房地产变现能力浅析

房地产行业盈利能力分析[提要] 近20年来，我国经济进入一个迅速发展的时期，房地产业的经济发展状况如何，直接影响到我国市场经济的发展状态。

本文以保利地产为例，通过该企业近年来的报告和财务数据，结合杜邦分析法，对保利地产的重要财务指标进行分析，找到影响保利地产盈利水平的关键因素，并通过对具体原因分析，提出改进建议。

关键词：保利地产;房地产行业;盈利能力分析一、引言房地产行业在影响着居民的生活和就业水平，改善着城市的发展状况并带动着相关企业的迅速发展，同时也是国家财政收入的重要来源之一。

保利地产作为房地产行业里迅速崛起的新秀企业，在面对日益激烈的经济大环境时，必须要保持冷静，不可以得意于自己过去这些年的迅速发展的优秀表现中，要认认真真分析当前的市场格局，对其进行准确的预测。

结合现阶段自身的资源和优势，对企业的发展战略、发展定位和未来发展前景进行研究和预测，从而探索出一条专属于保利地产的可持续发展的道路。

同时，保利地产对同行业的发展现状和水平也不能忽视，而如何提高自身的竞争优势，如何在迅速发展的房地产行业里站稳脚跟，所以对保利地产盈利水平的研究对于保利地产来说，是十分重要的一个环节。

二、保利地产盈利能力分析（一）保利地产概况。

从1992年成立至今，保利地产在20多年的稳定发展的过程中，曾连续5年荣获我国房地产行业的领先品牌。

在2002年，完成了股份制改造之后便全面開展了全国化的战略，范围覆盖全国57个城市，拥有300家控股子公司，业务覆盖范围颇广，从房地产开发、工程施工、建筑设计到物业管理等相关业项目。

保利地产自从在上交所上市以来，多次蝉联综合实力排名的前茅。

其物业管理水平更是在中国物业管理行业中常年排名前三。

在上市公司中，居风险控制首位。

2015年的签约金额更是达到1，500亿元人民币。

（二）杜邦分析法下保利地产盈利能力分析。

净资产收益率用来描述企业经营活动中债务资本和权益资本的回报情况，是公司进行财务分析的最核心的财务指标。

一、有的欠交水电费、物业管理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。

评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。

二、　变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

三、根据本次估价目的是处置变现，故需对估价对象的处置变现系数进行分析，分析如下：处置变现系数的确定：根据估价对象的特点，其处置变现系数与估价对象的潜在有效需求、变现时间、变现日评估对象的权利瑕疵及变现时同类房地产供给量有关。

估价对象的潜在有效需求与估价对象的用途、标的大小（单价、总价）、当地收入水平、人口数量等因素密切相关。

就本次估价对象用途为1-2层的商业用房（株洲市房地产市场中房地产变现能力由强到弱分别为住宅－商场－写字楼－特殊物业［设备层属特殊物业］）其变现能力属中上水平；本次评估标的单价高、总价较大，变现相对困难，变现能力较弱；株洲市人均收入水平、人口数量在湖南属中上水平，该区域为株洲市中心消费区，区域内消费水平较高，但受房屋规模限制，该房屋通用性不强(只适合作商业)，因此总体而言估价对象的潜在有效需求导致估价对象的变现能力属中等偏上水平。

变现时间：因委托方需处置变现，因此其变现时间远远短于房地产在公开市场上的销售时间，故其变现价格也远远小于正常的销售价格。

变现日评估对象的权利及实物状况：评估对象房屋实体维护保养状况较好，已办理了《房屋所有权证》，但未提供该房屋应分摊土地的《国有土地使用证》，两证不齐，且土地使用性质及使用权类型尚待确定。

因此，评估对象在权利上存在瑕疵，对其变现能力影响较大。

变现时同类商业用房的供给量：根据估价人员调查株洲市中心区域内与估价对象同类或相似的房地产较多，随着在建的中旺锦安城等一大批同类型房屋的投入使用，更加大了同类房地产的竟争，因此一定程度上也影响了估价对象房地产的变现能力。

2023年房地产估价师之开发经营与管理通关题库(附带答案)单选题（共30题）1、（ ）是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。

