房地产开发与经营考试重点整理

房地差开发与经营复习资料一、房地产开发、房地产经营的概念特征联系。

房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律，根据城市发展和建设，充分考虑经济效益、对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。

特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。

房地产经营指的是对房屋的建造、买卖、维修、等及土地的转让。

进行有组织有目的的经济活动。

特征：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性二、房地产经营的分类（了解）：地产经营（出让出租等）、房产经营（房屋流通）、服务经营（投资咨询，价值评估）、综合开发经营开发与经营的关系三、房地产开发的程序（重点）：房地产开发的主要参与者：房地产开发企业、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、争睹建设主管部门、金融机构。

房地产经营的基本环节：形成环节，流通环节（房屋销售，房屋租赁、房地产抵押与典当）、消费环节（物业管理、服务与管理环节）四、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、企业家才能等生产要素，创造利润，并专门从事各种有关房地产开发经营销售，包括土地使用权的出让与转让等经济活动在内的经济组织（简化）五、房地产企业在国名经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保障。

2、为城市建设事业的发展开你稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、醋精消费结构和产业结构的合理化六、我国房地产企业资质划分（自己看书、P39）重点：我国房地产开发分为五的等级、一、二、三、四、和暂时级或临时级七、房地产开发与经营的环境分析：什么是环境、什么是环境分析对于房地产而言：环境就是一房地产开发经营行为为中心，作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素综合。

环境分析：“环境分析”是指通过对企业采取各种方法，对自身所处的内外环境进行充分认识和评价，以便发现市场机会和威胁，确定企业自身的优势和劣势，从而为战略管理过程提供指导的一系列活动。

《房地产开发与经营》------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

2、房地产经营基本含义是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。

3、土地储备和一级开发项目含义土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

4、房地产转让项目的含义是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

5、房地产项目定位在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程6、土地使用权出让含义土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

7、土地使用权出让金土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面8、房地产可行性研究的概念即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法9、房地产开发项目管理的概念指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。

房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。

在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。

本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。

一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。

2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。

3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。

4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。

二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。

2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。

3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。

4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。

三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。

2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。

3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。

4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。

四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。

2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。

3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。

五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。

2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。

3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。

4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。

六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。

房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。

企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。

管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。

如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。

经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。

所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。

简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。

这就是两者的区别。

我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。

如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。

企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。

1、工作专业化。

工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。

2、部门化。

工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。

制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。

职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。

工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。

还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。

大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。

3、指挥链。

指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。

它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。

一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。

在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。

房地产开发与经营考试重点选择题：第一章，绪论1、“开发”：生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理和改造以达到一定经济或社会目的的行为2、房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性3、工业与民用建筑须缴纳一定的城市建设配套费用4、广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让等按价格规律所进行的有目标，有组织的经济活动5、广义的房地产经营活动范围贯穿于房地产产品生产，通流，消费的全部过程第二章，房地产开发与经营基本理论1、下列房地产成片开发的说法，正确的是（AC）A、房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设B、新区开发与旧城区开发最大不同在于建设成本与建设难度低C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题D、与新城区开发相比，旧城区开发风险更大2、争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到先阶段中等发达国家的水平3、获得的资金可以投入到其他经济活动中，创造更大的经济价值，将固定资产变成活的资产第三章，房地产企业1、实践表明，房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济中的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性，动力性产业2、房地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态的土地或有部分基础设施的土地变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地即为生地，毛地，熟地三通一平——水，电，道路通，场地平整七通一平——给水，排水，电，道路，通讯，通燃气，通热，场地平整3、我国房地产开发企业资质等级划分为五个等级（一，二，三，四，暂时/临时）4、二级资质开发企业从事房地产开发经营年限应在3年以上，暂时级应当自领取营业执照30日内，持相关证件到房地产开发主观部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业5、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡6、职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作者7、职能型组织结构的优势：使用人员方面灵活性大8、项目型组织结构：在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目管理任务，对项目负责9、项目型组织结构的劣势表现在：组织效率低，成本高10、房地产企业经营决策的影响因素，环境：宏观环境，中观环境，微观环境。

