中国德昌国际健康养老服务机构项目可行性方案研究报告

中国德昌国际健康养老服务机构项目一、项目地理位置与特点中国德昌国际健康养老服务机构位于德昌市安宁河附近，有利于更好更方便的开展服务。

1、德昌县基本情况德昌县位于省西南凉山彝族自治州中南部，幅员面积2288.35平方公里，辖3镇20乡137村，是省傈僳族人口最多的县。

县治机构驻今镇，占地面积2平方公里，居县境中部，海拔高度1384米。

北距州府市56公里，公路里程64公里，人口17532人，是本县政治、经济、文化中心。

德昌县地处攀西资源综合开发区腹地，土地肥沃，物产丰富，气候宜人，通讯畅达，交通便宜，又欣逢国家西部大开发的历史机遇，具有广阔的开发前景。

2、项目主要特点中国德昌国际健康养老服务机构项目，以安宁河谷湿地景观为规划主题，由数幢联体式别墅和小高层住宅、四星级国际健康假日酒店，国际养生养老主题会所、国际养生养老健康大讲堂、体检健康管理中心组成。

中国德昌国际健康养老服务机构项目是一座融康疗、学术交流、居住、休闲、娱乐、购物、度假、于一体的现代化国际生态养老社区。

总建筑面积约30 万平方米，本项目地处德昌安宁河附近，位于川西高原（海拔１５００米－２５００米）的安宁河平原腹地，铁路又是成昆铁路线上的一个大站，已建成的高速公路以为纽带，途经、石棉、、、，把南北连接成一体境交通十分方便。

项目所在地有着广阔的发展前景，德昌是一座春天栖息的城市有着丰富的土地、悠久的历史文化和生态旅游资源，是西部大发展重点规划的旅游、生态、休闲开发区域。

本项目符合德昌县政府把德昌建成“富裕德昌、花园德昌、宜居德昌、平安德昌”的规划目标。

其养生公寓与体验式健康、休闲、度假别墅以及配套健康假日酒店项目，将填补德昌市高端养老产业、健康管理、休闲度假地产项目的空白，有益于打造德昌养生、养老、旅游休闲新景观，具有广阔的市场前景。

二、项目发展现状与突破口1、我国老龄化现状分析（1）我国老龄化现状据统计，截止2005年，我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

在上海，2005年，全市户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%；北京目前60岁以上的老年人口已达188万，占总人口的14.6%，据预测，到2025年，北京全市老年人口将达到416万，占总人口的30%；2006年底，天津市户籍60岁以上老年人口有148.81万，占总人口比例达到15.68%。

据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、（13.75%）、（13.18%）、（12.84%）、（12.59%）、（12.31%）、（11.59%）、（11.51%）和（11.18%）等省市。

老龄化成为不得不面对的现实。

（2) 我国老龄化特点我国人口的老龄化呈现以下特点:①老年人口基数大。

60岁以上老年人口已1.44亿，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2；②老年人口增长速度快。

据统计，大概到2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%。

从2005年的11%到30%，中国用了不到半个世纪的时间，而许多国家用了一百年的时间，我们的进程大大快于其他国家；③高龄化趋势明显。

近年来我国80岁以上高龄老人以年均约4．7％的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。

目前80岁以上老年人口达1300万，约占老年总人口的9．7％；④地区老龄化程度差异较大。

上海的人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而、等西部省、自治区预计要到2010年左右才进入，相差约30年；⑤历史欠帐较多。

我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的；⑥人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。

欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元左右，而我国目前尚不足1000美元，是典型的“未富先老”国家。

（3）传统养老方式面临的挑战与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。

①生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。

夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。

据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。

据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；②死亡率的下降推动寿命延长。

1999年中国人口的平均预期寿命达到71岁，正在向发达国家的水平（74岁）迈进。

随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。

另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；③21世纪将是老年人独居的时代。

1990年，我国老年人口中，有70%的人与子女同住。

现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，如北京市东城区安德里社区空巢化比例达到55％以上，有的甚至达到70-80%,代际分离增加了家庭养老的困难；④现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。

忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。

尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。

单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的；⑤统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人是特困老人的多发群体。

尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。

人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立多种适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。

目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。

2、老龄化带来的机遇21世纪，世界许多国家面对的一项重大挑战就是人口的老龄化。

然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的产业。

在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大,其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。

据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料，5％的老年人有入住养老机构的愿望。

目前，发达国家的社会服务业收入占GDP总值的60％以上，而我国仅占GDP的40％左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。

养老产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。

该项目的建设理念极大提炼了中西健康文化与涵，能够协助建设高品质的健康住宅，在房地产市场通过知识附加值创造新的健康住宅的全新理念。

结合本项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑中国德昌国际健康养老服务机构项目的具体特点，进行针对性策划。

3、养生养老公寓现状养生公寓 70 年代初始创于北欧，我国目前不同规模的养生公寓很少，规模都比较小。

很多城市的养生公寓建设尚处于启动阶段，这是具有相当生命力的房地产商品新类型。

纵观目前比较平谈的养生养老旅游度假市场，面对这一新兴的健康需求，发展前景是诱人的。

虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。

根据养老旅游度假客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合的办法开发产权式国际康复疗养别墅，可以争取县委县政府和养生协会的指导，争取开发的优惠政策。

三、中国养老模式分析1、养老市场分析养老学会养老与护理专业委员会最近对北京市场开展了老年养老需求的社会调查，普遍的反应了我国老人在个体情况和对于老年公寓的意愿，其调查结果如下：（1）在个人情况方面：①性别比例：男性占46.57%，女性占53.43%。

男女比例基本协调；②婚姻状况：有配偶所占比例最高，83.2%，排在第二位的是丧偶，仅占14.5%，最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。

在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的；③文化程度：中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。

大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的；④家庭同住人员：配偶、儿子、女儿、子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。

配偶同住的比例最高，这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致；⑤包括自己在的家庭人数：家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；⑥健康状况：健康状况一般所占的比例最高，达44.6%，其次是比较好，占37.8%，然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分别占7.8%和0.6%。

大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的；⑦自理情况：完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%；⑧现住房类型：板楼高达64.3%，其次为塔楼，占20.9%，最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。

大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中；⑨现居住面积：现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。

可见70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间；⑩现在个人月均收入：1000-1500元的最多，占31.1%；其次为1500-2000元和1000元以下，分别占19%和18.2%，最后是依次递减的2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分别为13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。