工管理经验。

2005年调入万科深圳区域本部负责华南区域精装修部品的集中采购和精装修的设计与工程管理及检查工作。

期间完成了墙地砖、木地板等区域集中采购和区域精装修管理规范的编制以及对区域精装修工作的检查和指导。

【考察项目介绍】项目一：万科住宅产业化研究基地【物业类别】住宅产业化研究基地【项目规模】规划用地200 亩【项目地址】东莞市松山湖科技产业园区北部工业城工业东路8号【项目介绍】万科于2006 年8 月在松山湖获取万科住宅产业化研究基地用地，目前基地规划用地200亩，由实验楼区、生产研究区、展示接待中心、景观研究区、内装研究区、辅助功能区等主要部分构成。

万科集团房地产精装修工程现场管理条例《管理手册》说明
1、精装修施工管理流程
1.1精装修施工进场前准备工作流程 1.2精装修施工材料进场验收流程
1.3精装修施工工序流程
1.4精装修施工验收工作流程
1.5精装修工程移交工作流程
2、精装修施工工艺作业指导书
2.1乳胶漆施工工艺流程及质量要求 2.2地面砖施工工艺流程及质量要求(抛光砖) 2.3墙砖施工工艺流程及质量要求(釉面砖) 2.4实木复合地板施工工艺流程及质量要求 2.5复合木地板施工工艺流程及质量要求 2.6户内木门施工工艺流程及质量要求 2.7铝扣板天花施工工艺流程及质量要求 2.8地面石材施工工艺流程及质量要求 2.9橱柜安装施工工艺流程及质量要求 2.10洁柜施工工艺流程及质量要求 2.11镜柜施工工艺流程及质量要求 2.12浴缸施工工艺流程及质量要求
2.13马桶安装施工工艺流程及质量要求 2.14台(柱)盆安装施工工艺流程及质量要求 3、精装修施工管理措施
3.1土建与精装修交界面的移交注意事项 3.2安全文明施工及现场管理规定
3.3精装修成品保护要求及具体措施条款 4、精装修管理用表
4.1表格目录
4.2劳动力计划表
4.3材料进场计划表
4.4施工交界面验收表
4.5现场施工质量跟踪卡
4.6分户材料明细表
4.7施工日志
4.8装修房屋移交验收记录表4.9装修房屋模拟验收记录表。

WK品质管理制度-精装目录第一章总则 (3)一、目的 (3)二、适用范围 (3)三、工作职责 (3)第二章四化品质管理要求 (5)一、四化管理业务框架 (5)二、装修业务流程 (7)三、四化施工场地布置要求 (8)四、图纸标准化 (25)五、样板引路要求 (29)六、现场可视化管理 (30)第三章施工工艺品质管理要求 (60)一、饰面砖粘贴 (60)二、玻化砖、理石干挂 (65)三、涂饰工程 (68)四、厨卫间吊顶安装 (72)五、室内门 (83)六、地板 (87)七、柜体安装 (92)八、淋浴屏安装 (96)九、洁具安装 (99)十、石材铺装 (101)十一、电梯套口 (109)十二、电视背景墙安装 (111)十三、烟机灶具安装 (114)十四、护栏与扶手安装 (115)第四章成品保护品质管理要求 (116)一、成品保护基本原则 (116)二、成品保护标准做法 (120)三、工程交接验收单 (134)四、保洁要求 (135)第一章总则一、目的通过成立工程管理部品质管理中心执行对项目装饰工程的实测实量及四化管理工作，加强质量预控管理，提升装饰工程质量水平。

为房屋交付提供良好的基础条件。

大连公司工程系统技术通过定期评估、识别高质量风险项目跟踪和落实项目风险管理措施，规避质量隐患；发挥工程管理平台作用，使大连工程系统内的管理工作系统化、标准化，拉平各项目间的管理差异。

二、适用范围适用于大连公司所有在建项目。

三、工作职责（工程管理部品质管理中心）负责公司内在建各项目装饰工程质量实测实量及四化管理检查工作；负责公司内在建各项目的装饰工程质量评估工作，并编制公司各项目的质量评估报告；负责跟踪落实项目经理部装饰工程质量问题的整改、复查工作；负责公司内在建项目技术方案审核及执行落实情况；负责检查公司内在建项目安全文明施工管理执行情况；第二章四化品质管理要求一、四化管理业务框架5/ 1396/ 139二、装修业务流程7/ 139三、四化施工场地布置要求控制要点：加工分区、流程展示在场地布置策划过程中，应按照以下内容：1、施工场地的厂房应由可循环利用的轻钢结构文明施工模块构成的彩钢板房组成，或者在施工区域（如商铺）选择相对独立的空间布置。

