东莞市三旧改造单元规划

附件 1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。

一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。

第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。

第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。

由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。

2. 编制和审批单元规划。

由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。

各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。

具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。

3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15 日。

其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。

改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。

具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。

如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。

（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。

东莞市三旧改造方案1. 引言随着城市的发展，社会日新月异的进步，许多城市出现了旧城区、旧工业区和旧住宅区，一时间成为了城市发展的瓶颈。

东莞市作为一个典型的制造业城市，也面临着旧城区、旧工业区和旧住宅区的改造问题。

本文将针对东莞市的三旧问题，提出相应的改造方案。

2. 旧城区改造方案东莞市旧城区一般存在规划不合理、基础设施老化、环境污染等问题。

为了改善旧城区的生活环境，我们提出以下方案：2.1 精细化规划通过对旧城区的详细调研和规划，合理规划道路、住宅区、公共设施等，提高旧城区的功能性和美观性。

2.2 基础设施更新对旧城区的供水、供电、供气等基础设施进行更新改造，确保居民的基本生活需求得到满足。

2.3 环境治理加大环境治理的力度，清理河道、绿化公园、改善空气质量等，提高旧城区的生态环境。

3. 旧工业区改造方案旧工业区存在着土地浪费、环境污染、资源浪费等问题，为了转型发展，我们提出以下方案：3.1 产业转型升级通过政府引导和资金扶持，鼓励旧工业区的企业进行产业转型升级，向高附加值、低污染的产业领域发展，提高产业的竞争力。

3.2 空间规划优化对旧工业区的土地进行重新规划和利用，合理划分区域，引入更具发展潜力的产业，提高土地利用效率。

3.3 环境治理加大对旧工业区环境污染的治理力度，采取措施降低污染物排放，保护生态环境和居民的健康。

4. 旧住宅区改造方案旧住宅区存在着老旧住房、居住环境恶劣等问题，为了改善住宅区的居住条件，我们提出以下方案：4.1 住房更新改造通过政府购买、改造旧住宅区的老旧住房，提供优质的住房给居民，改善居住条件。

4.2 社区设施建设加大对旧住宅区社区设施建设的投入，建设公园、社区中心等，提高居民的生活质量。

4.3 社区文化建设推动旧住宅区社会文化建设，开展各种形式的文化活动和社区互动，增强居民的凝聚力和参与感。

5. 结语东莞市的三旧改造是一个综合性工程，需要政府、企业和居民的共同参与。

东莞市“三旧”改造实施细则一、总则为深入贯彻落实党中央、国务院关于推动城市“三旧”改造的决策部署，进一步加强城市规划与管理，提升城市发展质量和人民群众居住条件，特制定本实施细则。

二、改造内容（一）拆迁与重建1.在全市范围内，对于老旧建筑、危险房屋、重点拆迁区域，视情况实施拆迁与重建工作。

2.拆迁工作要确保居民的合法权益，尊重考虑他们的需求和利益，提供适当的补偿与安置。

3.重建工作要注重规划布局，合理利用土地资源，建设符合城市发展方向的新区域。

（二）翻新与改造1.对于老旧建筑、存量房屋，鼓励采取翻新与改造的方式进行更新。

翻新工作要注意保护原有建筑的历史文化价值和风貌。

2.翻新与改造工作要提高建筑的耐久性、节能性和环保性，提升居住品质。

3.鼓励社区居民积极参与翻新与改造工作，促进社区共建共享。

（三）产业升级与转型1.对于老旧工业区、厂房、园区等，鼓励进行产业升级与转型。

引导企业调整业态，提高技术水平和附加值。

2.政府要积极为企业提供扶持政策，帮助其实施产业升级与转型。

3.产业升级与转型要注重生态环保，避免新污染源的产生。

三、改造流程（一）规划阶段1.制定城市规划方案，明确改造的范围和内容。

2.制定“三旧”改造路线图，明确改造目标和时间表。

3.鼓励社会公众参与评议，形成多方共识。

（二）拆迁与重建阶段1.成立拆迁工作组，负责拆迁相关工作的组织与协调。

2.制定拆迁计划，明确拆迁的顺序和步骤。

3.在拆迁过程中，注重与居民的沟通，解决居民的合理需求和关切。

（三）翻新与改造阶段1.鼓励社区居民自愿参与翻新与改造工作，提供适当的政策和经济支持。

2.严格按照翻新与改造方案进行施工，确保质量和安全。

3.翻新与改造完成后，进行验收和评估，确保达到预期的效果。

（四）产业升级与转型阶段1.开展产业升级与转型的调研工作，了解企业的实际情况和需求。

2.制定产业升级与转型的具体方案，提供相应的支持和帮助。

3.评估产业升级与转型的效果，及时调整和改进政策措施。

东莞市黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划在城市发展的进程中，“三旧”改造成为了提升城市品质、优化土地资源利用的重要手段。

