房地产开盘需要准备的资料

房地产开发阶段各环节所需文件材料超全1.前期准备阶段：-土地规划许可证：申请土地使用权以及建设项目的规划许可证。

-土地出让合同及补充协议：购买土地的交易合同及相关补充协议。

-市场调研报告：对项目周边市场进行调研的报告，包括销售情况、竞争对手等信息。

-工程勘察报告：对土地、地质等条件进行勘察的报告，用于项目规划的基础。

-环境影响评价报告：涉及到环境保护的项目需要进行环境影响评价，报告用于审批环节。

-建筑设计方案：包括平面图、立面图、施工图纸等相关设计文档。

2.立项阶段：-投资建议书：对项目进行全面评估并提出建议的文稿，包括市场分析、投资回报预测等。

-立项报告：对项目进行综合评估的报告，包括投资规模、建设规模、盈利预测等。

-预售许可证及补充协议：申请商品房预售许可证及相关补充协议。

-招商引资方案：项目推进过程中可能需要引入合作伙伴，招商引资方案是用来吸引合作伙伴投资的文件。

-合同及协议范本：包括购地合同、工程承包合同、物业管理协议等。

3.设计阶段：-建筑设计施工图纸：包括建筑平面图、立面图、剖面图、节点图等设计图纸。

-概念设计报告：对建筑外观、空间布局等方面进行设计的报告。

-勘察设计合同及补充协议：与勘察设计公司签订的合同及相关补充协议。

-状态评估报告：对现有建筑物的状态进行评估的报告，用于拆迁、整改等工作。

4.施工阶段：-施工图纸及规范：详细的施工图纸和施工规范文件。

-工程施工合同及补充协议：与承包商签订的合同及相关补充协议。

-形象进度报告：记录项目施工进度和工程质量的报告。

-竣工验收备案材料：项目竣工后，需要办理竣工验收手续，包括相关材料和申请报告。

5.售后服务阶段：-房屋产权证书及相关文件：购房者的产权证明和房屋规划图等。

-住户交接记录：购房者接房时的验收记录。

-物业管理协议及服务手册：对物业管理服务的约定和规范。

以上是房地产开发各阶段所需文件材料的一个梳理。

由于每个项目的具体情况不同，可能还会有其他特定的文件需求。

开盘准备（一）开盘流程步骤内容物料负责人1 签到区本次开盘按照排队顺序选房，凭身份证及VIP卡签到确认身份，领取序号卡及签约须知；签到台、序号卡、序号卡登记表、已认筹客户登记表2 等候区在工作人员的安排下有序入座（可携带一名家属）\3 叫号区随时听叫号区叫号，听到叫号后（三遍视为放弃），进入选房区选房，号码顺延；序号卡登记表4 选房区四人一组进入选房区（选房时间为15分钟），进入后排名不分先后，由置业顾问一对一服务，引导客户选房。

选房单、计算器、笔、户型图、利率表5 销控区选中者：选中满意房号，由置业顾问填写选房单，签字确认，领至吧台总控处签字确认，总控销控同时通知销控人员销控；选房未成功者，离开售楼部或前往活动处看节目；销控表、红笔6 签约区选房成功者，凭选房单，签订《房产认购书》认购书、计算器、笔户型图、利率表7 财务区领客户至财务区，将认筹单、VIP卡及2万元收据交至财务，财务重新开具定金收据，原收据收回作废，在《房产认购书》上，客户签字财务盖章，并向财务领取抽奖券。

公章、收据、抽奖券8奖券投放区客户将副券撕下到吧台处投进抽奖箱抽奖箱9舞台区舞台区观看节目，等候参加现场抽奖活动。

\（二）开盘物料针对本次开盘活动，开发商需准备：一、礼品的准备；1、认筹客户：（1）根据前期认筹状况，预计约30批客户参加抽奖。

（2）奖品设置原则：实物、大件，品牌大家电，中奖数量总共30；抽奖奖品及价格如下：奖项奖品价格（元）数量总价（元）一等奖品牌42寸液晶电视机2990 1 2990二等奖品牌洗衣机1500 3 4500三等奖品牌微波炉500 5 2500其余奖品电饭锅150 20 30002、当天参与游戏观众：（1）当天游戏共5个，每次游戏幸运观众3名；（2）奖品设置原则：可乐雪碧两瓶装、汇源果汁两瓶装共计20瓶；二、财务区：准备物料：收据，公章。

