第21章 租赁

企业会计准则第 21 号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条下列各项适用其他相关会计准则：（一）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用《企业会计准则第 3 号——投资性房地产》。

（二）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用《企业会计准则第 6 号——无形资产》。

（三）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》。

第二章租赁的分类第四条承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

第五条融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

第六条符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。

（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

第七条租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。

租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：（一）经出租人同意。

（二）承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。

（三）承租人支付一笔足够大的额外款项。

（四）发生某些很少会出现的或有事项。

承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

财政部关于修订印发《企业会计准则第21号——租赁》的通知文章属性•【制定机关】财政部•【公布日期】2018.12.07•【文号】财会〔2018〕35号•【施行日期】2018.12.07•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】会计正文财政部关于修订印发《企业会计准则第21号——租赁》的通知财会〔2018〕35号国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财政局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，有关中央管理企业：为了适应社会主义市场经济发展需要，规范租赁的会计处理，提高会计信息质量，根据《企业会计准则——基本准则》，我部对《企业会计准则第21号——租赁》进行了修订，现予印发。

有关事项通知如下：一、在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。

二、母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于其同时执行我部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》和2017年7月5日印发的《企业会计准则第14号——收入》的日期。

三、执行本准则的企业，不再执行我部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发<企业会计准则第1号——存货>等38项具体准则的通知》（财会〔2006〕3号）中的《企业会计准则第21号——租赁》，以及我部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发<企业会计准则——应用指南>的通知》（财会〔2006〕18号）中的《〈企业会计准则第21号——租赁〉应用指南》。

执行中有何问题，请及时反馈我部。

附件：企业会计准则第21号——租赁财政部2018年12月7日。

《企业会计准则第21号--租赁》关于修订印发《企业会计准则第21号--租赁》的通知财会〔2018〕35号国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)，新疆生产建设兵团财政局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处，有关中央管理企业:为了适应社会主义市场经济发展需要，规范租赁的会计处理，提高会计信息质量，根据《企业会计准则--基本准则》，我部对《企业会计准则第21号--租赁》进行了修订，现予印发。

有关事项通知如下:一、在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行;其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。

二、母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于其同时执行我部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》和2017年7月5日印发的《企业会计准则第14号--收入》的日期。

三、执行本准则的企业，不再执行我部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发<企业会计准则第1号--存货>等38项具体准则的通知》(财会〔2006〕3号)中的《企业会计准则第21号--租赁》，以及我部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发<企业会计准则--应用指南>的通知》(财会〔2006〕18号)中的《〈企业会计准则第21号--租赁〉应用指南》。

执行中有何问题，请及时反馈我部。

财政部2018年12月7日企业会计准则第21号--租赁总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

附件：企业会计准则第21号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

第二章租赁的识别、分拆和合并第一节租赁的识别第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。

但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

1企业会计准则第21号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的会计处理和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条下列各项适用其他相关会计准则：㈠电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

2 ㈡出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

㈢出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》。

第二章租赁的分类第四条承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

第五条融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

3 第六条符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：㈠在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

㈡承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

㈢即使资产的所有权不转让，但是，租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

㈣承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。

㈤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

第七条租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。

租赁合同签订后一般不可撤销，下列情况除外：4 ㈠经出租人同意。

㈡承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。

㈢承租人支付一笔足够大的额外款项。

㈣发生某些很少会出现的或有事项。

承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

第21章租赁一、概念题1．融资租赁（中央财大2011金融硕士；中央财大2005研、2009研；北京理工大学2006研）答：融资租赁又称为财务租赁或资本租赁，是出租方将与租赁资产有关的全部风险与报酬都转移给承租方的一种租赁。

通常由出租方融资为承租方提供所需设备，具有融资、融物双重职能的租赁交易性质，它主要涉及出租方、承租方和供货方三方当事人，并由两个或两个以上合同所构成，出租方根据承租方的要求和选择，与供货方订立购买合同并支付货款，与承租方订立租赁合同，将购买的设备出租给承租方使用，租期通常不低于两年。