东莞市黄江镇上群花园的“三旧”改造单元规划，正是为了适应城市发展的新需求，为居民创造更美好的生活环境。

一、背景与目标黄江镇作为东莞市的重要组成部分，在经济快速发展的同时，也面临着土地资源紧张、城市功能布局不合理等问题。

上群花园作为老旧小区，建筑老化、设施陈旧，已经无法满足居民日益增长的生活需求。

此次“三旧”改造的目标，是通过对该区域的重新规划和建设，提升土地利用效率，完善城市功能，改善居住环境，促进产业升级，推动黄江镇的可持续发展。

二、现状分析上群花园目前存在着诸多问题。

首先，建筑密度较高，空间布局不合理，导致居住舒适度低下。

小区内道路狭窄，交通拥堵，停车难问题突出。

其次，公共服务设施不足，缺乏休闲娱乐场所、教育医疗设施等。

再者，绿化面积少，环境质量有待提高。

此外，老旧建筑存在安全隐患，影响居民的生命财产安全。

三、规划方案1、功能分区根据上群花园的地理位置和周边环境，规划将其划分为居住、商业、公共服务等功能区。

居住区域将建设高品质的住宅小区，提供多样化的户型选择，满足不同居民的需求。

商业区域将引入各类商业业态，方便居民购物消费。

公共服务区域将配备学校、医院、文化活动中心等设施，提升居民的生活品质。

2、道路交通优化道路网络，拓宽主干道，增加次干道和支路，提高道路通行能力。

合理规划停车场，解决停车难问题。

同时，设置公交站点，加强公共交通与周边区域的联系，方便居民出行。

3、公共空间增加公共绿地和休闲广场，为居民提供休闲娱乐的场所。

打造绿色景观带，提升小区的环境品质。

规划步行道和自行车道，鼓励居民绿色出行，营造健康、舒适的生活氛围。

4、建筑设计新建建筑将采用现代化的设计理念，注重节能环保和人性化设计。

保留具有历史价值的建筑，并进行修缮和改造，使其融入新的规划之中。

5、产业升级结合黄江镇的产业发展规划，在上群花园周边引入相关产业，促进产业升级，增加就业机会。

一、项目背景随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改造项目为重点的发展方向。

这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和旧城区改造。

本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具体步骤。

二、整体要求1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。

2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。

3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿化率和空气质量。

4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。

三、具体步骤1.项目策划确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。

制定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。

2.项目资金筹措3.项目招标制定招标方案，明确招标的范围和条件。

招标环节中要注重公平竞争，公开透明。

4.项目实施按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。

在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。

5.项目验收在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。

如有不合格项，需进行整改。

6.项目运营做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。

同时，注重宣传和推广，提高项目的知名度和影响力。

四、编报要求1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重要性和必要性。

2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。

3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、设施和绿化等。

4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。

5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。

6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。

新时期下城市存量规划的新探索——以东莞市厚街镇标志片区“三旧”改造单元规划为例摘要：在城市土地供求矛盾日益突出的大背景下，阐述东莞“三旧”改造在实施中的思路和创新。

关键词：城市问题；存量规划；三旧改造单元规划；规划管理一、项目背景东莞是珠三角最具发展活力和发展潜力的地区之一。

然而，在“工业化”带动经济高速发展的同时，土地资源被大量消耗，土地供求矛盾日益突出。

“三旧”改造是有效解决资源困境，促进城市转型与升级，提高城市化质量与水平的重要举措。

东莞被确定为广东省“三旧”改造试点，省政府、市政府亦出台相应的政策和“指引”，推动“三旧”改造全面铺开。

顺应东莞市“三旧”改造大势，加快经济社会双转型，厚街镇提出以突破土地资源束缚、塑造城市功能、构建成熟社区为目标，在东莞率先启动了标志片区“三旧”改造单元规划。

规划区位于厚街镇中心区内，紧邻省道S256，接驳轨道R2线厚街中心站点，规划面积36.61公顷。

二、规划基本思路“三旧”改造单元规划是以“三旧”改造专项规划为依据，以控制性详细规划为指导，以地块开发为目的，通过详细设计提出具体的改造要求和实施安排，形成规划设计条件，作为办理用地批准书的依据。

