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三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。
却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。
却是空荡荡的商业地产项目。
在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。
这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
商业地产公司十年扩展策略《计划书》1. 执行摘要本计划书旨在概述商业地产公司未来十年的扩展策略。
在过去的十年中，我们已经成功地在全国各地建立了多个商业地产项目，并取得了显著的业绩。
然而，面对日益激烈的市场竞争和不断变化的商业环境，我们需要制定一套长期且可持续的扩展策略，以确保我们的持续发展和市场领先地位。
本计划书将详细阐述我们的扩展目标、策略、实施计划和预期成果。
2. 扩展目标我们的扩展目标可以分为短期、中期和长期三个阶段：- 短期目标（1-3年）：扩大我们的商业地产项目覆盖范围，特别是在一线和二线城市，以及具有高增长潜力的三线城市。
- 中期目标（4-6年）：巩固我们在国内市场的领先地位，并开始探索海外市场机会。
- 长期目标（7-10年）：成为全球知名的商业地产开发商，拥有多元化的项目组合，并在多个国家和地区占据领导地位。
3. 扩展策略我们将采取以下策略来实现我们的扩展目标：3.1 市场调研与分析- 持续进行市场调研，收集和分析各类数据，包括市场规模、竞争格局、消费者需求等。
- 根据市场调研结果，调整我们的产品和服务，以满足不同市场的需求。
3.2 合作伙伴关系- 与各类合作伙伴建立长期稳定的合作关系，包括政府机构、房地产开发商、金融机构等。
- 通过合作伙伴关系，获取更多的项目信息和资源，加速我们的扩展进程。
3.3 创新与可持续发展- 注重技术创新和商业模式创新，以提高我们的竞争力和盈利能力。
- 关注可持续发展，积极采取环保和节能措施，提高我们的社会责任意识。
3.4 人才培养与引进- 加强人才培养，提高员工的专业能力和综合素质。
- 引进国内外优秀人才，丰富我们的团队结构和文化。
4. 实施计划我们将按照以下步骤来实施我们的扩展策略：4.1 制定详细的项目计划- 根据扩展目标和发展战略，制定具体的项目计划，包括项目选址、投资规模、开发周期等。
- 对项目进行风险评估，并制定相应的风险管理计划。
4.2 建立强大的销售和营销团队- 招募和培训专业的销售和营销人员，以提高我们的市场推广效果和客户服务水平。
商业地产投资的前景展望随着经济的快速发展，商业地产投资吸引了越来越多的关注，成为投资者追逐的热点。
商业地产投资不仅提供了稳定的收益，还具有增值潜力。
本文将就商业地产投资的前景展望进行探讨。
一、市场需求旺盛随着城市化的进程，人口规模不断壮大，商业地产市场需求也随之蓬勃发展。
商业地产可以满足日常生活、娱乐购物等多种需求，例如购物中心、超市、影院等。
随着人们生活水平的提高，他们对便利性和优质服务的需求也越来越高，这为商业地产提供了更多的投资机遇。
二、消费升级释放潜力消费升级是当前经济发展的重要特征之一，也是商业地产投资的重要驱动力。
随着居民收入的增加和消费观念的变化，人们对于品质和个性化的需求越来越强烈。
因此，商业地产投资者可以通过提供高品质的购物、餐饮和娱乐体验来吸引消费者，并获得更好的投资回报。
三、互联网+带来新机遇互联网+时代的到来为商业地产投资带来了新的机遇。
通过将互联网技术与商业地产相结合，投资者可以提供更智能化、便捷化的商业服务。
例如，在购物中心中引入智能导航系统、移动支付等，可以提升消费者体验，吸引更多人流量，同时也提高商业地产的价值。
四、政策支持激励投资政府的政策支持对商业地产投资也起到了积极的推动作用。
为了吸引更多投资，政府提出了一系列的优惠政策，例如税收减免、土地优惠等。
这些政策的出台为商业地产投资者创造了更有利的环境，促使其更加愿意投资。
五、风险与挑战然而，商业地产投资也面临一些风险和挑战。
首先是市场竞争激烈，许多商业地产项目存在着过度投资和重复建设的问题。
其次，经济周期的波动对商业地产市场也会产生一定的影响。
此外，消费者需求的变化和技术创新的快速发展也对商业地产投资提出了更高的要求。
六、未来发展趋势展望未来，商业地产投资将继续受到市场的关注和投资者的追捧。
随着城市化的深入推进和消费升级的持续进行，商业地产市场仍然具有广阔的发展空间。
同时，随着科技的不断进步与应用，商业地产也将迎来更多的创新与发展机会。
三四线地产营销策划方案第一部分：市场定位与分析一、市场简要分析1.1 市场规模与发展趋势根据数据显示，三四线城市地产市场仍然存在巨大的潜力。
尽管国家政策对房地产市场进行了严格的监管，但三四线城市的人口增长和经济发展仍然吸引着许多投资者和购房者的关注。
因此，三四线城市地产市场将会持续保持增长的态势，成为一个可以开发和推广的潜在市场。
