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房地产开发成本费用与税务筹划探析房地产开发是一个庞大而复杂的产业，涉及到诸多方面的成本费用和税务筹划。
在房地产开发过程中，开发商需要考虑土地成本、建筑材料成本、劳动力成本、规划设计成本等各种费用，并且需要合理规划税务策略，以最大限度地减少税务负担。
本文将从房地产开发的成本费用和税务筹划两个方面展开探析，希望能够为相关从业人士和投资者提供一些参考和借鉴。
一、房地产开发成本费用1. 土地成本在房地产开发中，土地成本往往是最大的一项支出。
土地的购买成本、开发成本、规划设计成本等都需要考虑在内。
在选择土地时，开发商需要综合考虑土地的位置、规划用途、市场需求等因素，以及土地的成本和开发难度，最终确定是否值得投资开发。
2. 建筑材料成本建筑材料成本包括各种建筑材料的购买成本、运输成本、安装成本等。
开发商需要根据项目的规模和设计要求，从市场上寻找合适的建筑材料供应商，并且要注意材料质量和价格的平衡，以确保项目的建设质量和成本控制。
3. 劳动力成本劳动力成本包括施工队伍的工资、福利和培训成本等。
在项目开发过程中，开发商需要与施工队伍签订合同，明确工资待遇和工作时间等，确保项目的施工进度和质量。
4. 规划设计成本规划设计成本包括项目规划设计费、审批费、环评费等各项费用。
在项目开发之初，开发商需要聘请专业的规划设计团队，进行项目的规划设计和审批流程，确保项目符合相关法规和标准。
二、税务筹划探析1. 土地增值税土地增值税是房地产开发中一个重要的税务成本。
在土地转让和房地产项目竣工后销售时，都需要缴纳土地增值税。
开发商需要在土地收购阶段就对土地增值税进行合理规划，可以通过合理的交易结构和土地转让安排来降低土地增值税的税负。
2. 增值税房地产项目的销售额需要交纳增值税，但开发商可以通过合理的销售安排和税务策略来降低增值税的税负。
可以通过分期售房、不动产转让、增值税进项抵扣等方式来降低增值税的税负。
3. 所得税房地产开发项目的利润需要缴纳企业所得税。
房地产投资中的开发成本控制与效益提升在房地产投资领域，开发成本的控制与效益的提升一直是开发商追求的目标。
本文将就房地产投资中的开发成本控制与效益提升进行探讨。
一、开发成本控制的重要性在房地产开发过程中，开发成本是不可忽视的因素。
开发成本直接影响到项目的盈利能力和投资回报率。
因此，对于开发商而言，合理控制开发成本是确保项目投资回报的重要保障之一。
1. 市场调研与项目规划在进行房地产项目开发之前，开发商需要进行充分的市场调研，了解目标市场的需求与供应情况。
通过市场调研，开发商可以准确把握潜在购房者的需求，从而有针对性地进行项目规划。
合理的项目规划可以有效减少不必要的成本，并提升项目的市场竞争力。
2. 成本控制与供应链管理在房地产开发过程中，合理的成本控制是确保项目盈利的关键因素之一。
开发商可以通过优化供应链管理，与供应商建立长期稳定的合作关系，并寻求成本可控的供应渠道。
此外，对项目进度、质量等方面的高效管理也能够降低开发成本。
3. 创新科技应用在房地产开发中，科技的应用可以有效提升效益并降低成本。
例如，利用BIM技术建立建筑信息模型，可以在设计阶段消除潜在的施工问题，提高施工效率。
又如，利用智能化管理系统，可以实现对房屋设备和能源的智能调控，降低运营成本。
二、效益提升的关键因素除了开发成本的控制外，提升效益也是房地产投资的重要目标。
以下是提升效益的关键因素。
1. 项目定位与市场需求项目定位的准确性是确保项目盈利的前提之一。
开发商需要在进行项目规划之初，充分了解目标市场的需求与供应情况，合理把握市场需求的变化趋势，进行准确的项目定位。
只有将项目定位与市场需求相匹配，才能确保项目的销售和租赁情况良好，实现效益的提升。
2. 品质与信誉在房地产行业中，品质和信誉是提升效益的重要因素。
开发商应注重打造品质优良的房地产产品，从设计、施工到售后等方面严格把控，以提升产品的附加值和竞争力。
同时，树立良好的企业信誉，保持对客户的承诺与服务，能够吸引更多的客户并增加销售额。
房费理想
我要说的是，房费理想必须是适应市场需求和人民生活水平的。
随着经济的发展和社会的进步，人们对于居住条件的要求也会随之提高。
一个合理的房费标准必须是既不过高又不过低，既能满足市场需求，又能照顾到广大人民群众的利益。
房费理想还应该尽量避免利益输送和暴利。
在当前的市场经济条件下，房地产行业成为了一个利益链条非常复杂的行业。
由于其牵涉到的关系网较为复杂，常常被一些不良商家利用，从而导致了房价的不断上升，房屋的价格虚高，特别是在房屋市场供应不足的情况下，更是如此。
