绿城地产结构专业限额设计报告

设计限额指标标准（01版）编制单位：上海保集集团成本合约部编制时间：2013年11月第一部分总说明众所周知，房地产项目的开发成本60%-70%取决于前期设计阶段，而设计限额指标的确定和把控将直接影响项目成本控制。

本次编制的《设计限额指标标准》结合保集成熟产品的经验指标和先进企业的控制指标，将探索前期设计限额的标准统一。

标准建立后，设计条线和成本条线将在土地阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图阶段等各设计阶段快速建立起成本限额指标、设计任务书等指导性文件。

附件《保集各地区设计限额指标控制表》根据不同地区的不同情况，在总标准的条件下进行修正、略有差异。

一、设计限额指标的分类和定义：设计限额标准的控制包括第一项《低效资产设计指标控制》、第二项《结构设计指标控制》、第三项《建筑、室内装修设计指标控制》和第四项《室外总体、景观设计指标控制》。

1.低效资产设计指标控制定义：规划阶段设计优化应重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程、开关站、变配电室、垃圾压缩站、居家养老用房等政府法规强制要求建设的内容，以及地下室的面积指标。

2.结构设计指标控制定义：结构设计阶段重点关注的钢筋、砼等关键指标。

选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；并加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

3.建筑、室内装修指标控制定义：指标控制尤其着重根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。

4.室外总体、景观设计控制定义：针对目标成本和平面布置为核心的室外总体、景观绿化环境的指标控制。

二、产品的设计限额档次1.第三项《建筑、室内装修设计指标控制》和第四项《室外总体、景观设计指标控制》应根据产品的定位进行建造标准和设计限额档次的控制。

产品档次根据该项目代表型物业形态产品的售价为标准，分为超高档项目、高档项目、中档项目、低档项目和政府保障房项目。

1)超高档项目：售价为当地平均房价的200%以上。

绿城集团最新设计强制性标准（最新.最全)【绿城研发】绿城集团最新设计强制性标准•为使绿城集团的建筑产品在设计和施工上满足安全、舒适、美观、环保、节能、经济的要求，在符合国家相关规范、规程及技术标准等基础上，结合绿城集团现有制度、规程及工程案例经验，特制订本强制性条文，列入本强制性条文的所有条文都必须严格执行，对违反本强制性条文规定的，将按照绿城集团相关规定及国家相关法律法规予以处罚。

•本条文适用于绿城集团及下属全资公司、控股公司等所有项目。

参股公司及代建项目除另有约定者外，原则上应予以参照执行。

•本强制性条文应作为各项目招标文件的附件列入合同范围。

•除本强制性条文外，尚应符合国家现行有关规范、规程及标准要求。

•建筑规划设计•多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。

•别墅类建筑一层层高不应小于3.6m。

•监控中心与消控中心应合为一室，选址应符合国家相关规范及地方规定要求。

•厨房通风开口面积不应小于该房间地面面积的1/10，并不应小于0.6㎡。

•高层、多层等建筑形态应设计弱电井道。

•在未做防火挑檐或未用防火玻璃的情况下，窗间墙宽度、窗槛墙高度应≥1.2m。

•候梯厅、过道、楼梯休息平台等完成面的净尺寸应不小于国家相关规范要求。

•阳台栏杆高度应满足国家相关强制性条文约定，其中玻璃栏杆扶手高度尚应≥1.3m。

•会所、酒店应保证正对大堂入口的景观面被充分展现，不应有背景墙等视线遮挡。

•外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应≥1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。

•排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。

•会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。

若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。

绿城集团建筑专业图审核心点审查表表021 / 212 / 213 / 21集团正式评审时间：评审参会人员：备注：若有违反，需在备注中详细说明情况；4 / 21表035 / 216 / 217 / 218 / 219 / 2110 / 2111 / 2112 / 2113 / 2114 / 2115 / 21内审结果是否满足集团评审要求：审核人：综合评价：集团正式评审时间：评审参会人员：备注：若有违反，需在备注中详细说明情况；16 / 21表0417 / 213）所依据地勘报告中的勘察孔点、深度、剖面选取数量、相关土层物理力学参数、地下水参数等是否满足基坑设计要求。

承压水是否提供抽水试验参数3工程概况图审核心点包括以下内容：1）工程规模、用地红线范围、建筑结构概况是否描述准确。

特别是地下室结构设计情况，包括周边承台、地梁、电梯井、消防水池、集水井、汽车坡道、后浇带的分布情况、工程桩形式、出入口位置等是否表述清晰；2）基坑开挖深度的确定是否合理。

