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售楼的全部知识点总结一、售楼资格1. 售楼员资格要求：一般要求售楼员需要有相关的专业知识和经验，并经过相关的培训和资格考核。
2. 售楼公司资格：售楼公司需要经营许可证和相关的资质才能进行楼盘销售活动。
3. 售楼合同：售楼合同是售楼员和购房者之间的法律文件，包括了双方的权利和义务等条款。
二、售楼流程1. 市场调研：售楼员需要了解所销售的楼盘周边的市场情况，包括竞争对手、购房者的需求等。
2. 推广宣传：通过广告、媒体报道、网络推广等方式进行宣传，吸引客户关注目标楼盘。
3. 接待客户：接待客户，介绍楼盘情况，并根据客户需求提供相应的解决方案。
4. 签约销售：与购房者签订购房合同，确认双方权益和义务，进行定金支付等流程。
5. 客户服务：向客户提供相关的售后服务，并不断维护客户关系，提高客户满意度。
三、楼盘知识1. 楼盘位置：楼盘位置是购房者关注的重点，售楼员需要介绍楼盘周边的交通、商业配套、教育医疗等情况。
2. 楼盘产品：包括楼盘户型、建筑面积、配套设施等，售楼员需要了解并向客户介绍。
3. 价格政策：售楼员需要了解楼盘的价格政策，包括优惠政策、付款方式等，并向客户详细介绍。
四、销售技巧1. 沟通能力：售楼员需要有良好的沟通能力，能够听取客户需求，给予专业建议。
2. 产品知识：熟悉所销售楼盘的各项信息，能够对客户提出的问题进行详细解答。
3. 谈判技巧：能够根据客户的需求，提出相应的解决方案，并进行灵活的谈判。
五、法律知识1. 不动产登记法：售楼员需要了解不动产登记法的相关规定，确保房产权益的合法性。
2. 合同法：了解合同法相关规定，确保售楼合同的合法性和有效性。
总之，售楼员需要具备良好的专业知识、沟通能力、销售技巧和法律意识，才能顺利开展楼盘销售工作。
希望以上总结对你有所帮助。
售楼人员必修礼仪常识在房地产行业，售楼人员是客户与楼盘之间的重要桥梁。
他们的专业素养和良好的礼仪表现，不仅能够提升客户的购房体验，还能直接影响销售业绩。
以下是售楼人员必须掌握的一些礼仪常识。
一、形象礼仪1、仪表仪态售楼人员的仪表仪态是给客户留下的第一印象。
保持整洁干净的外表是基本要求，头发梳理整齐，面部妆容淡雅得体，男士要注意剃须修面。
着装方面，应选择得体、专业的职业装，颜色以稳重为主，搭配简单大方的饰品。
仪态上，要保持挺拔的站姿、优雅的坐姿和自信的走姿，展现出良好的精神风貌。
2、微笑与眼神交流微笑是最具感染力的表情，售楼人员要时刻保持微笑，让客户感受到亲切和热情。
同时，与客户交流时，要注重眼神交流，目光真诚、专注，让客户感受到被关注和尊重。
二、接待礼仪1、问候与称呼当客户踏入售楼处时，售楼人员应主动热情地迎接，使用恰当的问候语，如“您好，欢迎光临”。
对于客户的称呼，要根据客户的性别、年龄和身份等因素，选择合适的称呼方式，如“先生”“女士”“叔叔”“阿姨”等，避免使用不恰当或过于随意的称呼。
2、引导与让座引导客户进入售楼处后，要礼貌地引导客户就座，并为客户提供饮品。
在引导过程中，要走在客户左前方或右前方，保持适当的距离，并用手势示意方向。
3、倾听与回应在与客户交流过程中，售楼人员要认真倾听客户的需求和意见，不要打断客户的讲话。
在回应客户时，要表达清晰、简洁，语言温和、亲切，让客户感受到你的专业和耐心。
三、介绍礼仪1、楼盘介绍在介绍楼盘时，要条理清晰、重点突出，先介绍楼盘的整体情况，包括地理位置、周边配套、小区规划等，然后再介绍具体的户型、面积、价格等信息。
介绍过程中，可以结合图片、模型等工具，让客户更直观地了解楼盘。
2、解答疑问对于客户提出的疑问，售楼人员要耐心解答，做到知无不言、言无不尽。
如果遇到不确定的问题，不要随意回答，应向客户说明并尽快核实后给予答复。
四、沟通礼仪1、语言表达售楼人员要使用规范、文明的语言，避免使用粗俗、生硬的词汇。
房地产基础知识 - 副本导言房地产是指土地、建筑物和其他固定设施的综合体，包括住宅、商业建筑、工业厂房以及其他各种不动产。
