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规划策划一体化——产品大价值策略及案例分析一、开发商的三种境界和三个层次案例：金碧·御水山庄元邦·山青水秀万科·兰乔圣菲美林湖国际社区星河湾二、房地产策划规划知识和技能（一）规划策划的意义1、房地产策划的认识2、房地产规划的认识（二）不得不知的规划知识1、规划的起点2、人文地产3、用地强度分析4、如何营造好的景观5、如何评价规划设计6、四个逻辑、四个能力案例：南昌 . 丽水佳园“第五园”不仅仅是个概念合肥.澜溪镇二、概念规划的“十一”价值策略（一）“杠杆”原理找到楼盘的支点，可以将整个楼盘翘起案例：万科.十七英里万科城万科.金色半山龙湖.长桥郡东部华侨城万源城.御溪深圳.龙岸（二）“核驱动”原理找到左右自己和其它事物发展的核心案例：万科.棠樾田横项目（三）“等级匹配”原理外部竞争要等级不匹配（对抗），内部效益最大化要等级匹配（对话）案例：万科福永项目中信.都江堰项目（四）“效率”原理怎样以同等的土地完成更多的功能案例：万科成都.金色家园万科.四季花城万科.金域蓝湾万科.霞光道五号（五）“效益”原理怎样以同等的土地赚取更多的利润案例：万科.武汉城市花园龙湖.弗莱明戈万科.东海岸万科.武汉润园（六）“虚实”原理虚是面子，实是里子。
面子里子都要（七）“可识别性”原理最能和消费者发生关系的并不是产品，而是形象案例：红树西岸金地.香蜜山（八）“标识性”原理楼盘不仅要有特色，还要有对周边场所的控制力案例：万科城北京.富力城（九）“风水”原理强调人与自然的和谐统一,关注居住与自然及环境的整体关系案例：万科.俊园万科.福景大厦天骄华庭（十）“生态”原理最大限度利用自然资源和减少废物的排放，达到可持续性发展的目的案例：万科.东丽湖都江堰.泓坊河畔（十一）龙湖的观点：总图研发心得案例：北京唐宁ONE成都郫县项目重庆睿城项目案例实战解析案例一、“未来城”规划设计怎么对外籍设计师进行控制？案例二、“滢水山庄”项目规划设计教育设计院如何站在开发商的角度思考问题？案例三、“武汉城市花园”二期规划规划阶段如何平衡标准化与创新案例四、“十七英里”是怎么练成的海边住宅如何打造高品质观点：万科快速发展的产品策略。
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产封顶文案策划案例ppt篇一：一个完整的房地产全套文案策划(经典案例)一个完整的房地产全套文案策划（经典）东润枫景全套文案东润枫景全套文案(1)标题：生命，可以浪费在美好的事物上正文：衡量生命厚度的坐标不是时间，而在于是否体验到更多美好的事物。
当然，这需要美好的心情和环境，在东润枫景，你会拥有这些：她离燕莎城2500米，时间和距离意义，在你就是省下尽量多的时间，去充分享受生活。
在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往来的是，与你一样对美和品味的追求不曾妥协的邻人……在这，常感觉时间不够，实在有太多的美好让人沉醉。
东润枫景，发现居住的真意。
东润枫景标志说明标志为楼盘之形象识别物，它应该言简意赅传播出东润枫景的主题意念——的真意。
本组标志形似枫叶又象人形，活泼而唯美。
四个写意的元素，有大小、远近对比，显得生动有空间感。
“D”组标志以空灵的线条更勾勒出东润枫景悠闲、自由、轻松的生活氛围；四个动态“人形”的聚合，赋予东润枫景以人气，喻示她是张扬“人本主义”的社区。
标志的英文名意译为即“枫丹白露”，一个很美很格调的名字。
这是标志中另一闪光点，在“高级灰”们阅读她，心弦为之一动时，东润枫景四字已然感性起来。
东润枫景户外广告创意说明楼盘户外广告，作用是传播楼盘整体形象。
——这是纯生活的地方，完全抛离了压力，艺术而品位的生活。
所以，本创意选取名油画《大碗岛星期天的下午》、《草地上的午餐》和《枫丹白露的早晨》为主画面，感性地渲染出一种优雅迷人的生活环境和方式；配合标题“这里有生活，有艺术，有美，唯独没有压力”，点明小区是高级灰（高级白领）式纯生活。
我们深信，以高级白领的语言（油画、优雅的设计风格）和让人感动的生活观点，可以很好地与目标消费者沟通，并得到他们的认同和好感。
