绿城地产
法律案例解析汇编（WORD精校版）
二00八年十二月
目录
（PAGE3）案例一：房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
（PAGE12）案例二：哪些情形容易引起开发商逾期办证的责任
（PAGE17）案例三：业主未对开发商的书面通知提出异议，构成对通知内容的“默认”吗？
（PAGE19）案例四：开发商有权送露台吗？
（PAGE21）案例五：我的房子要和样板房一样
（PAGE23）案例六：广告天马行空，交房苦不堪言
（PAGE26）案例七：近在咫尺的楼上楼下，旷日持久的维修尴尬
（PAGE28）案例八：开发商没拿到竣工验收备案表能交房吗？
（PAGE31）案例九：业主断供，开发商怎么办？
（PAGE34）案例十：甲方指定分包工程发生安全事故，发包人应当承担责任吗？（PAGE37）案例十一：发包人收到承包人的工程价款结算文件后未及时回复，承包人起诉要求按其递交的结算文件结算工程价款，会得到法院支持
吗？
（PAGE41）案例十二：这样的工程联系单有效吗？
（PAGE43）案例十三：企业内部标准能作为工程质量标准吗？
（PAGE45）案例十四：物管公司尽到合理注意义务不须承担责任
（PAGE47）案例十五：开发公司移交物业管理资料及设施设备不能马虎（PAGE49）案例十六：开发商没卖掉的车位是不是必须提供给业主使用（PAGE52）案例十七：试用期员工可以随便解聘吗？
（PAGE54）案例十八：项目收购有风险，尽职调查须谨慎
（PAGE56）案例十九：发改委1773号文施行后，绿城还能拿大项目吗？（PAGE58）案例二十：委托国际品牌酒店管理的绿城酒店项目管理合同中的财务问题如何约定
一、房屋交付时因哪些质量问题业主有理由拒绝领房
案情介绍：
张先生买了城北拱墅区的房子，现场验房时发现多处渗水和漏雨(顶楼)，还有开裂。张先生拒绝领房，开发商3日内紧急修复完毕，请张先生再次验房，张先生认为该质量问题已构成退房条件，要求开发商承担逾期交房的违约责任。
法律分析：
一、哪些质量问题买受人可拒绝领房，出卖人承担逾期交房的责任？法律上并没有作明确的列举性规定，一般来讲，要从合同约定和法律规定两个方面来考量，看是否符合合同约定的条件和法律规定的情形。
（一）约定条件：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，买受人有权拒绝接收房屋或解除合同，则买受人可以拒绝接收房屋。
若合同中没有约定，则依据法律规定，只有房屋主体结构质量存在问题、未经竣工验收合格以及严重影响正常居住使用和安全的质量问题的，买受人才可以拒绝接收房屋。
（二）法定情形一：房屋主体结构质量不合格的，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。主体质量不合格的认定需要以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。
（三）法定情形二：因房屋质量问题严重影响正常居住使用。在此，《住宅工程质量分户验收内容及要求》对开发商的要求过高，我们认为，只要满足国家强制性标准的规定，除此以外的质量瑕疵，不一定是严重影响正常居住使用的情况。上述法定和约定的情形，买受人有理由拒绝领房。因出卖人履行修缮义务导致逾期交房的，出卖人应承担逾期交付的违约责任。
二、哪些质量问题业主拒绝领房理由不成立，出卖人仅承担维修义务？
除上述法定或约定的拒绝领房的情形之外，买受人在验收房屋时，对所交付商品房的质量有异议的，出卖人仅承担修复义务，且在修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。
地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵并不会导致商品房的功能丧失，不会导致买受人不能实现合同目的，若不影响正常居住使用的，从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发，法律法规确定了修复的民事责任。
出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的合理期限内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。
根据上述分析，本案中张先生买入的房屋出现渗水、漏雨、开裂等质量问题，因存在顶楼漏雨的情形，因此应属于业主可拒绝领房。
三、法务建议和意见：
为避免争议，在《商品房买卖合同》中应作出明确约定。
（一）出卖人因质量问题承担保修责任的条款设定：
出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的强制性标准，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕。
（二）因质量问题买受人有理由退房的条款设计：
买受人对该商品房提出有重大质量问题，双方产生争议时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量评定意见作为处理争执的依据。质量检测费用由主张方垫付，责任方承担。如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由出卖人根据本合同约定承担保修责任；如确系重大质量问题且不具备入住条件，买受人要求退房的，出卖人须在买受人出面提出退房要求后5天之内将买受人已付款退还买受人并支付利息，利息按银行同期存款利率计算。买受人要求换房且出卖人同意换房的，差价按新、旧合同总价格多还少补。买受人选择不退房且出卖人可以修复的，双方另行约定保修期限，出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，在修复期间，出卖人按照合同中逾期交房的相关约定承担赔偿责任。
