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蓝湾国际三期商业工程建筑方案设计任务书2015年2月9日第一章工程介绍2第一条总那么2第二条工程概况3第二章技术经济指标3第三条地块技术经济指标〔待定〕3第三章规划设计重点问题概括3第四条重点问题概括3第四章设计理念5第五条设计理念5第六条目标市场定位5第七条工程产品筹划定位的设计参考6第五章详细规划要求8第八条规划总那么8第九条规划细那么9第十条配套功能规划13第十一条功能配比15第十二条建筑设计原那么15第十三条建筑材料与设备16第六章本钱控制要求17第十四条本钱控制原那么17第十五条本钱控制细那么17第七章完成节点和附件第一章工程介绍第一条总那么1、蓝湾国际三期商业工程建筑方案设计，要依照"市城市规划条例实施细那么"的要求进展规划，到达扩初设计的深度，其最终成果既要满足工程开发理念，又要满足规划报建的要求；2、本工程的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要与周边环境相照应，要充分利用大邮路及已形成的北区建筑风格资源，建筑设计既要表达大足区文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求；3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要求、周边环境、本钱控制及对筹划定位的参考来进展设计，表达开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想；4、工程建筑设计应表达尽量考虑节能、环保的新概念，设计要到达低本钱、高效益的经济要求；5、本案的总体筹划理念是打造市双桥经济开发区"渝西首席生活都会〞及拥有纯粹地中海风情小镇的城市综合型高端物业工程，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新开展植根于双桥外乡的新一代商业形态；6、本案在建筑风格筹划上需与周边景观环境、人文背景相协调；以有机建筑整合工程的地脉和文脉，开展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文气氛，使工程推广能以"新消费文化体验之城〞为主线。
一、前言1、本建议书侧重于项目前期策划要点及思想的表述，之后须结合项目的具体情况与宏大公司讨论、修改、整合，并结合项目具体实施及市场等外部条件的变化丰富、完善，并进行实战操作性处理。
2、由于时间紧，资料有限（仅提供地块示意图一份，容积率为4.3,土地成本1670元/行两个参数），市场调查、项目分析及思考、理解、建议难免粗浅，仅供参考。
3、本建议也表达了我公司对该项目及与宏大公司合作的态度和诚意。
二、全程策划之----- 市场分析（一）总体市场状况利好方面：1、申奥成功和加入WTO对北京房地产的促进作用A、刺激了房地产的有效需求大量的外企进入北京，必定给北京的厂房，写字楼及公寓带来了大量的需求，而且也会带来大量的人才需求，会给予这些人带来大量的薪金空间，才必然会使这些人的住房问题得以解决，给北京的楼市带来新的繁荣。
B、促进房地产行业持续繁荣城市道路交通、环境绿化、市政配套等都在未几年内会上一个新台阶，带来了相应的区位优势，增强了人们的市场购买信心。
C、促使京城房地产整体升级外企进入国内市场，市场的竞争越发激烈，市场将朝着专业化、规模化、规范化、智能化、国际化和多元化的方向发展。
D、北京房价和居民收入会进入良性增长期申奥促使政府对环保，公共建筑，体育场馆建筑的投资，同时带动相关产业的发展, 增加了就业的机会，收入也会大幅增加，从而带动房价的发展。
E、奥运商圈将成为北京房地产市场的主战场以体育文化为主的奥运商圈，亚北地区将出现一个更现代化，更有超前性的奥运城。
2、需求增长A、国民经济平稳增长，政府实施积极的财政金融政策，扩大内需，增加投资，确保GDP7%-8%的增速，使城镇居民的住房需求量大幅上升。
B、申奥成功，未来几年北京市政府将投入1800亿元资金进行基础设施建设，带来了相应的区位房地产产品的增值，奥运效应加大危旧房改造力度。
未来5年内将完成900余万平方米的危旧房改造，届时人均住房面积将达到18平方米。
西安海洋大厦项目营销策划案尊敬的领导：根据您的要求，我为西安海洋大厦项目制定了一份营销策划案，旨在推广该项目并吸引潜在客户。
一、市场分析1.1 目标客户群体：该项目旨在吸引消费者中的中高收入群体，他们倾向于购买海景房产作为投资或自住。
1.2 竞争分析：目前在市场上存在着其他类似的高端房地产项目，需要我们将项目的独特之处凸显出来。
1.3 市场需求分析：海景房产在西安市非常稀缺，市场需求旺盛。
二、营销目标2.1 销售目标：在项目开放前三个月内，实现50%的售出率。
2.2 品牌塑造：建立西安海洋大厦项目的知名度和美誉度，使其成为市场上的一流品牌。
三、营销策略3.1 品牌定位：通过打造一个高端、豪华、独特的海景房地产项目来吸引目标客户。
3.2 线上推广：建立一个专业的项目网站，通过社交媒体平台、搜索引擎优化、博客和微博等方式进行线上推广，吸引潜在客户并提供项目的详细信息和最新动态。
3.3 线下推广：参加各类房地产展览会和论坛，通过展示样板房、分发宣传资料和与潜在客户面对面交流的方式，争取签约并建立客户信任。
3.4 与相关行业合作：与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作，通过共同推广并互惠互利，将目标客户引流至项目。
3.5 优惠活动：为前期签约客户提供相应的优惠政策，如购房折扣、礼品赠送等，以促进销售。
四、执行计划4.1 网站建设和线上推广：在项目启动前完成项目网站的建设，并通过各大社交媒体平台、搜索引擎优化等方式进行线上推广。
4.2 参加展览会和论坛：选择与目标客户群体有关的房地产展览会和论坛，并积极参与，展示样板房并进行宣传。
4.3 与相关行业合作：与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作，通过合作推广活动吸引目标客户。
4.4 优惠活动：在项目开盘阶段通过提供一定的购房优惠政策来促进签约。
五、预算5.1 网站建设和线上推广费用：X元。
5.2 参加展览会和论坛费用：X元。
5.3 与相关行业合作费用：X元。
亚澜湾二期规划建议现阶段，就我司前期对北京市别墅市场的多年研究，结合亚澜湾二期项目前期大量市场调研，对亚澜湾二期的别墅风格及户型做出以下分析、建议：一、总体规划设计建议规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段运作的进行，重视总体规划设计是大枣一个好产品的基础。