房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。

通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。

案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。

开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。

二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。

选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。

案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。

三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。

同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。

案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。

在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。

四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。

需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。

案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。

销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。

五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。

并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。

总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。

房地产开发与经营复习要点第1章房地产开发与经营概述1、房地产的概念（狭义、广义）、特性、分类（集资房）2、房地产开发特征、房地产开发的形式（按对象划分、区域的性质划分）、房地产开发的主要参与者、房地产开发程序（全部内容）第2章房地产开发市场调查与细分1、房地产市场调查的概念、特点、作用；房地产市场环境调查、需求调查；2、房地产市场调查的方法分类；房地产调查资料收集的内容；3、房地产市场细分的概念、依据、细分的方法第3章房地产开发项目策划1、房地产开发项目策划的概念、内容；基本特性；原则；模式；2、区位的含义；影响房地产开发项目区位的因素；区位选择的原则；不同房地产项目对区位选择的要求3、房地产四个周期及特点4、房地产项目定位第4章房地产开发投资1、我国房地产投资主体、分类（投资形式划分）2、项目资本金筹集的渠道与方式、项目负债筹资的渠道与方式；资金的主要来源第5章房地产开发项目可行性研究1、可行性研究的作用、具体步骤、开发建设计划的编制2、土地费用、财务费用3、基本财务报表的编制4、不确定性分析主要内容、敏感性分析的步骤、5、房地产开发项目综合评价的内容6、可行性研究报告的基本构成、报告正文的编写要点第6章房地产用地取得与开发1、土地征收的特征、征收耕地的补偿费用2、房地产开发用地取得方式、国有建设用地使用权出让方式、出让土地使用权终止；土地使用权转让概念、形式、原则、转让的程序、土地使用划拨的适用范围、划拨土地的管理3、我国土地一级开发的程序第7章国有土地上房屋征收1、国有土地上房屋征收的原则、征收补偿方案管理2、房屋征收补偿安置的方式3、房屋征收评估的价值标准、从事国有土地上房屋征收评估机构、区位第8章房地产开发项目建设过程1、勘察工作的主要任务、勘察过程的分类、主要程序；勘察工作的具体内容2、工程设计的依据、抗震设防3、招标投标的基本概念、招标方式及各种招标方式的特点；招标程序（哪些阶段、各个阶段的工作主要内容；合同形式；4、房地产基础配套设施建设主要内容；申领施工许可证所需具备的条件5、开发项目实施控制三大目标？三大目标之间的关系；房地产开发项目实施控制的内容和措施；进度计划管理常采用的方法；6、房地产开发项目竣工的标志；竣工验收的内容；验收的一般标准第9章房地产销售经营1、商品房预售条件、申请预售许可证的材料、办理预售许可证的程序2、房地产市场营销的手段；房地产营销理念（要点及各要点的简要理解）3、房地产定价方法（大点、小点都要熟悉）；定价技巧（大点、小点都要熟悉）4、营销渠道的类型、营销渠道的组成、影响房地产市场营销渠道的选择因素、选择原则5、广告媒体的各类及优缺点第10章房地产租赁经营1、房屋租赁登记备案时间、2、零售商业物业的分类第11章房地产开发经营税收1、房地产流转环节设置的税种2、我国现行房地产税收主要税种、税率；契税的概念、契税的税率；了解房地产营业税的相关法律规定第12章房地产经营效益分析1、房地产经营效益分析的内容；流动资产分析内容；最佳现金持有量的计算2、固定成本和变动成本的划分方法；变动成本率的计算3、房地产经营成本控制分析的概念；内容；房地产经营成本总结性分析的主要内容4、影响利润的主要因素分析第13章房地产开发与经营风险1、风险的根本属性；风险的客观性；静态风险和动态风险；经济风险；2、房地产开发与经营风险的特殊性；3、企业最大的风险；风险管理措施考试大纲中，重点章节第2、3、8、9章综合应用部分的内容，应进行总体概括理解。

一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。

它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。

区别：1、适应的法律程序不同。

国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。

2、适应范围不同。

国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。

城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

3、行为所指的标地不同。

国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。

城市房屋拆迁指向的标地是房屋。

4、法律后果不同。

国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。

城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。

二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。

三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。

划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。

2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。

确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。

第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营的基本含义1、房地产开发（P1）狭义：在依据国家法律获得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计、建造、施工等开发活动。

二、房地产开发与经营的特点（P3）1.难度较大2.风险较大3.政策性强第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容（P4）1、按开发时间不同，分为初次开发和再次开发2、按开发内容不同，分为外延式开发和内涵式开发3、按开发规模不同，分为单项开发和综合开发二、房地产经营的形式与内容1、按经营对象的相对差异，划分为地产经营和房产经营2、按经营规模和经营方式，划分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营3、按活动发生的不同过程，划分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费和使用经营第二章经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述三、消费者市场购买行为理论（P14）*消费者市场：所有为了个人消费而购买物品或服务的团体或个人构成的市场。