1.2 市场竞争分析尽管三四线城市地产市场潜力巨大，但也面临着激烈的竞争。
现有的地产开发商数量众多，产品同质化严重，价格战频繁。
在这样的竞争环境下，开发商需要制定合理的营销策略，提高市场竞争力。
二、目标市场分析2.1 目标市场人群特征根据三四线城市的经济和人口发展情况，我们将目标市场定位为年龄在30-45岁，收入稳定的中产阶层人士。
这一群体具有一定的购房需求，追求舒适的生活环境，并对房产投资有一定的认知。
2.2 目标市场需求分析根据市场调查，目标市场对于房产的需求主要集中在以下几个方面：- 舒适的居住环境：包括良好的社区设施、绿化环境和安全保障等。
- 优质的教育资源：包括幼儿园、小学和中学等教育机构。
- 便利的交通条件：包括交通枢纽和道路建设等。
- 家庭配套设施：包括医疗机构、商业中心和娱乐设施等。
2.3 目标市场竞争优势在竞争激烈的三四线城市地产市场上，我们的竞争优势主要体现在以下几个方面：- 产品差异化：通过提供独特的设计风格和质量保证，与竞争对手形成差异化的竞争优势。
- 价格优势：通过降低成本、提高效率，使产品价格相对较低，吸引中产阶层消费者的关注。
- 品牌影响力：通过打造品牌形象和提供优质的售后服务，树立口碑和信誉度，增强竞争力。
第二部分：产品策略一、产品定位我们的产品定位为高品质、舒适的居住环境，追求细节与品质的人群。
二、产品特点我们的产品特点主要体现在以下几个方面：- 环境优美：将绿化率提升到50%，打造一个美丽的小区环境。
- 社区配套设施齐全：包括幼儿园、小学、商业中心、医疗机构等，满足居民的各项生活需求。
商业地产投资的风险分析和投资策略商业地产投资是一个高风险的投资领域，也是一个高回报的领域。
在商业地产投资中，有很多因素会影响投资收益和风险，例如市场价值、租赁收入、管理费用、推广费用和供应链成本等。
因此，投资者需要了解商业地产投资的风险，并制定相应的投资策略。
本文将分析商业地产投资的风险，并提出应对风险的投资策略。
一、市场风险市场风险是指由市场变化导致的投资风险。
市场变化可能由宏观经济因素、政府政策、行业竞争等因素引起。
在商业地产投资中，市场风险是最基本和最重要的风险。
针对市场风险，投资者可以采取以下策略：1.分散投资：将投资分散到不同的商业地产项目和地区，降低单一项目和地区的风险。
2.市场调研：深入了解市场情况，掌握市场趋势和变化，把握商业地产项目的投资时机。
3.参考历史数据：对市场的过去和现在进行比较，根据历史数据分析市场趋势，制定相应的投资策略。
二、租赁风险租赁风险是指由租赁合同变化引起的风险。
租赁合同是商业地产投资中一项重要的法律约束，租赁风险直接影响租赁成本和租赁收益。
针对租赁风险，投资者可以采取以下策略：1.多样化租户：吸引不同行业和类型的租户，降低单一租户的风险。
2.灵活租赁：与租户灵活协商租赁协议，制定相应的租赁附加条款，降低租赁变化的风险。
3.建立信任：与租户建立信任关系，积极沟通和解决问题，提高租户忠诚度，降低租赁风险。
三、投资风险投资风险是指由投资本身的可能变化导致的风险。
在商业地产投资中，投资风险是由投资期限、投资规模等因素引起的风险。
针对投资风险，投资者可以采取以下策略：1.慎重选择投资项目：对不同投资项目进行综合评估，选择与投资目标相符的投资项目。
2.制定风险控制机制：建立投资决策流程和投资审批机制，控制投资规模和投资期限，降低投资风险。
3.监控投资：监控投资项目的运营和发展状况，及时识别并应对投资风险。
四、管理风险管理风险是指由管理和运营过程中的不当行为引起的风险。
用脚步丈量在房道的路上——三线城市大型商业中心项目汇金谷全程操作手记前言：房地产项目操盘，将综合考量操盘人智力、能力、策略、谋略、远见等各项能力，考量操盘人系统整合和阶段性掌控能力。
操盘的本身既痛苦又快乐，那种在遇到问题绞尽脑汁，搜肠刮肚，午夜凌晨与心灵对话，夜不能寐，半睡半醒之际苦楚难耐，心灵与情感的纠缠不已，着实是一种残酷的折磨。
又或当苦楚憋闷之极，呼批虎朋狗友寻一街边小店甚至露天夜摊，几个小菜桌上一摆，几箱啤酒旁边一放，盛情豪饮，狂放之极，待到酒酣饭足之时，拎起上衣往肩上一放，一个个东倒西歪的互相告别，各回各的狗窝……回去之后衣服随手往床一扔，将房门关紧，打开电脑，随意在网上天马行空，游戏、聊天、泡妞，待精神全面放松，随着酒劲飘飘欲仙之际，灵光总是不约而至，好的创意思路随即倾泻而出，笔不停手，直至午夜凌晨，苦闷了三天甚至半月的报告初稿即可出炉，这样的方式屡式不爽，并被吾美其名曰“工作就是折腾，你不折腾它，它就折腾你”。
执著在房产的路上已有五载，从一个初入行的毛庐小子，到现在对项目的全程掌控，感慨颇深，对之于我个人而讲，成长的速度是超出常规的，五年来换了三四家公司，也大多因为个人成长的速度已经远远超过了公司发展的速度，不得已寻求更宽广的发展空间。
这次公司安排在各片区选三至四个优秀项目进行总结，并形成完整的案例教材样本，个人全面负责的汇金谷不幸被选中，无耐之极，再一次强奸自己的身心完成这种光荣使命献身。
向来信奉，要么不做，做就做到最好的准则，对出自自己之手的作品更是高标准要求，免的丢了咱五年从业经验的人。