软粘土、承台分布较密、有地梁的地下室，宜取承台垫层底作为基坑开挖深度，其他情况可综合考虑；对于靠近基坑边坑中坑或局部较深的，应综合考虑开挖深度；3) 基坑安全等级确定是否合理；设计使用年限是否明确。

4) 建筑设计±0.000标高、自然地面标高、基坑坑底标高及其相互关系是否明确；4周边环境状况图审核心点包括以下内容：1)周边地上、地下建筑物或构筑物的距离、基础形式、结构形式、建造年代、现有状况的描述是否准确，以及对基坑的影响程度的分析是否到位；2) 周边道路的距离，管线的管型、管径、距离、埋深等是否描述清晰；5工程地质及水文地质条件图审核心点包括以下内容：18 / 211)应结合地勘报告，复核提供的土层物理力学参数（容重、抗剪强度指标、渗透系数）是否齐全，复核相关物理力学参数取值是否正确、合理；2) 是否存在不良地质条件，如承压水、流砂、沼气、暗塘、淤泥质土或软弱夹层、断层、岩溶（洞）、河流、滑移体、泥石流等，设计是否已考虑不良地质情况对工程安全带来的影响；3)提供的勘探点平面布置图、工程地质剖面图是否齐全，勘探点间距、勘探深度是否满足设计要求。

限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。

限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。

设计成本控制——限额设计控制指标参考值。

地产项目限额设计标准分析及应用-5地产项目成本限额标准分析及应用地产项目限额设计标准分析及应用-5 地产项目成本限额标准分析及应用5 地产项目成本限额标准分析及应用5.1四地产公司成本限额标准综合分析综合四家地产公司成本限额管理规定情况，可以看出每家公司各有侧重点。

总体来讲，万达仅仅是对结构设计中钢筋、混凝土含量做出限定，其他方面设计限额指标在管理过程中应该也会有，但未找到有相关资料，这从一个侧面反映出万达将结构设计限额提高到了很高的高度。

另外由于万达以商业地产为主，结构形式复杂多变，难以像住宅地产项目一样实现标准化，故对于结构限额的规定细分到各类业态、各类建筑，也是四家地产公司对于限额标准规定最细化的，尤其是对于大型综合体建筑，具有极高的参考性，其他三家中海、万科以住宅为主，限额指标对于住宅地产项目具有较高的参考性，佳兆业住宅商业兼具，对于多业态类型地产项目具有一定的参考性。

就具体指标来讲，结构设计指标为四家均包括，因此可以看出，结构指标在限额成本中占据最重要的地位；中海、万科、佳兆业三家均包含的设计限额指标有外立面门窗、外立面装饰、公共部位装修；中海、万科两家均包含的设计限额指标有设计费、营销费、室外园林设计；仅万科包含的指标有销售展示装修；仅佳兆业包含的有主体概念设计综合限额指标（包括售建比率、窗地比率、户型赠送比率、会所面积、地下室车位平均面积、层高等）、入户门、防火门、栏杆、电梯及智能化工程。

由此可以看出，佳兆业的规定较为综合和宽泛，但又缺少设计费、营销费以及室外园林限额，中海、万科所涉及的为较为容易标准化档次化的限额项目，包括结构设计、外立面门窗、外立面装饰、公共部位装修、室外园林设计、设计费、营销费七大项目，可视为通用标准限额设计指标；而佳兆业所涉及则更加全面，综合设计指标以及细到栏杆、入户门、防火门、电梯和智能化。

5.2地产项目成本限额标准分项分析和应用5.2.1项目档次分类项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。

基于限额设计的房地产项目成本控制作者：谢永强来源：《建筑工程技术与设计》2014年第12期【摘要】限额设计作为房地产项目成本控制的主要手段之一，是一套可供实际操作的造价控制方法。

本文从限额设计的角度，探讨房地产项目成本控制的方法和可操作性，并提出相应有效合理的建议。

【关键词】成本控制、限额设计、房地产项目1 限额设计的关键元素1.1 限额设计的概念限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证到达使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。

1.2 限额设计的控制对象限额设计将上一阶段设计审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制与管理，同时也实现对设计规模、设计标准、工程数量与概预算指标等各方面的控制。

影响工程设计静态投资的项目都应作为限额设计的控制对象。

1.3 限额设计的目标限额设计的目标是在初步设计开始前，根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的。

由项目经理或总设计师提出，其总额度一般只下达直接工程费的90%，以便留有一定的调节指标。

专业之间或专业内部节约下来的单项费用未经批准不能互相调用。

同时限额设计的目标的设定也应与项目规模、技术发展、环保安全和职业卫生、建设标准、社会发展相适应。

1.4 限额设计指标的分类限额设计的指标分为两类。

一是经济性技术指标：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如建筑结构的地下室的钢筋含量、地上结构的钢筋含量、地下室的混凝土含量，地上结构的钢筋含量。