此时，我们就应该要求政府加强对于房屋市场政策的管理，降低房屋价格的水平，以保障普通老百姓的居住条件。
房费理想还需考虑到环保和绿色生态的因素。
在当前具有全球性的环保和绿色生态意识高涨的趋势下，建设绿色生态的住宅和社区已成为一个必须解决的问题。
因为只有绿色生态的住宅和社区，才能最有效地保障人们居住的健康和生产的平稳，使人们更加健康、安全、舒适地生活。
在制定房费理想的过程中，我们应该兼顾以上几个方面，以确保更好地满足人们对于住房环境的要求，为人民创造更为人文化、环保化、生态化、智能化的住房生活环境。
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住宅小区开发成本分析在当前城市化进程不断推进的背景下，住宅小区的开发成本成为了各个房地产开发商所面临的重要课题。
本文将从土地成本、建筑成本、配套设施成本等方面展开分析，以期能够全面了解住宅小区开发成本的情况。
一、土地成本住宅小区的土地成本在整个开发过程中占据重要的地位。
首先，土地的位置和地段对于开发成本起到决定性的影响。
繁华地段的土地价格远高于偏远地区，因此选址的合理性对于降低开发成本非常重要。
其次，土地的面积与开发可行性息息相关。
大面积的土地开发需要更多的投入，而小面积的土地又可能会限制小区内建筑物的规模和数量。
因此，土地成本的控制需要在权衡利弊后做出明智决策。
二、建筑成本建筑成本是住宅小区开发过程中的核心成本。
建筑成本的主要内容包括基础设施建设、建筑物结构和装修等方面。
基础设施建设包括道路、给排水系统、电力供应等，这些都是小区正常运转的基础。
建筑物的结构需要考虑到抗震、安全等要素，同时还要满足舒适的居住需求。
而装修方面则要根据市场需求和目标人群的喜好来决定，不同装修风格的投入成本也不同。
在建筑成本的控制上，可以通过优化设计、合理选材、降低人工成本等方式来降低开发成本。
三、配套设施成本住宅小区的配套设施对于提升居住环境的品质起到至关重要的作用。
配套设施主要包括学校、医院、商业中心、娱乐场所等。
这些设施不仅能够满足居民的基本需求，还可以提升小区的附加值。
然而，配套设施的建设会给开发商带来一定的成本压力。
因此，在开发过程中应该根据市场需求和目标人群的需求来决定是否需要建设某些配套设施，并在成本控制上寻求合理的平衡。
四、其他成本因素除了土地成本、建筑成本和配套设施成本外，住宅小区开发还需要考虑其他一些成本因素。
例如，规划设计成本、审批手续成本、销售与推广成本等。
这些因素都会对开发成本产生一定的影响，开发商需要全面考虑并制定相应的开发策略。
综上所述，住宅小区开发成本分析涉及各个方面，需要综合考虑各个因素的影响。
关于我国房地产企业开发费用的调研报告关于我国房地产企业开发费用的调研报告全国工商联房地产商会2009年2月6日房地产业是国民经济中的重要支柱产业之一，房地产业对国民经济的快速、稳定发展起到了不可替代的作用，对政府财政收入更是贡献巨大。
近年来，由于房价上涨过快，舆论导向以及公众的口诛笔伐，使房地产企业背负着“暴利”的妖魔化形象。
在国内宏观调控和国际金融危机的多重打击之下，我国房地产价量双跌，形势极其严峻。
为此，全国工商联房地产商会对“房地产企业的开发费用”的结构和分布进行了深入调查和分析研究，希望能找出症结所在和解决办法。
一、调研内容本次调研从2008年7月份开始直至08年10月份结束，持续近4个月时间。
调查范围涉及北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市,涵盖处于房地产业发展各个阶段的一线城市和二线、三线城市。
选取的调查样本来自这些城市62个不同规模、不同所有制的开发企业的81个不同形态、不同档次的房地产项目。
在数据分析当中，房地产开发费用分解为前期工程成本、土地成本（缴纳给政府的土地出让金）、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和销售费用、财务费用和开发间接费用等诸多环节和因素，以及上述各个环节当中的成本分布和当前形势下真实的企业剩余。
二、调研结论（一）开发企业的直接成本中主要为土地成本房地产开发项目总成本包括直接成本、运营成本。
统计结果显示，在房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%（见表1），是最主要的组成部分。
土地成本呈现从沿海城市到中部和西部地区、从一线城市到二线和三线城市逐次递减的趋势。