\\深圳公司精装饰工程“四化”管理标准编制陈璨勋日期2011-03-18审查邓若宇日期2011-03-26赞同陶翀富日期2011-03-30校正记录日期校正更正人审查人赞同人更正内容状态参加首次谈论认定人员：李倬、甘生宇、万多义、张鹏、杨开颜、谭志青等精装饰工程“四化”管理标准1合用范围本管理规定合用于深圳万科所有项目标准层公共部分、住处批量精装饰工程的招招标及现场施工指导。

若承包商对以下要求有任何疑义，应马上向深圳万科地产提出，由深圳万科地产做最后决定，否则视为接受。

2依照国家、地方及行业相关规范、标准。

万科公司及深圳万科内部设计、工程标准。

3“四化”定义及内容分解四化的定义图纸深度标准化、资料加工工厂化、现场管理可视化、施工现场齐整化。

四化的内涵（1）改进图纸深度以及与现场的般配度，减少后期改正成本和出错概率。

（2）以集中加工方式解放生产力提升效率并牢固质量。

（3）固化批量装饰工程的过程控制措施，防备因人而异带来的不牢固。

精装饰四化的策划项目部必定在招标前编制本项目精装饰四化策划书，策划书内容必定包括：集中加工地域平面部署图、各施工作业面的排版策划、质量提升措施等。

确定施工单位后，由施工单位对四化策划书进行深入。

4图纸深度标准化目的为保证装饰设计图纸的质量和完满性，一致装饰设计及制图标准，给估量和施工供应正确依照，防备不相同专业施工矛盾，方便现场组织推行，需要在项目现有施工图纸深度的基础上，结合装饰施工本质情况，对图纸进行深入。

推行条件（1）装饰施工图与样板房的核对已完成，图纸会审已完成。

（2）现场测量已经完成，甲方已确定标准尺寸。

（3）装饰资料确认并封样。

（4）精装饰分包单位已确定并已经供应分包专业图纸。

图纸深入的步骤图纸深入原则（1）立面图和测量尺寸数据、专业内门图纸、开关插座定位图、专业橱柜图纸叠加，交融生成调整后的墙砖排领土，并重新生成开关插座定位图；（2）墙砖排领土、重新生成的开关插座定位图、专业橱柜图、土建水电系统图叠加，交融生成调整后的水电定位走向图；（3）吊顶天花图和专业空调系统图、水电定位走向图、灯具定位图叠加，交融生成吊顶龙骨排领土和石膏板排领土。

、装修房合理施工工序安排
1、合理工序安排的原则及意义
2、四阶段工序安排
3、准备及工作面移交阶段
4、湿作业阶段
5、部品安装阶段
6验收、整改、移交阶段
二、施工工序的合理穿插
三、关键工序的质量控制要点
1.1合理工序安排的原则一、装修房合理施工工序安排
工序之间合理衔接的原则
劳动力均衡有序投入，避免窝工的原则有利于成品保护的原则避免返工的原则
I
1.2合理工序安排的意义
幻灯片2
Van ke1定位仅仅是有效营销过程中的一步。

有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研，以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。

之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。

接下来轮到定位，定位即企业把
针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。

注意，定位之前必须
有市场细分和目标市场选择两个步骤
Va nke, 2009/7/9
装修房工序安排的四个阶段
、装修房合理施工工序安排
施工作业主要在第二、三阶段，第一阶段的工作品质决定了第二三阶段准备及移交
部品安装。

【厦门】万科批量精装修项目设计、采购、工程全面精细化管理( 6月28)【课程说明】主办：中房商学院中房博越时间：2014年6月28-29日地点：厦门【课程背景】随着国家相应政策的实施以及房地产市场的发展，批量精装修房不仅能提高施工质量，降低造价和采购等成本，同时保证了室内的环境质量，尤其有利于实施住宅装修工业化生产，精装修房屋正逐渐成为房地产市场主流趋势。

