眉山房地产市场分析

第1章 眉山城市概况

1.1 眉山城市概况

1.1.1 综述

眉山位于四川盆地成都平原西南边缘，1997年5月30日经国务院批准设立地区，2000年撤地建市，辖东坡区、仁寿县、彭山县、青神县、丹棱县、洪雅县，幅员面积7186平方公里，人口351万，耕地面积20万公顷。

眉山北接省会成都，南连眉山，东邻内江

资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）

黄金走廊的中侧面重点地区及“成都平原经

济圈”的重要组成部分，是四川省“一条线”

发展战略的重点地区。眉山中心城市是成都

的卫星城，市政府所在地东坡区距成都仅70

余公里。

图1.1 眉山市区位图

1.1.2 地理气候

眉山市位于四川盆地成都平原西南部，地处东经102°49’—104°30’和北纬29°34’—30°21’之间，北接省会成都，南连眉山，东邻内江、资阳、自贡，西接雅安，是成（都）乐（山）黄金走廊上的重点地区及“成都平原经济圈”的重要组成部分。

眉山市属中亚热带季风湿润气候，气候温和，降水丰沛，年均气温16.5℃，年总积温6100℃，年日照数1100小时，年均降雨量1050mm，无霜期303天。市内最高海拔3522米，最低349米。

1.1.3 特色产业

岷江、青衣江纵贯全境，土壤肥沃，灌溉条件好，是四川省重要的粮经作物主产区。粮食作物主要有水稻、小麦、玉米、红苕及部分小杂粮，经济作物主要有油菜、棉花、蔬菜、水果、茶叶、中药材等，2004年粮食总产160.55万吨。到2004年，全市基本建成了东部丘陵20万亩“南梨北枇”，中部平坝100万亩优质粮油，中部浅丘30万亩优质柑桔，岷江沿岸25万亩优质蔬菜，西部山区15万亩优质茶叶和中药材等5个具有明显资源优势和地方特色的产业化作物带。仁寿文宫被命名为“中国枇杷之乡”，青神县被命名为“中国椪柑之乡”，东坡区被命名为“中国脐橙之乡”和“中国优质稻米之乡”。全市有6个区县被命名为全省首批优质稻谷、优质棉花、优质茶叶、优质水果生产基地。

1.1.4 交通

交通枢纽：

成（都）昆（明）铁路由北至南经彭山、眉山两县，境内有客、货站6个。

高速公路：

成（都）乐（山）高速公路纵贯南北，与成（都）雅（安）高速公路在彭山县青龙镇相接；国道213线穿越仁寿全境，省道103线由南向北经眉山、彭山县，省道106线由东向西横贯仁寿、眉山、丹棱、洪雅县，两条干线公路交汇于眉山。

轻轨：

正在设计中的绵阳－德阳－成都－眉山－眉山－峨眉山轻轨铁路建成后，眉山到成都仅需要 15-18分钟。 市内由高等级公路形成“一横三纵”交通骨架，

从各县到市区只需半个小时。预计该路线将在2012年运行时，预计年客运量将达到3000万人次。

与周边城市距离：

北距成都双流机场55公里，南离眉山大件运输码头也只有70余公里，岷江、青衣江流经彭山、眉山和洪雅。连接绵阳-成都-峨眉的城际铁路客运专线已经定于今年开工建设，铁路客运专线全长276公里，连通绵阳、德阳、成都、眉山、广汉、峨眉、眉山等7个城市，为客运专线双向。

图1.2 眉山市交通图 1.2 城市发展

1.2.1 眉山市概念规划体系

图1.3 眉山规划图

一、城市整体形象－－和平鸽

规划的各景观片区和景观走廊之间相对独立，而又有机联系，由生态绿地、道路景观系统、水系景观系统及公园、城市街头绿地成为各组团之间的视觉通道、透气廊和开敞空间，使眉山未来的城市发展全局统一、方向明确、脉络清晰。届时，眉山中心城区将形成以城西工业片区为首，老城区、国际水上度假乐园片区和新区为身，北部眉山经济开发区及以城市北部未来开发片区为翼，城东苏公墓、蟆颐观风景区为尾，尚礼(岷江东岸工业集中开发区)为脚的一只展翅飞翔的和平鸽状城市总体布局。折射出三苏文化中倡导的以和为贵的和平思想，也昭示着古老而年轻的眉山正在张开腾飞的翅膀，快速奔向新时代。

二、重点景观打造――东坡湖景观塑造

塑造东坡湖景观贵在精，沿湖规划建设高档次、高品味、文化气息浓郁的精品景观。结合国际水上度假乐园的建设，把东坡湖和国际水上度假乐园联合打造成碧波荡漾与小桥流水人家相结合、生态与文化巧妙衔接、娱乐与观光一体、在西南片区极富影响力的精品景点。