此外，在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。
这实际上是企业为市政建设提供了额外服务，变相提高了直接成本。
表1：各城市土地成本占总成本比例分布政府成为房地产业十年高速发展最大的受益方，出现众所周知的“土地财政”现象。
房地产开发成本费用与税务筹划探析房地产开发成本费用和税务筹划一直是房地产开发商关注的问题。
在房地产市场竞争激烈的环境下，降低成本费用和优化税务筹划对企业奠定了重要的基础。
1.土地成本购地是房地产开发的第一步，土地成本通常占总投资成本的30%~50%左右。
要降低土地成本，可从以下几个方面入手：（1）积极参与土地招拍挂，掌握市场动态，及时出价，避免被高价抬走。
（2）发挥土地开发潜力，在加大土地利用强度的情况下，提高土地使用效益。
（3）合理布局，减少不必要的土地占用，避免重复建设。
（4）掌握各项政策和补贴措施，优先获取优质土地资源，降低土地成本。
2.建筑设计成本（1）尽量减少建筑材料的浪费，注重施工技术的规范和科学。
（2）尽量在建材采购上选用品质和价格都具备优势的，以达到优质低价目标。
（3）合理的选址和设计，避免建筑造价的过度提高。
（4）积极推广新技术，建设绿色建筑，提高房产价格和降低建造成本。
3.施工成本（1）积极引入具备专业技能的劳动力和技术人员，提高施工效率和质量。
（2）推广先进的施工技术和管理方式，降低建筑建造成本和缩短工程时间。
（3）加强项目管理，严格按照质量标准和工期要求进行施工，避免不必要的浪费和加工。
（4）合理选用施工材料及设备，注重材料的价格和质量。
（5）加强施工管理，全过程控制成本。
二、税务筹划分析税务筹划是企业为达到税收减少、利润提高等财务目标而采取的一种合法的税收管理行为。
1.企业所得税优惠（1）土地增值税优惠，即出售土地所得额免征企业所得税。
（2）房地产开发企业所得税优惠，即符合条件的房地产开发企业，可享受企业所得税的抵减。
2.增值税优惠（1）住房用地的总建筑面积在90平方米以下，总款不超过120万元的，征收5%的增值税。
（2）出售住房的，满两年免征增值税。
（3）房地产开发企业将新建商品住房销售给居民家庭优先享受7%进项税额即可抵扣。
（1）提供房地产中介服务而产生的收入，税率仅为3%。
【财务会计论文】房地产开发成本核算中问题(共2354字)一、房地产开发成本的组成问题在进行房地产开发的成本核算时, 首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成, 在明确了成本的组成范围的前提下, 才能准确核算项目成本。
一般来讲, 在房地产的开发过程中, 其成本的开支主要体现在以下几点：1.土地、建筑安装工程费、设备费用这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用, 一般会占总费用的八成以上, 尤其是近年来城市土地资源紧张, 土地的费用成本开销更大, 甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。
土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。
通常在进行房地产成本核算时, 开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算, 来得出未来房产每平米所占土地成本, 继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。
学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。
这类收费项目种类繁多, 标准不一, 许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行, 随意性很强, 标准普遍偏高。
配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出, 一般占项目总投资的10%~15％, 减少这部分费用支出, 是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节, 虽然其所占成本比例不大, 但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。
因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题1.成本归集对象房地产开发企业在进行成本核算时, 应该确定成本归集对象, 即成本核算单位。