作为一个庞大而复杂的行业，了解房地产的基础知识对于我们在房地产市场中做出明智的决策至关重要。
本文将介绍房地产基础知识的一些重要方面，帮助读者更好地了解这一行业。
1. 房地产市场的基本概念房地产市场是指买卖房地产的市场。
在这个市场上，买方和卖方以自愿交易的方式进行买卖。
房地产市场会受到多种因素的影响，包括供需关系、经济状况、政府政策等。
在市场中，房屋的价格是通过供需平衡决定的，当需求高于供给时，房价上涨；相反，当供给超过需求时，房价下跌。
2. 房地产投资的基本原则房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。
以下是一些房地产投资的基本原则：•投资前要做好充分的市场调查和分析，了解当地的房产市场需求和趋势。
•选择好的投资地点，例如地段优越、交通便利等条件良好的地区。
•考虑房产的资本增值潜力，例如周边基础设施建设、城市规划等因素。
•考虑投资回报率，包括租金收益和房产增值。
•确保投资的风险可控，例如通过保险和合理的资金规划来防范风险。
3. 房地产相关的法律法规在房地产领域，有一系列的法律法规对房地产交易、产权保护和相关争议解决提供了指导。
以下是一些常见的房地产相关的法律法规：•《中华人民共和国物权法》：对房地产的产权及其保护作了详细规定。
•《城市房地产管理法》：对城市房地产的管理和交易进行了规范。
•《土地管理法》：对土地的使用、出让、收回等进行了规定。
•《房屋买卖合同示范文本》：为房地产买卖合同的签订提供了示范。
•《房地产估价师执业管理办法》：对房地产估价师的执业进行了规定。
4. 房地产市场的风险和挑战房地产市场面临着一些风险和挑战，需要投资者和从业人员特别注意。
以下是一些常见的房地产市场风险和挑战：•财务风险：房地产投资需要大量的资金，如果资金不足或者投资回报不达预期，投资者可能面临财务风险。
发卖人员培训资料目录一、公司简介及制度1. 公司开展历程及理念；2. 公司组织架构及各部分本能机能；3. 公司规章制度及福利待遇；4. 员工职业道德及职业操守。
二、发卖部打点制度及要求。
1. 发卖人员守则；2. 发卖部罚则；3. 发卖人员仪表及礼仪；三、房地产根本常识1. 房地产常用术语；2. 房地产面积计算范围及计算方法；3. 按揭贷款的各项规定及计算方法；4. 公积金贷款的有关规定；5. 商品房预售及房地产交易的有关规定。
四、发卖流程及技巧1. 发卖员是谁；2. 客户是谁；3. 发卖心态；4. 接待流程；5. 客户类型阐发及应对要领；6. 发卖技巧；7. 成交的方法。
五、公司楼盘简介及市调。
1. 市调方法及要求；2. 安排市调；3. 本地房地产现况简述；4. 公司代办署理楼盘简介。
发卖人员培训方案表1⑴公司开展历程及理念；⑵公司组织架构及各部分本能机能；⑶公司规章制度及福利待遇；⑷员工职业道德及职业操守。
2⑴发卖人员守则；⑵发卖部罚则；⑶发卖人员仪表及礼仪；3⑴房地产常用术语；⑵房地产面积计算范围及计算方法；⑶按揭贷款的各项规定及计算方法；⑷公积金贷款的有关规定；⑸商品房预售及房地产交易的有关规定。
4⑴发卖员是谁；⑵客户是谁；⑶发卖心态；⑷接待流程；⑸客户类型阐发及应对要领；⑹发卖过程及技巧；⑺成交的方法。
5⑴市调方法及要求；⑵安排市调；〔以公司代办署理楼盘为主〕⑶本地房地产现况简述；⑷公司代办署理楼盘简介。
6查核上午笔试下午面试二、发卖部打点制度及要求1.发卖人员守则；2.发卖部罚则；3.发卖人员仪表及礼仪；〔一〕、发卖人员守则一、根本本质要求良好的形象十诚恳的态度十热诚的效劳十机敏的反响十坚决的信心十流畅的表达十积极的朝上进步＝优秀的发卖员二、根本操作要求1．按公司规按时间正常考勤，保持公司整洁形象；2．虚心诚恳，当真负责，勤快谨慎，绝对忠诚；3．严守公司业务机密，庇护公司一切东西及设施；4．主动收集竞争者的售楼资料，并及时向主管陈述请示；5．业绩不靠运气而来，唯有充实自我，努力不懈，才能具有较好的业绩；6．经验是从实践中堆集而来，对任何上门客户均应视为可能成交之客户而予以接待；7．同事间的协调敦睦与互相帮忙，能营造一个良好的工作环境，并提高工作效率；8．凡公司登载广告日，任何业务人员不得请假，必需无条件全部到位工作。