在租赁期间，由承租方按合同规定，分期向出租方交付租金。

租赁设备的所有权属于出租方，承租方在租赁期内对该设备享有使用权并承担修理费用。

租赁期满时，设备可由承租方按合同规定留购、续租或退回出租方。

融资租赁有如下特点：①融资租赁属于完全转让租赁。

租赁期与资产的经济寿命相当或至少达到资产经济寿命的75％以上，出租方通过一次租赁即可收回全部投资。

②租赁资产的维修保养一般由承租方负责，折旧也由承租方计提，如由出租方负责，则需另拟协议以规定。

③除非双方一致同意，否则出租方不得单方面提前终止租赁合同。

④租赁期满后，承租方具有以充分低于市场价值的价格或象征性价格购买租赁资产的优先权，从而获得该项资产的所有权。

融资租赁本质上与长期负债筹资颇为相似。

从现金流动特点上看，融资租赁是在租赁期初租入资产，以后每年支付一定数量的租金，租赁期满后再发生一笔小额支出，从而获得租赁资产的所有权。

而长期负债活动则是在期初借入一笔资金购买资产，然后再逐年支付利息，到期再偿还本金。

两者的现金流动模式是极其相似的，因而，融资租赁是重要的融资方式之一，其本质上是通过融物的形式达到融资的目的。

2．经营租赁（武大2000研）答：经营租赁又称营业租赁或服务租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。

经营租赁是由出租人向承租企业提供租赁设备，并提供设备维修保养和人员培训等服务性业务。

第⼀章总则 第⼀条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第⼆条租赁，是指在约定的期间内，出租⼈将资产使⽤权让与承租⼈，以获取租⾦的协议。

第三条下列各项适⽤其他相关会计准则： （⼀）出租⼈以经营租赁⽅式租出的⼟地使⽤权和建筑物，适⽤《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

（⼆）电影、录像、剧本、⽂稿、专利和版权等项⽬的许可使⽤协议，适⽤《企业会计准则第6号——⽆形资产》。

（三）出租⼈因融资租赁形成的长期债权的减值，适⽤《企业会计准则第22号——⾦融⼯具确认和计量》。

第⼆章租赁的分类 第四条承租⼈和出租⼈应当在租赁开始⽇将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始⽇，是指租赁协议⽇与租赁各⽅就主要租赁条款作出⽇中的较早者。

第五条融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

第六条符合下列⼀项或数项标准的，应当认定为融资租赁： （⼀）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租⼈。

（⼆）承租⼈有购买租赁资产的选择权，所订⽴的购买价款预计将远低于⾏使选择权时租赁资产的公允价值，因⽽在租赁开始⽇就可以合理确定承租⼈将会⾏使这种选择权。

（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使⽤寿命的⼤部分。

（四）承租⼈在租赁开始⽇的最低租赁付款额现值，⼏乎相当于租赁开始⽇租赁资产公允价值；出租⼈在租赁开始⽇的最低租赁收款额现值，⼏乎相当于租赁开始⽇租赁资产公允价值。

（五）租赁资产性质特殊，如果不作较⼤改造，只有承租⼈才能使⽤。

第七条租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。

租赁合同签订后⼀般不可撤销，但下列情况除外： （⼀）经出租⼈同意。

（⼆）承租⼈与原出租⼈就同⼀资产或同类资产签订了新的租赁合同。

（三）承租⼈⽀付⼀笔⾜够⼤的额外款项。

（四）发⽣某些很少会出现的或有事项。

承租⼈有权选择续租该资产，并且在租赁开始⽇就可以合理确定承租⼈将会⾏使这种选择权，不论是否再⽀付租⾦，续租期也包括在租赁期之内。

企业会计准则第21号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条下列各项适用其他相关会计准则：（一）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

（二）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（三）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》。

第二章租赁的分类第四条承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

第五条融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

第六条符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。

（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

第七条租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。

租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：（一）经出租人同意。

（二）承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。

（三）承租人支付一笔足够大的额外款项。

（四）发生某些很少会出现的或有事项。

承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。

第二十一章租赁承租人的会计处理说明会计处理经营租赁1.租金，应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。

2.承租人发生的初始直接费用，应记入当期损益。

资产的风险和报酬没转移，资产不是自己的，想记也记不进去。

3.或有租金，在实际发生时记入当期损益。

4.如有免租期的，租金总额应在整个租赁期，包括免租期内，按直线法或其他方法进行摊销。

如租4年，第1年免租，第2年36，第3年34，第4年26，则第1年的租金费用=（36+34+26）/4=245.如出租人承担了承租人某些费用的，承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，再进行分摊。

承租人对经营租赁的会计处理，存在三个环节：（一）发生初始直接费用借：管理费用贷：银行存款租入时不作为固定资产入账，不计折旧。

（二）租期内分摊租金租期包含免租期。

一般应按直线法分摊，除非其他方法更合理。

1.预付租金借：长期待摊费用贷：银行存款2.确认费用借：管理费用、制造费用等贷：长期待摊费用（三）确认或有租金融资租赁一、租赁开始日的会计处理：1.在租赁期开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

