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桂林基准地价

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1、基准地价内涵

(1)基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开 发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用 途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平 均价格。

(2)估价期日：2015年1。月1日。

(3) 土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、 住宅用地70年、工业用地50年。

(4)容积率：设定商服用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为2.0，工 业用地标准容积率为1.0。

(5)基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、 通排水、通讯)，宗地红线内“场地平整”。

2、基准地价更新成果

桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：

(1)级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价三种形式，地价 结果见表1-2-1-1。

表1-2-1-1 桂林市城区土地级别基准地价表

单位：元/平方米

\7^^级^

X地价 用途\ I级 II级 m级 W级 V级 VI级

商服用地 6175 4701 3223 1988 1106 696

住宅用地 3885 3050 2316 1605 1013 627

工业用地 1175 905 675 510 382 301

2、使用年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商服用地法定最高出让年 期为40年。使用年期修正系数计算公式如下：

V = V x [1 — 1/(1 + r)m ]/[1 — 1/(1 + r)n]

式中：Vm——有限年期出让地价

Vn—— 最高出让年期的土地使用权价格

m ——宗地实际可使用年期

n ——该用途土地最高出让年期

r ——土地还原率（6.5%） 表2-6-3-2 桂林市城区商服用地容积率修正系数表

容积率 <0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2.2

修正系数 0.679 0.732 0.776 0.837 0.894 0.948 1.000 1.047

容积率 2.4 2.6 2.8 3.0 3.2 3.4 三3.5

修正系数 1.092 1.133 1.171 1.206 1.238 1.267 1.280

4、土地开发程度修正

本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了商服用地所对应的土地开发程 度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需 要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价 的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-3。

表2-6-3-3 土地开发程度修正表

单位：元/平方米

开发费用 通路 通电 通供水 通排水 通讯 场地平整 合计

平均值 25 12 13 15 8 15 88

变化范围 15-35 10-15 10-15 10-20 5-10 10-20 60-115

（二）住宅用地基准地价其他因素修正

1、估价期日修正

土地价格是经常变化的，其变动幅度往往大于总体物价变动的水平，估价期日 修正可采用地价指数或地价监测指数修正。计算公式为：

Kt=Q/Q0

式中：Kt——某类土地用途基准地价估价期日数据修正到第1年宗地评估年的 时间修正系数；

Qt——某类土地用途第t年交易平均价格或地价指数；

Q0——某类土地用途基准地价估价期日交易平均价格或地价指数。

将宗地的级别基准地价从估价期日修正到评估年份的计算公式为：

V二KtXV0

式中：V ——修正到评估日的宗地价格；

V0 ——宗地级别基准地价；

K --- 同上。

2、使用年期修正

法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，住宅用地法定最高出让年 期为70年。住宅用地出让年期修正系数计算公式如下： V = V X [1 — 1/(1 + r)m ]/[1 — 1/(1 + r)n]

式中：Vm——有限年期出让地价

Vn—— 最高出让年期的土地使用权价格

m ——宗地实际可使用年期

n ——该用途土地最高出让年期

r ——土地还原率(6.3%)

表2-6-3-4 住宅用地使用年期修正系数表

使用年期 1 2 3 4 5 6

修正系数 0.0601 0.1166 0.1698 0.2199 0.2669 0.3112

使用年期 7 8 9 10 11 12

修正系数 0.3529 0.3921 0.4289 0.4636 0.4962 0.5269

使用年期 13 14 15 16 17 18

修正系数 0.5558 0.583 0.6085 0.6325 0.6552 0.6764

使用年期 19 20 21 22 23 24

修正系数 0.6964 0.7153 0.733 0.7496 0.7653 0.7801

使用年期 25 26 27 28 29 30

修正系数 0.7939 0.807 0.8192 0.8308 0.8417 0.8519

使用年期 31 32 33 34 35 36

修正系数 0.8615 0.8705 0.879 0.887 0.8946 0.9017

使用年期 37 38 39 40 41 42

修正系数 0.9083 0.9146 0.9205 0.926 0.9313 0.9362

使用年期 43 44 45 46 47 48

修正系数 0.9408 0.9451 0.9492 0.9531 0.9567 0.9601

使用年期 49 50 51 52 53 54

修正系数 0.9633 0.9663 0.9691 0.9718 0.9743 0.9766

使用年期 55 56 57 58 59 60

修正系数 0.9789 0.981 0.9829 0.9848 0.9865 0.9881

使用年期 61 62 63 64 65 66

修正系数 0.9897 0.9911 0.9925 0.9938 0.995 0.9961

使用年期 67 68 69 70

修正系数 0.9972 0.9982 0.9991 1

3、容积率修正

容积率的大小对地价存在一定的影响，一般情况下，提高容积率可以提高土地 的利用效益，在容积率合理范围内，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此要 通过容积率修正，来对不同容积率下的地价修正到统一容积率状态下，使地价比较 更具有可比性。