规划思路与技术路线示意图规划内容包括前期研究、规划方案和实施策略。

前期研究通过现状综合分析，提出改造思路和重点研究问题；规划方案通过“控规”与城市设计相结合，对土地功能、开发强度、道路交通、公共与市政配套设施、城市空间与环境、建筑群体等进行规划、控制与引导；实施策略对分期实施、拆迁补偿、政策保障等提出建议。

三、规划特色与创新1 成片改造，塑造功能“三旧”改造并非以推动项目改造建设为单一目的，而是寄托着“完善城市功能、提升城市品质、优化产业结构和提高城市竞争力”的愿望。

本次改造划定完整的街区作为规划范围，通过研究厚街的产业特点、中心区的定位要求与现实差距、本街区的区位特征及当地政府的发展愿望等，确定本区的功能地位和用地布局，以期通过本项目的改造建设，促进厚街中心区功能完善，带动中心区整体发展。

东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划第一章总则第二章目标和功能定位第三章总体用地布局和规模第四章土地利用规划第五章公共配套设施规划第六章道路交通规划第七章城市设计导引第八章实施机制文本附表1：“三旧”改造规划用地构成一览表文本附表2：“三旧”改造规划配套设施一览表第一章总则第一条编制目的为科学、合理地指导凤岗镇的"三旧"改造工作，促进凤岗镇产业结构升级转型，强化城市功能区塑造和成熟社区建设，缓解土地资源瓶颈约束，增强城市竞争力，制定本规划。

第二条规划依据1. 《中华人民共和国城乡规划法》;2. 《中华人民共和国土地管理法》;3. 《中华人民共和国环境保护法》;4. 《中华人民共和国房地产管理法》;5. 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年) 》;6. 《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;7. 《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》;8. 《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》;9. 《东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》;10. 《东莞市域城镇体系规划(2005-2020)》;11. 《东莞市域生态控制线规划》;12. 《凤岗镇土地利用总体规划(2006-2020)》;13. 《凤岗镇总体规划修编(2001-2020)》;14.规划区航拍片或卫星照片;15.其他与本规划区相关的已批控规或专项规划;16.国家及地方其它有关法规标准和规范。

第三条规划原则1. 规划先行，成片改造;2. 塑造功能，公共优先;3. 成熟一片，改造一片;4. 公众参与，各方共赢。

第四条规划期限“三旧”改造规划期限为五年。

其中:近期为 2010-2012 年,远期为2013-2015年。

第五条规划对象特定城市建成区，即在2007年6 月30 日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。

东莞市三旧改造政策解读（一）合作方式1、集体与开发单位组成项目公司：此方式为东莞市推荐合作方式,土地出让到项目公司，建成后房屋确权至项目公司，分给集体的物业，再由项目公司转移至村集体（目前东莞市正在研究此类转移税费的征免办法，有可能先交税再申请返还）；2、集体与开发单位共同申请三旧改造：此合作方式东莞还没有先例，可能提交专项报告，市三旧办作为个案进行专题研究。

(二）规划政策解读1、“拆三留一”原则是指以拆迁项目用地面积为基数,拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地,用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途.（比如,拆迁项目用地9000平米，则要预留3000平米作为公共用地，此公共用地可用于区域内各项公共配套，对项目建设影响不大.同时可提高净地块容积率予以补偿，如提高净地块容积率可能超过3。

5，则进行货币补偿)2、成本和收益平衡的容积率确定原则先确定可推向市场的建设用地露面价格和拿地成本,继而推算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积才能达到收支平衡，从而计算成本容积率.成本容积率=(可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积3、具体容积率指标：工业改成商业、住宅，或商业改为商住，或旧村商住,严格限制在3。