2.承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，计入租入资产价值。

在计算最低租赁付款额的现值时，折现率的选定：(考试给哪个用哪个)1.出租人租赁内含利率。

2.租赁合同规定的利率。

3.同期银行贷款利率租赁内含利率：是指出租人的折现率（未来现金流入现值等于现在的现金流出的折现率）出租人未来现金流入现值=最低租赁收款额的现值+未担保余值的现值出租人现在的现金流出（是唯一确定的，不需要选择）=租赁资产公允价值（购买价格）与出租人的初始直接费用（其他直接费用）之和注意：对于出租人来说，未来要得到的资产，用什么的利率折现和现在付出的对价相等。

企业会计准则第21号－－租赁正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 企业会计准则第21号－－租赁（财会[2006]3号二○○六年二月十五日）第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则--基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

第三条下列各项适用其他相关会计准则：（一）出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物，适用《企业会计准则第3 号--投资性房地产》。

（二）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议，适用《企业会计准则第6 号--无形资产》。

（三）出租人因融资租赁形成的长期债权的减值，适用《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》。

第二章租赁的分类第四条承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。

第五条融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

第六条符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。

（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。

附件：企业会计准则第21号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报,根据《企业会计准则—-基本准则》，制定本准则.第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利,以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

(二)出租人授予的知识产权许可,适用《企业会计准则第14号—-收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同,不适用本准则。

- 1 -第二章租赁的识别、分拆和合并第一节租赁的识别第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁.除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。

但是,即使合同已对资产进行指定,如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产.同时符合下列条件时,表明供应方拥有资产的实质性替换权：（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能- 2 -力;（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益.企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！
【税会实务】《企业会计准则第21号--租赁》的主要内容
新准则由总则、租赁的分类、融资租赁中承租人的会计处理、融资租赁中出租人的会计处理、经营租赁中承租人的会计处理、经营租赁中出租人的会计处理、售后租回交易、列报共八章组成。

1．在“总则”部分，定义了租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议；规定了三种情况不适用本准则：
(1)出租人以经营租赁方式租出的土地使用权和建筑物。

(2）电影、录像、剧本、文稿、专利和版权等项目的许可使用协议。

(3)出租人因融资租赁形成的长期债权的减值。

2．在租赁的分类部分，将租赁分为融资租赁和经营租赁。

(1)融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

(2)经营粗赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。

3．融资租赁中承租人的会计处理。

(1)在租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租人资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。

(2）承租人在计算最低租赁付款额的现值时，能够取得出租人租赁内含利率的，应当采用租赁内含利率作为折现率；否则，应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。

承租人无法取得出租人的租赁内含利率且租赁合同没有规定利率的，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。

(3)租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与。

第⼀章总则 第⼀条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第⼆条租赁，是指在约定的期间内，出租⼈将资产使⽤权让与承租⼈，以获取租⾦的协议。

第三条下列各项适⽤其他相关会计准则： （⼀）出租⼈以经营租赁⽅式租出的⼟地使⽤权和建筑物，适⽤《企业会计准则第3号——投资性房地产》。

（⼆）电影、录像、剧本、⽂稿、专利和版权等项⽬的许可使⽤协议，适⽤《企业会计准则第6号——⽆形资产》。

（三）出租⼈因融资租赁形成的长期债权的减值，适⽤《企业会计准则第22号——⾦融⼯具确认和计量》。

第⼆章租赁的分类 第四条承租⼈和出租⼈应当在租赁开始⽇将租赁分为融资租赁和经营租赁。

租赁开始⽇，是指租赁协议⽇与租赁各⽅就主要租赁条款作出⽇中的较早者。

第五条融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。

其所有权最终可能转移，也可能不转移。

第六条符合下列⼀项或数项标准的，应当认定为融资租赁： （⼀）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租⼈。

（⼆）承租⼈有购买租赁资产的选择权，所订⽴的购买价款预计将远低于⾏使选择权时租赁资产的公允价值，因⽽在租赁开始⽇就可以合理确定承租⼈将会⾏使这种选择权。

（三）即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使⽤寿命的⼤部分。

（四）承租⼈在租赁开始⽇的最低租赁付款额现值，⼏乎相当于租赁开始⽇租赁资产公允价值；出租⼈在租赁开始⽇的最低租赁收款额现值，⼏乎相当于租赁开始⽇租赁资产公允价值。

（五）租赁资产性质特殊，如果不作较⼤改造，只有承租⼈才能使⽤。

第七条租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。

租赁合同签订后⼀般不可撤销，但下列情况除外： （⼀）经出租⼈同意。

（⼆）承租⼈与原出租⼈就同⼀资产或同类资产签订了新的租赁合同。

（三）承租⼈⽀付⼀笔⾜够⼤的额外款项。

（四）发⽣某些很少会出现的或有事项。

承租⼈有权选择续租该资产，并且在租赁开始⽇就可以合理确定承租⼈将会⾏使这种选择权，不论是否再⽀付租⾦，续租期也包括在租赁期之内。

第二十一章租赁本章考情分析本章阐述承租人和出租人形成的融资租赁、经营租赁和售后租回交易的会计处理。

分数3分左右，属于不太重要章节。

本章近年主要考点：（1）经营租赁的会计处理；（2）承租人和出租人初始直接费用的会计处理；（3）承租人融资租赁业务的会计处理；（4）未确认融资费用分摊率的确定；（5）售后租回交易形成经营租赁的会计处理等。

