中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
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苏州园区商圈业态分析
业态结构
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
苏州金鸡湖中央商务区案例分析P加精课件
久光百货区——为苏州注入时尚都会魅力 总面积10万平方米，超大型“一站式”百货公司 生活休闲区——家时尚联合体，充分满足家庭式消费 圆融天幕街区 通过500米LED巨型天幕把多个独立建筑有机串联，将休闲、娱乐 、餐饮与购物融合在一起，使得购物本身变为一种独特的情景体验 滨河餐饮区——体验美景动感地带 商务办公区——CBD原点国际商务写字楼 四栋国际标准写字楼组成CBD地标级国际商务建筑群。为高端优 质企业量身打造。圆融时代广场其他四大区域为其配套，商务优势 不显自露
14
李公堤》四期概况
规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积达8.6万平方米 商业主题：风情生活步行街，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域 业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能 开业时间：2013年8月
李公堤四期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李 公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲 商业街区之一。
27洞高尔夫球场，地理位置得天独厚。 种水形组成，主体喷泉高度可达到
金鸡湖大酒店按中国国家旅游局最新 108米。喷泉结合激光、电影、音乐、
颁布的白金五星级标准设计，将建设 火焰等元素，生动的展现了园区的人
成为国际一流的森林花园式酒店。
文、科技、生态三大主题概念。
5
圆融时代广场》位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑 面积51万平方米
李公堤》地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然 景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的 潜质
概况： 李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖 和独墅湖板块的黄金分割点上。 李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400 米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾 云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。 定位： 集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水 街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成大规模的开放型现 代城市生态公园。
14
李公堤》四期概况
规模：占地面积6.6万平方米，建筑面积达8.6万平方米 商业主题：风情生活步行街，定位于文化娱乐创意街区和私人会所两大区域 业态组合：偏重精品购物以及高级会所功能 开业时间：2013年8月
李公堤四期是环金鸡湖八大景观中最后一块待开发区域，将全力打造金鸡湖湖南新的时尚风情商圈。李 公堤总体建成后，将成为苏州规模最大、街景最长，成为苏州乃至中国最为著名，最具特色的景观休闲 商业街区之一。
27洞高尔夫球场，地理位置得天独厚。 种水形组成，主体喷泉高度可达到
金鸡湖大酒店按中国国家旅游局最新 108米。喷泉结合激光、电影、音乐、
颁布的白金五星级标准设计，将建设 火焰等元素，生动的展现了园区的人
成为国际一流的森林花园式酒店。
文、科技、生态三大主题概念。
5
圆融时代广场》位于苏州工业园区金鸡湖东岸，占地面积21万平方米，建筑 面积51万平方米
李公堤》地块内核心资源包括李公堤和金鸡湖滨湖景观，地段内人文与自然 景观交叉覆盖；地块狭小细长、多面滨水，具有打造成特色滨水高档物业的 潜质
概况： 李公堤位于金鸡湖南侧，南邻城市中轴主干道金鸡湖大道，处于金鸡湖 和独墅湖板块的黄金分割点上。 李公堤是中国最大的内城湖泊苏州金鸡湖中唯一的湖中长堤，全长1400 米，系光绪年间元和县令李超琼所建。李公堤整体典雅精致，当年商贾 云集的盛景，从堤上古碑文中仍可略窥一二。 定位： 集高端特色餐饮、娱乐、观光、休闲、文化为一体的国际性风情商业水 街。现已成为国内混合型亲水社区的成功典范，形成大规模的开放型现 代城市生态公园。
苏州工业园商业商圈调研报告_高档百货-108PPT
新兴商圈——高新区商圈
所处板块：新区狮山板块 消费民众：高新区的居民，附近学校学生， 还有追求新鲜时尚的年轻人。 交通： 位于狮山路长江路处，极为便利。 商业格局：美食，休闲，娱乐，购物 综合消费指数：★★★☆ 总评： 绿宝广场是新区旗帜性商业航母，作为苏州 城建重点项目，拥有诸如交通便利，品类众 多， 车位充足等多项优势，打破了传统的 购物模式，满足了全家人的休闲购物需求。 是苏州第一家综合性大型购物休闲广场。 劣势在于过大的营业面积与新区人气不足使 得商圈商业氛围不佳。
人均消费支出:14500元
人均可支配收入及人均消费支出:均保持在13％左右的幅度增长
经济状况——部门经济