1、总体规划思路错落有致、层次丰富、多景观独栋别墅社区2、社区规划设计建议规划基本指标建议➢容积率项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率绿化率均价（元/平方米长岛澜桥16 11.5 0.43 55% 14000 优山美地72.74 46.47 0.45 41% 18800龙湾别墅（一期）7.57 5.14 0.47 50% 15000观唐48 11.5 0.43 55% 20000 纳帕溪谷80 25 0.33 60% 17500 水印长滩20.01 4.2 0.21 46% 16500 玫瑰园（三期）49.3 17.6 0.35 71% 17600 平均值——0.38 56.14% —本案市场同类产品的规划容积率在0.21-0.47的范围内，从表中可以看出，项目的容积率与项目的售价相关性并不是很大，而项目的容积率与项目的绿化率相关性很大，当容积率较高时，绿化率呈下降趋势。
在充分考虑发展商的投资回报率的前提下，建议在对整个方案密度不造成大影响的前提下容积率可以做到0.25-0.30。
根据地块大小，在满足高园林绿化的同时，二层的欧式独栋别墅对于营造低密度居住区来说是一个很合适的建筑类型。
此设计不会显得拥挤，可以有足够大小的私家花园，以及自由的户外活动区域，而且保证小区内的道路顺畅。
0.10.20.30.40.50.60.70.8长岛澜桥优山美地龙湾别墅（一期）观唐纳帕溪谷水印长滩玫瑰园（三期）容积率绿化率➢ 绿化率本案市场同类产品绿化率在41%-71%之间，平均绿化率为56.14%。
考虑到本案的 竞争性，建议本案绿化率控制在55%—65%之间容积率和绿化率的关系图3、社区规划布局建议建议独栋别墅群体的组合布置采取点群式与多轴线式布局相结合的布局方式，点群式即独栋别墅单体围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间，同时保留出一定的面积用于环境景观的设计，使独栋别墅社区真正体现出其内部环境的魅力；多轴线式即空间轴线或可见或不可见，将绿化景观、建筑群体串联起来，丰富而有序，尤其使一个个亲切的院落小空间统合成整体，追求温馨和谐。
天津半岛蓝湾策划案书的写作活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。
它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。
活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：1. 主题要单一，继承总的营销思想在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。
在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
房地产营销策划书XX蓝湾半岛目录一、概述二、市场环境分析三、策划对象特性分析四、竞争状况分析五、项目SWOT分析六、项目定位七、项目营销策略一．概述XX蓝湾半岛，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——XX，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。
项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入XX低碳节能技术和全面家居解决方案，以XX金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。
二．市场环境分析2．1整体概括北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2.2区域房地产市场分析港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一—南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团，经过近年来的大力发展，港闸区在时空上实现与上海及国际全方位接轨、融合，与外界的沟通联系更加便捷，成为世界第六大经济中心上海都市圈内独具吸引力的现代工业区。
三．策划对象特性分析3.1项目概况1)项目名称：XX蓝湾半岛2)项目规模：9-26层的小高层和高层，目前有A、B区3)项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房3.2技术资料建筑面积：<218650平方米项目总占地面积：99910.14平方米容积率：≤2.19绿化率：≥37.8%车位：0.7/户（机动车位700个，其中地上停车69辆地下停车631辆)物业公司：XX物业土地年限：70年装修：精装修3.3周边配套设施教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院商业：北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城华强电子数码广场等娱乐：方特游乐场等交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站物业：XX物业四．竞争状况分析竞争楼盘基本情况楼盘一：国基•桂花小镇物业类别:住宅项目,特色宜居生态地产,公园地产建筑类别:高层小高层项目状态:在售占地面积:55411㎡建筑面积:110000㎡所属区域:港闸区容积率:1.96绿化率:40%开发商:南通国基沃华置业有限公司项目地址：港闸区工农北路51号（二号桥北500米）楼盘二：绿洲国际占地面积:35215平方米建筑面积:97462平方米容积率:2.77绿化率:40%停车位:405个机动车位所属商圈:城北交通状况:32路、44路在长华路口北下车；驾车沿钟秀路到北城大桥往北直走即到楼盘三：苏建阳光新城建筑类型：小高层、高层物业类别：普通住宅建筑面积：450000平方米占地面积：380000平方米容积率：1.70绿化率：40%城区：港闸区产权年限：70年物业公司：南京建基物业管理有限公司南通分公司物业费：1.60元/月/平方米开发商：江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司均价：9300元楼盘四：金海岸占地面积:61175平方米建筑面积:97067平方米容积率:1.39绿化率:28%停车位:1:1产权年限:40年物业管理公司：南通亚通物业服务有限公司交通状况:52路公交（在金海岸国际广场下）楼盘五：华强城占地面积:403657平方米建筑面积:1312785平方米容积率:2.53绿化率:45.58%停车位:8069个产权年限:70年物业管理公司:深圳华强物业（南通）分公司交通状况:55路、41路（至鸿鸣金属广场站下）五．项目SWOT分析5.1优势（S）1）地段升值潜力大：北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
