房地产开发12个里程碑节点

房地产开发12个里程碑节点
1、国土证取得
对应5个关键节点：
土地获取；取得〈建设用地规划许可证〉；策划单位的确定；项目公
司或项目组成立；项目公司立项（审批制、核准制、备案制）
2、项目定位完成：
关键节点：项目定位一规划方案（平面、外立面、建筑指标等）内部
审核通过---营销总案完成（时间要求）
3、规划方案通过：
规划方案通过政府审批；部品材料清单及建造标准形成；目标成本编制及确定；制定开盘方案（施工顺序、标段划分等）；项目现金流量分析；销售示范区设计方案（售楼部、样板区）；景观设计方案完成
（与总图同步介入）；扩初设计完成；施工图完成（审图、目标成本
调整）；〈建设工程规划许可证〉；招投标确定总包单位；〈施工许可证〉；三通一平
4、开工（里程碑、关键节点）
5、项目贷款到位
关键节点：项目贷款到位；销售示范区开放（销售中心、样板区）；物业公司确定
6、达到预售条件
关键节点：获得预售许可证（形象进度条件各地不同）
7、开盘
关键节点：正式开盘销售（蓄客、资料…）
8销售合同额完成50%
关键节点：销售合同额完成50%达成按揭放款条件（各地放款条件
不同）；（结顶、基础、验收）
9、销售合同额完成75% （关键节点同）
10、主体封顶
关键节点：主体圭寸顶（砼、钢筋、砌筑）；装饰材料选样、圭寸样（面砖、花岗岩、涂料…）；景观施工图完成（市政图、专业配套单位、管线综合…..）;市政、景观单位进场；一房一验
11、竣工验收
关键节点：单体竣工验收；交房方案；总平内部验收；综合验收（规
划验收、防雷检测、消防、备案）…；物业承接验收、移交
12、交房关键节点：交房（交房率）；产权办理（时间要求）。

项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。

第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。

危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。

这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。

通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。

1开盘时间2交房时间3质量/安全事故1完成规划方案设计时间2完成施工图设计时间3项目开工时间4基础完成时间（正负零以下）(1) 日常考核：公司在对责任部门进行进度考核上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。

(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-5项目开发里程碑计划三个天条五条高压线控制措名词解释：1、营销中心和样板间策划方案：包括销售中心布置、示范单位选择、销售动线设计等项内容。

2、营销中心和样板间完工开放：指营销中心和样板间全部完工，对客户开放的日期。

属于营销端口要求的时间节点。

即销售中心、示范单位、示内容全部施工、装修、包装完毕，具备对外开放条件。

设计、工程端口据此里程碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。

制措施度考核时，将着重从上述维度进行考核。

原则上，相关部门在当月工作计划中涉及以下里程碑进度节点的，对工作进度的考核以上述节点为主，其考核权重不低于当期考核的50%。

(2) 年度考核：公司在对年度考核时，进度考核主要采用上述指标。

1)“三个天条”处理：开盘时间、交房时间出现延误，或出现重大质量、安全事故一次，扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩100%，年度考核业绩抵扣50%-100%。

2)“五条高压线”处理：对于五条高压线，出现延误，根据情节严重程度酌情扣除公司管理层和责任部门当期考核业绩50%，年度考核业绩抵扣30％-50%。

放的日期。

属于营销端口要求的时间节点。

即销售中心、示范单位、示范景观带、销售动线等项碑倒排工作，并填报到相应的二级计划中。

房地产项目总关心的10大里程碑节点应该如何管理？关键词：计划管理；里程碑；高效房地产项目的计划管理应该有5级节点，其中最重要的是里程碑节点，里程碑节点是关键节点，也是最核心的节点。

这10大里程碑节点是：1、取得建设工程规划许可证的时间；2、取得建设工程施工许可证的时间；3、正式开工的时间；4、取得预售许可证的时间；5、封顶的时间；6、外立面及设备安装完成的时间；7、成品房装修（包括公共部位的装修）完成的时间；8、景观及室外市政管网系统完成的时间；9、验收的时间；10、交房的时间。

这10个里程碑节点的管理和推进有三种方式：1、单线模式，就是传统的串联。

2、平行线模式，就是并联，工作齐头并进。

3、网状模式，工程建造以网状模式进行，既是单线又是平行线，又是网状，立体的综合考虑工作事项，高效率的推进。

实际上房地产是时间的生意，在有限的时间内建造好一个空间，这就要求做好供应链的管理，如果供应链管理跟得上，在工程管理方面才能做到不浪费每一天的时间。

比如，在时间管理当中，碰到农忙季节、雨雪天、大气污染治理的管控等，如何合理利用这些时间也对供应链管理和工程管理提出了更高的要求。

因此应综合考虑项目开发的10大里程碑节点该如何推进，尤其注意两个关键节点：1、预售证取得的时间。

工程管理部门要和营销部门有机结合，快速推进。

2、交房的时间。

其中应注意景观的打造，选择合适的时间栽种绿植，提高成活率，降低成本，比如七八月份种树成本比较高，成活率得不到保证。

需要在工程施工的管理上合理把控，科学、有序，紧张的安排时间，打造高品质的产品体系。

工程的建造越来越成为房地产公司的核心竞争力，未来谁能在工程建造方面走在前列，谁的产品就能获得更大的市场空间和更高的溢价，从而提升自己的盈利水平。