A.市场定位B.市场调查C.市场细分D.市场选择【答案】 B2、小区内停车场建设费属于（ ）。

A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】 A3、对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。

A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A4、目标市场选择中，最简单的模式是（ ）模式。

A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化【答案】 A5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。

A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C6、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为( )万元。

A.20B.15C.35D.50【答案】 B7、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。

A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性【答案】 A8、实物投资可分为（ ）。

A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资【答案】 A9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。

A.20B.30C.70D.40【答案】 D10、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。

如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。

A.12.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C11、在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（ ）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。

A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】 C2、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的速动比率为( )。

A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】 B3、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。

A.20B.30C.70D.40【答案】 D4、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权【答案】 B5、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。

A.预期通货膨胀B.非预期通货膨胀C.成本型通货膨胀D.需求型通货膨胀【答案】 A6、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。

A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场【答案】 C7、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。

A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】 B8、在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法【答案】 C9、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。

A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】 A10、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。

当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。

变现能力分析报告抵押权人在估价时点为实现抵押权将以抵押房地产变现，这时因房地产类型不同、市场风险的转移、使用年期发生变化、剩余年限长短情况及处置抵押房地产的短期性、强制性、变现能力差异及处置费用等原因将形成抵押物的市场变现风险。

一、通用性、独立使用性、可分割转让性、变现时间分析：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

变现能力分析包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

估价对象作为商业房地产，建筑面积及价值较大，宜采取拍卖的变现方式。

1、估价对象的通用性所谓通用性，指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。

影响房地产通用性有以下若干方面：（1）用途的专业化用途越专业化的房地产，使用的X围越窄，通用性越差。

本次评估估价对象为商业房地产，较纯住宅和办公类房地产通用性较差。

本项目为委托方面向市场的开发项目，位于麓谷版块，通用性一般。

（2）结构与房屋质量估价对象为钢混结构的商业房地产，其空间布局合理，功能分区明确。

（3）区位估价对象处于区级商圈辐射X围，商业繁华度较好，人口密度一般，居住环境佳，配套程度高，交通便捷。

综上所述，估价对象通用性一般。

2、独立使用性或可分割转让性所谓独立使用性，是指是否单独具备完整的使用功能。

所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来转让。

估价对象进出通道及配套设施、设备均能单独使用，独立使用性较强，估价对象功能设计标准为商业用房设计，分割转让对经济效益影响不大。

3、可实现的价格与评估的市场价值的总差异程度根据估价对象特点分析，其变现方式宜采用拍卖的处置形式。

因不良信息使估价对象受到购买群体的心理排斥、评估结论所设定的公开市场前提与现实市场实际情况存在一定差异、变现压力对销售者正常销售的影响、不完全履行续建责任的潜在风险提高，并且在变现时间较短的情况下，估价对象在转换为现金的过程中由于数量、价值量较大等因素的影响，必然导致在估价时点可实现的价格低于评估的市场价值，一般情况下，差异幅度不超过20%。

2023年房地产估价师之开发经营与管理模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。

方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。

A.F1B.F2C.F3D.F4【答案】 A2、2014年12月底，某房地产开发公司的资产总额为8000万元，负债总额为2000万元，利润额为1800万元，则2014年12月底该企业所有者权益为（）万元。

A.2000B.6000C.6200D.8000【答案】 B3、最常见的会计期间是（）。

A.三个月B.六个月C.一年D.二年【答案】 C4、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。

则该房地产投资企业的速动比率为（）。

A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】 A5、房地产投资的弊端不包括( )。

A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D6、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】 D7、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。

A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 B9、对出租物业来说，最主要的收入记录是( )。

A.空置率水平B.租金清单C.押金收入D.欠租清单【答案】 B10、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（）。

2022-2023年房地产估价师之开发经营与管理真题精选附答案单选题（共20题）1、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。

A.满足自住需求B.投资保值增值C.满足自住需求或投资保值增值D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】 D2、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。

A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择【答案】 A3、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A.开发项目投资成本大小B.开发项目投资回收能力C.开发项目资金流动速度D.开发项目资金实力【答案】 B4、当利息周期小于1年时，则实际利率( )名义利率。