工作流程说明：（1）财务区人员将客户VIP卡收回，将“认筹订金收据”换成“选房定金收据”，盖开发商章；（2）在《房产认购书》上盖章签字；（3）给客户抽奖券；。

项目开盘前必备条件及开盘需要准备的资料项目开盘前必备条件一、工程部1. 提供总体施工、完工计划表2. 阶段性施工进度表3. 精装修标准（内装、公共部分）4. 公摊面积表5. 暂测面积表6. 户型图标尺寸7. 工程现场管理安排及维护标准确定8. 园林方案的制定9. 会所的设计方案及功能确定10. 小区配套、建材及交付标准的确定二、物业部1. 管理公约的制定2. 服务体系的制定三、售后服务1. 签约律师（开发商）2. 按揭银行确定3. 签约人员确定4. 合同管理人员确定5. 合同条款的确定四、广告支持（资金预算）1. 项目定位2. 广告创意3. 推广计划确定（媒介组合方案）五、销售部1. 售楼处到位（资金预算）A、面积确定B、建筑形式确定C、装修方案D、现场环境包装及管理2. 样板间到位（资金预算）A、样板户数制定B、样板方案制定（风格）3. 人员配备到位A、销售人员B、助理人员C、销控人员4. 销售进度表5. 销售价格原则确定项目物料准备 1、基本项目资料：宣传单页、户型图、销售代表名片、销售手夹。

2、签约资料：购房合同、认购协议、封号单、计算器、印泥、纸巾。

3、活动资料：印有活动内容海报、条幅、谈判桌椅、饮用水、纸杯、糖果、点心、小礼品、拱门、项目现场围挡、销控板、背景音乐设备等 4、售楼部装饰资料：……文件资料：预售许可证⌝国有土地使用证建设工程规划许可证⌝发展商营业执照蓝图⌝扩初方案⌝销售讲义⌝⌝样本合同及补充条款墨线图、⌝物业管理公约、管线图⌝价目表⌝付款方式⌝面积表（测绘局面积测绘报告）开盘前准备工作安排工作事项完成日期备注第一阶段介入期（元月26日前）1 完成初步市场调查2 收集项目规划图、工程图、城市规划图3 收集市场调查相关资料4 确定元宵活动方案（广告语、宣传方式、活动方式）5 确定包装主色调6 联系模型公司7 联系广告公司第二阶段筹备期（2月9日至2月28日）1 元宵活动开展2 广告公司确定3 模型公司确定，开始制作4 售楼部腾空，开始装修5 广告公司进场，完成全部的初期广告设计、包装6 DM、手提袋设计制作7 导视牌、售楼部包装、围墙、展板设计制作8 内部认购卡设计制作9 销售人招聘 2.1010 销售人培训 2.19-2.2811 展开全面系统的市场调查12 完成各种户外、平面媒体的调查预定13 与各媒体记者的联系14 完成市场研究、营销策略论证，出营销策划方案15 最终确认营销方案，最终确认规划16 人员全部到位（经理18日到） 2.2717 销售管理工具全部到位来电、来访记录、日报表、周报表、保留楼盘控制、已成交客户档案、答客问18 现场销售、派单、内管、后勤、招商人员安排19 销售人员服装统一20 售楼部装饰装修完成21 模型制作完成，安装到位第三阶段亮相期（市场探测期）（3月1日至3月22日）1 人员进驻售楼部2 全面展开预登记3 确定最终价格方案、销售方案4 "诚信地产打响3.15诚信第一枪"媒体见面会 3.155 报纸软文、广告开始投放6 电视媒体发布招商信息7 各宣传媒体全面展开户外广告到位（灯杆、路牌、充气门楼）电视广播车体（公交车、出租车）8 楼书、宣传单页设计制作9 楼书、宣传单页印刷10 电视广告设计制作，开始投放第四阶段内部认购期（3月23日至3月30日）排队、认购、促销、收款（定金、首期款、全额）1 认购活动方案确定 9.292 排队购房的程序安排3 内部认购模拟演练4 认购活动展开第五阶段全面发售期（开盘）5月1日售楼部物品配备清单名称规格数量备注电话机一个号码 4部售楼部电话机/传真机 1部招商部饮水机 1台柜式空调 2台电视 1台电脑 1台打印机 1台DVD 1台音响 1套销售人员服装 10套花草若干主接待台 1个专做销售人员椅子 4个洽谈桌椅 6套地毯玻璃茶几、沙发 1套办公桌椅 3套礼品：圆珠笔雨伞带照明的钥匙扣办公用品：文件夹 10个笔信笺纸计算器软抄笔记本硬抄笔记本射灯胶水彩色笔签合同用条章合计。

