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财务分析指标（2）速动比率公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债企业设置的标准值：1意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。
因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。
分析提示：低于1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。
影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。
变现能力分析总提示：（1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。
（2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。
2、资产管理比率（1）存货周转率公式：存货周转率=产品销售成本 / [（期初存货+期末存货）/2]企业设置的标准值：3意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。
提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。
分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。
它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。
（2）存货周转天数公式：存货周转天数=360/存货周转率=[360*（期初存货+期末存货）/2]/ 产品销售成本企业设置的标准值：120意义：企业购入存货、投入生产到销售出去所需要的天数。
提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。
分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。
它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。
（3）应收账款周转率定义：指定的分析期间内应收账款转为现金的平均次数。
公式：应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2]企业设置的标准值：3意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。
财务分析指标大全一、变现能力比率流动负债流动资产÷1、流动比率=2、速动比率=（流动资产－存货）÷流动负债3、营运资本=流动资产－流动负债二、资产管理比率存货周转率（次数）=主营业务成本、÷平均存货1应收账款周转率=主营业务收入、÷平均应收账款23、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数三、负债比率产权比率=负债总额÷股东权益1、已获利息倍数=息税前利润÷利息费用=EBIT/I2、四、盈利能力比率净资产收益率=净利润÷平均净资产1、五、杜邦财务分析体系所用指标权益净利率=资产净利率×权益乘数=销售净利率×总资产周转率×1、权益乘数权益乘数=资产总额/股东权益总额=1+（负债总额/股东权益总额）2、=1/（1－资产负债率）六、上市公司财务报告分析所用指标每股收益（EPS）=（EBIT－I）（1－T）/普通股总股数1、=每股净资产×净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益2、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数3、股利支付率=股利总额/净利润总额=市盈率×股票获利率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适、4用）股票获利率=普通股每股股利/普通股每股市价（又叫：当期收益率、本期收益率）5、股利保障倍数=每股收益、/每股股利6每股净资产=年度末股东权益/年度末普通股数7、市净率=每股市价/每股净资产8、净资产收益率=净利润/9、年末净资产七、现金流量分析指标（一）现金流量的结构分析经营活动流量=经营活动流入－经营活动流出1、（二）流动性分析（反映偿债能力）本期到期债务/经营现金流量净额=现金到期债务比、1．现金流动负债比（重点）=经营现金流量净额、/流动负债（反映短期偿债能力）2现金债务总额比（重点）=经营现金流量净额/债务总额3、（三）获取现金能力分析销售现金比率=经营现金流量净额/销售额1、每股营业现金流量（重点）=经营现金流量净额/普通股股数2、全部资产现金回收率=经营现金流量净额/全部资产3、×100%（四）财务弹性分析现金满足投资比率1、现金股利保险倍数（重点）=每股经营现金流量净额/每股现金股利2、（五）收益质量分析2、现金营运指数=经营现金的净流量/经营现金毛流量几个重要的财务指标的关系（1月9日刘正兵课堂小记）四个常用比率的关系：资产负债率=资产/负债……①=1－②=1－1/④……②=1－①=1/所有者权益资产权益率=/资产④产权比率=负债/所有者权益……③=④－1=①×④权益乘数=资产/所有者权益……④=1/②=1+③=1/（1－①）三个指标1、息税前利润=EBIT2、息前税后利润=EBIT（1－T）净利润=、息税后利润3．财务分析指标详解1、变现能力比率变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。
第1篇一、引言财务报告是企业财务状况、经营成果和现金流量的综合反映，是企业内部管理、外部投资者和监管部门了解企业运营状况的重要依据。
通过对财务报告的深入分析，可以揭示企业的经营状况、盈利能力、偿债能力、运营效率等方面的信息。
本文将基于某公司的财务报告，对其进行分析总结，并提出相应的建议。
二、财务报告分析1. 财务报表分析（1）资产负债表分析资产负债表反映了企业在一定时期内的资产、负债和所有者权益的构成情况。
以下是对该公司资产负债表的分析：- 资产方面：公司资产总额为XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。
流动资产中，货币资金占比XX%，应收账款占比XX%，存货占比XX%。
非流动资产中，固定资产占比XX%，无形资产占比XX%。
- 负债方面：公司负债总额为XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。
流动负债中，短期借款占比XX%，应付账款占比XX%，预收账款占比XX%。
非流动负债中，长期借款占比XX%，长期应付款占比XX%。
- 所有者权益方面：公司所有者权益总额为XX亿元，其中实收资本占比XX%，资本公积占比XX%，盈余公积占比XX%，未分配利润占比XX%。
（2）利润表分析利润表反映了企业在一定时期内的收入、成本、费用和利润的构成情况。
以下是对该公司利润表的分析：- 收入方面：公司营业收入为XX亿元，同比增长XX%。
其中，主营业务收入占比XX%，其他业务收入占比XX%。
- 成本方面：公司营业成本为XX亿元，同比增长XX%。
其中，主营业务成本占比XX%，其他业务成本占比XX%。
- 费用方面：公司期间费用为XX亿元，同比增长XX%。