但批量精装修房更是一个系统工程，需要全面统筹营销、设计、工程、选材、工艺和成本，其开发难度不言而喻。

在许多地区，无论是开发商还是装修施工单位，都还普遍缺乏基本的管理经验，对批量精装修了解和认识都相对滞后。

本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，针对国内大中型地产标杆企业不同项目类型精装修全程精细化管理案例。

系统的、全面的阐述住宅批量精装修在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理等全过程技术管理!通过翔实的精装修全程精细化管理案例，介绍万科、龙湖、绿城、星河湾等国内标杆地产精装修的管控操作方法和经验总结，来与大家一起分享实际操作中的亮点和学习要点!【课程收益】■掌握住宅批量精装修的趋向和存在的题目及标杆企业精装修专业化细分的处置要领;■掌握住宅精装修要点和质量治理要领、准绳化制定及精装修工程从设计到验收各个枢纽的控制要点;■掌握住宅项目精装修的设计、采购、工程等方面管理控制要领，学习行业内品牌企业老练的精装治理模式，鉴戒超越阅历。

【学员对象】房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层;工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【金牌导师】袁老师(原万科精装修项目工程总负责人)历任：深圳市第一建筑工程有限公司项目总工程师。

深圳万科房地产有限公司项目工程总负责人，万科华南区域本部精装修专业经理，厦门万科房地产有限公司项目总经理助理等。

深圳鹏兴花园、深圳软件园、深圳振业城等项目总工程师，具有丰富的工程管理经验。

房地产培训【青岛】标杆住宅批量精装修各阶段施工管理实战培训（8月31日）房地产培训：标杆住宅批量精装修各阶段施工管理实战培训【培训背景】房地产培训：精装修房交付项目近几年计较负面影响比较严重，像设计、施工质量、保修等问题引起的客户群诉时有发生，给企业造成很大损失。

本次培训课程主要是围绕住宅精装修批量管理为主线,运用大量实战案例，借鉴标杆企业的成功经验，吸取其经验教训和改进成果，总结批量精装修管理的差异化特点，从甲方角度阐述应该如何实施批量成品住宅的项目管理，不再走别人已经走过的弯路，不再付出别人已经付出过的代价。

【培训对象】房地产公司核管理团队、分公司及项目总经理、设计管理团队、工程管理团队、物业及施工单位【培训讲师】孟老师：高级工程师，中房商学院房地产培训网高级课程顾问，高级室内装饰监理师，国家注册监理工程师, 从事精装修工程管理20年。

曾为龙湖地产的批量住宅精装修工程的项目总监。

现为龙湖集团精装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实战经验。

曾参与万科、龙湖、仁恒、华润、恒大等知名企业的精装修管理工作，总结出一套房地产公司批量住宅（含公寓）精装修工程过程管控实战解决方案，曾参与我国第一个《成品住宅精装修工程技术规程》的编制工作。