项目开盘前工作准备完全手册干货项目开盘前工作准备完全手册一、确定开盘时间开盘时间一般为周六日，但具体还需要结合当地市场情况。

假如项目打算在“五一”开盘，4月29日是周六、4月30日是周日、5月1日是周一，那该选择哪一天开盘？如果是在5月1日开盘，但万一当地很多人都在五一前出游了呢（这种情况应选在4月28日开盘）？所以在遇上几大重要假期非周六日的时候，更要综合各种因素来定开盘时间。

二、确定推货产品1、推货类型：别墅、洋房（高层、小高层……）、公寓等；2、推货单位：户型、面积、位置，选择单一或组合来推。

此前必须了解竞争对手，以产品、市场把握及项目把握来拉高项目的高度与实力，转变角度让对方与我方竞争，而给我方与对方竞争。

3、推货数量：根据蓄客量来定，一般根据蓄客量的20%～30%作为有效客户来预算，少则推4～5万㎡，多则推8万㎡左右。

值得注意的是，过大量的推货，结果去化率很低，容易造成不好的市场反响。

4、蓄客水分：一般来说，除了蓄客量的20%～30%是有效客户之外，其余都属于蓄客水分。

这些“水分”的包括：①一客多盘、重复下定的占10%；②开盘当天没到的占10%；③未选单位的占30%；④价格犹豫的占20%～30%。

（注：②④两种情况的客户会再次有效客户）三、确定销售目标一般来说，开盘当天能实现40%～60%的销售目标算成功，开盘一周之内能达到60～80%的销售目标算是相当不错。

如果开发商想加速去化率，无非是想快速回笼资金和担心市场风险。

所以如果开发商真的很缺资金，可以做成“日光盘”。

四、物料准备（销售物料）1、售楼部：1.1 内场：沙盘、户型模型、展板、吊旗、报架、资料架、警示牌、项目资料（楼书、户型图、单张等）、装修标准、物业管理、认购须知、按揭须知、证照、导引指示、资料袋、礼品区、销控板、背景音乐、3D片、厕所（香水、装饰）、鲜花、擦鞋机、雨伞、烟灰缸、麦克风、对讲机、接待饮料（咖啡等）、饮水机、垃圾桶等；1.2 外场：拱门、空飘、道旗、挂旗、桁架、宣传牌、导示牌、围板、花篮、竖幅、横幅、灯光、音响、LED、隔离带、植物、花卉、红地毯、警示牌、饮水机、遮阳棚、垃圾桶、医疗服务台、舞台、奖品展示、保安岗、移动厕所、启动仪式道具、选号流程、冷餐区等（提醒公关公司全场录影、摄像）。

开盘准备工作指引1 目的明确开盘前各项准备工作，达到开盘销售的各项条件，促使开盘销售时达到预期效果。

2 适用范围项目开盘前期的准备工作3 经办部门营销策划部4 参与部门设计管理部、项目经理部5 内容5.1制定开盘销控策略5.1.1. 制定完整的推盘计划，包括推盘量，产品比例及推盘节奏5.1.2. 确定销售方式5.1.3. 制定开盘的价格策略，制作开盘价格表，详见《定调价指引》5．2开盘前销售资料准备和人员培训5.2.1. 准备开盘销售时需要的五证：企业资质证明、国有土地使用证、商品房预售许可证、建筑规划许可证及建筑施工许可证5.2.2. 准备《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》及补充条款范本、《物业管理前期协议》范本、《业主公约范本》、《住宅使用说明书》范本、《住宅质量保证书》范本、《商品房销售管理条例》、《认购需知》、《面积查丈表》等以便在销售时在销售现场明示以供客户查阅。