其中，销售费用占比XX%，管理费用占比XX%，财务费用占比XX%。
- 利润方面：公司净利润为XX亿元，同比增长XX%。
其中，营业利润占比XX%，利润总额占比XX%，净利润占比XX%。
（3）现金流量表分析现金流量表反映了企业在一定时期内的现金流入、流出和净流量的情况。
下列关于变现能力比率的表述正确变现能力比率是用来衡量企业或个人在特定时期内将资产转化为现金的能力。
在财务分析中，变现能力比率被广泛用于评估企业的经营状况和财务健康度。
下面是对于变现能力比率的相关表述的正确性的分析。
1. 营业周期短的企业具有较高的变现能力比率变现能力比率与企业的营业周期密切相关。
营业周期指的是完成一笔业务所需的时间，包括销售产品、收到货款、支付供应商等等。
一般来说，营业周期较短的企业能够更快地将资产转化为现金，因此具有较高的变现能力比率。
2. 高资产周转率对于提高变现能力比率至关重要资产周转率是衡量企业利用资产运营效率的指标，它反映了企业每单位资产产生的销售额。
高资产周转率意味着企业能够有效地利用资产，提高业务运作效率，因此能够增强变现能力比率。
3. 高负债率可能对变现能力比率造成负面影响负债率是企业负债总额与资产总额的比值，反映了企业债务占资产的比重。
对于债务水平较高的企业来说，其变现能力比率可能会受到限制。
这是因为企业需要用现金去偿还债务，导致现金流量紧张，从而降低了变现能力比率。
4. 经营稳定的企业通常具有较高的变现能力比率企业的经营稳定性也是影响变现能力比率的一个重要因素。
经营稳定的企业具有可持续的现金流入，能够更好地满足变现需求，因此通常具有较高的变现能力比率。
5. 变现能力比率可通过财务报表来计算和分析变现能力比率可以通过财务报表来计算和分析。
一般来说，现金流量表是评估企业变现能力的重要工具之一。
通过分析现金流量表中的经营活动现金流量，可以计算得出企业的变现能力比率，进而判断企业的变现能力情况。
综上所述，正确的表述关于变现能力比率的内容应包括：企业营业周期的影响，资产周转率的重要性，负债率对变现能力比率的影响，经营稳定性与变现能力比率的关系，以及通过财务报表来计算和分析变现能力比率。
这些表述应以整洁美观的排版和通顺流畅的语句呈现，以确保读者的阅读体验。
财务报表分析指标汇总一、变现能力比率1、流动比率=流动资产：流动负债2、速动比率=（流动资产一存货）：流动负债3、营运资本=流动资产一流动负债二、资产管理比率1、存货周转率（次数）=主营业务成本：平均存货2、应收账款周转率=主营业务收入：平均应收账款3、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数三、负债比率1、产权比率=负债总额：股东权益2、巳获利息倍数=息税前利润：利息费用=EBIT/I四、盈利能力比率1、净资产收益率=净利润：平均净资产五、杜邦财务分析体系所用指标1、权益净利率=资产净利率X权益乘数=销售净利率X总资产周转率X权益乘数2、权益乘数=资产总额/股东权益总额=1+ （负债总额/股东权益总额）=1/ （1 —资产负债率）六、上市公司财务报告分析所用指标1、每股收益（EPS） = （EBIT — I）（1—T） /普通股总股数=每股净资产X净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）2、市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益3、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数4、股利支付率=股利总额/净利润总额=市盈率X股票获利率（当年股数没有发生增减变动时,后者也适用）5、股票获利率=普通股每股股利/普通股每股市价（又叫：当期收益率、本期收益率）6、股利保障倍数=每股收益/每股股利7、每股净资产=年度末股东权益/年度末普通股数8、市净率=每股市价/每股净资产9、净资产收益率=净利润/年末净资产七、现金流量分析指标（一）现金流量的结构分析1、经营活动流量=经营活动流入一经营活动流出（二）流动性分析（反映偿债能力）1、现金到期债务比=经营现金流量净额/本期到期债务2、现金流动负债比（重点）=经营现金流量净额/流动负债（反映短期偿债能力）3、现金债务总额比（重点）=经营现金流量净额/债务总额（三）获取现金能力分析1、销售现金比率=经营现金流量净额/销售额2、每股营业现金流量（重点）=经营现金流量净额/普通股股数3、全部资产现金回收率=经营现金流量净额/全部资产X100%（四）财务弹性分析1、现金满足投资比率2、现金股利保险倍数（重点）=每股经营现金流量净额/每股现金股利（五）收益质量分析2、现金营运指数=经营现金的净流量/经营现金毛流量几个重要的财务指标的关系(1月9日刘正兵课堂小记)四个常用比率的关系：资产负债率=负债/资产……①=1—②=1 —1/④资产权益率=所有者权益/资产……②=1—①=1/④产权比率=负债/所有者权益……③=④一1=①X④权益乘数=资产/所有者权益……④=1/②=1+③=1/(1 —①)三个指标：1、息税前利润=EBIT2、息前税后利润=EBIT (1—T)3、息税后利润=净利润1、变现能力比率变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少.(1)流动比率公式:流动比率=流动资产合计/流动负债合计企业设置的标准值：2意义：体现企业的偿还短期债务的能力。
财务指标是可以用财务形式计算出来,而非财务指标无法用财务数据计算存在三类主要的非财务指标：经营、顾客和员工。
目前，经常使用的非财务指标主要包括：顾客满意度；产品和服务的质量；战略目标，如完成一项并购或项目的关键部分，公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力，如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神，管理有效性或公共责任；创新能力，如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额。
财务指标如下1、变现能力比率变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。
（1）流动比率公式：流动比率=流动资产合计/ 流动负债合计意义：体现企业的偿还短期债务的能力。
流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。
分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。
一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。
（2）速动比率公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。
因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。
分析提示：低于1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。
影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。
变现能力分析总提示：（1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。
（2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。