1.消费者购买动机a.本能动机：原始动机，由本能需要产生b.心理动机：通过各种心理活动而形成2.购买决策过程消费者需求产生→寻找、搜集有关信息作为购买依据→分析、整理、比较，选出最满足需求的产品→购买阶段→买后评判3.消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买、如何购买等问题。

第二节房地产开发与经营策略分析二、房地产市场开发策略（P17）a.开发由本地化向跨区域发展b.开发从品质向品牌跨越c.纯住宅开发向商用物业拓展d.诚信开发地产争雄楼市e.开发健康住宅风声水起三、不同时期房地产价格策略（P19）1.房地产产品进入期2.房地产产品成长期3.房地产产品成熟期4.房地产产品衰退期第三章房地产企业第一节房地产企业概述一、房地产企业的概念与特征（P29）1.概念：从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询和物业服务，实现自身经济价值的经济组织。

房地产开发与经营复习资料第一章1、房地产开发基本含义狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

广义概念：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切关系的开发活动均可视为整体和宏观意义上的房地产开发。

2、房地产开发与经营及其特点1）、房地产开发与经营难度大2）、房地产开发与经营风险大3）、房地产开发与经营政策性强3、房地产开发与经营程序和内容1）、投资机会选择2)、项目定位3）、前期工作4）、建设阶段5)、租售阶段5）、物业管理6、房地产开发与经营流程**第二章2、房地产开发与经营理论概述1)、收益（利润）最大原理①收益成本指标确定②项目最佳规模确定③经济收益分析方法2)、价格确定理论①完全竞争市场结构企业定价②垄断竞争市场结构企业定价③寡头竞争市场结构企业定价④纯粹垄断型市场结构企业定价3）、消费者市场购买行为理论①消费者购买动机②购买决策过程③消费者购买行为分析3、可行性分析1）、现金流量分析*净现值——将投资方案在每一计算期内的资金流入和流出相抵，并计算为现值的累加和。

*净收益率|——项目净现值与投资现值之比。

*内部收益率——是净现值等于零的贴现值。

2）、损益临界分析4、第三章1、房地产企业的概念房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

2、房地产企业的战略管理过程1）确定企业当前的使命2）分析外部环境3)识别机会和威胁4）分析企业的资源和能力5)识别优势和劣势6)构造战略7)实施战略8)评估战略3、4、房地产开发资质等级p44第四章1、房地产综合开发项目的概念房地产综合开发项目的概念房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地（国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

房地产开发与经营一、 单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）1.房地产的特性2.房地产开发阶段。

3.房地产开发阶段4.房地产周期5.房地产投资风险6.房地产一级、二级市场7.房地产开发过程8.土地储备管理9.土地储备不同主体10. 土地储备不同主体11.土地一级市场12.房地产开发前期的规划管理程序（证书）13.四证14.下列关于招标的说法，不正确的是（ ）。

15.邀请招标、公开招标16房地产开发阶段17. 四证18.横道图法、网络图 法19.横道图法、网络图法20.成本控制二、多项选择题 （本大题共15小题，每小题2分，共30分。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）1.影响房地产项目开发的环境2.房地产投资特点3.土地使用权行政划拨方式4.房屋开发费5.间接投资6.房地产开发过程中投入资源7.房地产开发的参与者8. 房地产开发项目控制9.年度土地储备计划10.质量控制11.土地使用权的获取12. 土地使用权的获取 装订线13.招标文件14.房地产营销模式15.质量控制三、判断题（共10小题，每小题判断正确得l分，判断错误不倒扣分，共10分。

）1.风险2土地储备3.房地产销售委托代理4.行政划拨方式供地5.合同管理6.招标7. 房地产营销理论8.安全管理9.房地产融资10.招投标四、简答题（本大题共4小题，共20分）1、第一章（4分）。

2、第二章（8分）。

3、第七章（4分）。

4、补充知识点（4分）。

都是课堂上讲过会考简答题的内容五、论述题（共一题，20分）第五章，课堂上讲过会考论述题，其中有部分属开放性提问。

房地产经营与开发-－—考试重点总结第一章一、房地产的含义、分类、特征（一）房地产的概念房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现.房产是房屋及其权利的总称.地产是土地及其权利的总称.房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权力。

如土地使用权、地役权、抵押权、租赁权等。

（二)房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称.(三）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业,是物质生产部门。

