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《物权法》解读之二--住宅小区配套设施的定性问题《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题山东大学法学院民商法学术沙龙第六期综述上传时间:2008-3-29内容提要: 2008年3月28日晚7点，山东大学法学院民商法学术沙龙第六期在法学院113教室成功举办，主题为: 《物权法》解读之二——住宅小区配套设施的定性问题。
在商品房的买卖过程中，住宅小区相关配套设施的所有权归属问题一直引人争议，新颁布的《物权法》在第六章规定了业主的建筑物区分所有权，并就小区车库、车位的归属问题做出了一些规定，但是由于学界和司法界对此章节的规定存在较大分歧，加之《物权法》并未对其他配套设施的归属做出详细规定，在实践中遇到了很多问题。
因此本次沙龙将主题指向小区配套设施的归属问题，以期让同学们通过探讨与辨析，理清这一问题。
本期沙龙邀请到了刘保玉教授和秦伟副教授，另外还有四位主题发言人，他们分别是: 山东省人民检察院检察官刘艳;济南市中级人民法院法官、复旦大学民商法博士研究生满洪杰;济南市中级人民法院法官、山东大学民商法博士研究生钟淑健;山东大学民商法硕士研究生刘晓蕾。
在主题发言环节，刘艳检察官从分析业主的建筑物区分所有权的含义及内容入手，分两个层面就小区相关配套设施的权属问题做了分析阐述:首先，像走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气主管线、建筑物的基础结构等这样的共有部分，是与专有部分专有权的行使密不可分的，一般应认定为当然属于业主共有的部分;第二个层面是对小区建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，业主享有共有权。
此外，刘检察官还对楼顶、车位以及物业公司和业主的关系问题进行了分析阐述。
满洪杰法官的发言直接聚焦于小区会所、车库车位的权属确定问题。
关于小区会所的权属确定，满法官认为应以其占用土地和建设成本是否平摊入各专有部分中为依据，如果会所等建筑的占用土地和建设成本已经通过平摊的方式由小区的区分所有人承担，则小区区分所有人应当共同享有该建筑的所有权。
第1篇一、案例背景张某，男，65岁，退休工人，无子女。
张某的妻子于五年前去世，张某一直独自居住在位于我国某市的房产一套。
张某的哥哥和姐姐均已去世，张某的侄子小王是他的侄子，从小由张某抚养长大。
张某一直想将自己的房产留给小王，但由于对房屋继承法律法规的不了解，担心自己去世后房产无法顺利传承给小王。
二、法律问题张某在处理房屋继承问题时，主要面临以下法律问题：1. 房屋继承的方式有哪些？2. 房屋继承的顺序是怎样的？3. 房屋继承中存在哪些特殊情况？三、法律分析1. 房屋继承的方式根据《中华人民共和国继承法》规定，房屋继承的方式主要有以下几种：（1）法定继承：即按照法定继承顺序，将遗产分配给法定继承人。
（2）遗嘱继承：即遗嘱人通过遗嘱指定继承人继承其遗产。
（3）遗赠：即遗嘱人将遗产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人。
2. 房屋继承的顺序房屋继承的顺序如下：（1）配偶、子女、父母；（2）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；（3）对被继承人扶养较多的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
3. 房屋继承中的特殊情况（1）转继承：被继承人死亡后，遗产尚未分割，继承人先于被继承人死亡的，其应继承的遗产份额由其法定继承人继承。
（2）代位继承：被继承人的子女先于被继承人死亡的，其应继承的遗产份额由其晚辈直系血亲代位继承。
四、案例分析张某在处理房屋继承问题时，可以采取以下几种方式：1. 法定继承：张某的侄子小王作为张某的侄子，不属于法定继承人范围，因此不能通过法定继承方式继承张某的房产。
2. 遗嘱继承：张某可以立遗嘱，将房产赠与侄子小王。
在遗嘱中，张某可以明确表示将房产赠与小王，并指定遗嘱执行人。
3. 遗赠：张某可以立遗赠，将房产赠与国家、集体或者法定继承人以外的人，如侄子小王。
五、法律建议针对张某的情况，以下是法律建议：1. 张某可以咨询专业律师，了解房屋继承法律法规，确保自己去世后房产能够顺利传承给侄子小王。
2. 张某可以立遗嘱，将房产赠与侄子小王。
第1篇一、引言房屋作为人们生活的重要财产，其继承过户问题在我国法律体系中有着明确的规范。
随着社会经济的发展，房屋继承过户已经成为家庭财产处置的重要方式。
本文将从房屋继承过户的法律规定、继承人的确定、过户流程及税费等方面进行详细阐述。