2、资产管理比率（1）存货周转率公式：存货周转率=产品销售成本/ [（期初存货+期末存货）/2]意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。
提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。
-+懒惰是很奇怪的东西，它使你以为那是安逸，是休息，是福气；但实际上它所给你的是无聊，是倦怠，是消沉;它剥夺你对前途的希望，割断你和别人之间的友情，使你心胸日渐狭窄，对人生也越来越怀疑。
—罗兰目录财务指标计算公式及分析运用 (2)应收账款周转率计算方法改进探讨 (13)财务比率计算与分析若干问题辨析 (16)财务分析因素分析法 (19)刍议价值视角下的企业财务报表分析体系的发展策略 (21)流动比率与速动比率分析陷阱探析 (25)企业集团财务风险研究 (29)财务分析创新内容与实践研究 (32)上市公司财务信用评价指标体系的研究 (36)预测财务报告的SWOT分析 (40)内部经营者:对三个财务比率指标的分析与改进对策 (44)财务指标公式,财务指标分析计算公式和解释 (46)财务分析指标基准值及解释 (53)财务指标分析的详细说明 (62)财务指标计算公式及分析运用一、常用财务指标一般分类及计算一、偿债能力指标（一）短期偿债能力指标1.流动比率=流动资产÷流动负债2.速动比率=速动资产÷流动负债3.现金流动负债比率=年经营现金净流量÷年末流动负债×100%（二）长期偿债能力指标1.资产负债率=负债总额÷资产总额2.产权比率=负债总额÷所有者权益二.营运能力指标(一)人力资源营运能力指标劳动效率=主营业务收入净额或净产值÷平均职工人数(二)生产资料营运能力指标1.流动资产周转情况指标(1)应收账款周转率(次)=主营业务收入净额÷平均应收账款余额应收账款周转天数=平均应收账款×360÷主营业务收入净额(2)存货周转率(次数)=主营业务成本÷平均存货存货周转天数=平均存货×360÷主营业务成本(3)流动资产周转率(次数)=主营业务收入净额÷平均流动资产总额流动资产周转期(天数)=平均流动资产总额×360÷主营业务收入净额2.固定资产周转率=主营业务收入净额÷固定资产平均净值3.总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额三.盈利能力指标(一)企业盈利能力的一般指标1.主营业务利润率=利润÷主营业务收入净额2.成本费用利润率=利润÷成本费用3.净资产收益率=净利润÷平均净资产×100%4.资本保值增值率=扣除客观因素后的年末所有者权益÷年初所百者权益×100%(二)社会贡献能力的指标1.社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额2.社会积累率=上交国家财政总额÷企业社会贡献总额四.发展能力指标1.销售(营业)增长率=本年销售(营业)增长额÷上年销售(营业)收入总额×100%2.资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益×100%3.总资产增长率=本年总资产增长额÷年初资产总额×100%4.固定资产成新率=平均固定资产净值÷平均固定资产原值×100%二、常用财务指标具体运用分析1、变现能力比率变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。
医院财务报表解释及公式现行的医院财务报表体系中，主要报表有资产负债表、收入支出总表、医疗收支明细表、药品收支明细表及基金变动情况表。
除了基金变动情况表外，其他的四张报表都是财务分析的主报表。
以下将谈谈如何运用这几张报表对医院的财务状况和经营成果进行分析。
1.医院的债务偿还能力、资产质量及资产运营效率的分析。
1.1 流动比率。
流动比率=流动资产合计/流动负债合计×100%流动资产合计数与流动负债合计数的比值，体现了医院偿还短期债务能力的大小，在日常经营中，药品与应收医疗款的周转速度是影响流动比率的主要因素，如果药品及应收医疗款的周转速度越快，变现速度也就越快。
运用这个指标分析时，需要注意的是，流动资产中的“药品”所反映的是药品的账面金额，并不是净额。
由于医院会计核算并不要求对库存药品计提准备。
实践中，医院药品的采购过程，完全是在市场经济模式下进行的，药品价格也是在随着市场的供求关系变动而变动，以药品的账面金额形成的流动资产和流动负债进行比较，会虚增的该比率的比值，在计算这个指标时，应值得注意。
流动比率并不是越高越好，因为流动资产是盈利能力比较低的资产，该指标过高，可能意味着资金利用效率比较低下。
运用该指标时，可以同其他医院或整个医疗行业的平均水平进行比较，该指标公认标准比率为200%.1.2.速动比率。
速动比率=（流动资产合计-药品-库存物资-在加工材料）/流动负债合计×100%速动比率比流动比率更能体现医院偿还短期债务的能力。
药品、库存物资、在加工材料的变现速度较慢，例如，药品经过采购入库、储存、住院病人用药、病人出院结账和药款回收等过程（如是医保住院病人，由保障局拨入医疗费还需要一个过程），其周期较长。
还有就是在药品已毁损或报废，尚未作出处理，或是有些药品由于某些原因需要退回供应商的，就不能包含在药品里。
流动资产中将这些变现能力较弱的资产从流动资产中扣除，实际上是对医院短期偿债能力的更谨慎反映。
短期偿债能力分析一、流动负债与流动资产趋势分析（一）流动负债分析表一从以上数据可以看出从04-12年，流动负债占整个负债的比重始终大于50%，最高达到了0.87。
这与生物制药这个行业有密切的关系，因为这个行业要求的周转速度较快。
一些疫苗很可能因为新的抗体的出现就失效了，同时也表明行业之间的竞争很激烈，导致了产品的生命周期缩短。
企业不得不加大短期投入，不断增加短期负债。
流动负债的环比除去2007，2010年的数据，均呈现逐年递增的趋势。
从定基百分比来看，2012年达到最大，09年次之，但是短短九年的时间流动负债增加了18.2倍。
这中间应该包含着资本结构的调整，将本应用于长期投资的资本变为短期负债。
充分发挥负债的财务杠杆作用。
但企业偿债压力也进一步加大。
从流动负债的组成来看，主要是预收账款与其它应付款两项所占比重很大，而且逐年递增。
年份2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012流动负债所占负债比重0.67 0.52 0.69 0.63 0.64 0.87 0.63 0.53 0.53流动负债环比趋势1.00 1.112.66 0.94 1.223.72 0.78 1.15 1.70流动负债定基趋势 （以04年为基期）1.001.112.95 2.763.37 12.55 9.82 11.28 19.20流动负债增长率1.000.11 1.95 1.76 2.37 11.55 8.82 10.28 18.20（二）流动负债与流动资产趋势变化分析图一从上图可以看出，流动资产与流动负债的变化趋势大体一致，表明企业每增加一份流动负债，相应会增加一定比例的流动资产。
使得短期偿债有保障。
企业运作良好。
二、相关指标计算表二图二根据上图可以看出，速动比率，流动比率的变化趋势是一样的，都是呈现逐年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 速动比率 3.38 1.22 1.27 1.21 0.54 0.71 0.66 0.50 流动比率 4.79 2.09 2.34 2.15 1.00 1.34 1.25 0.98 现金比率 2.470.62 0.68 0.58 0.33 0.39 0.35 0.25年递减的趋势，表明用来偿还短期债务的流动资产的变现能力逐步下降，企业偿还短期债务的压力越来越大，查资料可知，天坛生物所在的生物制药行业的流动比率为1.3，表明企业每增加一元的负债便有1.3元的流动资产作抵押。