成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算, 适应成本监控的要求。
浅谈房地产公司开发成本间接费用的思考2300字房地产公司的财务账务处理中，有一项很关键的开发成本归类工作，一般企业都有设置本公司或项目部的成本划分规定，对于具体的部门费用类别制定详细的成本划分，开发成本中的间接费是争议比较大的部分。
毕业房地产；开发成本；间接费开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。
这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。
为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。
一、工资和福利分摊开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
房地产公司组织架构一般都会在项目上设置一个开发子公司，对于该项目进行独立的核算，并且为了工作的需要，一般会设置综合部、工程部、营销部、财务部和项目总办公室5个部门，这五个现场部门的人员工资、奖金和津贴都应该归入开发间接费用。
除了这些之外，是否还有其他的可以纳入的范围呢，有些集团公司人员兼职对该项目进行技术支持的也是应该纳入这个范围的，例如设计和成本人员，应该按照技术人员服务几个项目进行划分合适的比例计入本项目的开发成本间接费。
这种情况主要出现在矩阵式组织结构中。
福利费用相对应的就应该是上述人员的工资总额的一定比例（目前为14%）提取的职工福利费，其他情况应该是不允许出现的，并且职工福利费的发放一般有需要有相应的文件出示。
二、折旧费和修理费分摊项目公司使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费，这部分的折旧费用才可以纳入开发成本间接费。
而项目公司除了车辆、电脑、空调、电视、桌椅、打印机、扫描仪这部分的折旧费用外，公司采购食堂整套设备也是可以纳入折旧范畴，并计入间接费的。
另外对于目前办公线上平台的推进，集团公司所采购的线上软件，因增加新项目，需要产生的费用也是应该纳入项目公司的无形资产，并计提摊销，每期摊销金额也是可以纳入开发成本间接费的。
**东区二、三期本钱总结目录第一局部：**二、三期本钱情况第一节：项目概况第二节：本钱构成第三节：动态本钱变化情况第四节：建造本钱第五节：产品经济性第六节：变更签证第七节：无效本钱第二局部：本钱管理工作第一节：招标情况第二节：预结算管理第三节：甲供材、甲方分包工程第三局部：本钱工作回忆与工作建议第一节：本钱管理经历第二节：本钱管理中发现的问题与教训第三节：本钱管理的方向和下阶段的工作重点第一局部 **二、三期本钱情况第一节项目概况****二期、三期总占地170559m2，总建筑面积170175m2，容积率为1。
22[返回]第二节本钱构成一、本钱发生根本情况：**二期、三期开发本钱〔指除公司管理费用、营业费用外的本钱支出〕的目标本钱、实际本钱状况见下表：**二期各科目开发本钱比例图**三期目标本钱-实际本钱比照表**三期各科目开发本钱比例图详细分析见附件。
[返回]第三节动态本钱变化情况1、**二期动态本钱变化说明：①2004年7月动态本钱的骤减是由于测账可售面积增加变化所致；②2004年8月动态本钱的骤增是由于进展本钱与费用清查，清理出1200万未计本钱所致；2、**三期动态本钱变化说明：① 2004年7月动态本钱的骤增是由于测账可售面积减少变化所致；② 2004年8月动态本钱的骤增是由于进展本钱与费用清查，清理出210万未计本钱所致；3、动态本钱分析通过**二、三期动态本钱变化图，可以得出的结论是：⑴本钱部未能与时统计变更签证的信息，导致动态本钱不够准确；⑵面积变化对本钱变化影响很大，本钱部应重点把握面积计算的准确性；⑶以上两点是后期本钱部必须完善的两个重要方面。
[返回]第四节建造本钱一、各种主要产品类型的本钱情况二、三期住宅可分为四类：情景洋房〔5层，2-4层为标准层，顶层为复式〕；花园洋房〔4层，无标准层，且层层退层，顶层为复式〕；小高层；联排别墅。