【培训内容】第一讲：精装房项目管理简述1、精装房开发是否成功最简单的标尺2、标杆企业项目案例计划指标与达成率对照表3、首次开发精装房如何制定计划指标4、批量住宅精装修项目管理的创新与变革5、如何制定精装修项目管理流程及实施办法6、开发精装房需要防范的主要风险7、批量住宅精装修项目管理的难点与重点第二讲：精装房研发设计管理1、研发的内容及意义2、如何建立产品标准体系和分级体系3、如何简单有效地预防精装修设计缺陷4、厨房常见的设计问题5、卫生间常见的设计问题6、精装修设计管理的注意事项7、常见的精装房项目土建设计缺陷案例与解决方案8、土建设计施工点位与尺寸问题的控制方案9、常见精装修三十四个设计缺陷案例与解决方案第三讲：住宅批量精装修成本采购管理1、客户调查和需求排序是产品定位与成本控制的基础2、技术标准与成本3、精装修成本控制流程4、成本的管控重点5、如何具体搞好精装修成本控制6、施工、监理分判注意事项7、材料招标注意事项8、采购成本管理应注意的细节问题9、招标阶段材料预控解决方案第四讲：精装房项目施工启动会及技术解决一、施工启动会召开施工启动会的根本目的和重要意义2、甲方如何组织施工启动会3、甲方施工启动会文件的主要内容及其编制深度案例：住宅精装修甲方施工启动会实操展示商业精装修甲方施工启动会实操展示住宅精装修监理启动会实操展示住宅精装修总包施工启动会实操展示住宅精装修分包施工启动会实操展示二、解决技术问题1、如何有效管理读图和审图工作2、如何取舍技术标准与成本控制的临界点3、甲方如何借助总包的设计优化和深化能力4、施工阶段如何规避设计缺陷5、如何实施样板带路与停止点联合点评制度6、如何破解技术问题解决缓慢导致进度滞后的难题三、解决计划问题1、如何进行流水段划分和流水作业管理2、如何确立施工组织形式及施工流程3、甲方的施工管理流程设计4、如何编制流水段划分与总进度节点控制计划案例：XX大型商业精装修工程计划管理要点四、土建移交管理1、土建移交管理的重大意义及对工程的影响2、如何破解土建移交困难的难题3、土建移交的重点关注项目4、如何对土建成品实施保护案例：XX商业精装修土建安装工程问题梳理与总结展示第五讲：精装房项目首段（标准段）施工管理一、施工准备管控通用路径与标准动作1、施工技术交底管理2、专项施工方案管理案例：施工准备管理标准路径及其标准动作实操展示二、施工材料管控通用路径与标准动作1、封样管理、计划管理、报验管理、复验管理2、现场测试管理3、第三方工程检测管理案例：施工材料管理标准路径及其标准动作实操展示三、施工质量管控通用路径与标准动作1、甲方如何抓监理和施工质保体系2、如何建立统一的质量评价标准3、甲方质量管理的工作重点4、客户质量敏感点分类、分级梳理5、质量管理“九步走”原则案例：质量管理标准路径及其标准动作实操展示案例：XX大型商业精装修现场管理优点及其借鉴展示四、施工进度管控通用路径与标准动作案例：进度管理标准路径及其标准动作实操展示五、成品保护管控通用路径与标准动作案例：成品保护管理标准路径及其标准动作实操展示六、各分项工程常见问题（含质量通病、设计、方案、材料、进度、成品保护等问题）及其防控治理要点1、各分项工程常见问题及其防控治理要点案例1、回填工程实物移交常见问题及其防控要点案例2、水电工程实物移交常见问题及其防控要点案例3、防水工程实物移交常见问题及其防控要点案例4、材料与基层含水率管控标准及其防控要点案例5、吊顶工程实物移交常见问题及其防控要点案例6、墙地砖工程实物移交常见问题及其防控要点案例7、石材工程实物移交常见问题及其防控要点案例8、木地板找平工程实物移交常见问题及其防控要点案例9、乳胶漆工程实物移交常见问题及其防控要点案例10、套装木门工程实物移交常见问题及其防控要点案例11、木地板工程实物移交常见问题及其防控要点案例12、家具安装工程实物移交常见问题及其防控要点案例13、浴、厨柜工程实物移交常见问题及其防控要点案例14、洁具五金安装实物移交常见问题及其防控要点案例15、土建门窗阳台实物移交常见问题及其防控要点案例：XX商业精装修实物移交常见问题及其防控要点第六讲：精装房项目批量复制（2-N段）施工管理1、如何进行流水段批量复制管理2、流水段批量复制阶段常见问题及其管控要点3、如何发挥监理、物业在批量复制阶段的管理作用第七讲：精装房项目收尾整改管理1、甲方如何实施收尾整改工作的组织与管理2、如何实施专业检查整改与拉网式检查整改3、如何破解施工方整改往后拖的难题4、甲方如何做好整改应急准备第八讲：精装房项目工地开放管理1、工地开放的重大意义2、工地开放的组织与管理3、工地开放后的集中整改4、如何破解收尾整改不力和遗漏的难题第九讲：精装房项目集中交房管理1、集中交房前期准备工作2、应急维修的主要特点及其客户需求3、应急维修的重大意义与组织管理要点4、对专业验房师和专业人士的应对措施5、重点难点客户的应对与特别关注措施6、如何破解集中交房后的整改不及时的难题7、移交业主的装修资料及其审查8、对未交付的精装房的维护与保养9、如何编制精装房使用说明书10、如何搞好保修期内的投诉管理详情登录中房商学院官网中房商学院是中国房地产智业高端品牌。