在住宅用地容积率修正系数的测算中，我们抽取具有代表性的商服、住宅房地

产调查样点，运用剩余法技术，分别计算出样点在实际容积率下的单位面积地价， 并通过数据拟合容积率变化曲线，结合本次基准地价内涵中容积率标准，经过最后 修正得出住宅用地的容积率修正系数表，详见表2-6-3-5。

表2-6-3-5 桂林市城区住宅用地容积率修正系数表

容积率 W1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2.4

修正系数 0.725 0.808 0.864 0.922 0.97 1 1.045 1.089

容积率 2.6 2.8 3 3.2 3.4 3.5

修正系数 1.129 1.165 1.201 1.226 1.252 1.265

4、土地开发程度修正

本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了住宅用地所对应的土地开发程 度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需 要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价 的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-6。

表2-6-3-6 土地开发程度修正表

单位：元/平方米

开发费用 通路 通电 通供水 通排水 通讯 场地平整 合计

平均值 25 12 13 15 8 15 88

变化范围 15-35 10-15 10-15 10-20 5-10 10-20 60-115

桂林市城区六级住宅用地基准地价修正因素说明表

修正因素 优 较优 一般 较劣 劣

区

域

因

素 住宅区类型 中、高档商

品住宅小区 普通商品住

宅小区、单

位集资房住

宅区 沿街住宅、

独立住宅楼 旧居民区、

散居民点 工厂宿舍区

区域商服繁华程度 周边900米

内有购物中

心或农贸市

场 周边1600 米内有购物 中心或农贸 市场 周边2300 米内有购物 中心或农贸 市场 周边3000 米内有购物 中心或农贸 市场 周边3000 米内无购物 中心或农贸 市场

