下载文档原格式
《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述上传时间:2008-3-29内容提要: 2008年3月28日晚7点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113教室成功举办，主题为: 《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。
在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。
因此本次沙龙将主题指向小区配套设施的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。
本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是: 山东省人民检察院检察官刘艳;济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰;济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健;山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。
在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述:首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分;第二个层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。
此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。
满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。
关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。
《物权法》教学大纲课程简介：课程名称：《物权法》英文名称：Real Property Law课程编号：开课学期：2学分/周学时：2/2适用专业：法学专业课程类型：院系通识课程本课程是法学本科专业的专业课程，属于民法部门法的学科范畴。
先修课程：法理学、宪法学、《民法总论》选用教材：柳经纬主编：《物权法》，厦门大学出版社2001年版。
主要参考书：1.梁慧星主编：《中国物权法研究》（上、下册），法律出版社1998年版。
2.王利明著：《物权法论》（修订本），中国政法大学出版社2003年版。
3.王利明主编：《物权法专题研究》，吉林人民出版社2002年版。
4.钱明星：《物权法原理》，北京大学出版社1994年版。
5.孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版。
6.陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版。
7.陈华彬：《物权法》，法律出版社2004年版。
8.陈华彬：《外国物权法》，法律出版社2004年版。
9.尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版。
10.梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000版。
11.王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版。
12.余能斌主编：《现代物权法专论》，法律出版社2002年版。
13.高富平：《物权法原论》，中国法制出版社2001年版。
14.史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社2000版。
15.谢在全：《民法物权论》（上、下册），中国政法大学出版社1999年版。
16.[日]铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，社会科学文献出版社1999年版。
一、课程性质、目的与任务本课程是法学专业核心课程之一，属于专业基础课，主要学习和研究物权法的基本制度与理论，并紧密结合司法实践深入学习和探讨。
通过物权法的教学，使学生比较系统地了解和掌握物权法的基本理论、基本知识和基本方法，认识物权法产生和发展的一般规律，领会和掌握我国物权法的基本精神和它的具体规范内容，为学习法学的其他分支学科奠定坚实的基础。
第1篇一、前言为了提高广大人民群众的法律意识，普及法律知识，我国各地纷纷开展了形式多样的法律讲堂活动。
本次法律讲堂以物权法为视角，通过实际案例分享，帮助大家更好地理解和运用物权法。
二、案例一：房屋所有权转移纠纷【案情简介】甲、乙两人系夫妻关系，共同购买了一套房屋。
婚后，甲乙两人因感情破裂，甲搬离了该房屋。
乙将房屋出租给了丙，并收取租金。
甲以房屋所有权为由，要求乙将房屋返还给自己。
乙则以房屋出租为由，拒绝返还。
【法律分析】根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因买卖、赠与、继承或者其他原因取得物权的，自取得之日起取得该物权。
”甲、乙夫妻共同购买的房屋，甲作为共有权人，依法享有对该房屋的所有权。
乙将房屋出租给丙，未取得甲的同意，侵犯了甲的物权。
根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“共有物的占有、使用、收益和处分，应当依照共有协议处理；没有共有协议的，由共有人共同决定。
”因此，乙应将房屋返还给甲。
【法院判决】法院经审理，认为甲、乙夫妻共同购买的房屋，甲作为共有权人，依法享有对该房屋的所有权。