房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业.（四）房地产的分类（重点) 书P２—３1 按照产品类型房地产产品分为：土地高层建筑综合体物业特殊物业工业物业商业物业居住物业2 按照使用功能和用途居住房地产、工业房地产、商业房地产、农业房地产等。

３按照房地产开发程度（1）生地:不具有城市基础设施的土地，如荒地等.(2)毛地：具有一定的城市基础设施的土地，如尚未拆除的房屋及附着物的土地.（3)熟地:具有较完善的城市基础设施且场地平整，能在其上建造建筑物的土地。

（4)在建工程:指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。

(5）现房：指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

熟地按照基础设施的完备程度可以分为“七通一平”：给水、排水、电力、电信、供热、燃气、道路和场地平整。

“五通一平":给水、排水、电力、电信、道路、和场地平整.“三通一平":通水、通电、通路、和场地平整。

4 按照经营使用方式销售的房地产出租的房地产营业的房地产自用的房地产(五）房地产开发项目的类型和特点1、住宅开发项目住宅的类型别墅独立住宅联排住宅城镇住宅公寓普通住宅住宅开发项目的特点:１。

市场潜力巨大.2．开发投资风险相对较小.3．多元化的市场需求。

４．对开发商投资能力要求较低.２、写字楼开发项目写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼写字楼主要指为商务、办公活动提供空间的建筑。

1房地产开发是一种经济行为，需要借助土地，建筑材料，基础设施，专业人员，资金等资源的优化组合，形成建筑产品，再通过后续的销售活动，实现经济效益。

2．房地产开发的主要工作阶段：（1）投资决策分析阶段（2）依法取得土地使用权阶段（3）可行性研究阶段（4）前期准备阶段（5）实施阶段（6）销售阶段3．房地产企业分类：（1）生产环节：房地产开发公司，地产开发公司，住宅建设公司，房屋拆迁公司（2）流通环节：房产经营公司，地产经营公司，房产信托公司，房地产顾问公司，房地产评估公司（3）消费环节：房地产经营管理公司，房屋修建公司，物业管理公司，室内装饰公司，景观开发公司4．房地产开发与经营环境分析的基本内容：（一）宏观环境：1。

政策环境：财政，货币，产业，土地，住房政策2。

经济环境：宏观经济条件，居民经济收入和购买力。

3。

人口环境：人口总量，人口的年龄结构，人口的地理分布，家庭结构4。

自然环境5技术环境（二）中观环境：主要指的是房地产产业环境，即围绕房地产开发与经营行业相关的外部影响因素的总和。

（三）微观环境：是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景，直接影响项目目标的因素的总和。

1，区域地理位置特点2，区域经济发展战略与发展规划3。

区域房地产市场发展特点5．房地产开发与经营环境分析方法：（一）多因素加权分析法：是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。

它包括15个方面的经营环境因素，而且依据它们所具有的重要性，确定了具体的权数，最高权数是3，表示最为重要。

每一项最高分值是4，如果得分为4，则表明该项条件被认为最佳。

各项的总权数是25，最高分值总和为100，数值越高则表示环境条件越好。

（二）道氏评估法（三）SWOT分析法：又称十字图表型分析法，是西方企业界广为应用的一种战略选择方法，S和W分别代表企业内部环境的优势和劣势，O和T代表企业外部环境的机会和威胁。

成功的开发经营战略能够及时地抓住时机，避开威胁，充分发挥房地产企业自身的优势，有效的克服企业自身的劣势因此SWTOT分析法成为房地产开发与经营环境分析的基础方法之一。

第一章绪论房地产• 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

• 特点：固定性、耐久性、异质性房地产业• 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

• 属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。

房地产开发与经营• 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

• 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

• 比较：角度不同（产品、管理）；内容不同（生产环节，流通环节）房地产开发与经营的特点难度大风险大政策性强房地产开发形式和内容按开发的时间不同初次开发：对未利用土地的开发利用过程再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途按开发的内容不同外延式开发：增加城市用地面积内涵式开发：提高容积率或土地利用率按开发的规模不同单项开发：规模小，项目功能单一综合开发：规模大，项目功能齐全按经营对象的相对差异划分地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押　①出让：经营者是国家　一级开发　②转让、出租、抵押：经营者是土地使用人二级开发按活动发生的不同过程划分房地产开发经营房地产流通经营案例：海南房地产泡沫分析（3）• 主要问题– 土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；– 金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；– 当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；– 住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；– 政府产业战略的失误；– 大量的投机性人群。