5以下（现有容积率一般在2.5以下）,限高100米。

工业改工业容积率不受限制，但应符合控制性详细规划。

4、商住配置比例：旧村改造项目按照商业配置不低于30%且不高于50％比例原则确定。

5、改造范围内已有规划属于农用地的，不能开发建设，也不能调整用地位置，不能用建设指标覆盖，实际操作中只能灵活作为公共配套用地。

（三)土地出让、地价及税费优惠1、可采用协议出让方式出让土地;2、工改商（住），按基准地价70%缴纳土地出让金,缴纳后，市、镇、村按照2:4:4的比例返还土地出让金;3、旧村改造的，按基准地价的70％缴纳土地出让金，土地出让金全额返还给村集体.（需要进一步核实）4、其他土地税费返还，实行先征后返，全部拨返到镇，是否分配给村,由镇、村自行商定。

东莞市大岭山镇“三旧”改造专项规划（2015-2020）第一章总则第1条编制目的为贯彻落实市政府《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》、《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》，科学、有序地指导大岭山镇的“三旧”改造工作，充分发挥“三旧”改造对于完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境的重要作用，保障东莞建设“国际制造名城、现代生态都市”，制定本规划。

第2条改造原则政府主导、规划管控、成片改造、计划实施。

第3条意义和作用本规划是大岭山镇辖区范围内“三旧”改造工作的纲领性文件，是改造单元批次计划申报、改造单元前期研究报告编制、改造单元规划编制的依据，各项改造行为，不得违反本规划。

第4条规划依据1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；2.国务院《关于加强和改进城乡规划工作的通知》（2000）；3.建设部《城市规划编制办法》（1995）；4.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137－90)；5.广东省城市规划指引GDPG-002: 村镇规划指引；6.广东省国民经济和社会发展“十二五”计划及2015年发展规划纲要；7.东莞市国民经济和社会发展“十二五”计划及2015年发展规划纲要；8.《东莞市城市总体规划（2016-2020）》；9.《东莞松山湖科技产业园总体规划（2001-2020）》；10.《东莞市大岭山镇总体规划（2003—2020）》；11. 《大岭山镇国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；12.《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》；13. 《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的通知》；14.大岭山镇各部门提供的相关资料。

第5条规划范围本规划的规划范围为大岭山镇行政区域，总面积96.59平方公里。

第6条规划期限本规划期限为2015年-2020年。

第二章改造功能指引第7条镇中心片区功能指引作为全镇的行政、文化、商业活动中心，重点完善城市功能配套，整合土地资源，三旧改造主要以工改居、商项目为主，实现土地价值最大化。

东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例摘要：在中国快速城镇化进程中，超大特大城市的城中村改造一直备受关注，东莞市将城中村改造视为全市空间革命的重要抓手，而拆除新建类的城中村改造是融合社区、政府、企业重点关注的改造类型之一，本文以樟木头镇官仓社区为例，首先通过基础评估摸清社区现状底图底数并通过评估结果判断片区改造必要性、改造愿景和改造策略；其次通过改造统筹规划做好片区谋划、单元细分，平衡好片区内保护与开发利用，重塑政府、市场、村集体、权利人等利益格局，确保改造片区连片实施，提高土地集约利用效益；最后通过研究控规调整可行性及城市设计要素管控，做好片区统筹与法定规划的衔接及地块深度的精细化管控，保障片区见山、望水、显特色的公众利益不受损害。

关键词：城中村改造、整村统筹、片区规划、控规调整、城市设计一、研究背景城中村改造政策背景。

2023年7月21日，国务院办公厅发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

指导意见核心是改善村居环境，目的是全面提升，推动发展方式转变。

东莞市城中村改造方式。

依据《东莞市城中村改造编制指引》城中村改造分为三种类型，分别是拆除新建类、整治提升类、拆整结合类，其中拆除新建类方式按东莞市“三旧”改造政策实施，整治提升类按编制“一村一策”报告实施。

整村统筹规划编制情形。

属于拆除新建类的城中村图斑若位于“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，可编制片区统筹规划和单元规划，最后落实至控规；若城中村图斑不在“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，则需要编制整村统筹规划，再编制单元规划和控规调整报告。

二、整村统筹编制内容参考《东莞市“三旧”改造（城市更新）片区统筹规划编审指引（试行）》中关于片区统筹规划的内容，一般包括基础评估、改造统筹、城市设计、规划调整、其他论证等环节。