房地产基本常识房地产是指土地和附着在土地上的房屋、建筑物等不动产的统称。
作为人类社会重要的生活和经济领域之一，房地产行业在现代社会扮演着重要的角色。
它不仅直接关系到人们的居住需求，也与经济发展、城市规划以及个人财富等方面密切相关。
房地产行业的发展受到多方面因素的影响。
首先，土地资源是房地产的基础，而土地的供应是有限的，因此土地的稀缺性决定了房地产的供需关系。
其次，经济发展水平也是影响房地产市场的重要因素。
经济的繁荣会带动人们对住房的需求增加，从而推动房地产市场的发展。
此外，政府的政策也对房地产市场起着重要的引导作用。
政府的土地供应政策、贷款政策以及税收政策等都会对房地产市场产生重要影响。
房地产行业的主要参与者包括开发商、投资者、建筑商和购房者等。
开发商负责购买土地、规划建设项目，并将其销售给购房者。
投资者则通过购买房地产来获取投资回报。
建筑商则负责根据开发商的要求进行建筑施工。
购房者则是房地产市场的最终用户，他们通过购买房屋来满足自己的居住需求。
在购房过程中，购房者需要考虑多个因素。
首先是房地产的位置。
地理位置对房地产的价格和价值有重要影响。
例如，位于城市核心地带的房地产通常价格较高，因为交通便利、生活配套设施完善。
其次是房屋的面积和格局。
购房者需要根据自己的家庭情况和居住需求选择合适的房屋面积和户型。
此外，购房者还需要考虑房屋的质量和装修情况，以及房屋的楼层和朝向等因素。
除了购房外，房地产投资也是人们常选择的一种投资方式。
房地产投资的方式多种多样，包括购买住房、商业地产、写字楼等。
不同类型的房地产投资方式有不同的风险和收益特点。
购房者在进行房地产投资时需要考虑自己的风险承受能力和投资目标，选择适合自己的投资方式。
房地产是一个复杂而庞大的行业，涉及到土地、建筑、经济、政策等多个方面。
对于购房者来说，选择合适的房屋是满足自己居住需求的重要决策。
对于投资者来说，房地产投资是一种重要的资产配置方式。
而对于整个社会来说，房地产行业的稳定发展能够促进经济增长和城市发展。
销售房产操作规程培训
《销售房产操作规程培训》
销售房产是一个复杂而又竞争激烈的行业，为了更好地帮助销售人员了解和掌握销售房产的操作规程，许多地产公司都会进行相关的培训。
这些培训旨在帮助销售人员更好地了解行业的操作规程和法律法规，提升他们的销售能力和服务质量。
在《销售房产操作规程培训》中，通常会包括以下内容：
1. 行业概况：介绍当前房地产市场的整体情况、行业发展趋势，以及各种房产销售相关的政策法规。
2. 销售技巧：包括客户挖掘、沟通技巧、谈判技巧等，帮助销售人员更好地与客户沟通，提高客户满意度。
3. 产品知识：详细介绍待售房产的情况，包括楼盘的位置、户型、装修标准、周边配套设施等，以便销售人员能够更好地向客户介绍房产信息。
4. 市场分析：通过对市场行情的分析，帮助销售人员更好地把握市场动向，提高销售效率。
5. 法律法规：介绍与房产销售相关的法律法规，帮助销售人员遵守法律规定，规避风险。
除了以上内容，一些地产公司还会邀请行业专家、成功销售人
员等分享经验，帮助销售人员更好地学习和成长。
通过《销售房产操作规程培训》，销售人员能够更好地了解行业规程和市场动向，提高销售能力，为客户提供更专业、更优质的服务。
这样的培训不仅对销售人员本身有益，也能提升整个地产行业的服务水平，推动行业的健康发展。
房地产经纪人的全然素养由于房地产经纪专业性较强，从事房地产经纪行业的经纪人应具备一定的全然素养和全然技能，才能在那个行业内生存下往，否那么轻易被淘汰。
一、房地产经纪人全然素养〔一〕生理素养房地产经纪人要有健康的躯体和充分的精力，头脑清醒，反响灵活，否那么难以胜任此项工作。
〔二〕心理素养房地产经纪人要具有一定的情商〔EI〕，包括善于与人交际和沟通的能力，面对各种不同环境，不同客户和不同情况的应变能力等。
房地产经纪人还要有健康的心理，包括心理平衡性、心理承受能力、心理适应能力、心理调节性等等。