报纸广告创意说明（规划篇）引文：有根的稳固着无根的流浪着标题：东润枫景发现居住的真意正文：东润枫景，位于东四桥与亮马桥交汇处，燕莎城东2500米，一片叫枫丹白露林的地方。
住宅示范区研究2015.09.目录CONTENT一. 示范区概述1. 示范区定义2. 示范区作用三.示范区投标模板经典案例——世茂•九溪墅二. 示范区设计要点1. 规划设计1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线2. 建筑设计2.1 售楼处2.2 样板房3.景观设计3.1 发展历程3.2 策划概念3.3 设计内容3.4 设计手法3.5 设计要点第一部分示范区概述1.示范区定义2.示范区作用所谓示范区，是由建筑形象、景观示范、户型展示、销售中心等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。
对开发商而言：•促进楼盘销售，吸引客户，激发购买欲；•了解购房者对产品的真实感受，从而完善不足并对成功之处加以发扬。
对客户而言：•真实的感受到社区整体布局和未来的生活场景；•体察到开发商的建设能力和水准。
示范区具有促进销售及工程示范的双重功效。
第二部分示范区设计要点1.规划设计2.建筑设计3.景观设计示范区规划设计Planning and design1.1 示范区规模1.2 示范区选址1.3 示范区流线1.4 重要节点示范区规模的影响因素: 开发进度/整体定位/市场营销策略/前期资金投入项目初期，控制示范区的规模及施工实施难度，以便快速进入销售模式，从而节约工期、控制成本。
结论：示范区面积一般占项目用地面积的15-20%。
通常情况下，示范区面积占项目用地面积的15-20%。
大盘或特殊项目（如位置偏远、环境资源有限的项目），可适当增减示范区范围。
vanke万科•杭州西溪蝶园Ⅱ示范区研究·示范区设计要点·规划设计交通便捷形象展示客户体验与驻留选址三原则1.规划设计1.2示范区选址镜湖生态公园商业水街世茂•张家港暨阳湖九溪墅示范区的参观流线是指从客户进入楼盘现场开始参观直到最后离开现场这一过程的整个动线。
入口接待（停车场）形象入口售楼处示范区样板房示范区售楼处流线设计目的：展现楼盘特质打动参观客户作出购房决定流线设计要点：便捷闭合精心包装注重客户体验7大重要节点停车场形象入口售楼处参观通道单元入口样板房室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点停车场设计入口停车场停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处1.规划设计1.4示范区重要节点精神堡垒入口区停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处世茂•九溪墅华润•南通停车场形象入口参观通道单元入口样板房室外景观售楼处停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入户门门厅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处单元入口1.规划设计 1.4示范区重要节点银亿•甬江东岸停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处样板房1.规划设计1.4示范区重要节点S 专题研究——住宅示范区研究银亿•甬江东岸世茂•九溪墅停车场参观通道单元入口样板房室外景观形象入口售楼处室外景观1.规划设计1.4示范区重要节点示范区建筑设计Architectural design2.1 售楼处2.1.1 选址2.1.2 规模层数2.1.3 类型2.1.4 四大特性2.1.5 流线设计2.1.6 面积配比2.1.7 功能布局2.1.8 角色转换2.1.9 建筑风格2.1.0 扩展案例2.2 样板房2.2.1 类型2.2.2 数量选型2.2.3 位置要求2.2.4 装修要点2.2.5 销售方式售楼处作为楼盘形象展示的主要场所不仅仅是接待、洽谈业务的地方还是现场广告宣传的平台售楼处2.建筑设计2.1售楼处选址把握两个原则：①离项目工地近，以方便客户现场看楼；②选择人流集中，醒目的位置做售楼处。