A.等于B.大于C.小于D.两者无关系【答案】 B5、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。

A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53【答案】 D6、产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。

A.广告费B.销售费用C.促销费用D.不可预见费用【答案】 B7、某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。

那么，当前房地产投资的折现率为（）。

A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】 C8、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。

A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本【答案】 B9、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。

A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】 C10、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。

房地产行业波特五力模型分析房地产行业波特五力模型分析房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展状况对于经济增长和社会稳定有着密切关系。

近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。

为了更好地了解房地产行业的发展状况和未来趋势，本文将运用波特五力模型对房地产行业进行分析。

一、竞争力分析1.规模竞争力：房地产行业的规模经济效应较为明显，大型房地产企业的规模和资金实力更加雄厚，具有更强的市场竞争力。

2.技术竞争力：随着科技的不断进步，房地产行业的技术含量越来越高，拥有先进技术的房地产企业在市场中更具优势。

3.品牌竞争力：品牌作为企业的形象和信誉，对于市场开拓和产品销售具有重要作用。

拥有知名品牌的房地产企业在市场中更具竞争力。

4.人才竞争力：房地产行业对人才的要求较高，拥有专业知识和技能的员工对于企业的竞争力有着重要影响。

5.市场占有率：市场占有率反映了企业在市场中的地位和影响力，具有较高市场占有率的房地产企业在市场中更具竞争力。

二、市场趋势分析1.政策环境：政策环境的变化将直接影响到房地产市场的发展，政策的调整将对企业发展和市场趋势产生重要影响。

2.市场需求：人口增长和城市化进程的加快，使得房地产市场需求持续增长。

同时，消费者对于住房品质和配套设施的要求也在不断提高。

3.消费者行为：消费者对于房地产产品的需求日趋多元化，对于产品的品质和售后服务更加关注。

企业需要更加注重产品质量和客户服务，以满足消费者的需求。

三、供给侧改革分析1.产能过剩：房地产行业的产能过剩问题一直存在，企业需要更加注重产能调控，避免过度扩张和盲目投资。

2.库存压力：房地产市场的库存压力较大，企业需要加强销售和推广力度，加快去库存速度。

3.产品质量：提高产品质量是供给侧改革的重要方向，房地产企业需要注重产品质量和服务，满足消费者的需求。

四、需求侧改善分析1.市场调控：政府对于房地产市场的调控将影响市场需求，企业需要关注政策变化并做出相应的调整。

房产抵押合同中的抵押物变现能力分析一、抵押物概述抵押物是指借款人将其拥有的房地产作为抵押担保，以换取债权人的贷款。

在房产抵押合同中，抵押物通常为借款人名下的房产。

本文将针对房产抵押合同中的抵押物进行分析，探讨其变现能力。

二、抵押物价值评估在房产抵押合同中，抵押物的价值评估是至关重要的。

抵押物的价值直接影响着债权人的利益和借款人的还款能力。

在评估抵押物价值时，应考虑房产的位置、面积、楼层、朝向、建筑年代、装修程度等因素。

同时，还应考虑市场供求、政策变化等因素对抵押物价值的影响。

在评估过程中，应采用科学、合理的评估方法，确保评估结果的准确性。

三、抵押物变现难易程度分析在房产抵押合同中，抵押物的变现难易程度也是需要考虑的因素之一。

通常情况下，地理位置优越、交通便利、配套设施完善的房产更容易变现。