国内贸易 社会零售品总额:1055亿,增长16.6%
300 200 居民吃、穿、用消费额（限额以上） 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
批发零售业额:920亿,增长16.7%
本案所属的湖西CBD区处于中心城圈层中的二轴地带，功能定位为商业服务、金融贸易、 保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司 分部、外资银行进驻。 由此可见政府对湖西CBD区的定位与引进高档百货商场有相悖之 处。
解读圈层商业业态布局规划
业店及专卖店、购物中心、超市 及便利店。 古城圈层内不再新建、改建大型综合超市、仓储式商场；核心圈层严格控制设置，除已建、在建或 已批项目外，不再设立；中心城圈层与都市圈层可根据区域经济发展进度及人口分布，在符合设置原 则的前提下相应发展。
亿元
人均可支、消费支出走势
20000 15000 10000 5000 14451 12361 9272 9783 18532 16276 12877 14500
苏州 苏地2009-B-90地块营销策略报告151p
SWOT分析 战略机遇分析 目标客群定位 商业市场定位 商业规划分析 商业营销模式 商业业态划分
酒店公寓定位 及产品优化
酒店公寓产品 SWOT分析 产品市场定位
目标客群定位
产品规划分析
户型优化建议
景观优化建议 交付标准建议
价格建议
酒店公寓 价格建议
商业价格 建议
上市价格 建议
案名建议
主推案名 副推案名
10
酒店式公寓市场分析
¶ 苏州酒店式公寓分布特征 ¶ 本案竞争格局分析 ¶ 竞争区域市场分析 ¶ 竞争区域市场分析总结 ¶ 典型个案分析 ¶ 酒店公寓市场总结
11
苏州酒店公寓 分布格局
苏州酒店式公寓主要分布于新区与工业园区，可概括为 “一体、两翼、两点”
苏州的酒店式公寓分布特征
一体：即市中心
两翼：即高新区及工业园区
42.62
30
29.79
26.27
20
10
0 07上半年
07下半年
08上半年
08下半年
09上半年
09下半年
09年纯商业区域供应图
7%
8%
21% 35%
29%
工业园区 吴中区 相城区 市区 新区
2009年苏州纯商业供应量体为56.8万方， 吴中与相城区各占约30%，是未来商业产品的主流供应区域
8
二级成交分 析
两点：即分布于相城区、吴中区
其中市区、吴中区多为改造项目， 档次较低。
目前苏州市酒店式公寓品质参差不 齐，中高档次的酒店式公寓主要集 中在高新区和工业园区，特别是高 新区狮山路CBD以及工业园区金鸡 湖湖西等商务办公条件的成熟，对 酒店式公寓的发展提供良好的机遇
新区一翼
酒店公寓定位 及产品优化
酒店公寓产品 SWOT分析 产品市场定位
目标客群定位
产品规划分析
户型优化建议
景观优化建议 交付标准建议
价格建议
酒店公寓 价格建议
商业价格 建议
上市价格 建议
案名建议
主推案名 副推案名
10
酒店式公寓市场分析
¶ 苏州酒店式公寓分布特征 ¶ 本案竞争格局分析 ¶ 竞争区域市场分析 ¶ 竞争区域市场分析总结 ¶ 典型个案分析 ¶ 酒店公寓市场总结
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苏州酒店公寓 分布格局
苏州酒店式公寓主要分布于新区与工业园区，可概括为 “一体、两翼、两点”
苏州的酒店式公寓分布特征
一体：即市中心
两翼：即高新区及工业园区
42.62
30
29.79
26.27
20
10
0 07上半年
07下半年
08上半年
08下半年
09上半年
09下半年
09年纯商业区域供应图
7%
8%
21% 35%
29%
工业园区 吴中区 相城区 市区 新区
2009年苏州纯商业供应量体为56.8万方， 吴中与相城区各占约30%，是未来商业产品的主流供应区域
8
二级成交分 析
两点：即分布于相城区、吴中区
其中市区、吴中区多为改造项目， 档次较低。
目前苏州市酒店式公寓品质参差不 齐，中高档次的酒店式公寓主要集 中在高新区和工业园区，特别是高 新区狮山路CBD以及工业园区金鸡 湖湖西等商务办公条件的成熟，对 酒店式公寓的发展提供良好的机遇
新区一翼
苏州_中润苏州中心商务综合体项目企划提报_91PPT_XXXX
购买动机？ 看好苏州的发展前景；看好项目的升值潜力；看好主城 高端租赁市场需求；项目形象高度所带来的前景预期
谁来住？
跨国公司或国内实力较强的公司为在苏分机构高管所租的宿舍， 讲究生活品质，带有一定商务性质。 跨国公司在苏州的办事处。需要高档酒店来作为办公场所。 临时性散客。多以出差的商务精英为主。 来苏游客中，具有很强经济实力的社会精英。
雄踞吴中CBD核心，扼守城 市繁华中轴
超甲级写字楼，比肩国际商务核心新力量
高端商务成就高端形象力
便捷交通路网，汇聚城市精彩
坐拥人民路、宝带路城市主干 道，迅捷通达全城，随想随享 。
白金五星标准产权式酒店，城市精英阶层的生活主场
除配备高端商务所需软硬 件设施'更以酒店式星级服 务客户，成为众多精英人 士争相入驻的商务新标杆
说什么
企划推广
怎么说
在哪里说
做什么
说什么
企划推广
怎么说
在哪里说
做什么
企划最终的目的就是促进销售
销售三重境
➢ 怎样促进快速销售，实现资金快速回笼 ➢怎样以更高的溢价销售，实现利润最大化 ➢怎样长期性保持良好销售，实现口碑销售力
实现三大销售境界，关键在品牌！
品牌，销售的最高境界！
产品可以模仿，品牌无法复制
白金五星级产权式酒店/世界500强统一经营/稳定返租回报，坐享财富天宴
产权式酒店广告主题2
欢迎，豪生！
白金五星级产权式酒店/世界500强豪生入驻/稳定返租回报，坐享财富天宴
沿街商铺广告主题
财富仰止，盛宴天下
环球主题购物中心，临街旺铺全球公售
世界公馆广告主题