每一次创作，我都深感如孕妇十月怀胎般痛苦之极，整个人的生活、工作的全部关注点全都聚焦到上面，对外界和其它的事情概不关心，思索的过程是如此的痛苦淋漓，内心的煎熬和凄苦更无处诉说，只有到灵光再次闪现，整个报告提纲脉络清晰之后，内心才得到了解脱，同时也庆幸自己又重生了一次。
人力资源部孙经理说我“思维勤奋，行为懒惰”是非常有道理的，昨天下午也就这着这个话题大谈特谈了一下“懒惰创造人类文明的深刻道理”，哈哈，有时候总喜欢这样显示自己的深刻，总有种要么不说，说就要惊天动地的感觉。
三四线城市商业特点特殊性三: 全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同, 也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
一二线城市的城市空间大, 购物中心需要细分消费者, 营造特色购物中心才能避免同质化竞争。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线, 又由于人口基数有限, 需要便利的“全”、“一站式”购物空间。
但在体量控制的情况下, 无法容纳大型综合购物中心, 可采用大型主题卖场代替。
大型主题卖场恰恰是专业类别里“全”和“一站式”购物中心。
总而言之, 三四线购物商业开发讲究“全”和“一站式”, 全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。
特殊性四：前期做好财务预算, 并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外, 大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返租项目的返租比例在8%-10%, 而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。
所以, 在前期需要做好财务测算, 确定好销售模式, 是售后返租还是直接销售, 若采取售后返租, 就要在培育期做好租金补贴准备。
同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的比例及关系, 可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来, 以确保持有部分商业经营不会受到影响。
二、三四线城市商业之开发现状与基本思路1.存在的问题与基本准则存在的问题:三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：①误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；②往往以本土的开发企业为主,对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力, 又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④商业地产运营服务伙伴不专业。
操盘基本准则:①重视项目地段商脉；②产权商铺合理定价；③严格把控商业规模；④先定位再商业规划；⑤业态定位及比例因地制宜；⑥提前和潜在商家接触；⑦合理配置租售节奏；⑧品牌搭配协调平衡。
2.业态分布、组合与开发模式一般三四线城市商业综合体开发基本原则: 高形象、中档次、可售性定位。
主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。
各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。
万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例,一时间商业地产的热度骤升。
商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。
于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。
与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。
这对当地的房地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。
就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。
同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。
所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。
三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。