二、房屋继承过户的法律规定1. 《中华人民共和国继承法》《继承法》是我国关于继承的基本法律，其中规定了房屋继承的相关内容。
根据《继承法》第十六条，遗产继承分为法定继承和遗嘱继承。
房屋作为遗产，可以依法进行继承。
2. 《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国关于物权的法律规定，其中涉及房屋所有权、用益物权等内容。
根据《物权法》第二十条，房屋所有权人可以依法处分其房屋，包括继承、赠与、买卖等。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国关于房地产管理的基本法律，其中规定了房地产登记、交易、继承等内容。
根据《城市房地产管理法》第三十条，房屋继承过户应当依法办理登记手续。
4. 《中华人民共和国契税法》《契税法》是我国关于契税的规定，其中涉及房屋继承过户时的契税缴纳问题。
根据《契税法》第二条，房屋继承过户属于法定免税范围。
三、继承人的确定1. 法定继承人根据《继承法》第十条，法定继承人包括：（1）配偶、子女、父母；（2）兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；（3）其他有抚养、赡养关系的亲属。
2. 遗嘱继承人遗嘱继承人是指遗嘱指定的继承人。
遗嘱继承人优先于法定继承人享有继承权。
四、过户流程1. 办理继承手续（1）确定继承人；（2）办理继承公证；（3）领取继承证书。
2. 办理房屋过户手续（1）准备相关材料，如身份证、户口本、房屋所有权证、继承证书等；（2）前往房地产交易中心办理房屋过户手续；（3）缴纳契税、印花税等税费；（4）领取新的房屋所有权证。
五、税费1. 契税根据《契税法》规定，房屋继承过户属于法定免税范围，无需缴纳契税。
2. 印花税根据《印花税法》规定，房屋继承过户需缴纳印花税。
在我国，房屋过户是指房屋所有权从一方转移至另一方的法律行为。
房屋过户是房地产市场交易中常见的法律行为，涉及到物权法、合同法、税收法等多个法律领域。
本文将从法律角度分析房子过户的法律后果，包括物权转移、合同履行、税费承担等方面。
一、物权转移的法律后果1. 房屋所有权转移房屋过户后，原房屋所有权人丧失对房屋的所有权，新房屋所有权人取得房屋的所有权。
这是房屋过户最直接的法律后果。
根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
因此，房屋过户必须办理房屋登记手续，否则不发生物权转移的法律后果。
2. 房屋占用权的转移房屋过户后，新房屋所有权人享有房屋的占用权，可以合法使用、收益和处分房屋。
原房屋所有权人不得再对房屋进行占用、使用、收益和处分。
3. 房屋他项权利的转移房屋过户时，房屋上设定的他项权利（如抵押权、租赁权等）也会随之转移。
他项权利的转移应当符合相关法律规定，如《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》等。
二、合同履行的法律后果1. 合同主体变更房屋过户后，合同主体由原房屋所有权人变更为新房屋所有权人。
新房屋所有权人应当继续履行原合同约定的义务，如支付购房款、偿还贷款等。
2. 合同内容变更房屋过户可能导致合同内容发生变更。
如原合同中约定的房屋用途、房屋质量等条款，在新房屋所有权人接手后可能需要进行调整。
合同内容的变更应当遵循公平、自愿原则，并经合同双方协商一致。
三、税费承担的法律后果房屋过户需要缴纳契税。
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税人为房屋的所有权人。
房屋过户后，新房屋所有权人应当依法缴纳契税。
2. 土地增值税房屋过户可能涉及土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的纳税人为房屋的所有权人。
房屋过户后，新房屋所有权人可能需要缴纳土地增值税。
3. 其他税费房屋过户还可能涉及其他税费，如个人所得税、印花税等。
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。
公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。
你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。
因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。
当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。
房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。
凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。
具体费用如下：1、继承权公证费用;继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。
2、房地产价值评估费用；根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算，房地产价格总额(万元) 累进计费率‰100以下(含100) 5101以上至1000部分 2.51001以上至2000部分 1.52001以上至5000部分 0.85001以上至8000部分 0.48001以上至10000部分 0.210000以上部分 0.13、房地产继承过户税费。
由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
4、契税法定继承人人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
房产传承：继承、赠与、买卖三种方式比较分析现在越来越多的人开始关注房产传承的问题，是赠与、继承还是买卖？每种方式各有利弊，所涉及到的手续和税费情况又是怎样的？小编特将房产传承的几种方式进行比较分析，供当事人和法律同行参考。
房产的继承、赠与、买卖三种方式所涉及的税费及手续之比较：1、继承：房产继承一般不能直接在房管局过户，需要在公证处办理继承权公证或者由法院裁判后到房管局办理房产过户手续。
该规定的依据是司法部、建设部于1991年联合下发《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（以下简称“联合通知”），按该“联合通知”的要求，不管是法定的还是遗嘱继承房产，还是赠与、遗赠房产，只要到房管部门办理过户登记，都需要提前到公证机关办理公证。
虽然在人民法院公告2014年第8期发布的一则南京市的行政诉讼案例中认定，该通知不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
南京市住建局和江宁区住建局房屋登记部门也表示如果手续齐全，公告无异议后，可以办理相关房产登记。
但在北京市朝阳区房管局网站上的信息依然提示房产继承过户要求申请人需要提交继承权公证文书或法院判决。
税费情况：继承权公证费用：依据京发改[2013]2067号文件，公证处办理财产继承、赠与和遗赠收费标准为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。
证明单方赠与或受赠的，减半收取,最低收取200元。
房管局办理过户收费情况：1、交易手续费：1元/平方米。
2、登记费：住宅 80元/套。
3、房屋所有权证书工本费：一本免费，每增加一本收10元。
律证服务LV ZHENG FU WU论房屋继承公证实务中的法律问题◎黄红灯经过公证机构和公证员多年不懈的努力和实践，加之法律赋予公证的权威性和公证性，公证在人们继承中发挥了重要的作用并受人们的好评。
随着经济的发展和法律的不断完善，房屋继承依然是人们的主要遗产继承之一，也是许多公证机构继承业务的核心工作。
虽然2017年通过的《民法总则》规定房产继承公证不再是必经程序，但笔者在实务中发现因公证具有预防纠纷、维护亲情关系、减少诉讼成本、提高效率等优势，仍是大多数人房产继承的首选方式。
本文将对房屋继承公证的概述、继承房屋的权属认定、继承人范围的认定、房屋继承公证的程序及预防房屋继承公证风险的应对措施进行阐述。
一、房屋继承公证的概述房屋继承公证是指公证机构根据当事人的申请，对死者死亡时遗留的房产通过公证的方式办理继承以达到房产更名的活动。
继承公证主要有法定继承与遗嘱继承两种。
如果死者生前没有留有遗嘱，或者当继承开始后当事人对于继承事宜发生争执，可以选择通过法院诉讼或者公证等方式来处理继承事宜。
若选择法院诉讼的方式处理，对于当事人的亲情关系可能造成负面影响，也将增加司法资源负担、延长解决纠纷的时间等。
若当事人对于继承事宜没有争议，遗产处理意见没有分歧时，通过公证的方式处理继承，则对节约诉讼成本、维护家庭和睦有着积极的作用，因而公证的继承方式在具体的实践中利于诉讼的继承方式。
二、房屋继承公证实务中的法律问题1.房屋权属的认定及法律适用。
在办理房屋继承公证时，公证员需对房屋的权属进行认定，包括对房屋是否属于被继承人生前遗留的个人合法财产、是否属于婚前或婚后财产、是否属于共有财产进行认定，其权属的确定将直接影响到公证结果的稳定性和合法性。
同时，由于我国国情的特殊性，房屋权属在发展的过程中也因政策不同有房改房、集资房、商品房和拆迁安置房之分，在继承公证中认定房屋权属适用《婚姻法》第17条、第18条和《继承法》第26条的规定。