以三期住宅为例，各选择一栋具代表性楼栋分析，如下(造价中不含各类扣款,并剔除了无效本钱)：详细分析见下表:二、总包平均造价以下是对各大类户型的总包施工局部的结算造价分析:①二期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费与扣款) :②三期 (本表中的造价是指图纸加工程指令造价,不含各种配合费与扣款):③一样或类似户型造价产生差异的原因主要原因有:a) 一样的楼栋,根底情况不同; 如三期1-2栋和1-3栋,根底情况不同,造价相差21元/M2.b) 一样或类似的楼栋,工程指令的发生情况不同;例如：二期B1-6,B1-7栋均为3B户型, B1-6栋的数份工程指令使其单方造价高出B1-7c)施工单位造价人员水平参差不齐或责任心不墙, 而咨询公司对漏算的工程量未进展调整.(如三期小高层5-3栋)。
房地产开发成本费用与税务筹划探析随着城市的发展和人口的增长，房地产行业成为国民经济中不可或缺的一部分。
然而，在房地产开发的过程中，成本费用的问题一直是一个困扰开发商的问题。
同时，税务筹划也是开发商需要考虑的问题之一。
在本文中，我们将探讨房地产开发成本费用和税务筹划的问题。
房地产开发成本费用是指在房地产开发项目中支付的各种费用，包括土地成本、建筑材料、施工劳务、设计咨询等。
这些成本费用对于房地产开发商来说是不可避免的，开发商需要在成本费用和预期利润之间权衡利弊。
1. 土地成本在房地产开发中，土地成本是最大的成本之一。
土地成本包括土地出让金和土地平整、清理等费用。
开发商需要在开发项目前仔细评估土地性质、位置、规划用途等因素，并进行土地成本的合理预算。
2. 建筑材料成本建筑材料成本是房地产开发中第二大成本。
建筑材料成本包括各种建筑材料和设备的成本，例如水泥、砖块、管道、电气设备等。
开发商需要在选择建材上进行合理的选择，并根据市场行情进行适当的调整。
3. 施工劳务成本施工劳务成本包括工人工资、保险等费用。
开发商需要与施工承包商进行合理的协商，并需要监督合同履行情况。
4. 设计咨询成本设计咨询成本是指设计各种方案所需要支付的费用。
由于不同设计机构的设计水平、经验和人力成本不同，所以设计咨询成本也会有所不同。
开发商需要在选择设计机构上进行谨慎的考虑。
二、税务筹划探析税务筹划是指通过合法手段来最大化减少企业纳税负担和降低税务风险。
在房地产开发中，税务筹划是至关重要的。
1. 土地增值税筹划在房地产开发中，土地增值税是一个重要的税收。
为了降低土地增值税，开发商可以通过土地转让协议、拆分土地、调整开发顺序等方式来合理规避土地增值税。
增值税是房地产开发中征收的主要税种之一。
为了降低增值税成本，开发商可以采用合理的税务筹划手段，例如通过增值税发票抵扣、合理分期缴纳税费等方式来降低增值税成本。
3. 企业所得税筹划企业所得税是房地产开发中征收的另一项重要税种。
一篇关于房地产开发费用的文章，大家可以参考参考！！默认分类 2007-09-26 12:21 阅读44 评论0字号：大中小项目是橡树湾(OAK BAY华润上地) 曾经的上地地王！！！世界上就怕认真二字,昨天简单列举了一下房地产开发的基本费用,结果便有热心人按此计算,得出建安成本2500的说法.按这位先生的逻辑，HR的成本为3600+2500=6100/平米。
个人认为,算的比较粗略.现试算XSW成本,仅供参考.(因本人不是做前期的,故对开发成本也是略知皮毛,下列各项仅是基本项目,有疏漏处,敬请高人指点)一、销售收入：1、销售价格：按照目前均价8200，后期产品递增到9000——10000计算，整个项目暂按9000/平米计价销售，商业根据周边市场商业报价，按18000/平米计算。
2、销售面积：仔细问过HR的销售，整个项目约71万平米，其中住宅56万，商业10万、会所约2万，公交枢纽1.5万，学校幼儿园约1.5万。
因会所、公交枢纽、学校幼儿园属项目配套，不能销售。
且华润为上市公司，为保证公司现金流收益，十万平米商业中商场、超市部分预计不做销售，仅为出租，故商业销售暂按一半销售，暂估销售面积按61万平米计算。
3、营业税：按照国家规定，税率为销售收入的5.5%4、销售收入：（住宅单价*住宅面积+商业单价*商业面积）*（1-5.5%）=（9000*560000+18000*50000）*（1-5.5%）=56.133亿元二、销售成本：（一、）土地开发费用：１、土地取得费用：２５.６亿２、契税（为土地取得费用的３％）：2560000000*3%=7680万元（二、）前期工程费用：１、可行性研究费用（按照项目大小不等，一般几十万人民币）：按50万元估算２、勘探设计费用（一般为建安成本的３％）３、设计费（一般为５０元／平米）：50*710000=3550万元４、勘察费（一般为５元平米）：5*710000=355万元（三、）房屋开发费用：１、建筑安装费用：（１）住宅一般１５００元／平米：1500*560000=8.4亿元（２）写字楼、商业一般２０００元／平米：2000*100000=2亿元（３）其他配套（视建筑单体不同造价不同。