目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市,占比已达43%;世茂股份拥有的22个商业地产项目中,有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表的三四线城市,占比高达46%……三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入?当前三四线城市商业地产的市场现状如何?三四线城市开发商业地产的典型企业案例有哪些?房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么?随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧,越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心,但由于三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限,三四线城市商业地产并非一片蓝海。
当前三四线城市商业地产呈现出以下三大特征。
特征1: 三四线城市商业地产发展方兴未艾2011年初,为遏制房价过快上涨,国家出台了一系列楼市调控政策,住宅市场受到较大冲击,地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。
现阶段,一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大,二线城市商业地产市场也日趋饱和。
随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持,三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的和主战场。
特征:三四线城市商业地产现状O NE图1从CRIC 数据来看,2003年到2011年间,我国三四线城市商业地产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街,其中前三者所占比例高达85%。
图2三四线城市对以shopping mall 和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。
2003年到2011年间,一二线城市购物中心的数量增长 2.4倍,而三四线城市增长了10倍多。
近年来,城市综合体越来越多在三四线城市出现,据CRIC 数据库显示,目前东莞拥有城市综合体69个,贵阳拥有城市综合体43个,镇江拥有城市综合体33个…… 2003-2011年三四线典型城市商业地产主要形态比例购物中心25%社区商业36%专业市场24%主题商业街8%其它7%三四线城市商业地产发展的驱动因素在土地供应上,三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。
我们在研究过程中抽取了部分典型三四线城市作为样本,并对其2008年到2010年商业用途性质的土地供应数据进行分析,发现样本三四线城市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。
以中山市为例,该市从2008年到2010年商业用地供应量增加了500%。
图3特征2:知名房企加速三四线城市商业地产战略布局随着政府对一二线城市住宅市场的打压以及对三四线城市商业地产发展的政策扶持,越来越多的房企看准这一历史契机,加速布局三四线城市商业地产。
从整体来看,在三四线城市进行商业地产布局的房企主要有三类:一是始终将三四线城市作为战略布局主战场的商业地产企业,如宝龙地产;二是看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业,如大连万达;三是开始逐步涉足商业地产领域的传统大型住宅开发商,如万科、恒大、龙湖等。
宝龙地产始终将三四线城市作为商业地产战略布局的主战场。
目前宝龙集团拥有商业地产项目28个,以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市拥有商业地产项目共计12个,占比43%;宝龙集团拥有宝龙城市广场18个,9个分布在三四线城市,占比高达50%。
图4大连万达是典型的看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业。
目前大连万达已建成的和在建的城市综合体项目共计75个,三四线城市的项目数量为21个,占比达28%;在建的城市综合体项目为38个,其中16个项目分布在大庆、抚顺、唐山为代表的三四线城市,在建项目中三四线城市占有的比重高达42%。
图5宝龙商业地产项目分布一线城市4%二线城市53%三四线城市43%一线城市二线城市三四线城市万达现有综合体项目城市分布一线城市5%二线城市63%三线城市27%四线城市1%一线城市二线城市三线城市四线城市图6 传统大型住宅开发商也开始向政策相对宽松的商业地产市场集结,尤其是将三四线城市作为布局商业地产的集中地,如万科、恒大地产、龙湖、远洋地产、华润臵地等。
