房地产开发经营与管理公式整理复习课程

房地产开发经营与管理公式整理E(R j )=R f +βj [E(R m )－R f ]资产j 预期收益率=无风险资产收益率+资产j 系统性市场风险系数×[市场整体平均收益率－无风险资产收益率] 平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积吸纳量=报告期销售量+报告期出租量新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向指数平滑法：本期预期值=平滑指数×前期实际量+（1－平滑指数）×前期预测值11)1(---+=t t t Q S Q αα式中t Q -本期预测值1-t S -前期实际销售量1-t Q -前期预测值α-平滑指数，01≥≥α利息与利率（一）利息F n =P+I n 式中F n -本利和；P-本金；I n -利息 （二）利率%1001⨯=PI i 式中1I -一个计息周期的利息 单利计息与复利计息（一）单利计息i n P I n ⨯⨯=N 个计息周期后的本例和)1(n i P F n ⨯+=（二）复利利息I n =P[(1+i)n －1]N 个计息周期后的复本利和为：n n i P F )1(+=名义利率与实际利率的关系式设名义利率为r ，若年初借款为P ，在一年中计算利息m 次，1)1(1-+=-⎪⎭⎫ ⎝⎛+=-=m mmr P P m r P P P F i 等额])1(11[)1(1)1(nn n i i A i i i A P +-=+-+= 1)1(F 1)1(1)1()1(A -+=-++=-++=n n n n i i i Pi Pi i i i P 等差A t =A 1+(t －1)G 等比A t =A 1(1+s)t-1注意A 1在等额、等差、等比中计算公式不同毛利率或毛利额=营业收入-营业成本营业利润=营业收入-营业成本-期间费用-营业税金及附加-土地增值税（开发投资）营业利润=营业收入-营业成本-运营费用（持有出租） 营业收入=销售收入+出租收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务管理费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总额=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）动态盈利能力指标：)(NPV 0)1()(1221110t i i NPV NPV i FIRR FIRR CO CI FNPV n t t-++==+-=∑=-财务内部收益率财务净现值投资动态回收期P b =(累计净现金流量现值开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量现值的绝对值÷当期净现金流量现值实际收益率R r 、名义收益率R a 和通货膨胀率R d ：（1+R a ）=（1+R r ）（1+R d ）静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率投资利润率=项目总投资润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金利润率=资本金润总额年利润总额或年平均利×100％ 资本金净利润率=资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平×100％ 税前现金回报率=资本金金流量入）减还本付息后净现年营业利润（净经营收×100％静态回收期P b '=(累计净现金流量开始出现正值期数－1）+上期累计净现金流量的绝对值÷当期净现金流量清偿能力指标：借款偿还期P d=(借款偿还后开始出现盈余期数－开始借款期数）+上期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额（利润、折旧、摊销等）利息备付率=税息前利润÷当期应付利息费用偿债备付率=可用于还本付息资金÷当期应还本付息金额 在商用房地产金融与投资中简化为：偿债备付率=净运营收入÷还本付息金额资产负债率=负债合计÷资产合计×100％流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100％速动比率=（流动资产总额-存货）÷流动负债总额×100％ 盈亏平衡分析盈亏平衡产量=总固定成本÷（销售单价-单位产品变动成本） 盈亏平衡价格=单位产品变动成本+（总固定成本÷产销量） 盈亏平衡单位产品变动成本=销售单价-（总固定成本÷产销量）风险分析中概率分析的期望值法各年现金流期望值∑==mi rt rt t P X NCF E 1)( 寿命期净现值期望值∑=+=m i t t i NCF E NPV E 1)1()()( 各年净现值标准差rt m i i rt rt P X X2t )(∑=-=δ 寿命期净现值标准差∑=+=n 12)1i t t i （δδ寿命期标准差系数％100)(V ⨯=NPV E δ。

《房地产开发与经营》总复习一、概念1、房地产：（1）概念：房产和地产的统称（2）分类按土地用途（性质）分居住类工业类商业、旅游、娱乐类教育、科技、文化、卫生、体育类综合及其他类按使用性质自用类投资类按实体实现情况现房期房2、房地产业（1）概念：从事房地产这种产品开发经营的行业（2）与建筑业、金融业的关系3、房地产市场：（1）定义：房地产各种权益在不同市场主体间流转的过程中形成的各种交易关系的总和。

（2）分类按要素分地产市场房产市场按开发经营流程分土地一级市场房地产二级市场房地产三级市场按是否拥有房产证分现房市场期房市场4、房地产开发（1）定义：在依法取得国有土地使用权的土地上进行市政基础设施、房屋建设的行为。

（2）分类：按区域性质分：新区开发旧区改造按规模分：单项开发按对象分：土地开发房屋开发（3）开发基本流程：（四个阶段十七个环节）立项阶段前期准备阶段施工阶段销售及售后服务阶段（4）主要参与者房地产开发企业及其资质等级划分一级（5000万）二级（2000万）三级（800万）四级（100万）暂定政府十二个部门；建筑施工、监理企业；中介服务机构。