仰望之巅，收藏一座城
世界级空中全景豪宅，全城万象尽收眼底
谁来住？
跨国公司或国内实力较强的公司为在苏分机构高管所租的宿舍， 讲究生活品质，带有一定商务性质。 跨国公司在苏州的办事处。需要高档酒店来作为办公场所。 临时性散客。多以出差的商务精英为主。 来苏游客中，具有很强经济实力的社会精英。
雄踞吴中CBD核心，扼守城 市繁华中轴
超甲级写字楼，比肩国际商务核心新力量
高端商务成就高端形象力
便捷交通路网，汇聚城市精彩
坐拥人民路、宝带路城市主干 道，迅捷通达全城，随想随享 。
白金五星标准产权式酒店，城市精英阶层的生活主场
除配备高端商务所需软硬 件设施'更以酒店式星级服 务客户，成为众多精英人 士争相入驻的商务新标杆
说什么
企划推广
怎么说
在哪里说
做什么
说什么
企划推广
怎么说
在哪里说
做什么
企划最终的目的就是促进销售
销售三重境
➢ 怎样促进快速销售，实现资金快速回笼 ➢怎样以更高的溢价销售，实现利润最大化 ➢怎样长期性保持良好销售，实现口碑销售力
实现三大销售境界，关键在品牌！
品牌，销售的最高境界！
产品可以模仿，品牌无法复制
白金五星级产权式酒店/世界500强统一经营/稳定返租回报，坐享财富天宴
产权式酒店广告主题2
欢迎，豪生！
白金五星级产权式酒店/世界500强豪生入驻/稳定返租回报，坐享财富天宴
沿街商铺广告主题
财富仰止，盛宴天下
环球主题购物中心，临街旺铺全球公售
世界公馆广告主题
仰望之巅，收藏一座城
世界级空中全景豪宅，全城万象尽收眼底
江苏苏州嘉安青剑湖项目定位及营销策划报告_114PPT
注：美联储估计今年美国经济增速在1.3%至2.0%，低于此前预测的1.8%至2.5%。
局部国家或地区冲突不断②
科索沃、伊朗、阿富汗、巴以等局部国家或地区依然存在不稳定性； 中国全面介入的可能性很小，最多是在某些立场上被迫表态。
③海外资本投资房地产趋于谨慎
在人民币升值的预期下，在中国金融市场相对稳定并还有发展前景的情况 下，海外游资对中国的资本市场热情不会下降太多；而对中国房地产市场， 由于宏观政策的严厉，开发商集团的分化，有效需求的下降，海外资本趋 于谨慎（罗杰斯预言中国楼市将现调整）。
幅增加，商办市场供过于求的局面很大程度上得到了缓解，但相 比住宅市场的持续供不应求，商办市场的表现只能算差强人意。
商业物业遍地开花，竞争 激烈。
07年商业类房源供应量区域分布
相城区 19%
主城区 20%
吴中区 27%
新区 15%
园区 19%
07年市区商业类房源供应量集中度不够，各个 区域供应量相差不大，竞争压力均不小。
国内大背景处于长期看好，短期观望、激烈博弈的状态
预测
经济政策走势
对中国08年经济政策的预测可以用24字来概括，即： 扩内需 缩货币 稳物价 压房价 救股市 护传统 增保障 促和谐
①扩内需 ②缩货币 ③稳物价 ④压房价 ⑤救股市 ⑥护传 统 ⑦增保障 即七大手段 ⑧促和谐 即一大目标
对房地产影响较大的政策是：
中国实体经济保持健康发展②
08年奥运促进北京乃至全国基础建设、交通、物流、酒店、餐饮、旅游等 产业发展； 10年世博促进上海波及长三角基础建设、交通、物流、酒店、餐饮、旅游 等产业发展； 07年我国税收总额近5万亿，同比增长31%，政府采购、消费、建设、投资、 保障等也会对推动经济发展。
局部国家或地区冲突不断②
科索沃、伊朗、阿富汗、巴以等局部国家或地区依然存在不稳定性； 中国全面介入的可能性很小，最多是在某些立场上被迫表态。
③海外资本投资房地产趋于谨慎
在人民币升值的预期下，在中国金融市场相对稳定并还有发展前景的情况 下，海外游资对中国的资本市场热情不会下降太多；而对中国房地产市场， 由于宏观政策的严厉，开发商集团的分化，有效需求的下降，海外资本趋 于谨慎（罗杰斯预言中国楼市将现调整）。
幅增加，商办市场供过于求的局面很大程度上得到了缓解，但相 比住宅市场的持续供不应求，商办市场的表现只能算差强人意。
商业物业遍地开花，竞争 激烈。
07年商业类房源供应量区域分布
相城区 19%
主城区 20%
吴中区 27%
新区 15%
园区 19%
07年市区商业类房源供应量集中度不够，各个 区域供应量相差不大，竞争压力均不小。
国内大背景处于长期看好，短期观望、激烈博弈的状态
预测
经济政策走势
对中国08年经济政策的预测可以用24字来概括，即： 扩内需 缩货币 稳物价 压房价 救股市 护传统 增保障 促和谐
①扩内需 ②缩货币 ③稳物价 ④压房价 ⑤救股市 ⑥护传 统 ⑦增保障 即七大手段 ⑧促和谐 即一大目标
对房地产影响较大的政策是：
中国实体经济保持健康发展②
08年奥运促进北京乃至全国基础建设、交通、物流、酒店、餐饮、旅游等 产业发展； 10年世博促进上海波及长三角基础建设、交通、物流、酒店、餐饮、旅游 等产业发展； 07年我国税收总额近5万亿，同比增长31%，政府采购、消费、建设、投资、 保障等也会对推动经济发展。
《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
苏州市商业建筑规划情况简介_56PPT
地块容积率
2.9 - 16.0 0.7 - 15.8 0.5 - 7.0
功能
商务区
CBD
南门地区
功能定位：
零售主导型商业服务功能区。在现状百货店的基础上，重点引进现代新型商业业态，形成 以餐饮广场、购物广场、滨水广场、地上、地下商业街为主要支撑的市级现代休闲商业服 务功能区。
业态规划：
鼓励设置特色百货店（中、高档次）、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐设施。 适度设置超市、便利店、大型专业店。 限制设置购物中心、大型综合超市、仓储式商场、各类市场。
3级公共服务中心：市 级、分片级、居住 区级。
市级中心：3个城市中 心、2个城市副中 心；