一般社区会所因为精装修造价会更高，暂按2000/平米计算）：2000*50000=1亿元２、小区内市政费（一般每平米２００元）：200*710000=1.42亿元３、其他费用（一般每平米１０元）：10*710000=710万元（四、）大市政费用：一般为３００元／平米：300*710000=2.13亿元（五、）不可预见费用：一般为前四项费用的３％：4178450000*3%=125353500元（六、）直接费成本：一至五项的总和：41.7845亿元+1.2535亿元=43.038亿元（七、）间接费成本：１、管理费：占总成本的２％：46.267亿元*2%=9253万元２、销售费用：销售收入的３％：64.638亿元*3%=193914000元３、财务成本：一般为直接费成本的３％43.038亿元*3%=129114000元（八、）总成本＝直接费成本＋间接费成本=47.19亿元（九）所得税：税前利润的31%=（56.133亿元-47.19亿元）*31%=2.77亿元（十）利润=销售收入-总成本-税费=56.133亿元-47.19亿元-2.77亿元=6.173亿元（十一）利润率=利润/销售收入=6.173亿元/56.133亿元=11%（十二）销售成本单价=总成本/销售面积=47.19亿元/610000万平米=7736元/平米。
按照以上计算，XSW的利润率约在11%，单价成本7736元/平米。
说实话利润率并不高。
但考虑华润为上市公司，未销售的几万平米商业将在未来给公司带来稳定的现金流，因此，华润做这个项目虽然短期几年内挣钱并不多，却会使公司的资产总额得到增长，自持物业的现金流也会给每年的业绩报表带来增长，因此，华润做这个项目还是有比较大的收益的。
对房地产企业开发成本费用控制的思考默认分类 2007-09-26 12:23 阅读53 评论0字号：大中小当前，中国房地产企业“重经营、轻管理”的现象十分严重，处于相对较低的管理水平，与其本身大资本运作的地位极不相称。
加强企业内部管理，向管理要效益，己成为房地产企业迫切需要解决的问题，而成本费用控制就是在开发过程中首先要解决的问题。
一、房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成。
(一)房地产开发成本主要包括以下六方面的内容： 1、土地征用及拆迁补偿费。
这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。
土地实施招、拍、挂后土地成本较高，一般占房地产开发成本的40%。
而土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、经济利益大小的最主要的经济指标。
2、前期工程费。
主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。
3、建筑安装工程费。
是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。
建筑安装工程费以投标价格为主，成本费用起伏不大，但从近期市场情况看，由于钢材、水泥等价格波动，会受一定的影响，但已签订合同的则不会受到影响。
4、基础设施费。
包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费。
包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用。
指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息和周转房摊销费等。
(二)房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。
这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。
1、管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
2、销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程中所发生的费用。
3、财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。
但凡是与开发产品建造相关的利息支出等，在开发产品交付使用之前发生的，均应计入开发产品的成本，而不作为财务费用列支。
