房地产开发工作流程图(超全)学习资料

45天
⑩委托交通影响22天（市规划
人防、消防专业报建图
d、交通影响评价报告
b e、市政道路方案及交通设施工程协议
c f、机械停车厂家设计文件及机械设备购货合同
g、交通组织流线分析图
h、平立剖面和车库坡道详图，住宅户型图和面积明细表
27）
24）
（29）
⒅
23
⒃
⒂
通影响评估报告
市规划院、规委）30天（市规划院）
委托地价评估
20天（评估单位）
征地审核
土地审核
40天（市房地局）
地价款
3天（市房地局）
电信方案咨询
供电方咨询20天供水方案咨询20天
有线电视方案咨询20天道路方案咨询20天
热力方案咨询20天28）
（20）
雨、污水方案咨询20天
审查预审
平立剖各专业室内外消防设计
（54）（39）
l、市政府征地批复
m、预售商品房型图，装
56）
出各专业竣工图
（58）
a、工程竣工图
b、建筑工程消防设计审核意见书
c、消防验收申请
65）
k 、关于涉外项目国家安全审查的批复 l 、市政府征地批复
m 、预售商品房型图，装修标准和设备简介市政各专业施工图设计
,（60）（62）（64）30天办理建设工程规13天
办理开工证11天。

房地产开发流程房地产开发流程管理的概述和现状第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程（一）投资决策
项目开发整体操作流程（二）规划设计
项目开发整体操作流程（三）建设实施
项目开发整体操作流程（四）竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
申办《建设工程竣工规划验收》
及《房屋产权登记》监督流程
竣
期
服
务
物业管理及移交工作流程。

最全房地产开发全流程图解（建议收藏）房地产项⽬的整体开发涵义——通过整合多种资源为⼈们提供居住空间并改变⼈们⽣存物质环境的⼀种活动。

房地产项⽬的整体开发流程——⼀个房地产项⽬的整体开发经营⾏为▶房地产的本质问题就是⼟地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！▶前期(决策期)——由拿地到⽅案定案——重在决策(⼤局已定)；▶中期(实施期) ——由施⼯图设计到⼊伙——重在执⾏；▶后期(运营期) ——⼊伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项⽬的整体开发流程——企业视⾓与客户视⾓案例：佳兆业项⽬整体开发流程▶ 18个关键节点——⾥程碑计划（⼀级计划）▶签订⼟地合同⾄获取施⼯许可证5个⽉时间；▶拿地7个⽉后开盘！（恒⼤地产拿地后6个⽉开盘。

）• 项⽬启动会（即项⽬启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；• 国有⼟地使⽤证(指国有⼟地使⽤证的签发时间)；• 建设⽤地规划许可证（指建设⽤地规划许可证的签发时间）；• 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；• ⽅案设计完成（指⽅案通过集团董事会批准的时间）；• ⽅案图报建（指取得政府相关部门批⽂时间，以最后部门的批⽂时间为准）；• 桩基施⼯图完成（指可⽤于招标及施⼯的桩基施⼯图完成时间）；• 主体施⼯图完成（指可⽤于招标及施⼯的施⼯图完成时间）；• 建设⼯程规划许可证（指建设⼯程规划许可证的签发时间）；• 精装交楼标准施⼯图及材料定板（指拟批量精装交楼项⽬可⽤于招标及施⼯的施⼯图完成时间）；• 项⽬开⼯（指项⽬动⼟时间，以⼟⽅开挖或桩基施⼯的开始时间为准）；• 施⼯许可证（指施⼯许可证的签发时间）；• 主体开⼯（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施⼯开始时间为准）；• 主体开⼯（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施⼯开始时间为准）；• 预售证（指预售许可证的签发时间）；• 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；• 主体封顶（指主体屋⾯结构的完成时间）；• 竣⼯验收（指竣⼯验收备案证明的签发时间）；⼟地获批⾏政命令式：划拨/协议出让。