道路类型 混合型主干

道或生活型

主干道 交通型主干

道或生活型

次干道 交通型次干

道 支路 巷道或小路

距公交站点距离(m) RW500 500VRW800 800

1100 1100VRW

1500 R>1500

距火车、汽车站距离(m) RW7000 7000VRW

8300 8300VRW

9600 9600VRW

11000 R>11000

人口密度 人口稠密 人口较稠密 一般 人口较稀疏 人口稀疏区

基础设施完备度 水电综合保

证率100% 水电综合保

证率 90-99% 水电综合保

证率 80-89% 水电综合保

证率 60-79% 水电综合保

证率＜60%

公用设施完备度 公用服务设

施齐全，能

很好满足居

民生活 公用服务设

施较齐全，

能较好满足

居民生活 公用服务设

施基本齐

全，基本能

满足居民生

活 公用服务设

施不够齐

全，对居民

生活有一定

影响 仅有零星公

用设施分布

环境质量优劣度 无污染，绿

化率高，环

境状况好 绿化较好、

基本无污染 有轻度噪音

粉尘污染，

绿化率基本

达标 有较大生活

污染，绿化

率较低 有较大工业

及生活污

染，绿化率

低

个

别

因

素 宗地临路状况 生活型主干

道 混合型主干

道或交通型

主干道 次干道 支路 巷道或小路

宗地自然条件 地势高、平

坦，地质承

载力大，无

不良地质现

象 地势平坦，

承载力较

大，无不良

地质现象 地势较平

坦，无不良

地质现象，

但需稍作处

理 地势不平

坦、有一定

坡度，承载

力较小，有

一定地质状

况 地势低、坡

度较大，承

载力小，有

不良地质状

况，需特殊

处理

宗地形状 规则矩形，

对土地利用

极为有利 近似矩形，

对土地利用

较为有利 基本规则，

对土地利用

有一定影响 不规则，对

土地利用有

较大影响 极不规则，

对土地利用

有严重影响

宗地面积 面积适中，

对土地利用

极为有利 面积对土地

利用较为有

利 面积对土地

利用无不良

影响 面积较小或

较大，对土

地利用有一

定影响 面积过小或

过大，对土

地利用产生

严重的影响

周围用地类型 文教、科研 办公、住宅 综合 商服 工业

桂林市城区六级住宅用地基准地价修正系数表（%）

修正因素 优 较优 一般 较劣 劣

区

域

因

素 住宅区类型 2.72 1.36 0 -1.32 -2.63

区域商服繁华程度 3.06 1.53 0 -1.48 -2.96

道路类型 2.04 1.02 0 -0.99 -1.98

距公交站点距离 1.36 0.68 0 -0.66 -1.32

距火车、汽车站距离 1.70 0.85 0 -0.83 -1.65

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全国土地出让最低价标准(2007年版)

全国土地出让最低价标准(2007年版)

1 全国土地出让最低价标准

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，新疆生产建设兵团国土资源局：

为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神，加强对工业用地的调控和管理，促进土地节约集约利用，根据土地等级、区域土地利用政策等，部统一制订了《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称《标准》，详见附件1），现予以发布。

一、本《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。

二、工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别（详见附件2）相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行本《标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

三、工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60％执行。其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30％执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报部备案。

四、对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于本《标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币五年期存款利率。

桂林市土地定级及基准地价

桂林市土地定级及基准地价

桂林市城区土地定级面积108.939平方公里，分为六个级别。各级别土地范围如下：

一级土地：南环路、桃花江以北，翊武路以东，凤北路以南，滨江路以西。

二级土地：安心南路、南溪山以北，湘桂铁路、青竹路，环城西二路、老人山以东，复兴里以南，驿前里、小东江、訾州河以西，除一级外的地区。

三级土地：毅峰路、穿山、净瓶路、瓦窑西路一巷以北，环城西一路、黑山路、红岭路、桃花江、桃花江路、环城北一路、湘桂铁路以东，群众路以南，清风实验学校，环城北二路、普陀路、空明东路以西，除一、二级外的地区。

四级土地：环城南一、二路、平山北路、罗汉山、湘桂铁路以北，巾山路、桃花江、磨盘山、光明山、湘桂铁路以东，灵川县界以南，下窑，四州湾、高新开发区界以西，除一、二、三级外的地区。

五级地区：七星店污水厂、周家村、造纸厂、大村、相人山、沙河、夏家村及西至临桂县界地区，巾山路以北、芳连岭以南地区；灵川县以南，社公山、庙山以东，胜利路一巷以北地区；四洲湾以北，下窑村以东，灵川县以南，漓江以东地区；朝阳路以北，激光研究所、黄莺岩以东，高新开发区界以南、以西地区。

六级土地：漓江以北的有色金属加工厂、英山柴油机厂、电缆厂、轮胎厂地区；遇龙路西段以南的绢纺厂，化工机械厂地区；桂林氮肥厂，洗涤剂厂，常家村、老村以南地区。各级别土地面积见表1

基准地价内涵：根据《桂林市城区土地级别及基准地价》市政［2000］85号，桂林市基准地价分综合、商业、住宅、工业等几种用途。其基准地价内涵为基准日于1996年12月，土地开发程度为红线外“三通”（即通路、供电、供水），红线内“场地平整”条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

表1 桂林使城区各级土地面积（平方公里）

土地等级 一 二 三 四 五 六

面积 2.241 7.099 17.330 35.375 27.816 19.078

2015年桂林市城区土地定级与基准地价

2015年桂林市城区土地定级与基准地价

- 1 - 桂林市城区土地定级与基准地价

桂林市城区土地定级面积420.92平方公里，分为六个级别。各级别土地具体范围、面积和基准地价如下：

一、土地级别范围（具体分布范围以级别图为准）

（一）商服用地

一级：主要分布在中山中路、中山南路东西两侧。东以漓江、民主路、雉山路为界，南至上海路，西以湘桂铁路、民族路、桃花江、信义路、西凤路、桂湖为界，北至中山北路、叠彩路。

二级：主要分布在一级范围周边，沿中山北路、中山南路的东西两侧部分，并包含七星公园周边区域、瓦窑片区等。其中东面以漓江、小东江、环城北二路、普陀路、育才路、文化步行街、漓江路、漓江桥为界，南面以安新南路、漓江、同心路、国家山、瓦窑路、德天广场、瓦窑西路、崇信路为界，西面以联达商业广场、翠竹南巷、翠竹北巷、湘桂铁路及环城北一路为界，北面以环城北一路、抗战路、群众路、中山北路部分为界。