绿色建筑的标准和实践案例解析随着人类社会和全球经济的快速发展，环境污染、资源短缺等问题日益突出，绿色建筑逐渐成为人们普遍关注的话题。
绿色建筑包括了以生态、节约、环保和人性化为设计原则的建筑策略和综合技术体系，它旨在通过减少对环境的影响、改善室内环境质量等方面，实现人与自然的和谐共生。
本文将从绿色建筑的标准和实践案例两个方面展开讨论。
绿色建筑的标准1. LEED认证制度LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）是美国绿色建筑委员会（USGBC）建立的带有世界性影响力的评估制度，旨在鼓励、引导和规范绿色建筑的建设和管理。
该认证制度依据建筑的方案设计、施工和运营效率、对环境的影响、室内环境质量、创新设计等指标，评估整个建筑的绿色性能。
评估标准覆盖了多个领域，如可再生能源、水资源利用、室内环境、城市生态等，通过认证的建筑可以获取国际认可的绿色建筑证书，从而提高市场竞争力和社会形象。
2. WELL认证规范WELL（The WELL Building Standard）是一套全新的、基于证据的建筑认证规范，由美国国际健康人居协会（IWBI）发布。
该认证规范的核心目标是提升室内空气、水质、饮食、工作环境等方面的人体健康因素，创造健康的居住和工作环境。
WELL认证规范包括了7个主要的领域：空气、水、光、健康与舒适、材料、社区以及创新设计，其中共包含了105项适用于新建筑和现有建筑的标准。
3. 中国绿色建筑三星评定体系中国绿色建筑三星评定体系是由中国绿色建筑委员会（CAGBC）制定的，是一个针对国内绿色建筑评价的区域性标准，范围涵盖建筑的生态环保、节能节水、健康与舒适、地域特色等方面。
评估标准分为三星级和五星级两个等级。
五星级的建筑要遵循更加严格的绿色设计、施工和管理要求，建筑性能更加出色，在能耗、资源利用和环境质量等方面达到更高的水平。
绿色建筑的实践案例1. 柏林德国联邦环境局德国联邦环境局大楼是一座位于柏林的新建绿色建筑，其设计概念主要是实现环保、可持续性和社会责任三方面的目标。
一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展阶段研究：内地地产业务可分为探索期、发展期和扩张期三个阶段1992-2001发展期扩张期2002年-至今1988－1991探索期•1988年8月8日，深圳市政府正式批复中国海外建筑工程有限公司在深圳设立分公司•1989年4月29日，深圳公司第一个地产项目海富花园正式破土动工，标志着中国海外大规模投资内地房地产的开始•1992年8月20日，中国海外集团整合香港和内地地产业务，以中国海外发展有限公司的名义在香港联合交易所挂牌上市•1992年10月9日，中海发展（上海）有限公司注册成立•1993年8月9日，中海发展（广州）有限公司注册成立•1998年6月8日，中海发展（北京）有限公司批准成立。
•2001年6月27日，中海兴业（成都）发展有限公司正式挂牌成立，标志着中海地产业务拓展至西南地区•2002年8月8日，深圳中海实业有限公司更名为中海地产股份有限公司，标志着中国海外集团在内地地产业务及管理架构的重新整合•2002年12月，长春公司成立，中海地产业务拓展至东北地区•2003年5月，南京公司成立•2003年10月8，中山公司成立•2004年1月15日，中海地产西安公司举行揭牌成立仪式，标志着中海地产业务拓展至西北地区中心城市•2004年6月8日，中海发展（苏州）有限公司成立•2004年11月22日，正式组建佛山公司•2005年8月26日，成立宁波公司•2005年11月28日,中海地产股份有限公司更名为“中海地产集团有限公司”。
•截至到目前，中海地产进入了内地19个城市一．中海发展历程二．中海发展模式三．中海管控分析三.中海规划设计及产品发展四.中海人力资源中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快出”模式的万科50.7%的复合增长率500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,000200220032004200520062007中海万科“集团将构建以住宅为主、商业为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。