分片级中心：6个； 居住区级中心。
三、商业网点布局规划
商业网点布局规划
规划理念：
现代商业理念；休闲商业理念；景观商业理念；生态商业理念；开发区商业理念； 交通枢纽商业理念。
总体目标：
立足苏州市区，服务苏州市域，辐射长三角地区，依据苏州城市之特色，形成布局合 理、功能完善、结构优化的商贸格局，以适应社会、经济、文化、及城市的发展需要。
城镇空间结构
规划形成“一级城市—二 级城市—小城镇”3个规模 等级和“市域中心城市—市 域二级中心城市—重点镇— 一般镇”4个职能等级。
市域城镇空间结构为“一 心两轴一带”。“一心”即 市域核心，“两轴”即区域 中轴和南北发展轴；“一带” 即沿江城镇带。
中心城市空间结构：“一心两区两片”构成的“T字型”城市空间结构。
彻“西育”策略，强化与城市中心 区的联合发展，共同建设苏州主城， 着力打造国家高新技术产业基地和 自主创新高地，并强化西部太湖周 边自然山水资源的控制保护。
公共设施规划
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报告
苏州工业园区金鸡湖地 块市场调查报告
PPT文档演模板
2020/12/17
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报 告
PPT文档演模板
(1) 商圈分析 (2) 人口分析 (3) 商业现状 (4) 未来人口分析 (5) 市场分析 (6) 功能建议 (7) 潜在竞争分析 (8) 住宅分析 (9) 项目定位 (10)建筑指标 (11)业态分布 (12)租售安排 (13)财务预算 (14)联络和查询
•●
•大•P酒店 银•P行 ••家P电
PPT文档演模板
•注：石路商圈业态详图 •10
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报 告
•结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的 各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有 待改善，业态总体定位要低。
玲珑街58号
建筑面积（平方米） 21600 11000 12300 30000 11800
19800
楼层 四层 四层 四层 四层
三层
主楼二层， 局部六层
备注 第一座 第二座 第三座 第四座 第五座
第六座
PPT文档演模板
•19
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报 告
•(2) 人口分析
•北环路
•苏嘉杭高 速
•上塘路
•广济路
PPT文档演模板
•石路 •步行街
•(1) 商圈分析—石路商圈
•护城河
•1.3.2 石路商业功能区 范围为北临上塘街，南
至爱河桥路，西起广济
路，东靠护城河。
•阊胥路
•金门 路
• 2003年石路商圈进行 了现代化的改造，商圈 以步行街的形式出现， 逐步形成一个人气旺盛、 功能齐全，极具商业开 发价值的闹市区，总商 业面积达150000平米的 石路商圈将成为苏州第
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2020/12/17
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报 告
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(1) 商圈分析 (2) 人口分析 (3) 商业现状 (4) 未来人口分析 (5) 市场分析 (6) 功能建议 (7) 潜在竞争分析 (8) 住宅分析 (9) 项目定位 (10)建筑指标 (11)业态分布 (12)租售安排 (13)财务预算 (14)联络和查询
•●
•大•P酒店 银•P行 ••家P电
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•注：石路商圈业态详图 •10
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报 告
•结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的 各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有 待改善，业态总体定位要低。
玲珑街58号
建筑面积（平方米） 21600 11000 12300 30000 11800
19800
楼层 四层 四层 四层 四层
三层
主楼二层， 局部六层
备注 第一座 第二座 第三座 第四座 第五座
第六座
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•19
苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报 告
•(2) 人口分析
•北环路
•苏嘉杭高 速
•上塘路
•广济路
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•石路 •步行街
•(1) 商圈分析—石路商圈
•护城河
•1.3.2 石路商业功能区 范围为北临上塘街，南
至爱河桥路，西起广济
路，东靠护城河。
•阊胥路
•金门 路
• 2003年石路商圈进行 了现代化的改造，商圈 以步行街的形式出现， 逐步形成一个人气旺盛、 功能齐全，极具商业开 发价值的闹市区，总商 业面积达150000平米的 石路商圈将成为苏州第
商铺策略推广沟通 PPT课件
﹛乐嘉商铺视觉表达建议﹜
建议加强乐嘉大厦空置商铺的商业氛围，配合招商及销售工作