乙将房屋出租给丙，未取得甲的同意，侵犯了甲的物权。
法院判决乙将房屋返还给甲。
三、案例二：土地使用权纠纷【案情简介】甲公司于2000年取得一块土地的使用权，并办理了土地使用权证。
2010年，甲公司欲在该土地上开发房地产。
然而，乙公司声称该土地归其所有，并阻止甲公司开发。
甲公司无奈之下，将乙公司诉至法院。
【法律分析】根据《中华人民共和国物权法》第一百二十九条规定：“土地的使用权，依照本法规定取得，自取得之日起享有土地使用权。
”甲公司依法取得了该土地的使用权，并办理了土地使用权证，依法享有对该土地的使用权。
乙公司声称该土地归其所有，无法律依据。
根据《中华人民共和国物权法》第一百三十三条规定：“因不动产权利归属发生争议的，当事人可以协商解决；协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。
”甲公司有权向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
全国法院物权法培训班（第一期）专题一：物权法的立法精神和条文要旨 (4)第一单元 (4)一：物权法的调整范围 (4)1、什么是物权 (4)2、物权法解决了三个问题 (5)二、制定物权法的必要性 (5)三、物权法的基本原则 (5)1、坚持社会主义基本经济制度 (5)2、平等保护的原则 (5)3、物权法定原则 (6)4、物权公示的原则 (6)5、遵守法律与尊重社会公德 (6)四、物权法与单行法的关系 (6)第二单元 (7)一、关于不动产登记 (7)1、国家实行不动产统一登记制度 (7)2、不动产登记的效力 (7)3、不动产登记簿的公信力 (7)4、物权效力与合同效力的区分 (7)5、几项新的登记制度 (8)6、不动产信息的公开与对个人权利的保护 (8)7、关于登记机构的职责与责任 (8)8、不动产登记的收费 (9)二、物权的保护途径和方法 (9)1、四个途径 (9)2、保护方法 (9)三、关于征收与征用 (9)1、两者区别 (9)2、关于公共利益如何界定 (10)3、征收的程序 (10)4、征收的补偿 (10)四、加大对国有财产保护的力度 (11)1、国有财产的范围 (11)2、由谁代表国家行使所有权 (11)3、国家机关与国家机关举办的事业单位的财产权 (11)4、企业物权与出资人权利的关系 (11)五、全面保护私人的合法财产 (11)六、业主建筑物区分所有权 (12)1、权利组成 (12)2、道路、绿地的归属 (12)3、车库和车位的归属 (12)4、物业公司的定位 (13)5、业主大会与业主委员会的诉讼权利 (13)七、相邻关系与共有 (13)1、处理相邻关系的原则 (13)2、共有制度中对传统民法的突破 (13)八、善意取得制度 (14)九、拾得遗失物是否需要支付报酬 (14)十、用益物权 (14)1、土地承包经营权的物权化 (14)2、建设用地使用权 (15)3、土地分层出让制度 (15)4、建设用地出让的方式 (15)5、收回使用权时的补偿 (15)6、建设用地使用权的续期 (16)十一、宅基地使用权 (16)十二、地役权 (16)十三、担保物权 (16)1、优先受偿的效力 (16)2、担保物权的适用范围 (17)3、担保合同与主合同的关系 (17)4、担保物权的物上代位性 (17)5、物的担保与人的担保的关系 (17)6、关于抵押财产范围的扩大 (18)7、浮动抵押制度 (18)8、房地产抵押的关系 (18)9、抵押权的实现 (18)十四、应收账款的质押 (18)专题二：用益物权制度 (19)第一单元用益物权的内涵 (19)一、定义 (19)二、特点 (20)1、权利主体是非所有权人 (20)2、派生于所有权 (20)3、用益物权标的物 (20)4、用益物权具有优先性 (21)第二单元用益物权的外延 (21)一、土地承包经营权 (21)二、建设用地使用权 (22)三、宅基地使用权 (23)四、地役权 (23)五、不动产所有权 (23)1、国家所有权 (23)2、集体所有权 (24)3、私人所有权 (24)六、物权保护问题 (25)专题三：物权法中的物权变动制度 (26)一、绪论 (26)1、物权变动规则 (26)2、交易中的物权变动规则 (27)3、债权的平等性 (28)二、物权变动的理论 (29)1、物权与债权的理论差异 (29)2、物权与债权在交易状态下的差异 (29)3、物权法对第三人的保护问题 (30)三、物权变动的具体制度 (31)1、非依据法律行为取得 (31)2、依据法律行为取得 (31)3、动产物权变动 (32)专题四：担保物权制度与审判实务 (34)一、物权法的功能与作用 (34)二、担保物权与总则： (35)1、物权法的基本原则:物权法定原则、公示公信原则、一物一权原则 (35)2、物权的客体，直接涉及担保物权的基础 (36)3、物权的种类 (37)4、物权的效力 (37)5、物权的保护 (39)6、物权的变动 (39)三、担保物权的具体制度 (41)1、第二编规定的所有权制度（有四个）： (42)2、用益物权制度。
(44)3、担保物权 (44)专题五：物权的民法保护 (51)一、权属认定与法院职能。
(52)二、权属确认与诉讼时效的问题 (53)三、民事诉讼与行政诉讼的问题 (53)四、形式主义物权变动的法律适用 (54)4月7日主讲人：陈佳林全国人大法工委民法室二处处长专题一：物权法的立法精神和条文要旨在座的各位法官大家好，今天很荣幸给大家介绍一下物权法的有关情况。
立法机关希望我们知道制度的来龙去脉，诞生过程。
我参加过一些法律起草工作。
没有一个法律像物权法这样引起社会关注，出台这么艰难。
物权法有几个特点：时间长（94年开始，13年，全面启动是2000年），审议次数多（一般3次，物权法是7次，今年又一次，8次，创立法史记录），立法难度大，征求意见广泛（05年六月公布征求意见，收到很多意见，召开了100多次座谈会，委员长副委员长参加就很多，2005年物权法成了流行词汇，如同当年超女），反响大（半个月前，胡书记专程听取梁慧星、王利明报告，这是唯一的，涉及面太广，从国家经济地位到私人利益，各人都有关注的东西）。