一、编制依据1．1工程招标文件1．2 施工图纸1．3主要施工规范、规程、标准二、工程概况2．1 建筑概况：工程名称：富力城三期D27~D30号住宅楼建设单位；北京富力城房地产开发公司监理公司：广州广骏工程监理有限公司设计单位:广州市住宅建筑设计院有限公司富力城三期D27~D30号住宅楼位于朝阳区双井，原北京市建筑机械厂院内。
总建筑面积15393.37m2。
广州天力建筑公司总承包。
本工程地下一层,D27、D28 地上九层,建筑高度为 28.20m；D29、D30地上八层,建筑高度为 25.0m。
室内外高差800mm，现浇钢筋混凝土部分框支剪力墙体系。
D27~D30首层部分同商业16相连作为商业；地下一层为自行车库及设备用房。
开工日期2005年4月1日，计划竣工日期2005年11月30日。
+0.000相对于绝对标高40.500m，建筑总的高度为 28.20m，抗震烈度为8度。
2．2结构概况2．2．1本工程基础形式采用钢筋混凝土筏板式基础。
2．2．2混凝土结构情况2．2．3本楼基础后浇带自基础底板～±0.00按基础图留置，浇筑时用高一强度等级补偿收缩砼浇筑，在同层结构浇注两个月后再浇注。
三．施工布置3．1总体目标本工程质量目标：确保北京市优质工程。
文明施工目标：创北京市安全文明工地环境保护目标：积极消除环境污染，营造健康工作环境。
3．2施工流水和划分根据施工组织设计，±0.00以下流水段按后浇带划分为三段大段，±0.00以上按单元分4个流水段。
3．3施工进度控制计划本工程结构 100天，自 05 年 4月 1日至 05 年 6 月 15 日为完成结构工期目标，各道工序在安排上要求高度衔接，严格按施工流水和施工进度计划组织施工，由于本工程工作量大工作面较小，机械预拌砼施工面积较大，因而必须按施工组织设计要求严格控制各分项工序，总体协调，做好机械设备人力物力的协调工作，保证结构工期。
政府土地出让底价确定的方法与技巧政府土地出让底价确定的方法与技巧国有建设用地使用权出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容，依法科学确定出让底价是国有建设用地出让中的关键环节，对于规范国有建设用地出让的操作行为，合理显化国有土地资产价值，防止国有土地资产流失，具有重要意义。
一、出让底价确定的一般程序国有建设用地使用权出让涉及的标的价格较高，经常高达数千万元甚至数亿元，由于土地市场的特殊性，加之要综合考虑其后期的开发利用情况，影响因素多，其价格难以判别，为避免国有土地资产流失，国有建设用地使用权出让，必须进行土地估价，以了解招标拍卖挂牌地块的正常价格，并此基础上综合确定出让底价。
出让底价，是指政府根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定的宗地最低出让价格。
根据出让形式不同，出让底价可以分为协议出让底价、招标出让标底、拍卖出让底价和挂牌出让底价四种具体形式。
出让底价确定的一般程序：首先，确定拟出让宗地的用途、容积率等规划和土地使用条件。
其次，由市、县国土资源管理部门根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
由于出让土地一般都是用于开发和再开发建设，因此，假设开发法（剩余法）、市场比较法等往往成为首先选用的方法；收益还原法和基准地价系数修订法也很常用，而成本逼近法则往往不大适用。
但如出让地块为旧城改造等情形下，成本逼近法则往往被用来测算政府拆迁改造成本与出让收益的对比分析。
在出让教育、基础设施用地等情形下，由于受市场交易案例数制约，成本逼近法也可适当选用。
第三，明确政府相应的产业政策和供地政策，收集了解拟出让宗地所在级别的基准地价和协议出让最低价标准以及土地市场状况等资料。
最后，政府土地出让协调决策机构应当依据拟出让宗地的市场价格评估结果，综合考虑政府产业政策、供地政策、土地市场状况等，最终确定拟出让地块的出让底价。