1.2.2 发展布局

眉山市经济发展的战略布局是：突出一点，发展两线，开发三区。

突出一点：突出发展眉山中心城市经济这一点。

发展两线：一是依托成乐线的公路，铁路，建设黄金经济走廊；二是建设106线经济带。 开发三区：一是“眉彭”经济走廊区；二是西部资源综合开发经济区；三是东部农业产业化经济区。

1.2.3 功能分区

东：东坡湖西岸和正在规划的东岸白虎滩片区：新兴餐饮娱乐、旅游休闲长廊，湖岸风景住宅社区。

南：以三苏雕像为中心的老城区：城市商业中心、历史文化中心、民俗风情中心。

西：铁环路沿线二环以西的火车站、高速路入口区域：站前经济的物流仓储中心、交通中心、汽车交易中心。

北：眉州大道以北的科技工业园区与高教产业园区：“工业兴市、科教兴市”的孵化器和助飞跑道。

中：眉州大道以南一环北路以北的新城区：政治中心，商务、体育、会展中心，城市腹地生态居住中心。

图1.4 眉山经济开发区总体规划图

1.3 眉山宏观经济状况

近年来，眉山市整体宏观经济向好，人均GDP值持续递增，产业结构不断升级。

根据人口变动抽样调查资料测算，2010年末眉山全市共有人口351万人，其中常住人口306.14万人，市区人口22万人。

“十一五”规划的开局，全市实现生产总值(GDP)280.83亿元，同比增长13.6%。城镇居民人均可支配收入达到8254元，增加654元，完成计划的109%；农民人均纯收入3567元，增加283元，完成计划的141.5%。完成全社会固定资产投资159.72亿元，增长22.5%，完成计划的102.4%；

工业生产性固定资产投资完成92.03亿元，同比增长22.1%，完成计划的102.3%。实际到位内资80.99亿元，同比增长36.46%，完成计划的106.6%；外贸出口1.13亿美元，完成计划的103%；实际利用外资1842万美元，完成计划的115%。社会消费品零售总额达到84.82亿元，增长15.5%，增速高于计划0.5个百分点；居民消费价格总水平为102%，低于计划1个百分点。城镇化率达到27.5%。旅游总收入20.04亿元，完成计划的117.88%。

表1.1 2007～2010年眉山市宏观经济数据

经济指标 2007年 2008年 2009年 2010年

一、国内生产总值(亿元) 174.05 216.8 245.07 280.83

第一产业(亿元) 47.47 58.54 63.7 67.54

第二产业(亿元) 72.83 97.46 112.7 137.09

第三产业(亿元) 53.75 60.8 68.6 76.2

二、固定资产投资总额(亿元) 85.8 113.13 130.33 159.72

房地产投资总额(亿元) 15 11.55 11.11 14.44

三、社会消费品零售总额(亿元) 55.39 67.4 73.5 84.5

四、金融机构存款余额(亿元) 163.29 192.31 222.03 262.84

金融机构贷款余额(亿元) —— 122.49 127.89 142.89

五、城乡居民储蓄存款余额(亿元) 135.06 —— 143 214.6

六、城镇居民人均可支配收入（元） 5956 6646 7360 8254

七、人口数量（万人） 346.6 346.92 347.49 351

1.4 眉山市经济环境

1.4.1国民经济概况

国民经济迅猛增长。

2010年眉山全市实现生产总值（GDP）280.83亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%；人均生产总值达到8254元，增长12.14%，跨过1000美元大关。

产业结构逐步调整。

三大产业结构由2008年的28:43:29调整为2009年26:46:28，2010年24:49:27。呈现出第一产业比重下调、第二产业稳步增长、第三产业平稳发展的态势10年四大产业集群继续保持强劲发展势头。市委《关于举全市之力推进工业强市的决定》明确要求，今后三年，“规模以上工业增加值年增长不低于30% 。 2010 眉山 / 乐山 / 成都 / 四川 GDP 总额及增长速度比较

280.3 366.4 2750 8530

13.6 14.5

13.8

13

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000

眉山 乐山 成都 四川 单位：亿元

12 12.5 13 13.5 14 14.5 15

单位：％

GDP总额 增长速率

眉山/乐山07～10年GDP情况

174.05 216.8 245.07 280.83

215.57 263.69 306.72 366.4

0 50 100 150 200 250 300 350 400

2007 2008 2009 2010 单位：亿元

眉山GDP 乐山GDP 三大产业比例第一产业24%第二产业49%第三产业27%

表1.2 2010年眉山四大产业发展情况

主要产业 铝产业 化工产业 机械制造产业 农副食品加工产业

产值（亿元） 35.46 31.7 25.7 54.8

增幅 56.90% 23.83% 19.53% 10.81%

1.4.2 固定资产投资

固定资产投资稳步增长。

2010年眉山全社会固定资产投资完成159.72亿元，比上年增长22%。

房地产开发投资有所回升。

在固定资产投资中，房地产开发投资14.44亿元，比上年增长了近30%。 固定资产投资

51.9 85.8 113.13 130.33 159.72

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180

2006年 2007年 2008年 2009年 20010年 单位：亿元