平和的心态，积极进取的精神，良好的人际关系，爽朗豁达的心胸，稳定饱满的情绪，坚韧不拔的意志，这些根基上房地产经纪人应当具备的心理素养。
〔三〕职业修养作为房地产经纪人，良好的修养是关怀你走向成功的一步。
1、职业形象与公关意识房地产经纪人应当注重包装自己，具有良好的社会公众形象，不断宣传自己，表现自己，一方面随时注重自己的职业形象，在仪表、举止、礼仪、效劳态度和社交艺术等方面给顾客以视觉上和感瞧上的好感。
另一方面要具有较强的公关意识，以真诚互惠、优质效劳、精湛的专业水准，良好的信誉往展示自己的优势，取得客户的信任，是房地产经纪人走向成功的第一步。
2、市场意识房地产经纪面对的是一人具有开放性、区域性和特不性的市场，处处都有商机，但并非唾手可得。
房地产经纪人必须具有不断拓展市场，随时捕捉商机，营造市场和经营市场的意识。
3、信息意识有效信息是房地产经纪人的财源，如何收集、整理、筛选、传播和利用有效信息、是房地产经纪人的一项重要工作，有效的利用信息，将使你事倍功半。
4、效劳意识商品经济的口号是：顾客确实是根基上帝。
房地产经纪是一个效劳性行业，房地产产品属于商档商品，请以优质的效劳善待你的上帝。
5、协作意识现代房地产经纪业务需要相互协作，包括同事之间、同行之间、经纪人与客户之间的协作，房地产经纪人在充分发扬个人潜能的同时，应当搞好协作。
建筑基础常识第一章民用建筑构造第一节民用建筑的分类一、按使用功能分类1、居住建筑：供人们生活起居所用建筑物,主要有住宅，公寓，宿舍等。
2、公共建筑：供人们进行政治、经济、文化交流和生活服务等公共事业活动所需的建筑物。
例如：学校、图书馆、商店、办公楼、车站、体育场所等.二、按建筑的层数分类1、低层建筑：1—3层2、多层建筑：4-7层3、高层建筑:8层以上，公共建筑总高24m以上（非单层)。
4、超高层建筑：建筑总高应超过100m。
但对住宅建筑，则按如下公类：●低层住宅为1-3层；●多层住宅为4-6层；●中高层住宅为7-9层；●高层住宅为10层以上.三、按建筑物主要承重构件所使用材料分类1、砖木结构建筑:建筑物的墙、柱等用砖砌筑，楼板、屋架等采用木料制作。
2、混合结构建筑：建筑物的墙、柱等用砖砌筑，楼板、楼梯和屋顶采用钢筋混凝土制作。
3、钢筋混凝土结构建筑：建筑物的梁、柱、楼板、屋面板均以钢筋混凝土制作，填充墙用砖和其他材料制作.4、钢结构建筑：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙用砖或其他材料制成，楼板用钢筋混凝土制作。
四、按结构平面布置情况分类1、框架结构:适用于20层以下多、高层建筑。
2、全剪力墙结构：高强度结构体系,常用于高层、超高层建筑。
3、框架—剪力墙结构：适用于高层建筑。
4、框-筒结构：适用于高层或超高层建筑。
5、筒体结构：适用于超高层建筑.6、框支结构：适用于钢结构的超高层建筑。
7、无梁楼盖结构：适用于大空间、大柱网的多层楼层.第二节民用建筑的构造组成将这些荷载传给地基。
基础下面承受荷载的那部分土层就是地基.（二）地基、基础设计应满足的基本条件1、强度、稳定性和均匀沉降有些建筑物在施工进程或完工后出现倾斜、墙身或楼层开裂现象，大都是由于地基土质分布不均,基础构造处理不当,或房屋结构方案刚度不足而引起;因此，基础本身应具有足够的强度来传递整个建筑物的荷载,而地基则应具有良好的稳定性,以保证建筑物的均匀沉降。
房地产业务员培训百问百答131. 什么是商品房预售制度？商品房预售制度是指开发商在房地产项目尚未竣工前，以预定的方式向购房者销售房屋的行为。
开发商在项目建设期间，根据国家规定的程序和条件，通过预售合同将房屋的产权转让给购房者，购房者在交付房款后，即可取得房屋的所有权。
2. 房地产开发商为什么会采用预售制度？房地产开发商采用预售制度的主要目的是为了筹集项目建设资金。
在房地产开发过程中，需要投入大量的资金进行土地购置、建设和营销等环节。
通过预售房屋，开发商可以提前获得购房者的认购款，从而解决资金周转问题，降低风险。
3. 预售证是什么？预售证是指国家或地方政府依法对房地产开发商进行备案的一种证明文件。