建议加强乐嘉大厦空置商铺的商业氛围，配合招商及销售工作
主题口号（卖点）的视觉表达。
﹛媒体费用预算正在整合中，平面广告也会在落案后进一步完善，请谅解﹜
• 建议在欧尚、印象城等商铺人气的聚集处设计周末巡展摊位，即面对销售的客户 群，又面对商户的入驻群。
软文性媒体主场方式
【选择高效平价的传媒途径，避免广宣反感度，直击市场眼球，杜绝错位损失】
媒体建议：
226家全国知名门户网站的首页软文刊登
【新浪、搜狐、网易、MMS中国、腾讯、凤凰、新华等等……】 【本媒体费用执行价不超过5万元】
【业态案例】
【业态案例】
【业态案例】
招商条件与销售技巧的结合：
【优惠的招商政策救市；微调的销售价格盈利】
• 为了推动乐嘉商铺的招商进度，制定一系列的免租政策是必不可少的环节。 • 一年的免租期也是比较常见的招商特惠政策之一。 • 这样的优惠招商条件能比较快的树立商户入驻的信心，尽快成市。 • 为了弥补这一年来免租的租金损失，我方可在销售平台上拉回这笔费用。 • 以“带租约的商铺”为销售卖点，提升商铺每平方1000元左右的价格，就足以把租金上的损失
乐嘉大厦商铺策略推广沟通
推广框架
SPONSORS FRAMEWORK
湖东CBD商业背景 项目商业定位建议 项目推广策划核心 项目沟通传媒策略 视觉表达建议
﹛湖东CBD商业背景﹜
湖东CBD和高端商圈的尴尬
【湖东商业体系庞大，却满足不了商务需求】
按照苏州中心城区发展的东进战略，苏州城市CBD正逐步在湖东迅速崛起很多外 来人士、企业进驻到湖东板块，很多商业项目配套也陆续崛起。位于湖东的金鸡 湖商圈已经聚集了苏州市区内大部分高端商业。
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御葑庭
天由大都会
南澳花园
表三：园区域个案汇总表
均价(元/㎡)
主力面积(㎡)
套数
13000
200~500
8
20800
108~137
6
12000
300~3000
4
12000
51~146
13600
140~220
57
7500
30~40
135
6700
142~475
30
6800
73~980
39
18000
25~207
销售单价在8000元/平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写 字楼之间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业， 开盘至今已经销售了近百套。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
园区办公楼租赁情况
• 园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼， 其租金在80～100元/平方米/月，物业管理费在15～20元/平方米/ 月。
• 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街 店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。
• 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚 有巨大的潜力未被挖掘。
• 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资 将从住宅向商业转移。
• 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将 会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。
学习改变命运,知 识创造未来
销售价格分析
– 区域差别明显，湖西、湖东、周 边乡镇价格层次分明。
– 区位对商业楼盘价格占有绝对的 主导地位。
– 区域价格波峰为天翔花园，作为 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 用拉升了其价格。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
园区办公楼市场概况
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
二、周边楼市状况及未来走势分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
园区各板块现有商业物业情况
板块 湖西 湖东 娄葑 斜塘 唯亭
商业规模 近20万平方米
租金 元/ 平方米/ 月
45-80
业态及业种 大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主
• 股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投 资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进 一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产 类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。 预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部 走高。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
供应分析
区域 湖西 湖东
周边乡镇
学习改变命运,知 识创造未来
案名
中天湖畔广场 天翔花园 高峰会 加城花园
F城 金鸡湖商业广场 湖东.幸达城 丽景华庭 唯亭广场
