地产开发流程

南京市江宁区房地产开发项目(普通住宅及商业）

审

批

服

务

流

程

示

意

图

缴纳土地交易契税

(契税处即办) 签订《成交确认书》（国土局即办）

无

建设用地批准书、国有土地使用证（国土局） 签订《国有建设用地使用权出让合同》

(国土局) 项目名称核准（地名办） 业主委托设计

方案评审（三选一）

抗震设防审批意见书 建设工程规划许可证（规划局）

施工图纸审查（区住建局审图办）

项目报建及招投标（招标办）

中标公示（工程交易中心）

招标事项备案 施工合同备案 监理合同备案 质量、安全监督登记

放线、验线（规划局测管科） 防雷装置设计审核（气象局） 防雷装置设计审核（气象局）

建工局办理建设工程施工许可证

选聘物业服务企业批准

房屋预测成果备案

（房地产交易中心） 建设工程完成投资达到25％

商品房预售许可证（房产局）

人防验收

（人防办） 消防验收（消防支队） 防雷验收

（气象局） 环保验收

（环保局） 工程竣工验收

（建工局）

工程规划综合验收（规划局）

工程竣工验收备案（建工局）

房产实测

房屋初始权属登记（房地产交易中心） 规划报建阶段

施工报建阶段

施工建设阶段

竣工验收阶段

房屋办证阶段 签订白蚁防治合同(白蚁所即办）

说明：1.深色为关键路线或重要节点；2.所标注日数均为工作日 规划方案（深化）审批（规划局）日照分析、放大样

首次缴纳土地出让金

（国土局即办）

商品房预售合同备案（房地产交易中心即办）

土地验收

(国土局)

商品房现售许可证（房产局） 前期物业管理服务合同备案

项目竣工后 规划方案公示,区规委会审批 建设用地规划许可证

(规划局)

地价款结清 公安门牌号（辖区派出所） 领取环评咨询表

委托编制环评报告

专家评审

环评审批意见

(环保局) 工

程

场

地

参

数

报

告

书 委托编制节能评估文件

中介机构评审

立项批复（发改委）

规划方案总图审批（规划局）

防空地下室立项申报（人防办）

房地产开发的主要程序有四个：

（一）投资决策分析。对于待选房地产开发项目及其各种投资方案进行评价比较，依据项目的可行性和预期的社会经济效果而决定取舍的选择过程。投资决策分析类似可行性研究，是开发过程中最为重要的一环。投资决策分析包括市场分析和财务估价两部分。其中市场研究在投资决策分析中起着举足轻重的作用，关乎整个房地产开发项目的成败。

（二）前期工作。在第一个步骤投资决策分析完成，即确定了具体的房地产开发项目之后，就要开始着手准备前期工作了。它包括研究地块的特性与范围；分析将要购买的地块用途及获益能力大小；获取土地使用权；征地、拆迁、安置、补偿；规划设计及建设方案的确定；与规划管理部门协商，获得规划许可；施工现场的“七通一平”；安排短期或长期信贷；寻找预租(售)顾客；初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述这些都做完了之后，还需要对项目再次进行评估，因为这期间决定项目的经济特性有可能已经发生了改变。

（三）建设施工阶段。建设施工这一阶段是将开发过程中所涉及到的所有原材料都放到一起进行。对一些小的项目而言，一旦签署了承包

合同没有特殊情况就不能发生变动了。开发商在这个阶段要密切注意项目的进展情况，定期视察、监督，以其能达到项目的预期效果。

（四）租售阶段。开发商为了筹集资金、分散投资的风险、减轻借贷的压力，在项目开始建设以前就通过预租、预售等方式落实入住的客户，筹集项目开发资金。开发商对回收资金迫切程度应开发项目的类型来选择，对于居住楼，通常以出售为主，对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。

旅游房地产开发应注意的要点：

一、地产开发应注重和运用信息

获取信息的迅速与否决定着信息的价值，如何合理运用有价值的信息决定着企业的收益。当前开发商对信息的收集和运用越来越重视。如有的单位配备了专门的信息员，并在社会上建立信息点；有的建立了专门的信息科室，同时配备了微机联网，以便于在网上发布信息、购买建材、售购房屋等。以快捷方便的科学手段收集整理并运用信息，这种新的经营理念使开发商步入了科技创收的时代。

1 商业地产项目开发的流程

1. 市场条件判断

2. 项目位置选择

3. 判断可发展规模

4. 项目土地取得及政府许可

5. 项目定位细化

6. 项目规划设计

7. 设计方案的市场化

8. 项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

9. 项目方案的政府许可

10. 项目招投标

11. 项目的财务核算

12. 资金需求方案

13. 融资方案

14. 项目融资

15. 前期市场调研与策划

16. 招商

17. 价格策略

18. 租金策略

19. 管理公司的选择：

2 一、 市场条件判断

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

二、 项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区， 一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

三、 判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

工业地产基本开发流程

我国工业地产的发展面临新的历史性机遇，也蕴藏着新的商机。中国作为“世界工厂”的显著地位吸引着越来越多行业投资者来到中国投资工业地产。国内工业地产的发展空间非常巨大，将有更多国际机构投资到这一领域，未来潜力无限。

一、工业地产理论及开发模型介绍

（一）工业地产理论

1.工业地产的概念

指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

2.常规工业地产开发模式分类

根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。

（1）工业园区开发模式

在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体；如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。

（2）主体企业引导模式

是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相