房地产开发与经营考点

房地产开发与经营考点一、选择1、“开发”一词，意指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。

2、房地产产品的《不可移动性（固定性）》决定了房地产开发的地域性。

3、工业与民用建筑须缴纳一定的《城市建设配套费用》。

3、广义的房地产经营是指房地产经营者《贯通于房地产产品生产、流通、消费的全部过程》。

4、下列关于房地产成片开发的说法，哪些是正确的？（A、C）A、房地产成片开发不仅要进行要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设。

B、新区的开发与旧城区开发最大的不同在于建设成本与建设难度低。

C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题。

D、与新区开发相比，旧城区开发的风险更大。

5、“十一五规划”明确提出，争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能《65%》的总目标，使我国建筑节能水平接近或达到阶段中等发达国家的水平。

6、房地产资产除了通过经营业务获取稳定的现金流入外，还可以发挥其融通资金的功能。

通过设定抵押权，发挥其《融通资金》的功能，如《抵押贷款业务、抵押贷款证券》。

7、实践表明，《房地产业》对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也《是繁荣城市经济的先导性、动力型产业》。

8、“三通一平”即水通、电通、道路通及场地平整。

“七通一平”即给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整。

9、用于自然状态的土地或有部分基础设施的土称为《生地或毛地》。

用于房屋建筑或其他建筑用途的土地称为《熟地》。

10、我国房地产开发企业资质等级可划分为《五个级别》，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。

11、从事房地产开发经营《3年以上的二级资质》。

12、针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起《30日内》，持相关文件到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于《四级》资质企业的条件。

13、二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积《25万平方米以下》的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

14、《弹性原则》是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。

15、《职能型组织结构》这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。

16、职能型结构的优势在于使用人员方面灵活性较大。

17、《项目型组织结构》是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。

18、《项目型组织结构》的《劣势》在于组织效率低下、成本高，浪费人才。

19、宏观环境如个人可支配收入的提高。

20、环境分析研究的不深入，是重要因素之一。

《环境分析不深入，机会选择的失误》，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产产业发展的进程。

21、我国土地实行国家所有和集体所有。

22、企业优势与环境有利条件结合，即《S+O=机会点》企业优势与环境不利条件结合，即《S+T=可规避风险》企业劣势与环境有利条件结合，即《W+O=可借力机会点》企业劣势与环境不利条件结合，即《W+T=风险点（威胁点）》23、若是房地产开发经营的内容为出租或出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段。

24、安全型较高的投资类型是什么？土地—商业—住宅—《写字楼》25、土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多。

26、高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。

27、风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著的特点是不确定性。

28、国家出售土地具有垄断权的《一级市场》。

29、土地使用权出让具有很强的《计划性》。

30、国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；《商业、旅游、娱乐用地40年》；综合或其他用地50年。

31、土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。

32、农村集体土地所有权属《集体所有》。

33、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的《6-10倍》。

34、《拆迁人》在拆迁活动中除对《被拆迁房屋的所有人》给予补偿。

35、《安置的对象》是被拆除房屋的《使用人》，而不是所有人。

36、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的有关部门行政强制拆迁。

37、地价测算的常用方法-----《假设开发法》。

38、投资社会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

39、在初步可行性研究阶段需进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

40、建设投资估算的精度在±10%，所需要费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%-3%，大型复杂的工程约占0.2%-1%。

41、探测性调查的回答是《“可以做什么”》，也即是“投石问路”。

因果性调查的回答是《“为什么”》。

42、《直接观察法》如在晚上可观察该小区住户的亮灯数量，由此可得到较为准确的入住率。

43、行为记录法属观察法。

44、《单元估算法》如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病房的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。

45、《单位指标估算法》是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

46、其他费用估算—工程监理费。

47、《资金来源与运用表》反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况。

48、《资产负债表》是反映偿债能力的。

49、安全性按风险程度大小分为A,B,C,D 4级；A级风险最小A—B—C—D。

50、《银行》是房地产开发项目最主要的资金来源。

51、评标小组的成员来自房地产《开发企业的代表》和《有关技术、经济等方面的专家》，成员人数为《五人以上单数》，其中技术，经济等方面的专家《不得少于成员总数的三分之二》。

52、开标由房地产开发项目招标人主持。

53、《评议法》一般适用于小型工程或规模较小的改扩建项目招标。

《综合评分法》是将评审各种指标和评议标准在招标文件内规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位。

《评标价法》也称合理低标价法，按预定的方法将某些评审要素按一定规则折算为评审价格，加到该标书的报价上形成评标价。

54、《房地产开发工程建设监理》实行招标，有助于房地产开发企业获得高质量的监理服务。

55、机械作业的昼间噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝。

56、竣工验收应满足的条件是完成工程设计和合同约定的各项规定。

57、开发商应当在工程竣工验收《7个工作日前》将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

58、开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天内无修改意见的，视为验收报告被认可。

从29天开始，承包商不再承担工程保管和其他一切意外责任。

59、撇脂定价策略是一种高价策略。

60、房地产销售渠道的长短与市场的供求状况直接有关《要求短》。

61、《60.2%》的居民是通过《报纸》获取房地产信息，《34.1%》的居民经常注意户外广告。

62、房地产开发与经营项目社会效益指标是《国民经济指标》、《劳动就业指标》、《提供居住水平指标》、《交通便捷程度指标》、《住宅区安全程度指标》、《住宅区卫生指标》。

63、目前，城市垃圾处理最主要的方式是《填埋》。

二、判断与改错1、一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。

2、房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。

3、可行性研究包括两个内容：一是在获得土地之前的初步可行性究；二是获得土地之后的融资可行性研究。

在我国可行性研究是合二为一的。

4、房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换。

5、房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则。

然而定量分析有赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才是最可靠的。

6、为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。

7、房地产投资是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为《实物（土地、房屋）》和《权力》。

8、房地产企业以《营利》为《目标》，以《开发与经营活动》为《内容》，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。

9、房地产企业在国民经济中的作用是促进《消费结构》和《产业结构》的合理化。

10、《混合型组织结构》这种组织结构形式对《中小组织》比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适合。

11、《弹性原则》与内部环境是不断变化的，是由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标应具有一定的弹性，以适应不断变化的内部环境。

12、房地产开发与经营环境分为《宏观环境、中观环境与微观环境》。

13、房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：《市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段》。

14、国家出让土地使用权后，土地仍然是国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行驶。

15、基础设施建设费是指建筑物《2米以外》和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用。

16、在财务评价前，必须进行财务预测。

就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。

17、《现金流量表》反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。

18、速动比率是速动资产和流动负债的比值。

19、人口净密度与平均每人住宅建筑面积有关，在相同住宅建筑面积密度条件下，平均每人住宅建筑面积超高，则人口密度相对降低。

20、《监理任务大纲》是监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据。

21、开发项目建设总进度计划是指依据设计文件对开发项目《从动工到竣工验收的全过程》。

22、工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前《7天》应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。