东城·世纪广场 大唐旺城
锦丰商业广场 阳澄湖商业街二期
城市经典 联丰商业广场
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
房产价格走势
图一：苏州房产价格走势图
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
房产价格与城市指数的关系
图二：与收入的关系
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
表三：与人口及GDP关系
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占 总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业 ，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。
• 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。
• 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与 2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米， 其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米 ，相城区97.7万平方米。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业 项目市场定位报告 115PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月24日星期三
市场部分
一、房产现状及未来走势分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
市场供应情况
• 2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与 2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米， 工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9 万平方米，相城区100.8万平方米。
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成交量分析
06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。
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• 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。
土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主 要目标，而并非以利润最大化。
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房产市场价格走势预测
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价格走势依据
• 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步， 苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。
近30万平方米 处于招商中
25-30
大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲 、娱乐、餐饮为主
3万平方米
60-80
沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主
14万平方米
2万平方米 还有近5万 m2在建
100左右（老街） 30-50
大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主
沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐 为主
园区酒店式公寓个案参考
项目名称 中茵·皇冠国际
建面 1. 6万
售价
单套面积 销售率
13000-19000 93、142平米 100%
和乔丽晶 诗乐庭乐嘉酒店公寓
4万 1.2万
7500 12000
80平米 46-78平米
70% 100％
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 • 其中高峰会和建屋企业天地都是5A甲级写字楼，售价在11000～13000
元/平方米。 • 高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共7.5
万平方米目前已经销售接近80％。 • 雅戈尔国际中心于06月11日刚刚开盘，其主力面积在80～120平方米，
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商业项目供应量
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住宅与商业价格对比图
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国家政策对房产市场的影响