二是造价指标：即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如园林景观按园林景观的建筑面积控制在500元/㎡以内，户内精装修费用按楼栋地上的建筑面积控制在650元/㎡以内。

2 通过限额设计对成本进行全过程的管控限额设计的全过程规划，实际上就是对工程项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。

绿城集团限额设计及成本对标作业指引编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________修订记录1目的：通过设计限额标准的制定，保证从设计源头对成本的合理确定和有效控制。

2适用范围：集团地产子公司（控股公司）的所有地产项目的设计限额管理工作。

3术语及定义：3.1限额设计：为满足投资或造价要求，制定设计的限额控制值，进而指导设计工作开展的一种设计管理方法。

3.2经济性技术限额指标：为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如结构钢筋含量、砼含量。

3.3造价限额指标：为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如单方造价。

3.4成本对标：将限额设计的执行情况与项目限额指标、集团参考指标进行对比，形成对比成果。

1职责：1.1项目公司造价咨询部（组）（1）制定经济性技术限额指标及造价限额指标，组织限额指标的评审，并将指标结果提供给项目公司建筑规划部（组）及项目公司景观咨询部（组）。

（2）开展成本对标，对限额设计的执行情况进行核查。

1.2项目公司建筑规划部（组）（1）参与经济性技术限额指标及造价限额指标的讨论。

（2）将与建筑有关的通过的限额指标以设计任务书的方式下发给设计院。

（3）跟踪反馈限额设计的执行情况。

1.3项目公司景观咨询部（组）（1）参与景观相关的限额指标的讨论。

（2）将与景观有关的通过的限额指标以设计任务书的方式下发给设计院。

（3）跟踪反馈景观有关的限额设计的执行情况。

1.4项目公司建筑装饰部（组）（1）参与精装修相关的限额指标的讨论。

1.5项目公司工程管理部（1）参与项目所有限额指标的讨论。

（2）跟踪限额设计的执行情况。

（3）对于超限额设计情况，形成处理报告报批。

1.6总工程师办公室（1）参与集团限额指标参考指标的讨论。

2工作程序：2.1限额指标的制定2.1.1造价咨询公司总部基于历史项目实际和经验，组织集团建筑规划公司总部、景观咨询公司总部、建筑装饰公司总部等相关部门就各地区一般设计条件情况下的经济性技术限额指标、造价限额指标进行讨论，编制形成集团参考限额设计指标，并根据集团项目情况，不断修订参考指标。

影响我国房地产开发项目限额设计管理成效的因素研究目前我国的限额设计仍停留在粗放式管理阶段，没有发挥设计单位及开发企业对造价控制的主动性和积极性。

本文从限额设计现实存在的问题出发，将影响限额设计实施绩效的因素分为三方面：对限额设计的认识、限额设计的动态管理、设计的竞争水平，并提出有效实施限额设计的措施。

标签限额设计；限额设计影响因素；限额设计动态管理引言我国房地产开发项目在设计阶段就基本上决定了工程建设的规模、产品方案及使用功能、结构形式、建筑与装饰标准、材料的选型及用量等。

从设计对成本的影响来看，设计费虽然一般约占全寿命周期费用的1%，但是对工程造价的影响可达75%以上。

从某种意义上讲，项目投资额是设计出来的，而不是计算出来的。

因此，设计阶段是实施成本计划与控制最重要的阶段，也是控制投资最显著的阶段。

邢景放、李卓东等多数研究者认为限额设计是设计阶段成本管理行之有效的管控方法。

在工程建设项目成本管理教科书中，限额设计也已经成为设计阶段成本管理重要的一节内容。

然而，在文献研究中，多数研究者在设计阶段成本管理效果时不约而同的提出限额设计落实不到位或限额设计实施效果差是设计阶段成本管理的壁垒；在实践工作中，部分企业认为实施限额设计存在很大困难，进而放弃该方法。

限额设计在实施过程中并没有达到预期的效果，那么限额设计实施绩效低的原因何在？本文拟从限额设计现实存在的问题出发，分析影响限额设计实施绩效的因素，提出有效实施限额设计的措施。

1、限额设计管理的概念和本质限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算，控制初步设计；按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计；同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，并严格控制设计的不合理变更，保证不突破总投资限额的工程设计过程。

[3] 从定义上看，限额设计正确地处理工程建设过程中技术与经济对立统一关系，通过经济目标的设置控制设计过程，从而达到控制工程成本的目的，是技术与经济相结合的控制工程成本的有效手段。