财务分析的依据是三个表."资产负债,利润表,现金流量表"主要涉及指标有以下指标:1、变现能力比率变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。
（1）流动比率公式：流动比率=流动资产合计 / 流动负债合计企业设置的标准值：2意义：体现企业的偿还短期债务的能力。
流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。
分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。
一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。
（2）速动比率公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债企业设置的标准值：1意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。
因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。
分析提示：低于1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。
影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。
变现能力分析总提示：（1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。
（2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。
2、资产管理比率（1）存货周转率公式：存货周转率=产品销售成本 / [（期初存货+期末存货）/2]企业设置的标准值：3意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。
提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。
分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。
它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。
（2）存货周转天数公式：存货周转天数=360/存货周转率=[360*（期初存货+期末存货）/2]/ 产品销售成本企业设置的标准值：120意义：企业购入存货、投入生产到销售出去所需要的天数。
房地产估价师：再谈抵押房地产变现能力分析
【中华考试网 - 房地产评估师考试指南】：
《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估
价指导意见》中所规定的。但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的
撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的
分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是
对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。
因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，
供业内人士参考。
一、变现能力的概念
变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产
转换为现金的可能性。
二、影响变现能力的主要因素
（一）房地产的通用性
所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。
1、用途的专业化
用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。例如：
厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现
能力弱。
2、结构质式与房屋质量
从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布
置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的
不如成新率好的。
房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。
3、房地产的价值大小
一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。
例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。
4、房地产的开发程度
一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。
例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。
5、区位条件
所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。
例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房
变现能力弱。
6、该类房地产市场状况
房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。
例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。
（二）独立使用性
所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差
的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。
例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难
以出入。
例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。
（三）房地产可分割转让性
所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。
例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一
个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的。由于房地产价值
大的其变现能力弱，如果容易分割转让的房地产，其变现能力相对较强。
例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果
法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可分割的
复式住宅较强。
三、变现能力分析的撰写
（一）变现能力分析的撰写主要内容