北京富力广场商业项目研究报告前言近期，随着房地产业宏观调控政策陆续出台，住宅市场受到了较大影响，成交量大幅下降。
包括万科、龙湖、远洋在内的众多开发商均把目光转向了商业地产市场，加大了对商业地产的投入。
如楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩所言：“楼市新政的出台，直接缩小了住宅地产和商业地产的距离，这对商业地产来说，是一次很好的机遇。
”然而，商业地产产品的开发运营是一项长期的、高投资的资本运作过程，不仅要求开发商有雄厚的资金实力，更要有敏锐的商业嗅觉和一支具备丰富商业运作经验的精英团队，这是打造成功商业地产项目的必要条件。
对任何一个计划进入商业地产市场的开发商来说，科学、细致的前期调研，客观、丰富的案例分析，持续、稳定的专业支持必不可少。
否则，我们看到的只能是一批批脱离市场需求项目的盲目开发，同质化商业间的恶性竞争，商家惨淡经营，开发商品牌价值缩水、投资难以收回。
中国指数研究院长期对全国商业地产市场进行监测分析，本期以富力地产首个大型商业项目“VIVA富力广场”为典型案例进行分析，望对投资商、开发商、商业管理等相关企业有所借鉴。
立足年轻时尚提升品牌价值图1：富力广场外观图2：LOGO图3：中庭位置条件优越商圈潜力巨大图4：富力广场位置示意图“VIVA富力广场”是富力地产试水商业地产的第一个购物中心项目，位于北京市朝阳区东三环中路63号，双井桥西北角，属于旗下“富力城”项目第四期。
2006年12月招商启动，2007年项目竣工，年底商户入住，并于2008年7月26日正式开业。
总建筑面积10万平米。
项目开发商富力地产（R&F Properties）成立于1994年，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业富力广场定位为集欢聚、美食、资讯、娱享、会员、购物六大中心的Shopping Mall。
年轻、时尚是富力广场的核心主题元素，从内外部装修风格、硬件配套、品牌选择、业态布局都始终贯彻了这一点。
加班费案例精选一、综合工时制岂能“弹掉”员工的休息时间和加班费案情简介北京某外资机械制造企业，因订单较多且不均衡，无法安排员工实行标准工时制度，经区劳动行政部门审批，对部分工段员工实行以年为周期的综合计算工时制度。
2009年度，因订单量一直较大，该企业安排压铸工段员工连续生产，每天工作10小时，除春节期间统一放假一周外，该企业一直未安排员工倒休。
今年年初，压铸工段员工李某等经咨询12333热线后，向企业提出安排倒休和支付加班费的申请。
但该企业人事部门则这样答复：综合工时制是弹性工作制度，在生产任务没有完成前，任何员工不得休息；企业已经按照实际出勤发放了工资，不同意补发加班费。
李某等遂向区劳动行政部门投诉，要求企业保障其相应休息休假权利并支付加班费。
案例评析本案例中的机械制造企业，因为生产需要无法实行标准工时制，经征询工会意见，并报经区劳动行政部门审批，对压铸工段员工实行以年为周期的综合计算工时制是符合相关法律规定的，但是该企业人事部门对于综合工时制的理解并不完全正确。
首先，实行综合工时制的企业存综合计算周期内，某一具体日(或周)的实际工作时间可以超过8小时(或40小时)，但综合计算周期内的总实际工作时间不应超过总法定标准工作时间，否则超过部分应视为延长工作时间并按《劳动法》第四十四条第一款的规定支付劳动报酬。
本案例中的机械制造企业，每日安排员工工作时间10个小时，除春节放假七天外一直未安排员工倒休，2009年度实际总工作时间远远超过年度总法定标准工作时间(2000小时)，所以超过部分应当视为延时加班，机械制造企业应当按照员工本人的小时加班工资基数的150％计算员工延时加班工资，由于该企业已经按照1倍的标准支付了加班期间的工资，所以还应当补发员工延时工作时间那另外50％的加班工资。
其次，实行综合工时制的企业在综合计算周期内，某一具体目(或周)的实际工作时间可以超过8小时(或40小时)，但每月平均延长工作时间不能超过36小时。
多功能厅改造声学设计及施工天津某大学多功能厅面积700多平米，需要全面进行改造。