• 最终结局：泡沫破灭– 大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米– 大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷– 大量资金流失；– 大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米– 产生大量房地纠纷和官司；• 泡沫破灭的根本原因国家强有力的宏观调控政策；土地供应失控；城市规划和管理失控；金融领域失控；产业发展战略失控；市场有效的最终需求不足；市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。

房地产开发与经营1.简述房地产可行性研究的基本内容与步骤内容：项目概括，市场分析和需求预测，规划方案的优选，开发进度安排，项目投资估算，资金筹集方案和筹资成本估计，财务评价，风险分析，国民经济分析，结论。

步骤：组织准备，资料收集及市场调查，开发方案的设计和评价，详细研究，编写研究报告书。

2.什么是房地产品牌营销策略？如何实施房地产品牌营销策略。

品牌营销策略简言之就是以品牌输出为核心的营销策略，包括品牌精神理念的规划、品牌视觉形象体系的规划、品牌空间形象体系的规划、品牌服务理念和行动纲领的规划、品牌传播策略与品牌通路策略的规划、公关及事件营销策略的规划等；实施：精确的市场定位是基础，卓越的质量体系是创建名牌的保证，以良好社会形象树名牌，以优秀品质树名牌，以创新精神树名牌，以优秀企业文化树品牌。

3.如何理解房地产交易的特性和原则 p323，看书，理解！特性：标的物位置的固定性；房地合一的特性；交易标的物价格金额大，专业强；交易标的物供给的稀缺性；交易中原房地产设定的权利义务具有承接性。

原则：及时登记；房地连动；交易价格遵循国家政策；交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则。

4.什么是初次开发，什么是内涵式开发初次开发是指对尚未使用的土地进行开发利用的过程。

（再次开发是对已开发土地追加投资，进行深度开发，替代开发或转变土地用途等过程）。

内涵式开发是指在不增加面积的情况下，仅仅依靠劳动和资金投入，提高城市容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。

（外延式是增加面积，开发近郊或远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩张的过程）5.如何理解房地产定位的原则。

5点符合城市规划的原则：就是说要以城市规划引导房地产开发，发挥土地供应规划对房地产市场的调控作用，使项目更好地适应经济社会发展。

协调发展原则是项目建设发展要考虑可持续发展的要求，发展要兼顾环境保护。

市场需求原则是开发商要提供更符合市场需求的产品。

房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营1、（P1）开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。

（选择题）2、（P3）房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。

（选择题）3、（P4）与老城区相比，新城区在地理位置上表现出的劣势有哪些？（简答题）地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了开发建设周期。

4、（P4）新城区与旧城区相比，优势有哪些？（简答题）远离城市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低。

在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。

5、（P5）广义的房地产经营活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程。

（选择题）6、（P6）一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。

（判断改错）7、（P4）房地产经营供求关系调整缓慢性体现在哪些方面？（简答题）从宏观的角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采取某些手段对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系调节，远不如对一般商品的作用明显。

从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。

我国房地产市场政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。

也使得土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。

从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。

房地产开发与经营简答题1.简述可行性研究的作用可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

1）是投资决策的基本依据。

2）是筹集建设资金的依据。

3）是项目立项、用地审批的条件。

4）是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。

5）是编制下一阶段规划设计方案的依据。

2.简述房地产开发的主要工作阶段投资机会寻找、项目可行性研究、取得土地使用权、项目规划与合同谈判、项目建设、房地产租售、物业管理3.简述房地产投资环境的构成要素政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）；经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）；社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）；自然地理环境；基础设施环境；法律环境4.简述开发建设投资(开发期成本费用)成本费用1）土地费用； 2）前期工程费；3）建安工程费；4）基础设施建设费；5）公共配套设施建设费； 6）不可预见费；7）开发期税费； 8）管理费用；9）销售费用； 10）财务费用；11）经营资金5.简述工程建设监理的工作内容与要求监理的工程工程建设监理：指监理单位受项目法人的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同对工程建设实施的监督管理。

总的工作内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量；进行工程建设合同管理，协调有关单位的工作关系。

下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。

5.简述房地产价格制定的理论依据1）生产费用价值论：房地产生产所需要的基本费用。

2）预期原理：预期房地产能为消费者带来的收益或效用。

3）替代原理：竞争者所能提供的类似产品的替代关系。

4）供求理论，供给需求的变化与价格之间的相互影响。

房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。

由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。

房地产包括土地和建筑物。

特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。

二、房地产服务业一）物业管理业。

二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。

2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。

3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。

4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。

发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。