5、房地产经营：（1）定义：房地产开发企业将建设完成的房地产项目转移到使用者手中的过程。

（2）类型：出租自营出租合营出租出售期房出售（房地产预售）现房出售租售结合6、房地产开发经营房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租房屋的行为。

二、房地产经营环境分析：1、定义：影响房地产开发经营活动的外部条件的总和。

2、构成：经济、政治、法制、社会、自然、基础设施、房地产市场房价收入比：住房价格与居民家庭年收入的比值。

一般为3—6。

三、房地产市场分析：1、市场三大基本构成要素：需求供给买卖价格2、房地产需求：（1）定义：消费者在某一特定时间内和某一价格条件下，对某种房地产所愿意并且能够购买或承租的数量。

（2）决定因素：价格、收入、偏好、相关价格、市场预测、融资能力3、房地产供给：（1）定义：房地产供给者在某一特定时间内和某一价格条件下，对某种房地产所愿意并且能够出售或出租的数量。

《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。

房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。

该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。

Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。

第1８讲物业资产管理（下）重点难点：1. 零售商业物业分类方法与影响因素2. 零售商业物业租金的确定方法3. 物业管理中的费用测算4. 财务报告的内容．10．4 零售商业物业管理10．4．1 物业分析10．4．1．1 零售商业物业的分类零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。

零售商业物业通常有五种类型：(1)市级购物中心。

市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。

按其所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。

(2)地区购物商场。

地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万㎡之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万一30万人，年营业额在l 亿～5亿元之间。

地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。

(3)居住区商场。

居住区商场的建筑规模一般在3 000～10 000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口l万一5万人，年营业额在3 000万～10 000万元之间。

居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

(4)邻里服务性商店。

这些商店的建筑规模一般在3 000㎡以下，且以500～1 000㎡建筑面积者居多，服务人口在l万人以下，年营业额在3 000万元以下。

方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的承租人。

《房地产开发与经营管理》公式1.E（Rj）=Rf+βj[E（Rm）-Rf]式中E（Rj）——在同一时间段内，资产j应有的预期收益率Rf ——无风险资产的收益率βj ——资产j的系统性市场风险系数E（Rm）——在同一时间段内，市场整体平均收益率2.报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量（St=St-1+NCt-δt）3.空置率=报告期末空置房屋/同期房屋存量（VRt=VCt/St）4.可供租售量=上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量（HSRt=HSRt-1-Avt-1+NCt）5.平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（CPt=BUCt/NCt）6.吸纳量=销售量+出租量（A Vt=HSt+HRt）7.吸纳率=吸纳量/可供租售量（ARt=A Vt/HSRt）8.吸纳周期=可供租售量/吸纳量=1/吸纳率（APt= HSRt/ Avt）9.Fn=P+In式中Fn——本利和P——本金In——利息10.i=I1/P式中i——利率I1——一个计息周期的利息11. 单利计息：In=P×n×I Fn=P×（1+i×n）12. 复利计息： In=P[（1+i）＾n-1] Fn=P×(1+i) ＾n13. 实际利率i与名义利率r的关系式：i=（F-P）/P=[P（1+r/m）＾m-P]/P=（1+r/m）＾m-114. i=(1+r)/(1+e)-1 式中 e——通货膨胀率15. 复利计算⑴常用符号P ——现值F——终值（未来值）A——连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值n——计息周期数i——每个计息周期的利率⑵公式与系数①一次支付的现值系数和终值系数F=P（1+i）＾n式中（1+i）＾n——一次支付终值系数P=F/（1+i）＾n式中 1/（1+i）＾n——一次支付现值系数②等额序列支付的现值系数和资金回收系数P=A[(1+i）＾n-1]/i（1+i）＾n=A/i[1-1/(1+i) ＾n]式中[(1+i）＾n-1]/i（1+i）＾n——等额序列支付现值系数A=P i（1+i）＾n/[(1+i）＾n-1]=Pi+Pi/[(1+i）＾n-1]式中i（1+i）＾n/[(1+i）＾n-1]——等额序列支付资金回收系数③等额序列支付的终值系数和储存基金系数A=F×i/[(1+i）＾n-1]式中i/[(1+i）＾n-1]——等额序列支付储存基金系数F=A[(1+i）＾n-1]/i式中[(1+i）＾n-1]/i——等额序列支付终值系数④等差序列的现值系数和年费用系数P=A1[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n+G/i｛[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n-n/(1+i）＾n｝式中1/i｛[(1+i）＾n-1]/i(1+i）＾n-n/(1+i）＾n｝——等差序列现值系数A=A1+G/｛1/i-n/[(1+i）＾n-1]｝式中1/i-n/[(1+i）＾n-1]——等差序列年费用系数⑤等比序列的现值系数和年费用系数当i≠s ，P=A1/（i-s）｛1-[（1+s）/（1+i）] ＾n｝当 i=sP=nA1/（1+i）式中1/（i-s）｛1-[（1+s）/（1+i）] ＾n｝——等比序列现值系数A=A1×i/（i-s）×｛1-[（1+s）＾n-1]/ [（1+i）＾n-1] ｝式中i/（i-s）×｛1-[（1+s）＾n-1]/ [（1+i）＾n-1] ｝——等比序列年费用系数16. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为经营利润，利润总额（实现利润），税后利润和可分配利润四个层次。