三级：主要分布在二级范围周边。东面以猫儿山、彭家岭、东二环路、任远中学为界，南面以环城南一路、环城南二路、平山北路、兴进嘉园、第八中学、环城南三路、铜鼓山为界，西面以翡翠山庄、琴谭汽车客运站、翠竹路、琴潭道、阳江路、桃花江、西山、飞凤山为界，北面以湖光山色小区、山水阳光城、九华山、凤凰山、胜利路、铁路医院、湘桂铁路、桂林市与灵川县 - 2 - 分界线、东二环路为界。

四级：主要分布在三级范围周边，另有雁山街两侧部分划为四级范围。第一部分东面以漓江、东二环路、桂林电子科技大学、国家高新信息产业园、西山、合通·巴比伦小区为界，南面以桂海铁路、长虹东路、迎宾新村小区、金地球汽配城、红光新村、联达·山与城为界，西面以白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、尖山、芦笛公园为界，北面以桂林市与灵川县分界线、城北水厂、规划西二环路为界；第二部主要分布于雁山街两侧。

五级：主要分布在四级范围周边。第一部分东面以绕城高速公路、桐子山、桂林市与灵川县分界线为界，南面以漓江、盘古岭、迎宾路、桂林园艺场为界，西面以陶家、神湾里、塘家湾、市党校、白面山（国家森林公园）、称勾山、猴山、桂林市与临桂县分界线、桂林市与灵川县分界线为界，北面以桂林市与灵川县分界线为界，第二部分包含雁山区政府、广西师大雁山校区、桂阳公路东侧部分、雁山西侧至规划路、桂林理工大学雁山校区，南至园博园。

鲁家村的变迁

鲁家村的变迁

鲁家村的变迁

作者：本刊记者黄尚宁通讯员 罗艳屏

来源：《南方国土资源》 2017年第6期

2017年初，记者到桂林采访，当天由于下雨，桂林市秀峰区张家村农民李春喜放下手中的农活，在家里布置去年新建的楼房。“我对现在的生活很满意，虽然地被征完了，但公司安排我到农业基地务工，每月足额缴纳五险，收入很稳定，生活、养老都不用担心。”李春喜说。像她这样土地被征用、仍在熟悉的地里干活的村民还有20 多人，他们都经历了从农民到合同制职工的人生蜕变。

是什么让他们身为农民却胜似农民？说起来，这源于桂林旅游产业用地改革试点政策在鲁家村的实施，“近水楼台”的张家村也受益不少。

而“第一个吃螃蟹”的鲁家村，也由过去城郊结合部的“问题村”，变成了如今的自治区级特色旅游名村，成为了桂林旅游产业用地改革试点政策落地生根的成功“标本”。

改造“问题村”，为发展旅游“搭台”鲁家村是秀峰区甲山街道的一个行政村，位于桂林市桃花江西岸。全村原有村民65户396人，村内房屋破旧、道路狭窄，黄赌毒等现象颇为严重，落后的村容村貌与周边的山水风光极不协调。

“那时候村里很乱，耕地丢荒相当严重，市里的人都说我们村是‘问题村’。”鲁家村村民阳志宏直言不讳。

2010 年，桂林市秀峰区抓住桂林建设国家旅游综合改革实验区的契机，由广西碧宸旅游置业集团（以下简称碧宸集团）投入8 000 万元实施鲁家村风貌改造，对鲁家村进行统一规划、统一拆除、统一新建，主动融入芦笛景区的建设。到2012年7月建成开业时，村庄占地已由原来的1.53公顷扩展到3.87公顷，建成联排式桂北民居98栋，村民或自行居住，或开店经营，或出租收益，开启了利用集体土地参与旅游开发的新征程。

村庄扩大了，发展旅游的基础框架也搭建起来了，在全面推进桂林国际旅游胜地建设的大背景下，如何把鲁家村的旅游产业做大做强，使之成为山水文化名城桂林的新热点？碧宸集团董事长赵志忠解释称，鲁家村区位特殊，属于城中村范畴，发展旅游业条件得天独厚。当地农民在旅游开发过程中会失去土地，如果光发展农家乐这种低端产业，那是很难带动农民致富的，也影响到桂林旅游产业转型升级。