第一单元一：物权法的调整范围1、什么是物权对物的权利，包括动产与不动产两部分。
不动产――土地与房屋，动产――不动产之外的。
为什么用物权概念，不用财产权？财产包括有形与无形财产（专利、商标、著作权），比物权范围大，所以不用。
为什么不用财产所有权法的概念？物权不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权。
还有一项法律规定的权利归物权法调整――权利质押。
物权指：权利人在法律规定的范围内对物享有的一种直接支配和排除他人干涉的权利，调整范围是所有权、用益物权和担保物权。
四项权能：对自己的东西享有的占有、使用、收益、处分权。
用益物权是所有权的派生：对他人的物享有的占有、使用、收益权（例如房产土地使用权，宅基地使用权，中国用益物权比国外更突出，如土地承包经营权、建设用地、宅基地、地役权）。
担保物权：抵押、留臵、质押（保证留在担保法里）。
（举例：北京卖月球土地纠纷）2、物权法解决了三个问题物的归属（谁是主人），明确权利人的权利与义务，对物权如何保护。
二、制定物权法的必要性物权法是调整财产关系的重要法律，有人说物权法是起着支架性作用的法律，仅次于宪法的法律（人一辈子可以不结婚，但不可能没有物）。
其作用在于：定纷止争（确定三大主体的所有权以及解决纠纷的规则）（举例一房二卖，不动产看登记，登记看占有）；保证物尽其用，物可以自己用，也可以交由有经营能力的人用；使有恒产者有恒心（保障老百姓安居乐业的法）。
三、物权法的基本原则1、坚持社会主义基本经济制度物权法中的所有制：物权的核心与基础。
宪法规定的基本经济制度和党十六大的两个基本不动摇。
（见物权法的基本原则篇）2、平等保护的原则不是特权法，国家、集体、个人的权利平等保护。
社会主义市场经济条件下各个市场主体享有相同的地位，享有相同的权利，承担相同的责任，遵循相同的规则；即使不进入市场交易的财产，在权利归属明确的情况下，集体、个人、国家财产也应平等保护，否则会损害人民创造财富的积极性。
平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位是平等的，公有制是主导力量，非公有制是不可缺少的部分（保护国有财产的条文是很多的，目前受到侵害更多的是国有财产。
90年代开始改革，900万亿国有财产灰飞烟灭，当然对国有资产的保护不是物权法一个法律能够解决，还需要国有资产管理法等）。
3、物权法定原则合同是当事人意思自愿。
但物权的种类与内容由法律规定，当事人不能创设物权（与合同的区别）。
其意义在于使物权的取得、变更、转让更加透明，保障交易安全。
4、物权公示的原则将各种物权情况向社会公开。
使第三人能够知道物权状态。
原则是：不动产登记、动产转移占有。
5、遵守法律与尊重社会公德包括三个层面，第一是宪法。
第二是物权法。
第三是单行法，如担保法、海商法、矿产资源法、土地类法等。
四、物权法与单行法的关系第8条1规定：其他法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
这是一般法与特别法的关系问题。
但是，如果不同法律对一个问题作出不同规定，新法优于旧法。
第二单元一、关于不动产登记1、国家实行不动产统一登记制度登记部门很多，分散登记弊端不言而喻，容易遗失、重复登记、重复抵押、难以查询。
物权法要求统一登记。
要不同登记行政机关将登记权交出来不容易，有登记费的利益。
物权法只确定了原则，由法律规定登记机关，并授权地方（没有办法，物权法写不明白，目前无法明确）在统一登记方面先走一步。
2、不动产登记的效力不动产物权的法定生效要件。
（登记生效主义，登记对抗主义两种意见）物权法采取登记生效原则。
但法律另有规定的除外（有一个但书：三种情况，属于国家所有的自然资源；物权法第二章第三节的规定，详见第28-31条2；土地承包经营权，合同成立生效；地役权登记对抗主义）3、不动产登记簿的公信力基于不动产登记簿进行的交易具有法律效力，不动产登记簿上写的是谁，就是谁，法律给了它较高地位。
不动产权属证明应当与登记簿一致，如果不一致，以登记簿为准。
4、物权效力与合同效力的区分物权法严格区分物权的效力与合同的效力。
5、几项新的登记制度更正登记异议登记预告登记――登记错误的补救措施（1）更正登记――权利人和利害关系人可以提出，两种情况下可以更改：登记簿上的权利人书面同意确有错误；有证据证明登记确有错误（判决书、仲裁书等）。
（2）异议登记――如果没有上述文件，可以进行异议登记，登记机关记载在登记簿上，如果提出异议的一方十五天内不向法院起诉，异议登记失效；如果十五天内起诉，等法院判决。
如果异议错误，可以申请赔偿。
（3）预告登记――保全将来要发生的不动产物权而进行的登记（举例卖期房）。
没有经过预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力（当事人可以约定解除合同的条件，对预告失效进行约定，也有法定解除的情况，在符合法律规定时，预告登记自动失效）。
6、不动产信息的公开与对个人权利的保护哪些信息应当公开，应当公示？（举例其美国经历，电脑查询所有情况，美国不动产情况非常公开，意识到不动产过分公开对个人隐私的侵害，德国不同。
我国应当采取什么方式？）我国采取的原则是：不动产信息应当去不动产登记部门查询；公开的信息须与不动产基本信息有关，基本状况，有无抵押等）；权利人与利害关系人可以查询（利害关系人的范围有一定弹性），不动产登记既要起到公示作用，又要保护个人隐私。
7、关于登记机构的职责与责任登记机构应当采取什么样的方式进行审查？目前一般审查申请人提交的材料是否齐全，一般不询问当事人。
物权法规定的是要求充分履行职责，尽可能保证登记材料的准确，出错要赔偿，无论是形式审还是实质审，不同的内容审查方式应是不同的。