圣轩声学根据现场实地勘测及多功能厅改造的功能要求，为保证多功能厅音质良好且经济实用并达到各项功能声学技术要求，同时突出设计特点为活泼向上、阳光及简洁美观、现代的装饰风格，使参与的学生老师在安全、舒适、宜人的环境中得到精神享受。
经专业声学设计，依据：（1）GB 50222-95《建筑内部装修设计防火规范》；（2）JGJ/T131-2000 《建筑声学设计及测量规范》；（3）GB/T50356-2005<《剧场、电影院和多功能厅堂建筑声学设计规范》等国家和行业相关标准设计改造方案：一、混响声场及混响时间的控制：混响时间对声学品质的影响是众所周知的，过长过短都会使观众感到疲劳。
只有适当的混响时间，才会使观众处于一种赏心悦目的艺术享受之中，此时声音丰满动听，音符生动活跃、语言亲切温柔，使观众有强烈的空间感和丰富的色彩感。
根据GB/T50356-2005<《剧场、电影院和多功能厅堂建筑声学设计规范》对于会堂、报告厅、演讲厅、多用途的礼堂观众厅的厅堂观众厅的声学设计均是以语言清晰度为主，采用强吸声短混响，观众厅的容积宜控制在3.5—5.0m³/座，观众厅满堂中频在500—1000Hz。
会堂、报告厅和多用途礼堂观众厅各频率混响时间相对于500—1000Hz的比值频率（Hz）混响时间比值频率（Hz）混响时间比值125 1.0—1.3 2000 0.9—1.0250 1.0---1.15 4000 0.8—1.0（2）选择经过计算符合隔音、吸音系数的声学材料各种吸声材料吸声系数是不一样的。
一般把吸声系数α大于0.3的材料称为吸声材料。
吸声材料(或结构)通常按吸声的频率特性，可分为低频吸声材料、中频吸声材料和高频吸声材料三类；按材料本身的构造分类：可分为多孔性吸声材料和共振吸声材料两类。
吸声材料的吸声性能好坏，主要通过其吸声系数的高、低来表示。
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签单之快速成交篇，案例及经验分享签单之——快速成交篇，案例及经验分享快速成交首先需要给客户信心，让他觉得买这个房子是正确的决定，是值得的行为。
而且还要制造紧迫感，加速逼定的速度和力度。
可以让同事配合打电话（带看过程中和带看结束后都可以），一起约客户（或假客户）集中带看。
带看结束后可以直接拉到店里假谈。
造成房子再犹豫就买不到手的假象。
当然最根本的还是深度了解客户需求，真正帮他解决实际中的问题。
要让客户有充分的被尊重感和足够的服务满意度。
这是我们成交的基础。
这个是我总结的几点，拿来和大家一起分享！一、首先要做到足够专业，才能让客户更信任你二、要超级铺垫，从一开始接电话到最后签完单三、要有目的集攻房源和客户，房源客源配对成功四、要有意识的拉客户进店里，算税费，讲流程，铺垫引导五、团队协作，制造氛围，团队的力量是无穷的六、要提前客户珍惜度，让客户看到你的价值所在，处处为客户着想七、签单顺理成章！加油！关于快速成交的经验和方法本人有以下感受可能各个区域的产品不同、客户群体特点也各有不同。
春节过后我们签下来的单子好多都是带看一次就签单。
每一单都总结一下最后感觉有一部分原因是春节过后市场迅速回暖一些客户已经非常成熟我们把握好客户这一特点做好以下几点就能快速成交：1、最重要的还是前期铺垫从第一次接到客户电话或接待（在已经充分了解客户需求的基础上）开始就给客户承诺我一定能帮您找到您最满意的房子，同时也告诉他你对这几个小区非常了解。
个人觉得这样可以让客户对你印象更深也在为以后做铺垫、为自己争取机会！2、第一时间找到与其配对的房源亲自落实好房东情况开始推荐给客户并不断给客户信心最后帮他下决定。
始终要让你的客户感觉到你在为他用心做事和他站在一边！（这点很重要）在报价上根据不同的实际情况而定，要是出现客户的价钱和房东的价钱存在差距的时候要敢于引导客户加价（带着建议的口气去说让我们自己试着去主导客户的想法我们不会很被动同时依然还要让客户感到你在用心帮他做事）这些是我曾经用过话术：（客户和房东的价钱相差很少了）大哥，我帮你找到这套房子的时候就和您说的是房东底价，房东知道这事后还在责怪我为什么把底价直接抱给客户！我们经理知道我这样做也在说我，我是觉得你做事很爽快！现在房东真的就是这个价钱不肯给咱们让。