一张图看懂房地产开发流程房地产开发流程一、项目土地出让阶段二、建设用地规划许可阶段三、建设工程规划许可阶段四、建筑工程施工许可阶段五、商品房预售阶段六、综合验收阶段（竣工交付）七、办理不动产阶段项目获取行政划拨转让出让（招、拍、挂、协议）立项获取土地拍卖步骤：编制拍卖文件发布拍卖公告出售拍卖文件组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会公布成交结果签订出让合同核准制备案制审批制政府投资项目、银行政策性贷款项目、外国政府贷款项目企业自主投资的一般项目，采用备案制企业自主投资的对经济社会有重大影响的项目、外商投资项目项目备案土地使用权出让合同或建设用地批准文件等营业执照复印件或法人证明材料、企业资质证明材料项目备案报告附项目备案表备注：项目申请人基本情况、拟建项目基本情况、资源利用和能源耗用分析、生态环境影响分析建设用地规划许可证建筑设计方案及初步设计批复（二合一审查）办理建设用地批准证书、不动产证（土地证）不动产证用地批准书契税、印花税缴纳土地测绘（可委托先做）交地协议土地款缴纳领取不动产证权籍调查建设项目选址意见书或规划条件（包括附图），出让土地项目同步提供含规划条件的土地出让合同（须提供原件核对）项目立项批准、核准或备案文件（须提供原件核对）工商营业执照活组织机构代码证复印件（加盖单位公章），授权委托书，委托身份证明（须提供原件核对）《建设工程方案设计审1/ 8查申请表》特殊情况需要提供的其他资料相关行政主管部门审查意见等资料规划公示材料，包括现场公示图片，社区反馈意见景观分析报告（拟批建设项目处于城市规划确定的景观控制区时提供）日照分析成果相应资质的设计单位编制的含方案说明书，效果图，总平面图，建筑方案图等的设计方案文本一套（同时提交电子文件一份）方案设计/500（范围较大时1/1000）总平面蓝图二份有效土地权属证明（存量土地提供土地证、新征土地视情况提供用地规划许可证）（须提供原件核对）施工图图审机构摇号建设工程规划许可证（建筑类）立项批文地址勘察报告（详勘）完成设计单位和设计方案已确定摇号条件摇号所需资料（均盖公章）营业执照或组织机构代码证复印件授权委托书工程勘察文件审查申请表经办人员身份证复印件立项批文复印件特殊情况需要提供其他资料需公示项目的公示材料，包现场公示图片，社区反馈意见。

房地产开发全过程流程图
项目开发整体操作流程(一)投资决策
项目开发整体操作流程(二)规划设计
项目开发整体操作流程(三)建设实施
项目开发整体操作流程(四)竣工交付
总体规划设计方案审核工作流程
申领《建设用地规划许可证》及《建设用地批准书》
工作流程
勘察及初步设计工作流程
园林景观规划工作流程
环境影响评价报告书工作流程情况一情况二
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设工程项目招标一般流程
申办《建设工程施工许可证》工作流程
申办《市政管线工程规划许可证》工作流程
按意见修改
按意见修改
申办《建设工程竣工规划验收》及《房屋产权登记》监督流程
物业管理及移交工作流程
竣 期 服 务
资料不齐备
不合格进行整改
不合格限期整改。