• 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调 控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一 系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值 税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连 续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台 针对商业地产的调控政策。
• 从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好，85%的 整体出租率，已达到国际公认的合理水平。
• 稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的 市场基础。
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服务公寓和产权酒店
• 2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的 长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量 价齐升的特点。
天由大都会
南澳花园
表三：园区域个案汇总表
均价(元/㎡)
主力面积(㎡)
套数
13000
200~500
8
20800
108~137
6
12000
300~3000
4
12000
51~146
13600
140~220
57
7500
30~40
135
6700
142~475
30
6800
73~980
39
18000
25~207
销售单价在8000元/平方米左右，其定位是介于老式写字楼与甲级高档写 字楼之间，以较低的价格和良好的酒店式服务吸引了广大成长型企业， 开盘至今已经销售了近百套。
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园区办公楼租赁情况
• 园区以高峰会、国际大厦、世纪金融大厦为代表的甲级写字楼， 其租金在80～100元/平方米/月，物业管理费在15～20元/平方米/ 月。
• 本区域商业业态单一，餐饮比重较大。左岸商业街、湖滨新天地、星都中心等街 区商业均以餐饮、休闲娱乐为主，未来的现代广场、B岛商业、水巷邻里等商业设 施业种也相似。园区作为城市副中心，缺乏综合性购物中心，精品百货的空缺致 使园区中高端客源外流。娄葑、跨塘等乡镇依然保持着传统的商业模式——沿街 店面，单店面积多集中在30－50平方米之间。
• 从历史发展轨迹看，住宅价格与商业价格差距比较小，商业价值尚 有巨大的潜力未被挖掘。
• 从国家政策调控重点是住宅，商业房产不是调控重点。房产类投资 将从住宅向商业转移。
• 园区连续数年土地供应量都不多，未来市场发展会比较平稳，外围区域将 会是未来园区发展的重点，城市中心发展有价格上扬空间。
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销售价格分析
– 区域差别明显，湖西、湖东、周 边乡镇价格层次分明。
– 区位对商业楼盘价格占有绝对的 主导地位。
– 区域价格波峰为天翔花园，作为 住宅、商业双成熟区域、成熟小 区的住宅底商，内外因的共同作 用拉升了其价格。
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园区办公楼市场概况
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二、周边楼市状况及未来走势分析
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中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
园区各板块现有商业物业情况
板块 湖西 湖东 娄葑 斜塘 唯亭
商业规模 近20万平方米
租金 元/ 平方米/ 月
45-80
业态及业种 大卖场、邻里中心；餐饮日常生活用品为主
• 股票市场利好，沪市冲击3000点大关。投资渠道相对单一的市场中，投 资客户资金已经开始向股市靠拢。对房产市场的购买起到了分流作用。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
大面积住宅类产品拟征收物业税收,房产政策继续对住宅类产品进 一步调控。但政策尚未对商业物业有明显的调空措施，因此房产 类的投资购买客户将会以商业物业的投资作为主要的选择方向。 预计07-08年的住宅销售价格会有所波动，而商业价格则将进一部 走高。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
供应分析
区域 湖西 湖东
周边乡镇
学习改变命运,知 识创造未来
案名
中天湖畔广场 天翔花园 高峰会 加城花园
F城 金鸡湖商业广场 湖东.幸达城 丽景华庭 唯亭广场
东城·世纪广场 大唐旺城
锦丰商业广场 阳澄湖商业街二期
城市经典 联丰商业广场
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房产价格走势
图一：苏州房产价格走势图
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房产价格与城市指数的关系
图二：与收入的关系
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表三：与人口及GDP关系