应掌握房地产开发的建设阶段及租售阶段的主要工作内容。

应熟悉建设过程中的相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案，租售阶段的宣传与广告策略。

3.4建设阶段建设阶段，是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。

开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。

开发商在建设阶段所涉及的管理工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。

房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

3.4.1质量控制质量控制，是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。

在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。

工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括以下几个方面：(1)对原材料的检验。

材料质量的好坏直接影响工程的质量，因此为了保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同中。

有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品或样本，材料到货后再与样品进行对照检查，或进行专门的化验或试验。

未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。

(2)工程中的配套设备进行检验。

在各种设备安装之前均应进行检验和测试，不合格的要避免采用。

工程施工中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验与检查，可考虑到制造厂进行监督和检查。

(3)确立施工中控制质量的具体措施，主要包括如下方面：1)对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

第六章经济评价指标与方法【考情分析】【本章特点】■考题所占分值最大■理论性非常强，技术含量高■计算题多，难度大【学习方法】■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，能独立地在一定的时间内完成■必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【内容框架】第一节效益和费用识别第二节经济评价指标第三节动态盈利能力指标及其计算第四节静态盈利能力指标及其计算第五节清偿能力指标及其计算第六节房地产投资方案经济经比选第一节效益和费用识别1.投资与成本2.房地产投资分析中的投资与成本3.营业收入4.利润5.税金6.房地产投资效果的表现形式 1.投资与成本 1.1投资的概念 1.2投资的种类 1.3成本的概念1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同 1.1投资的概念■广义的投资是指人们有目的的经济行为，即将一定的资源投入某项计划，以获得所期望的报酬 ■所投入的可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源 ■工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分1.2投资的种类（两类）1.3成本的概念■指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价 ■产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗■销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用 1.4投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同■财务会计是实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，不同的方案有不同的成本数据■在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等【2006年真题】下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。

A.与财务报表中的成本完全不一样 B.应根据实际发生费用记录来确定 C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 [答疑编号5573060101] 【答案】 D【解析】A 是不完全一样，而非完全不一样。

8.6.2　项⽬可⾏性研究报告正⽂的写作要点 按照前述报告正⽂中应包含的内容，现将写作要点介绍如下。

（1）项⽬总说明 在项⽬总说明中，应着重就项⽬背景、项⽬主办者或参与者、项⽬评估的⽬的、项⽬评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

（2）项⽬概况 在这⼀部分内容中，应重点介绍项⽬的合作⽅式和性质、项⽬所处的地址、项⽬拟建规模和标准、项⽬所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项⽬建成后的服务对象。

（3）投资环境研究 主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、⼟地使⽤制度、当地政府的⾦融和税收等⽅⾯的政策、政府⿎励投资的领域等。

（4）市场研究 按照所评估项⽬的特点，分别就当地与所评估项⽬相关的⼟地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、⼯业物业市场等进⾏分析研究。

市场研究的关键是占有⼤量的第⼀⼿市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等⽅⾯的理解。

（5）项⽬地理环境和附近地区竞争性发展项⽬ 这⼀部分主要应就项⽬所处的地理环境（邻⾥关系）、项⽬⽤地的现状 （6）规划⽅案及建设条件 主要介绍开发项⽬的规划建设⽅案和建设过程中市政建设条件（⽔、电、路等）是否满⾜⼯程建设的需要。

在介绍规划建设⽅案的过程中，可⾏性研究报告撰写者能根据所掌握的市场情况，就项⽬的规模、档次、建筑物装修标准和功能⾯积分配等提出建议。

（7）建设⽅式及进度安排 项⽬的建设⽅式是指建设⼯程的发包⽅式。

发包⽅式的差异往往会带来⼯程质量、⼯期、成本等⽅⾯的差异，因此，这⾥有必要就建设⼯程的承发包⽅式提出建议。

这⼀部分中还应就建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资估算作好准备。

（8）投资估算及资⾦筹措 这⼀部分的主要任务是就项⽬的总投资进⾏估算，并按项⽬进度安排情况做出投资分年度使⽤计划和资⾦筹措计划。

项⽬总投资的估算，应包括项⽬投资概况、估算依据、估算范围和估算结果，⼀般投资估算结果汇总中应包括⼟地费⽤、前期⼯程费、房屋开发费、管理费、销售费⽤、财务费⽤、其他费⽤、不可预见费和开发期税费。

第14讲房地产开发项目可行性研究（下）重点难点：掌握房地产项目投资估算、资金使用计划、收入估算与资金筹措的方法、财务评价报表的组成和财务报表的编制方法。

了解可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要点。

8．4 房地产开发项目投资与收入估算8．4．1 投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等，各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。

8．4．1．1 土地费用估算开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。

开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。

主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

(1)土地征用拆迁费土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。

城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

(2)土地出让地价款土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。

以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。