房地产开发工作流程图招招标管理流程房地产开发流程第一章：项目决议阶段第二章：先期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并获得《房子拆迁允许证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标招标手续，确立勘探五、申办《施工允许证》六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电及通信线路接通，保证施工需要2、施工场所平坦，达到施工条件3、施工通道疏导，知足施工运输条件4、施工图纸及施薪资料准备5、施工资料和施工设备的准备6、暂时用地或暂时占道手续办理7、施工允许批文及办理动工手续8、确立水平点与座标控制点，进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售允许证》二、商品房销售及按揭 (以房地产等实物财产或有价证券、契约等作抵押，获取银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行送还抵押物 )办理一、申请完工查收，获得《建筑工程完工查收存案证》二、申办建设工程规划查收三、进行权属登记，获得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交托使用阶段房地产开发流程（详尽）第一步房地产开发公司的建立房地产开发公司建立阶段的法律程序一、内资房地产综合开发公司的建立1、公司建立准备2、申请资质等级审批3、申请办理公司名称早先同意4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的建立6、申请同意项目建议书7、办理公司名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资公司同意证书10、办理公司登记房地产开发公司建立阶段的有关税费1、公司法人开业登记费2、公司法人更改登记费3、公司法人年度查验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签订合作意愿书2、初步确立开发方案3、申报规划重点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的有关税费1、可行性研究费2、建设工程规划允许证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、拜托作出规划设计方案4、办理人防审察5、办理消防审察6、鉴定规划设计方案7、住所设计方案的专家组审察8、落实环保“三废”治理方案9、拜托环境影响评论并报批10、建设工程勘探招、招标11、拜托地质勘探12、拜托初步设计13、申报、鉴定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征采主管部门审察建议15、落实市政公用设备配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套建议18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的有关税费1、工程勘探（丈量）费2、工程设计费3、建设工程规划允许证执照费4、完工档案保证金5、暂时用地费6、暂时建设工程费7、建设工程勘探招标管理费8、勘探设计监察管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的获得获得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划允许证2、办理建设用地拜托钉桩3、办理国有土地使用权出让申请4、主管部门实地勘探5、土地估价报告的预审6、拜托地价评估7、办理鉴定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有土地使用权出让合同10、领取暂时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有土地使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘探15、划拨用地申请的审察、报批16、获得划拨用地同意三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地所在区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订赔偿布置协议21、确立劳动力布置方案22、区（县）房地局审察各项协议23、市政府下文征地24、缴纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、办理冻结户口27、检查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、办理超转人员布置工作31、地上物作价赔偿工作32、征地了案获得房地产开发项目土地使用权的有关税费1、地价款（土地出让金）2、资本占用费3、滞纳金4、土地使用费5、外商投资公司土地使用费6、防洪工程建设保护管理费7、土地闲置费8、土地权属检查、地籍测绘费9、城镇土地使用税10、地价评估费11、出让土地预定金12、征地管理费13、土地赔偿费14、青苗及树木赔偿费15、地上物赔偿费16、劳动力布置费17、超转人员布置费18、新菜田开发建设基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁布置房地产开发项目拆迁布置阶段的法律程序1、拜托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁允许证4、签订房子拆迁责任书5、办理拆迁通告与通知6、办理户口冻结7、暂止办理有关事项8、确立拆迁布置方案9、签订拆迁赔偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁布置11、发放运作拆迁赔偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房子拆迁纠葛的判决15、强迫拆迁房地产开发项目拆迁布置阶段的有关税费1、房子拆迁赔偿费2、迁居补贴费3、提早迁居奖赏费4、暂时布置补贴费（周转费）5、清理费6、停产休业综合补贴费7、对从城区地点较好的地域迁往地点较差的地域或郊外区县的居民的补贴费8、一次性异地布置补贴费9、房子拆迁管理费10、房子拆迁服务费第六步房地产开发项目的动工、建设、完工阶段房地产开发项目动工、建设、完工阶段的法律程序一、房地产开发项目动工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、缴纳煤气（天然气）厂建设费4、缴纳自来水厂建设费5、缴纳污水办理厂建设费6、缴纳供热厂建设费7、缴纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，缴纳档案保证金12、办理消防审察建议表13、审批人防工程、办理人防允许证14、核发建设工程规划允许证15、领取动工审批表，办理动工登记二、房地产开发项目的工程建设招招标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通知19、编制招标文件并同意20、编制招标工程标底21、标底送审合同估算审察处确认22、标底送市招标办同意，正式申请招标23、招标单位资格审批24、编制招标书并送到25、召开招标会，勘探现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审察三、房地产开发项目动工手续的办理31、办理质量监察注册登记手续32、建设工程监理33、办理动工统计登记34、缴纳实心粘土砖限制使用费35、办理动工前审计36、缴纳投资方向调理税37、领取固定财产投资允许证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、缴纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程动工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场所的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、构造施工与设备安装46、施工过程中的工程质量监察五、房地产开发项目的完工查收47、办理单项工程查罢手续48、办理开发项目的综合查收，领取《工程质量完工核考证书》49、商品住所性能认定50、完工统计登记51、办理完工房子测绘52、办理产权登记房地产开发项目动工、建设、完工阶段的有关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水办理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设备建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化赔偿费15、路灯保护费16、环卫设备费17、生活服务设备配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外面供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招招标管理费22、合同估算审察工本费23、质量管理监察费24、完工图费25、建材发展增补基金26、实心粘土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备拜托招标服务费30、超计划用水涨价31、夜间施工噪声扰民赔偿费32、占道费33、固定财产投资方向调理税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售允许证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房者签订认购书4、签校正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交托入停手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交达成建设项目投资证明13、签订预售内销商品房预售款看管协议14、办理《内销商品房预（销）售允许证》15、销售项目存案16、拜托中介代理机构进行销售17、与购房者签订认购书18、与购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交托入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房子出租权确实认26、申请房子租借允许证27、出租人与承租人签订书面承租协议28、租借当事人办理租借登记手续29、租借房子的转租30、房子租借关系的停止四、北京市房地产出租的专项（外处来京人员）管理31、房子出租权确实认32、出租人办理房子租借允许证33、出租人办理《房子租借安全合格证》34、签订书面租借协议35、租借两方办理租借登记存案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处罚房地产开发项目经营阶段的有关税费1、营业税2、城市保护建设税3、教育费附带4、印花税5、契税6、土地增值税7、公司所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房子产权登记费12、房子全部权证工本费13、房产共有权执照费14、房子他项权益执照费15、房子买卖登记费16、房子买卖手续费17、房子租借审察存案手续费18、素来京人员租借房子审察存案手续费19、来京人员租借私房合同登记存案手续费20、房子租借登记费21、房子估价手续费22、房子公证估价手续费23、房地产价钱评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签订物业管理拜托合同3、居住小区的物业接收综合查收4、物业使用、管理、维修条约的同意5、安排签订管理条约6、拟订、供给质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的建立房地产开发项目物业管理阶段的有关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设备设备维修基金3、一般居住小区物业管理费4、高档住所物业管理费5、经济合用住宅小区物业管理费6、供暖费。