此外，房产的产权清晰、无纠纷也是影响变现难易程度的重要因素。

如果抵押物存在产权纠纷、抵押权人权利受限等问题，将严重影响其变现能力。

四、市场环境对抵押物变现能力的影响市场环境对抵押物的变现能力有着重要影响。

房地产市场的波动、政策变化等因素都会对抵押物的变现能力产生影响。

如果市场环境良好，房价上涨，则抵押物的价值也会相应提高，更容易变现。

反之，如果市场环境不佳，房价下跌，则抵押物的变现难度将增加。

因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑市场环境的变化，确保抵押物的变现能力。

五、借款人的还款能力对抵押物变现能力的影响借款人的还款能力对抵押物的变现能力也有着重要影响。

如果借款人的还款能力较强，能够按时偿还贷款本息，则抵押物更容易变现。

反之，如果借款人的还款能力较差，存在违约风险，则抵押物的变现难度将增加。

因此，在签订房产抵押合同时，应充分考虑借款人的还款能力，确保抵押物的安全性。

六、债权人的风险控制措施债权人在签订房产抵押合同时，应采取有效的风险控制措施，确保抵押物的变现能力。

首先，债权人应要求借款人提供其他担保措施作为补充，如保证担保、质押担保等，以降低违约风险。

变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

对变现能力的理解，关键是搞清楚“在没有过多损失的条件下”。

变现能力是与变现的价格相联系的，可以说没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。

如果没有价格的约束，任何东西都能很快变现。

变现能力分析的内容主要包括以下3个方面：
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

影响该宗房地产变现能力的因素主要有：
⑴该宗房地产的通用性。

所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。

一般地说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱，估价对象设计用途为商业服务,实际用途为仓库，通用性较差。

⑵该宗房地产的独立使用性。

所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制，估价对象位于内蒙古通辽集丰粮贸有限责任公司院内部分房屋，且与其它房屋配套使用，独立使用性较差。

⑶该宗房地产价值大小。

一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。

该宗房地产价值较高，变现能力一般。

估价方提醒抵押权人注意：抵押房地产拍卖所得价款，一般依下列顺序分配：支付拍卖抵押房地产的费用，抵押房地产应缴纳的各种税金，偿还抵押债权本息及违约金，赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害，剩余金额交给抵押人。

变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

（一）通用性：估价对象房屋为租赁工业厂房，通用性较差。

（二）独立使用性：估价对象为整个厂区的房屋，独立性较好。

（三）可分割转让性：估计对象整体性较强，使用功能分割将使用功能减损，故可分割转让性较弱。

（四）快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。

根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变相价值为市场价值的40%～50%。

（五）变现时间、费用、税金：在当前市场条件下，估价对象变现时间长短以及变现费用、税金的种类、数额与处置方式和营销策略等因素有关。

在变现过程中，变现成本较高，要支付诉讼费用（按财产价值分段最高为4%）、执行费用（一般为0.1-0.5%）、估价费用（分段累计，最高0.42%）、拍卖费用（最高5%）、营业税及附加（5.6%）、印花税（0.05%）以及交易手续费等其它税费。

由于估价对象较容易处理，评估人员预测变现时间约为6个月至9个月，变现的费用及税金约为20%。

（六）变现清偿顺序：抵押无折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：1、实现抵押权的费用；2、主债权的利息；3、主债权。