图7特征3:三四线城市商业地产亟需升级目前,虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局,三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展,但是和一二线城市相比,三四线城市商业发展水平还较为落后,产业集群和产业结万达在建综合体项目城市分布一线城市5%二线城市53%三线城市39%四线城市3%一线城市二线城市三线城市四线城市构相对单薄,居民消费水平相对较低,传统商业中心的垄断地位较难打破,商业地产的商业模式较为单一;且由于三四线城市缺乏资金实力雄厚、运营能力强大的商业地产开发商进入,商业地产运营商招商十分困难。
三四线城市商业地产亟需升级。
图8易居(中国控股有限公司(纽交所代码:EJ的总部研发机构,拥有国内领先的数据库资源、专家资源和研发团队。
经过多年努力,已经发展成为中国房地产研发机构的第一品牌。
上海易居房地产研究院拥有成熟的房地产专业研究咨询服务体系,涵盖行业、企业与项目3个层面共9条服务线近100个关键节点,成功为宝钢、恒盛、恒基、云南城投等大型房地产公司及发改委、建设部等提供专业研究咨询服务。
图为研究院企业研究中心总经理周建成博士及其研发团队核心成员。
立足于国内三四线城市的宝龙地产,专注开发与经营多业态综合性商业地产项目,依靠在业内的专业形象,在众多同类房企中脱颖而出。
宝龙地产的现金流滚资产商业模式、标准店、1+N 产品模式和土地低价获取方式是其成功的关键因素。
布局:遍布全国23个城市,28个物业开发项目宝龙集团创始于上世纪80年代,最初在澳门经营实业,后开发房地产并进军内地。
2002年厦门明发商业广场开工,宝龙集团投资参股40%,这是宝龙集团大规模投资商业地产的开始。
2004年福州宝龙城市广场动工,成为宝龙集团自主开发商业地产的第一个项目,并且为纯商业项目。
2009年10月14日,宝龙集团地产部分在香港成功上市,成为宝龙地产控股有限公司。
截至2011年6月,宝龙地产在福建、山东、河南、安徽、江苏、天津等省市的23个城市拥有处于不同开发阶段的28个物业开发项目。
图9个案:宝龙地产发展模式探秘T WO商业模式:现金流滚资产模式即以低于市场平均宝龙地产商业模式的价值核心体现在“低地价”及“高房价”，水平的价格(包含地价、付款条件、税费优惠等购买土地,建造大体量商业物业,随后以高于市场平均水平的价格销售,取得高回报。
2009年之前是宝龙商业地产的积累期,宝龙根据资源及机会取得项目,根据地块的实际情况而进行产品定位及组合。
在项目整体开发结束之前,宝龙尽可能多地销售住宅等物业以回笼资金,而在项目开发周期结束之后持有一定体量的商业物业,但此时项目的投资都已收回并取得了一定的利润。
2009年,新一代宝龙城市广场产品——标准店研发成熟,而公司的成功上市带来了更为畅通的融资渠道,至此宝龙进一步明确了新项目的标准产品组合(包含住宅国际社区、酒店、商业街、标准店四大类产品及盈利模式,即销售回款与整个项目的投入相平衡,项目的利润来自于持有建筑面积(包含地下约15万平方米的标准店而获得的租金收入,这种模式被称之为现金流滚资产。
这种商业模式也被成功运用到2010年开发的第三代产品中,它的优势在于,销售利润高于单纯的住宅项目,并且能够带来持续性的商业经营收益。
图10图10 低地价基础上的“现金流滚资产模式”产品模式:第一代产品模式—标准店模式—1+N模式功能组合上集居住、购物、旅宝龙商业地产的产品载体为“宝龙城市广场”，游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等为一体。
2009年宝龙推出了新一代宝龙城市广场——标准店,称之为标准店模式,此前的产品归为第一代产品模式。
而在2010年,宝龙出台第三代产品,采用1+N 模式,形成的是完整的综合体项目。
第一代产品模式:第一代产品位于二三线城市的城郊结合部以及四线城市的中心,项目业态组合和建筑方案根据地块及市场情况有所不同,虽与一线城市有一定的差距,但是在当地已经具备较大的竞争优势。
标准店模式:宝龙的标准店是在福州及无锡旺庄项目的基础上,结合宝龙多年的开发及运营经验,以标准化的购物中心为核心,通过选址标准化、建筑设计标准化、业态组合标准化、运营管理标准化,厘清整体定位,提升建筑形象,从而保证每个项目商业价值最大化。
在标准店形成的基础上,宝龙形成了标准项目的产品组合,即由住宅国际社区、酒店、商业街、标准店(包含酒店式公寓四大类产品构成宝龙城市广场的标准项目,而其自主投资的五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店也在此时期成型。
盐城宝龙城市广场为宝龙的第一个标准项目。
图11图121+N 模式:第三代产品采用1+N 模式,通过一个商场搭配一定规模的住宅、五星级酒店、酒店式公寓、SOHO 办公室以及商业步行街等多种业态,形成一个集购物、美食、游乐、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲等功能完整的城市综合体项目。
截至2010年,宝龙已经有5个城市综合体项目成功开业。