法律对于农村宅基地上房屋的继承是怎么规定的根据我国物权法等法律的规定，地随房走（房地一体主义），如果宅基地上的房屋属于自行建造，则该房屋因其拥有完全产权而可以作为遗产而继承，然后再进行房屋所有权的变更，宅基地可以继续使用。
热门城市：嘉兴律师铜陵律师勃利县律师青县律师南康律师高安市律师西安区律师吴桥县律师德兴市律师农村宅基地上房屋的继承是关于公民遗产继承的法律问题，在我国《继承法》有关遗产内容的第三条中，没有涉及宅基地的内容，可见，宅基地不属于遗产，不得继承，但建造在宅基地上的房屋属于村民个人所有，是可以被继承的。
小编为您整理了这篇文章，希望对您有所帮助。
一、有关农村宅基地上房屋继承的法律规定公民的房屋属于个人的合法财产,按照我国《继承法》的规定是可以继承的。
不论是农村村民,还是城市户口的公民,都可以按照《继承法》的规定享受继承权,并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产。
但是城市户口的公民在继承农村房屋时还要受到《土地管理法》的限制。
城市公民只能继承农村宅基地上的房屋,而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。
根据《土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定,宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地,农民无须交纳任何土地费用即可取得,是一种福利性质的,一般来讲不能继承。
但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产,可以继承。
对于所继承的房屋及宅基地使用权的继承问题,实践中通常分情况处理。
如果继承人是本集体经济组织成员,符合宅基地申请条件的,可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地;如果不符合申请条件,则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的公民,如果不愿出卖,则该房屋不得翻建、改建、扩建,待处于不可居住状态时,宅基地由集体经济组织收回。
继承人如果是城市居民,比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。
也就是说,按照法律规定的地随房走的原则,城市居民可以基于房屋所有权而继续使用宅基地,但是不得进行翻建、改建、扩建等。
析产农村宅基地房屋全过程随着《物权法》的颁布，广大农民越来越重视农村宅基地上的房屋所有权。
但是，农村宅基地上的房屋并没有发放房屋所有权证，只有农村集体土地使用证，记载了土地使用权人和土地使用面积。
宅基地所有权属于农民集体所有，但宅基地上的房屋是农民的个人财产，不同于国家出售的土地上的房屋所有权。
房屋所有权的转让(包括继承、赠与、买卖等)有一定的限制。
)关于宅基地，这涉及到许多法律、法规和规章，也受到建设和国土部门内部规章的制约。
在适用法律法规的过程中经常会发生冲突。
本文以《物权法》和《土地管理法》为基础，结合《宪法》、《婚姻法》、《继承法》、《合同法》等相关规定，为保护农民的合法财产权益，探讨了农村宅基地上房屋继承与赠与的法律关系以及如何与同仁办理公证。
一、农村宅基地使用权的法律关系农村宅基地上的房屋所有权是一种限制性的财产所有权从现行法律法规来看，农村宅基地只允许村民组织成员使用，房屋经批准后才能转让给村民组织成员。
有许多法律做出了相应的规定。
例如，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
《国务院办公厅关于加强土地出让和禁止投机倒把管理的通知》规定:农民住宅不得出售给城镇居民，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为非法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证；《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条第一款规定，农村村民建设住宅用地，应当向居住地的村民委员会或者农村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或者农村集体经济组织讨论通过，并公布，由乡(镇)人民政府审查，报县人民政府批准。
《中华人民共和国物权法》第152条规定，宅基地使用权人有权依法占有和使用集体所有的土地，有权依法使用土地建造房屋及其附属设施。
《中华人民共和国担保法》第三十七条第二款规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。