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中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 从商业类别来看，综合商业供应集中，占总量的70％，住宅底商起辅助作用，占 总量的30％。湖东、湖西两大核心板块主要以现代的大型集中式商业、特色商业 街和邻里中心为主；外围板块的周边乡镇以传统的沿街店面为主。湖西核心区域 缺乏中低档次消费场所。邻里中心以及左岸商业街、湖滨新天地等特色街区商业 ，定位均为中高档，缺乏大众化的餐饮与娱乐消费场所。
• 湖西共有20套的成交量，相对来说，成交量较少。在售的商业用房基本 是老盘、尾盘，其销售的空间不大，成交量难以突破。
• 周边乡镇的商铺成交量较多，占总量的51%。周边乡镇虽然在住宅楼盘供 应和销售上无法与其他板块相比，但是其在商业领域却一直在园区处于领 先地位。
学习改变命运,知 识创造未来
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• 2006年苏州市区商品房销售量671.5万平方米（其中住宅576.8万平方米），与 2005年同比增长124.4％；分区域统计，工业园区销售量最多，为174万平方米， 其后依次为吴中区173.9万平方米，主城区127.8万平方米，高新区98.1万平方米 ，相城区97.7万平方米。
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2021年2月24日星期三
市场部分
一、房产现状及未来走势分析
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
市场供应情况
• 2006年苏州市区商品房供应量633.8万平方米（其中住宅509.2万平方米），与 2005年同比增长64.9％；分区域统计，吴中区供应量最多，达到165.2万平方米， 工业园区次之，为151.9万平方米，其后依次为主城区108万平方米，高新区107.9 万平方米，相城区100.8万平方米。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
成交量分析
06年下半年园区共成交商铺共268套，各区域的成交组成如前图所示。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 湖东区域，目前的在售商铺有F城和湖东幸达城，F城的开发商是建屋，它 所拿出来的销售面积只占其总建面积的10%，其绝大部分体量是只租不售 的，这样可以控制项目的商业业态。该区域成交量占园区总量的42％。
土地增值税的政策出台将促使开发企业现金流的运转速度作为主 要目标，而并非以利润最大化。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
房产市场价格走势预测
学习改变命运,知 识创造未来
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价格走势依据
• 苏州工业发展强劲，居民收入水平增长幅度与GDP水平几乎同步， 苏州市场房产泡沫较少，房产市场供需平衡，发展比较健康。
近30万平方米 处于招商中
25-30
大型mall、邻里中心、功能性商业；以购物、休闲 、娱乐、餐饮为主
3万平方米
60-80
沿街店面；餐饮、娱乐、日常生活用品为主
14万平方米
2万平方米 还有近5万 m2在建
100左右（老街） 30-50
大卖场、沿街店面；日常生活用品、餐饮为主
沿街店面、街区商业；日常生活用品、餐饮、娱乐 为主
园区酒店式公寓个案参考
项目名称 中茵·皇冠国际
建面 1. 6万
售价
单套面积 销售率
13000-19000 93、142平米 100%
和乔丽晶 诗乐庭乐嘉酒店公寓
4万 1.2万
7500 12000
80平米 46-78平米
70% 100％
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
• 园区在售的写字楼有高峰会、建屋企业天地、雅戈尔国际中心 • 其中高峰会和建屋企业天地都是5A甲级写字楼，售价在11000～13000
元/平方米。 • 高峰会销售已经基本接近尾声，建屋企业天地销售情况也非常好，共7.5
万平方米目前已经销售接近80％。 • 雅戈尔国际中心于06月11日刚刚开盘，其主力面积在80～120平方米，
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
商业项目供应量
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
住宅与商业价格对比图
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
国家政策对房产市场的影响
• 2006年开始，国家对房产市场调控，颁布《国八条》全国房市在一片调 控声中，一路高涨，宏观调空未见成效。07年必定还会对房产市场有一 系列的政策出台。1月份，国家出台《关于对房产开发企业征收土地增值 税的管理办法》，同时拟订征收大户型物业增值税。住宅房产市场被连 续打压，会导致客户持币观望的情绪加重。但值得注意的是国家未出台 针对商业地产的调控政策。
• 从目前园区写字楼市场的租赁情况来看，租售状况良好，85%的 整体出租率，已达到国际公认的合理水平。
• 稳定的租金收益水平和较高的出租率为办公楼销售奠定了良好的 市场基础。
学习改变命运,知 识创造未来
中原苏州金鸡湖路商业项目市场定位报告115PPT
服务公寓和产权酒店
• 2006年，随着国家宏观调控的力度加大，以上海、杭州等城市为代表的 长三角高档房市场产生了量价齐跌的现象，而苏州高档房场却出现了量 价齐升的特点。