开发商在销售项目前，必须取得相应的预售证，以便合法进行预售活动。
预售证上会标注相关信息，如项目名称、开发商信息、预售规模等。
4. 预售合同有何作用？预售合同是开发商和购房者之间的法律文件，规定了双方的权利和义务。
购房者在签订预售合同时，支付一定比例的认购款，并约定了后续付款的时间和方式。
预售合同的签订对于确保房地产交易的合法性和顺利进行起着重要的作用。
5. 预售合同违约如何处理？如果开发商违反预售合同的约定，如未按时交房、交付的房屋和合同约定不符等情况，购房者可以要求开发商承担相应的责任，如返还认购款、支付违约金等。
购房者也可以通过诉讼等法律途径来维护自己的合法权益。
6. 购房者退房的条件是什么？购房者如果需要退房，一般需要符合一定的条件。
具体条件可能因地区和项目而有所不同，一般包括房屋尚未交付、购房者提出退房申请、退房双方达成一致等。
开发商和购房者在预售合同中通常会规定具体的退房条件和退房流程。
7. 商品房交付标准是什么？商品房交付标准是指开发商在交付房屋时应满足的一系列要求和规定。
交付标准包括房屋质量、装修程度、公共设施配套等方面的要求。
购房者可以通过对比合同约定和实际交付情况，来判断开发商是否按照标准交付房屋。
售楼人员培训资料目录一、房地产销售方面的基本常识二、销售员销售技巧培训三、售楼部礼仪培训四、售楼人员行为规范第一部分房地产销售方面的基本常识一、名词解释：1、房地产：是房产与地产的合称。
是土地与房屋在经济方面的商品体现，又称为不动产。
2、房地产业：是从事房地产开发和经营的行业；包括：土地开发、经营、使用权转让，房屋的建造、出租、出售、维修以及房地产信息咨询、物业管理、劳务服务等各项经济活动。
3、现楼：已经可以交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住。
4、楼花（或期楼）：尚未交付使用的商品房。
5、多层：指七层（含七层）以下的房屋。
6、高层：指超过七层的楼宇，安装有电梯。
7、别墅：每户别墅均有属于住户自己的占地面积及私家花园，楼层少，多数别墅的层数低于四层，住户可以拥有土地的独立使用权。
8、使用年限：住宅为70年，商场为40年，写字楼为50年。
9、价格规定：因朝向、楼层、间隔、景观等原因不同而产生单位售价有所有同。
⑴最低价：指目前销售中最低的单价；⑵最高价：指目前销售中最高的单价；⑶平均价：楼盘中所有单元价格总和平均之后的价格；⑷一口价；指不分楼层，不分方向，一次性付款的价格；10、实用率=实用面积/建筑面积⑴分摊面积：公共场所（如楼梯）及公共设施（如供电房）所占的面积，按一定比例分配给每户的面积；⑵实用面积：每单位实际使用的面积；⑶建筑面积：实用面积+分摊面积；11、《预售商品房许可证》：指通过市国土房管局审核批准，允许开发商出售商品房的证明。
12、《房地产预售契约》：已取得《预售商品房许可证》的发展商，在销售商品房后与客户签订的正式合同书，送房管局办理《房地产预售契约》交易鉴证，凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
通常全过程在一个月内可以完成，这与政策有关。
经鉴斑点后的《契约》完全受法律保障，收楼后半年左右换为《房地产证》。
13、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供形式向银行偿还贷款。
第一课、建筑常识一、建筑常用术语：1、多层建筑：优点：售价低、公摊小缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层，步行爬楼。
2、小高层建筑：优点：以电梯代步，方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。
缺点：造价较高，容积率高3、商品房销售面积：①商品房销售以建筑面积为计算面积建筑面积：按“建筑面积计算规则”进行统计的面积。