本章应关注的主要问题：（1）各种情况下初始直接费用的会计处理；（2）最低租赁付款额和最低租赁收款额的计算；（3）固定资产折旧的计算；（4）承租人融资租赁业务的会计处理；（5）售后租回交易的会计处理。

主要内容第一节租赁概述第二节承租人的会计处理第三节出租人的会计处理第四节售后租回交易的会计处理第一节租赁概述一、与租赁相关的定义（一）租赁租赁，是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。

（二）租赁期租赁期，是指租赁协议规定的不可撤销的租赁期间。

（三）租赁开始日租赁开始日，是指租赁协议日与租赁各方就主要条款作出承诺日中的较早者。

在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁，并确定在租赁期开始日应确认的金额。

（四）租赁期开始日租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。

在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。

（五）担保余值资产余值是指在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。

担保余值，就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。

（六）未担保余值未担保余值，是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。

图中，承租人担保余值=40+30=70（万元），出租人担保余值=70+20=90（万元）。

附件：企业会计准则第21号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

第二章租赁的识别、分拆和合并第一节租赁的识别第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。

但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

企业会计准则第21号——租赁第一章总则第一条为了规范租赁的确认、计量和相关信息的列报，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。

第二条租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

第三条本准则适用于所有租赁，但下列各项除外：（一）承租人通过许可使用协议取得的电影、录像、剧本、文稿等版权、专利等项目的权利，以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

（二）出租人授予的知识产权许可，适用《企业会计准则第14号——收入》。

勘探或使用矿产、石油、天然气及类似不可再生资源的租赁，承租人承租生物资产，采用建设经营移交等方式参与公共基础设施建设、运营的特许经营权合同，不适用本准则。

第二章租赁的识别、分拆和合并第一节租赁的识别第四条在合同开始日，企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁。

如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，企业无需重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

第五条为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。

第六条已识别资产通常由合同明确指定，也可以在资产可供客户使用时隐性指定。

但是，即使合同已对资产进行指定，如果资产的供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。

同时符合下列条件时，表明供应方拥有资产的实质性替换权：（一）资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力；（二）资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益。

企业难以确定供应方是否拥有对该资产的实质性替换权的，应当视为供应方没有对该资产的实质性替换权。

如果资产的某部分产能或其他部分在物理上不可区分，则该部分不属于已识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益。

第四节售后租回交易的会计处理三、售后租回交易的会计处理【例题11·单选题】 2013年1月1日，甲公司与乙公司签订资产转让合同。

合同约定，甲公司将其办公楼以2500万元的价格出售给乙公司，同时甲公司自2013年1月1日至2017年12月31日止期间可继续使用该办公楼，但每年末需支付乙公司租金180万元，期满后乙公司收回办公楼。

当日，该办公楼账面原值为4000万元，己计提折旧1600万元，未计提减值准备，预计尚可使用年限为35年；同等办公楼的市场售价为2600万元；市场上租用同等办公楼需每年支付租金180万元。

甲公司上述业务影响2013年的利润总额为（）万元。

A.-180B.100C.-80D.-280【答案】C【解析】售价低于公允价值，但高于账面价值，出售时应确认利润=2500-（4000-1600）=100（万元），上述业务影响2013年的利润总额=100-180=-80（万元）。

1.第一种情况：售后租回交易形成融资租赁，售价高于资产账面价值。

【教材例21-4】沿用【教材例21-2】，假定20×2年1月1日，A公司将一条程控生产线按2 600 000元的价格销售给B公司。

该生产线20×2年1月1日的账面原值为2 400 000元，全新设备未计提折旧。

同时又签订了一份租赁合同将该生产线租回，该合同主要条款与【教材例21-2】的合同条款内容相同，假定不考虑相关税费。

（1）卖主（即承租人：A公司）的会计处理。

第一步，判断租赁类型。

根据【教材例21-2】，可知该项租赁属于融资租赁。

租赁开始日最低租赁付款额的现值及融资费用分摊率的计算过程与结果同【教材例21-2】。

第二步，计算未实现售后租回损益。

未实现售后租回损益=售价-资产的账面价值=售价-（资产的账面原价-累计折旧）=2 600 000-（2 400 000-0）=200 000（元）第三步，在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用（同【例21-2】，见表21-1）。