(三)房地产开发税金是指房地产企业转让、销售、出租开发产品，提供售后物业服务、销售材料、转让无形资产和出租固定资产，应按规定计算缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税等。
二、房地产项目开发成本费用控制与项目成本费用发生的周期同步。
成本费用的发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程，因此房地产企业的成本费用控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本费用构成要素进行规划、控制，从影响工程造价较大的几个环节控制，从而实现企业利润最大化的目标。
(一)前期成本费用的控制。
1、做好项目可行性研究工作。
在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，必须认真分析各种市场、技术、经济、社会和环境因素，做好项目的成本费用估算、投资及效益的测算，了解金融环境、税收环境及其影响，做好投资风险的评估并制定相应的对策，对建设项目进行综合评价。
随着市场越来越成熟、购房者越来越理智，如果没有对消费者心理的正确把握，没有对市场容量的准确估计，没有对项目资金流量的客观预测，一切完美的销售计划都将是空中楼阁。
2、设计阶段是房地产项目成本费用控制的最关键、重要的阶段，设计方案将直接影响到投资的规模及建设周期，大的节省和浪费均出现在这方面。
在设计阶段，成本费用控制主要体现在“技术与经济”的结合上，科学合理的技术经济设计，可以降低工程造价 5%—10%，甚至更多。
因而，设计应从安全、功能、标准和经济等方面进行全面权衡。
房地产开发企业应积极参与到整个设计过程，使设计单位充分理解开发企业的意图，认清设计要解决的根本问题。
在设计过程中，开发企业应随时提供有关资料，反映相关情况，使设计人员做到心中有数，这样既可以避免设计图的反复修改，减少无效设计和缩短设计时间，又可保证设计方案经济合理、切实可行。
长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，设计不精、深度不够，开发商完全不按标准支付设计费，把设计费压得很低，设计周期较短，设计频繁变更，给工程造价控制带来一定难度。
而预算管理人员只按设计图纸来算帐，不懂施工专业技术，不管设计方案在经济上合不合理，很少从设计方案的经济合理性探究，所以经常出现设计比较保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重，产生的后果带进施工阶段，使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。
要控制房地产开发成本费用，必须做好前期的论证分析，即做好项目的可行性分析和设计方案的选择。
这样，虽然会因此加大前期的成本费用投入，但对整个房地产项目成本费用的控制却可以起到事半功倍的效果。
3、把握好招投标。
招投标工作贯穿于房地产开发的全过程，从土地竞拍，到规划设计、施工总包、专业分包、甲供材料及设备、销售代理、物业管理等，均要进行招投标。
招投标的目的之一，就是为了成本控制。
选择恰当的人员，是做好招投标工作的关键。
恰当的人员不仅要具备丰富的专业技能和较强的事业心，而且要具备良好的职业素质和道德水准，在招投标过程中真正起到“管理、控制”作用，而不是简单的汇总、整理和汇报传达。
因此，必须抓好招投标人员的选拔，做好工程招投标的各项准备工作，严格审查、综合考虑投标企业资质、信誉、管理水平、报价、技术力量等各项性能指标，是房地产成本费用控制的非常重要的一环。
(二)合同的管理。
1、房地产项目的合同较多，少则几十个，多则几百个，不仅要耗费大量的人力、财力，而且如果房地产企业管理机制不完善，还会因此滋生腐败现象。
为尽量减少开发商的责任与义务，减少开发商协调的难度，合同数量宜少不宜多。
2、建立、健全合同的会签审核体系，做好合同的会签、审核工作。
房地产企业所有重大经济活动的实施都从合同会签开始，合同是明确合作双方权利、义务的基本依据，合同签署好坏直接影响到项目进展和效益。
合同签署准确、管理到位，成本费用控制就有了一个扎实的平台。
合同签署必须融入工程、预算、财务、法律等多个职能部门，发挥各部门的专业特长，明确各部门在合同签署中的职责，并做好各部门的沟通，使合同条款尽可能全面、细致；同时，根据职业判断和工作经验准确估计合同中易出现争议的事项，并及早采取防范措施加以明确，严禁一些模糊字眼的出现，避免合同履行中的扯皮，以致延误工期，加大成本费用的开支。