二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积，然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下：1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。
2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。
3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4、内墙面装修厚度计入使用面积。
三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊（一）商品房销售面积：1、商品房销售以建筑面积为计算单位。
2、商品房整栋销售，其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。
地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除。
3、商品房按“套”或“单元”（以下简称“套内”）出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积×（1+公共面积分摊系数）】4、套内建筑面积由三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积（2）套内墙体面积（3）阳台建筑面积5、套内建筑面积各部分的计算原则：（1）套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算（2）套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
第一课、建筑常识一、建筑常用术语：1、多层建筑：优点：售价低、公摊小缺点：使用面积低、抗震差，不能自由分割，建筑风格有局限性，楼间距小，造成景观布置困难，不能自由分割1-6层,步行爬楼。
2、小高层建筑：优点：以电梯代步,方便，抗震性能高，户内可自由分割，楼间距大，视觉景观好，性价比高，使用率高。
缺点:造价较高，容积率高3、商品房销售面积:①商品房销售以建筑面积为计算面积建筑面积：按“建筑面积计算规则"进行统计的面积。
二、住宅使用面积的计算：一般先计算每套住宅的套内使用面积,然后再算出全部套内使用面积之和，计算规定如下:1、套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、仓库、壁柜等分户门内的面积之和。
2、跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积。
3、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
4、内墙面装修厚度计入使用面积。
三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊(一）商品房销售面积：1、商品房销售以建筑面积为计算单位。
2、商品房整栋销售,其销售面积即为整栋商品房的建筑面积。
地下室作为人防工程的，其建筑面积应予扣除.3、商品房按“套”或“单元”(以下简称“套内")出售的，其销售面积为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑【或套内建筑面积×(1+公共面积分摊系数）】4、套内建筑面积由三部分组成：(1）套(单元)内的使用面积(2)套内墙体面积(3）阳台建筑面积5、套内建筑面积各部分的计算原则:（1）套（单元）内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算(2）套内墙体面积：商品房各套(单元）内使用空间周围的围护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种.商品房各套(单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
