住宅商品房开发项目成本费用估算与清单

房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计）2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出）3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低）5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量安全监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。

8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。

在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。

漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右）10、 施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、 报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。

房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

3.城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。

城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。

根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。

车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。

房地产开发成本估算一览表
一•土地费用1•土地出让地价款2•征地费3•拆迁安置补偿费4•土地转让费5.土地投资折价6.土地租用费
二•前期工程费
1•地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右1.32元2•规划设计费建安工程费的3%左右3•可行性研究费占总投资的1%-3% 4•道路费5.供水费6•供电费7•土地平整费
三.基础设施建设费1.供电工程2.供水工程3.供气工程4.排污工程5.小区道路工程
6.路灯工程
7.小区绿化工程
8.环卫设施
四•建安工程费1.单项工程多层800 2•单项工程小高层1300 3•单项工程高层1800五.公共配套设施建设费1.居委会2.派出所3.托儿所4.幼儿园5.公共厕所6. 停车场
六.开发间接费
七•管理费用约为前五项的3%左右
八.销售费用销售收入的4%-6%
九财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%
十.开发期间税费1.固定资产投资方向调节税2.土地使用税3.市政支管线分摊费4.供电贴费5.用电权费6.分散建设市政公用设施建设费7.绿化建设费8.电话初装费十^一一.其他费用1.临时用地2.临建图3.施工图预算或标底编制费4.工程合同预算或标底审查费5.招标管理费6总承包管理费7.合同公证费8.施工执照费9. 工程质量监督费10.工程监理费11.竣工图编制费12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7%合计上述十二项之和。

费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右1.32元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。

住宅成本费用估算重点住宅成本费用估算住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一。

土地费用1.土地使用权|建设工程教育网|出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2.土地出让契税出让金×3%二。

建安费用810元/㎡—1260元/㎡含建设及基本安装三。

前期费用中高档楼盘约80元/㎡—100元/㎡别墅约180元/㎡1.规划设计费建安费×3%2.设计招投标管理费总投资×0.02%3.勘查费设计概算×0.5%4.设计监理规划设计费×2%5.施工监理建安费×1.4%6.施工证费7.规划证费建安费×0.6%四。

配套费用190元/㎡—230元/㎡1.住宅配套费用用地红线外2.大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五。

其它费用1.管理费用(建安+前期+配套×3%2.销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3.不可预见费用(建安+前期+配套×3%或以上六。

营业税费销售收入×6.1%1.营业税销售收入×5%2.城市维护建设税营业税×7%3.教育附加税营业税×4%4.印花税销售收入×0.05%5.交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征:销售收入的15%×33%=4.95% 七。

融资成本清单序号费用名称取费标准1.土地使用权取得费附加1.1.国土契税土地评估价格×3%1.2.城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地,免城市基础设施配套费。

1.3.拆迁管理费1.4.国土勘测费1.5.拆迁代办费1.6.现状实测费2.前期工程费中高档楼盘约80元/㎡—100元/㎡别墅约180元/㎡2.1.方案设计费多层1.8元/㎡,高层2.2元/㎡2.2.水文地质勘察设计费多层3.1元/㎡,高层3.6元/㎡2.3.施工图设计费多层18-22元/㎡,高层35元/㎡,别墅100元/㎡2.4.施工图图审费多层1.8元/㎡,高层2.2元/㎡2.5.基础设施设计费2.5.1.市政工程设计费多层1.8元/㎡,高层2.5元/㎡2.5.2.电信设计费1元/㎡2.5.3.有线电视宽带设计费0.4元/㎡2.5.4.管煤/给水/给电工程设计费3.4元/㎡2.6.施工用电供配电贴费1.2 — 2.7元/㎡2.7.测绘定点费+灰线验费0.85元/㎡2.8.晒图费0.5元/㎡2.9.编标费及委托编制标底费用3.2元/㎡2.10.工程招标管理费0.42元/㎡2.11.环保费/日照分析费0.5元/㎡2.12.建筑地方高等教育费12元/㎡2.13.人防费多层15元/㎡(旧城10元/㎡2.14.商品房测绘费0.8元/㎡(住宅1.2元/㎡(商业用房2.15.白蚁防治费1.6元/㎡2.16.散装水泥住宅成本费用估算专项基金墙改10元/㎡3.建筑安装工程费810元/㎡—1260元/㎡3.1.建安成本多层800元/㎡,高层1250元/㎡3.2.监理工程招标费管理费多层0.1元/㎡,高层0.14元/㎡3.3.土建工程监理费多层8.4元/㎡,高层10元/㎡3.4.土建工程质检费多层1.5元/㎡,高层2.1元/㎡4.基础设施建设费190元/㎡—230元/㎡4.1.市政工程建设费多层70元/㎡,高层100元/㎡4.2.市政工程质检费多层1元/㎡,高层1.5元/㎡4.3.小区供电工程费22元/㎡4.4.小区给水工程费供水基金15元/㎡接水15元/㎡4.5.小区供气工程费14元/㎡4.6.有线电视宽带工程费6元/㎡4.7.小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里4.8.小区绿化费25—30元/㎡4.9.小区通讯通邮费16元/㎡。

房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。

2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。

3.城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。

城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。

4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。

应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。

根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。

车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～320元，由纳税人所在地税务机关征收。

一般房地产开发建筑成本明细1、桩基工程（如有）：90~200元/平方米；2、钢筋：70~105KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合250~400元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合150~200元/平方米；4、砌体工程：80~150元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：80~200元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：80~150元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：30~60元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.5~0.75平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价130~500元/平方米，一般为100~300元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能高些；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：70~250元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价60~200元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：60~300元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为150元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：50~500元/平方米，一般约为120~200元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约80~130元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：40~70元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：20~50元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=150~250元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。