房地产开发程序及开发流程

房地产开发手续流程

一、开发合同。

办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得土地使用权证，规划申定后。

提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）;5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同（协议）;7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。

发放：开发合同，项目手册。

二、开发经营许可证

办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。

时间：取得开发合同后。 由房管分局审批后报市局办理。

三、单体工程审查

办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。

时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。

提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）;3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。

发放：单体工程审查表。

四、预售许可证

办事依据 ：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。

时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。

提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同；8、工程施工进度计划；9工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。

发放：预售许可证。

五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。

办事依据 ：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。

房地产开发前期开发政府报批程序及前后流程

1.规划设计条件通知书：

由市国土局（国土储备中心）向市规划局申请拟出让地块的设计条件通知书、规划红线图、勘察定界图。

2.土地出让：

由市国土局、国土储备中心公告地块出让情况，采取挂牌、招标和拍卖的方式进行出让，开发商按交纳竞买保证金，成交后与国土局签订土地出让成交确认书，10日内签订《国有土地使用权出让合同》，按合同约定交纳出让金，出让金全部交纳后到财政局交纳契税，之后，土地局以批复的形式确认土地使用权。分为净地出让和毛地出让。

3.核发建设项目选址意见书：

申报资料：土地出让成交确认书、土地出让合同、土地批准文件，规划设计条件通知书、规划线红图。

4. 详细规划文件报批

控制性详细规划应当包括下列内容：

（1）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；

（2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；

（3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求； （4）确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；

（5）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；

（6）制定相应的土地使用与建筑管理规定。

5.核发建设用地规划许可证：

申报资料：建设项目选址意见书、规划设计条件通知书、规划线红图、批准的详细规划文件（详规总平面方案图及批件），土地出让成交确认书、土地出让合同、土地批准文件。

6.土地登记领证：

申报资料及条件：单位基本资料，建设用地规划许可证，出让土地批文、出让合同、缴清有关土地税费凭证（出让金、契税），区国土分局地籍调查及测量（四邻指界签名表），毛地需提交拆迁合同并注销原土地使用权证和房屋所有权证并拆迁成净地。

7.拆迁许可证（毛地出让的）：

申报资料及条件：建设用地规划许可证，土地使用批准文件，拆迁安置补偿方案（若回迁安置的要有批准的安置房图件），拆迁补偿安置资金证明。

房地产开发流程（详细）

时间: 2008年01月23日 来源:网站 作者: --

房地产开发流程（详细）

第一步房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

1目 录 第一章 房地产开发程序简介 ............................................................................................... 1 第二章 房地产开发公司的设立 ........................................................................................... 6 第一步 房地产开发公司设立的法律程序 ..................................................................... 6 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 ..................................................................... 6 第三章 土地使用权取得流程 ............................................................................................... 6 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 ..................................................................... 7 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 ..................................................................... 9 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 ................................................................................. 9 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 ............................................................................... 10 第四章 房地产开发阶段..................................................................................................... 10 第四步 立项和可行性研究的法律程序 ....................................................................... 10 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 ............................................................... 11 第五步 规划设计和市政配套法律程序 ....................................................................... 11 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 ................................................................... 12 第五章 项目建设阶段......................................................................................................... 12 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 ................................................................... 12 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 ....................................................... 14 第六章 销售经营阶段......................................................................................................... 15 第七步 销售经营阶段的法律程序 ............................................................................... 16 第七项 销售经营阶段的相关税费 ............................................................................... 16 第七章 物业管理................................................................................................................. 17 第八步 物业管理阶段的法律程序 ............................................................................... 17 第八项 物业管理阶段的相关税费 ............................................................................... 17 附录： 房地产开发专业术语 ............................................................................................... 18 第一节 面积类............................................................................................................... 18 第二节 价格类............................................................................................................... 20 第三节 实务类............................................................................................................... 22 第四节 管理政策类....................................................................................................... 30 1第一章 房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 21 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2）现售 商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 3