房地产销售的基本常识
房地产销售的基本常识：楼宇的面积
楼宇的大小以面积计算。
在国内，大家都有习惯了采用平方米，所以我们以平方米来计算楼宇面积。
但在香港则多采用平方尺，有
关折算如下：
1平方米=10.76平方英尺
楼宇的面积有所谓建筑面积与实用面积之分。
实用面积是指各单位内所占的面积，我们要留意实用面积并不是内垄面积，我们数地
下砖得到的只是内垄面积。
实用面积是从外墙开始计算的，若墙壁
连着其他单位，则从这幅墙的中间开始计算。
每一层大厦均有些公用的地方如走廊、楼梯等。
每单位的建筑面积就是各单位的实用面积加上部分公用地方面积。
例如一层[三梯八伙](三部升降机、每层八个单位)的大厦，每单位实用面积400尺(400尺×8+800尺)。
所以每单位的建筑面积为500尺(4000尺÷8)。
我们称实用面积与建筑面积的比率为实用率。
上面的例子中，实用面积与建筑面积分别是400尺及500尺，故实用率为
80%(400/500)。
不过，每一层单位未必完全一样，而是有大有小，那么公用的地方是否按面积的比例来分配呢?这就要由发展商来决定了。
但一般的做法是以单位的数目来摊分，如公用地方占800尺，每层八伙，即使各单位的面积并不相同，每单位仍各摊分100尺的公
用面积作为计算。
这样，大单位的实用率会较细单位高。
如一层八
伙单位，共有四个400尺、二个500尺、二个700尺单位，各单位
的实用率如下：
400尺500尺700尺全层面积
实用面积4005007004000
建筑面积5006008004800
实用率80%83.3%87.5%83.3%
另外，即使建筑面积相同，但若实用率不同，实用面积可能出现很大的差异。
例如另一层[一梯两伙]的大厦，每单位的实用面积为300尺，公用面积为400尺，故全层共1000尺(300尺×2+404尺)，所以每单位的建筑面积亦是500尺，实用率为60%(300/500)。
不过，我们计算每单位的每平方尺价钱时，主要还是以建筑面积作为基数。
所以，我们考虑某物业的面积与价钱时，需同时考虑下
列三项：
(1)建筑面积
(2)建筑面积的每尺价钱
(3)实用率(或实用面积)
房地产销售的基本常识：楼宇有[交吉]与[不交吉]之分
我们称空置的单位为交吉单位，这个[吉]字从何而来/原因大概
是[空屋]与[凶屋]同音，听来不甚吉利，故改称[吉屋]。
我们将一
个空置的单位出售，称为交吉出售，不过所谓吉，有较深入的意思，即出售的楼宇是可以立刻入住的。
如果某单位业主已将单位租出，
并已签署一份正式租约，而业主现在将单位出售，我们便称此单位[不交吉]。
房地产销售的基本常识：物业种类
楼宇的用途主要分为住宅与非住宅两大类，非住宅包括商业(写
字楼、店铺及工厂)。
住宅一般可分为多层式(设电梯)高层式及别墅等。
写字楼的售价通常比工厂的售价为高，故有些厂家以工场作写字楼之用。
当然。
每间工厂都有自己的写字楼，但政府对于写字楼所
占的面积比率是有所规定的。
房地产销售的基本常识：楼花与现楼
楼花即建筑中的楼宇，现楼则是已建成的楼宇。
大部分置业者都希望购买全新的居所，但地产发展商通常会在建筑期间将楼宇推出
发售，故置业者亦只好购买楼花。
但我们购买楼花，需特别小心，
因为;
1、若发展公司出现了或其他原因而不能将大厦完成或不能依期
完成，会带给我们很大麻烦。
2、整项发展计划可能有变。
例如将计划缩减，一个本来打算分
三、四期兴建的大型屋村计划可能因某些原因而取消第二期及以后
的计划，入伙后居住的环境便不是推出发售时所列明的[自成一国]了。
另外，楼花还有以下缺点：
1、买现楼可以看清楚单位的间格、用料、方向景色等。
购买楼
花则只能参观示范单位。
但示范单位只能使购买者了解单位的大小、间格，况且，并不是每个发展计划都设有示范单位。
2、不能准确知道入伙日期，购买楼花后通常要等一年后才能入伙。
买现楼则大概只需一个月时间便可收楼。
3、楼花期间也要付款，加上我们现在居住单位的租金或楼宇分期，自然增加负担。
3、要支付一些额外费用如卖方的睇价、经纪佣金等。