总体来说，《房地产抵押估价报告》中变现能力分析应该包括以下主要内容：
1、抵押房地产的通用性；
2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性；
（以上可结合本文“二”的相关内容进行分析撰写）
3、估价对象的市场状况；
4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差异程度；
首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且
是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的
心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场
价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授
偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。
5、 清偿顺序。
一般认为清偿顺序为：①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权
人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人）
（二）变现能力分析的撰写注意事项
1、要根据估价对象个性，针对性、指向性一定要强；
2、要客观，要正确把握估价人员自己的专业能力；
3、要恰到好处，并要为自我保护留有余地；
4、要结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中
的逻辑错误（尤其是前后矛盾）；
5、“变现能力分析”建议放在房地产估价技术报告中撰写。
四、“估价报告使用方应特别注意事项”的撰写
为了更方便说清楚这方面，以下作了一定的展开论述，但在《房地产抵押估价报告》 中
这部分的撰写应该要提纲挚领，内容应符合针对性和重要性。
（一）估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响本估价
结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推
移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等等），房地产
市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产
生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价
对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对
象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险
和短期强制的处分风险。
（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
1、抵押房地产本身的风险：
（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法
规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转
让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵
押，则风险是根本性的。
（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款
项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预
期风险。
（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是
收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费
形成价值减损甚至资不抵债的风险。
（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在
抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维
护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。
2、系统风险：
（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的
变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关
系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，当
市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。
（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策
都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险（战争、
政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一
系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。
（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，
其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。
（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的
抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行
了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏
而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。
3、估价报告中所做出的某些“假设”对估价结果可能产生的风险披露：
应具体针对估价报告中对估价结果产生影响的某些“假设”，予以披露而告知报告使用
者。
如：估价报告中假设估价对象土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真
实情况是国有划拨，那就必须扣除应补交的土地出让金。因此应予以披露，而提请关注。
4、估价报告中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披
露：
这部分主要是针对估价报告忽略考虑或无法考虑的某些因素、条件的披露，
如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。应具有针对性、实用
性。
（三）合理使用评估价值
请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。贷款成数请放贷方
慎重把握。
（四）在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值
进行再评估。