5.2.3. 编制销售手册，详见《销售手册编写指引》。

5.2.4. 进行销售人员培训，内容见销售手册5.2.5. 销售资料准备，如印制楼书、户型平面、总平面图、价格表、销控表、宣传品等。

5.2.6. 销售道具准备，如电脑、电话、销售电话号码、pos机、网络、电瓶车、看楼车、办公器材等。

5．3开盘前示范区准备5.3.1. 销售通道、销售大厅、示范单位的装修和包装。

5.3.2. 根据需要制作项目规划模型、户型单体模型等。

5.3.3. 确定工程进度达到销售要求，包装在建的工地形象。

5．4完成开盘当日现场组织方案5.4.1. 制定参观流线及认购流线。

参观流线要求选取最有利于销售展示的道路，认购流线要求顺畅、有利于现场秩序的维护。

5.4.2. 根据销售方式定确定认购流程6 相关文件与记录6.1 销售手册编写指引6.2 定调价指引6.3 销控表6.4 项目总平图6.6 户型平面图。

开盘前需要准备的材料：1、土地出让金票据2、契税、印花税票据3、公证费票据4、补偿款票据（支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁合同）、签收花名册、签收凭证一一对应）5、土地测绘费票据6、土地评估费票据7、规划设计费票据8、装修设计费票据（如售楼处装修等）9、设计费票据10、登记费票据11、施工图审查费票据12、晒图费、装订费票据13、项目资金审验费票据14、可研立项费票据15、地质勘测费票据16、城市配套费票据17、消防配套费票据18、噪声费票据19、噪声超标排污费票据20、环评报告费票据21、渣土处理费票据22、服务性收费票据23、商品房转让费票据24、商品房测绘费票据、地下室测绘费票据25、工程质量监理费票据26、防雷检测费票据27、雷击风险评估票据28、工程交易服务费票据29、工程基桩测试费票据30、道路顶管费用票据31、生活饮用水配套工程费票据32、电力配套费票据33、燃气配套费票据34、热力配套费票据35、供电临时用电配套费票据36、有限电视配套费票据37、占道费票据38、打井等费用票据39、主体工程施工费票据票据40、弱电智能化工程费票据41、防护设备制作安装施工费票据42、塑钢窗制作与安装费票据43、防火门、进户门制作与安装费票据44、基坑支护降水工程施工费45、屋顶排水工程施工费46、消防工程施工费47、室外排水工程施工费48、园区道路工程施工费49、消防设备采购费50、配电设备采购费51、水泵、及水泵房设备安装与采购费用52、过滤器水箱、膨胀水箱等采购与安装53、数据远传系统施工费54、WiFi无线覆盖施工费55、光纤接入施工费56、地下堆积门采购与安装57、给水设备采购与安装58、临时售楼处装饰费用59、工程围挡施工费60、零星装饰、拆除、维修费61、施工现场用电、用水票据62、融资利息票据63、场地通平64、土方工程费用65、桩基础工程费66、现场零星工程费用67、降水工程费用68、配电箱等加工费用69、土方回填费用70、外立面装饰工程费71、路面石材72、屋面防水施工费用票据以上票据均指发票，同时应该和其对应的有合同（其中工程施工合同，应还包括工程结算书）及付款凭证（如没有银行转账凭据最好直接附现金收讫收据）2016年12月31日前需要准备的材料：1、办公室租赁合同及租赁费发票，可以去税务局代开，办公室装修费用2、家具发票3、私家车公用可以与公司签订租赁合同，去税务局代开租赁发票，才允许仅跟车有关的费用票据4、办公用品发票5、交通费发票，差率费发票（含住宿费等），餐费发票6、银行票据（包括往来存款、取款、汇款及费用收款凭证等各种银行票据）7、搬运费发票8、通讯费9、调研考察费用10、会议费11、销售费用（策划费、房展会费、营销活动费用、广告费、销售广告制作费、销售宣传设施费）以上票据均指合法、合理票据-发票。