房地产企业盈利能力分析与见解一、引言房地产行业作为我国经济的重要支柱产业之一，其盈利能力对于企业的发展和经济的稳定具有重要意义。

本文将对房地产企业的盈利能力进行分析，并提供一些见解。

二、盈利能力分析1. 营业收入分析房地产企业的营业收入主要来自于房地产销售和租赁业务。

我们可以通过分析企业的销售额和租金收入来评估其营业收入的情况。

同时，可以比较不同时间段的营业收入数据，了解企业的增长趋势。

2. 毛利率分析毛利率是衡量企业销售产品或者提供服务的盈利能力的重要指标。

房地产企业的毛利率可以通过计算销售额与销售成本之间的比率来得出。

高毛利率意味着企业能够有效控制成本并获得较高的利润。

3. 净利润率分析净利润率是衡量企业综合盈利能力的指标，可以通过计算净利润与营业收入之间的比率来得出。

净利润率的高低反映了企业在经营过程中的盈利能力和效率。

4. 资产收益率分析资产收益率是衡量企业利用资产获得盈利能力的指标，可以通过计算净利润与资产总额之间的比率来得出。

高资产收益率说明企业能够有效地利用资产实现盈利。

三、见解1. 优化产品结构房地产企业可以通过优化产品结构，提高产品的附加值和市场竞争力，从而提高盈利能力。

例如，开辟高品质的住宅项目或者商业物业，满足消费者对品质和服务的需求，从而提高销售额和利润。

2. 提高管理效率房地产企业应注重提高管理效率，降低成本，提高利润率。

可以通过引入先进的管理技术和信息系统，优化企业的运营流程，提高资源利用效率，降低生产成本。

3. 多元化发展房地产企业可以考虑多元化发展，通过拓展相关产业链或者进入新的市场领域来实现盈利增长。

例如，发展物业管理、房地产金融、旅游地产等业务，降低对单一业务的依赖，增加盈利来源。

4. 加强市场调研和风险控制房地产企业应加强市场调研，了解行业发展趋势和消费者需求变化，根据市场需求调整产品定位和销售策略，降低市场风险并提高盈利能力。

5. 加强品牌建设和营销推广房地产企业可以通过加强品牌建设和营销推广，提高企业知名度和竞争力，增加销售额和利润。

变现能力分析变现能力是指抵押物在最小操作成本和管理成本的情况下，具有较高确定性的可实现价值的能力。

房地产估价师进行房地产抵押评估活动时，应当熟悉抵押房地产快速变现的特点，并应当关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性或快速变现能力进行定性分析，并在报告中给予体现。

在分析变现能力时，要分析的因素为抵押房地产自身特点及影响可实现价值的其他因素。

这些因素包括但不限于：抵押房地产的规模和现状，可分割性、通用性或专用性、权属的完整性及可转让性；变现时间长短；变现费用（主要包括评估费用、司法费用、管理成本、交易成本等）、应纳税金、变现对可实现价值的影响等。

较易变现的房地产可以归结为那些处于较繁华地段的商业用房、综合用房和适宜居住、配套较好、交通便利的居住用房，显然对这类房地产的评估，运用我们目前的评估理论和方法是较为妥当和适宜的。

我们可以在公开市场里，搜集大量较为客观的交易案例，搜集到较为客观的房地产收益和其他相关数据。

在变现时间较短的情况下，该类房地产能以较小的损失转换为现金。

对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的80%以上。

变现能力一般的房地产大致可以归结为那些处于繁华程度一般地段的商业用房、综合用房和配套、交通、环境因素中有一定缺陷的居住用房及受消费能力、供求关系限制的非普通居住用房（别墅、高档公寓等）。

在变现时间较短的情况下，该类房地产在转换为现金的过程中由于诸如体量大、价值高、分割性差、有缺陷因素等原因会产生相当程度的损失。

对于这类抵押房地产的变现能力一般考虑为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的50%-70%。

变现能力较差的房地产主要有划拨地图上的房产，繁华程度较差区域的非居住用房，大型商场，非工业园区内的厂房等。

2023年房地产估价师之开发经营与管理题库检测试卷A卷附答案单选题（共30题）1、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。

A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】 D2、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（）。

A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法【答案】 B3、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用【答案】 C4、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。

当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。

A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】 B5、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A.销售利润率＝销售利润/销售收入B.销售利润率＝销售利润/总开发价值C.销售利润率＝销售利润/总开发成本D.销售利润率＝销售利润/项目总投资【答案】 A6、（）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。

A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设计概算【答案】 B7、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。

若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。

A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C8、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A.《规划意见书（选址）》B.《建设工程规划许可证》C.《建设用地规划许可证》D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》【答案】 C9、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。

2023年房地产估价师之开发经营与管理自测提分题库加精品答案单选题（共40题）1、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。

A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金【答案】 B2、谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40㎡，外墙面积8㎡，单元间分隔墙面积10㎡，公摊面积5㎡，那么，可出租面积应为（）㎡。

A.44B.48C.54D.64【答案】 C3、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。

A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【答案】 D4、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周期的。

A.年B.半年C.季度D.月【答案】 C5、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。

A.使用者地位B.购买动机C.对渠道的信赖度D.对价格的敏感程度【答案】 B6、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（）。

A.操作风险B.法律风险C.信用风险D.管理风险【答案】 D7、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5 人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。

A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】 C8、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。

地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。

若土地的资本化率为8%。

该房地产建筑物部分的总价为（）万元。

A.100B.149C.232.3D.180【答案】 C9、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。