产权理论在商业中的实践

产权理论的几点看法

产权理论认为，私有企业的产权人享有剩余利润占有权，产权人有较强的激励动机去不断提高企业的效益。所以在利润激励上，私有企业比传统的国营企业强。

1997年，英国经济学家马丁和帕克对英国各类企业私有化后的经营成效进行了研究，经过大量实证调查检验和综合广泛比较后发现：在竞争比较充分的市场上，企业私有化后的平均效益有显著提高；在垄断市场上，企业私有化后的平均效益改善不明显。他们认为企业效益与产权的归属变化没有必然关系，而与市场竞争程度有关系。市场竞争越激烈，企业提高效率的努力程度就越高。综合研究和实证表明，在产权从公有转为私有的过程中，企业激励机制得到了改善，效率也会得到提高，产权改革之所以有意义就在于它改变了企业治理机制。但是，改变产权不等于企业治理机制就一定会往促使企业效益提高的方面转换，市场竞争才是企业治理机制往效益方面改善的根本保证条件。竞争会迫使企业改善机制，提高效益。

1.马克思主义产权理论是生产资料所有制理论的简要表述

产权这个概念,马克思主义经济学和西方经济学都在使用,但是,对产权含义的理解,因立场、观点和方法的不同而有原则的区别。在马克思主义经济学中,产权概念从属于生产资料所有制理论,产权首先是所有制关系中对生产资料的排他性支配、占有的权益关系。生产资料所有制或简称所有制,是指在生产过程中,由生产资料(生产的客观条件)所有权归属所决定的人们之间的社会关系。尽管说所有权也是一种产权,可以把生产资料所有权表述为生产资料产权。但是,生产资料产权同消费资料产权具有本质的差别,一定历史条件下的生产资料产权关系作为所有制,乃是一定社会经济形态的基础,是经济形态的本质内容,而消费资料产权关系则是由前者决定和派生的。但是,在西方经济学的产权理论中,并不突出产权同生产资料所有制的联系,对产权的解释,往往停留在它是一种主体对一般财产的排他性的权益关系这种现象形态上,至于这种财产是否是生产资料似乎并不重要,例如,消费资料的使用权与生产资料的产权,都被理解为经济价值对等的产权。说到马克思主义经济学中的所有制,还有必要指出,所有制同所有制经济这两个概念是有差别的,前者仅指生产关系,而后者则是指一定生产关系与处于其中的生产力的总称,例如,社会主义国有制经济就是全民所有制生产关系及其掌握的生产力的总称。

波特商业地产全程整合策划理论研究

（2006年1月讨论稿P4WBH）

序号 项 目 内 容 概 要

1 一个中心 实现价值最大化；

2 二对矛盾 近期利益与远期利益的矛盾；

地产思维与商业思维的矛盾；

3 二大功能 经济功能 1

2

3

4

5

社会功能；

4 二大效益 经济效益，社会效益；

5 二大价值 功能价值，文化价值；

6 二个基本 投入与产出、时间与价值；

7 三个气场 地气

商气

人气

8 三大利益平衡 投资者，经营者，发展商；

9 三级目标客户 投资者，经营者，消费者； 10 三个焦点问题 地产开发，资本运作，商业运营；

11 三个短线原因 自有资金不足，市场提供契机，开发商“扬长避短”；

12 四大行业硬伤 开发模式住宅化；招商定位滞后；运行模式以出售为主；投资模式以短期贷款为主、缺乏基金支持；

13 四个利益共赢 发展商

投资者

经营者

消费者

14 四个操作层面 战略，策略，技术，执行；

15 四个重要环节 规划、销售、招商、经营；

16 四个发展阶段 第一阶段是上个世纪90年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资；

第二阶段是90年代中期开始大型超市和卖场的兴起；

第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也纷纷上马；

第四阶段是近年的购物中心及其Shopping Mall和CBD 的建设热潮。

17 四大要害 布局失衡，返租利弊并存，设计先于开发，科学理性经营；

18 五种形态 大型购物中心；大型超市或专业卖场；商业街；产权式商城；社区商业。

19 五种模式 整售；不售、整租；不售、零租；零售零租；零售整租。

20 五大定位 市场定位，目标客户定位，经营定位，规模定位，形象定位；

21 五大心态 信心，良心，耐心，恒心，诚心。

22 五大利益体 发展商，管理商，小业主，经营户，消费者； 23 六大风险要素 市场，产品，人才，财务，管理，客户。

一、实训背景

随着科技的发展和社会的进步，知识产权已成为衡量一个国家或地区创新能力、经济实力和国际竞争力的重要标志。为了提高我们对知识产权的认识，增强保护知识产权的意识，我们开展了知识产权认知实训活动。本次实训旨在通过理论学习和实践操作，加深对知识产权的理解，提高在实际工作中运用知识产权保护自身权益的能力。

二、实训内容

1. 理论学习

（1）知识产权基础知识

本次实训首先对知识产权的概念、特征、种类进行了系统学习。知识产权是指对智力成果所享有的专有权利，包括著作权、专利权、商标权等。我们了解到，知识产权具有专有性、地域性和时间性等特征。

（2）知识产权法律法规

在实训过程中，我们重点学习了《中华人民共和国著作权法》、《中华人民共和国专利法》、《中华人民共和国商标法》等相关法律法规。通过学习，我们掌握了知识产权的法律保护范围、权利归属、侵权判定等方面的知识。

2. 实践操作

（1）案例分析

我们选取了多个知识产权典型案例进行分析，如：“腾讯诉360不正当竞争案”、“苹果公司诉三星专利侵权案”等。通过分析这些案例，我们了解了知识产权纠纷的解决途径、维权手段以及法律适用等问题。

（2）专利申请

在实训中，我们学习了专利申请的基本流程，包括专利检索、专利撰写、专利申请等。以一个小发明为例，我们进行了专利申请的模拟操作，熟悉了专利申请的相关规定和技巧。

（3）商标注册

我们了解了商标注册的基本流程，包括商标查询、商标设计、商标申请等。通过模拟商标注册过程，我们掌握了商标注册的关键要素和注意事项。 三、实训收获

1. 提高了知识产权认知水平

通过本次实训，我们对知识产权有了更深入的了解，认识到知识产权在创新驱动发展中的重要作用。

2. 增强了维权意识

实训使我们意识到，在日常生活中，我们要时刻关注知识产权保护，学会运用法律武器维护自身权益。

3. 提升了实践操作能力

通过案例分析、专利申请、商标注册等实践操作，我们掌握了知识产权保护的基本技能，为今后的工作打下了坚实基础。

在本文中，我将试图形成一些关于产权的经济理论的基本原理。全文由三部分组成。第一部分简要地讨论了在社会体制中产权的概念和作用。第二部分为研究产权的形成提供了一些指导。第三部分阐述了一些将产权结合成特定的权利束以及那些决定与这些权利束相联系的所有制结构的基本原理。产权的概念和作用在鲁宾逊的世界里，产权是不起作用的。产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权的所有者拥有他的同事同意他以特定的方式行事的权利。一个所有者期望共同体能阻止其他人对他的行动的干扰，假定在他的权利的界定中这些行动是不受禁止的。要注意的很重要的一点是，产权包括一个人或其他人受益或受损的权利。通过生产更优质的产品而使竞争者受损是被允许的，但是如果诋毁他就不行了。一个人可能被允许去诋毁他的入侵者而受益，但是他在一个价格下眼下销售产品则会受到禁止。那么很显然，产权是界定人们如何受益及如何受损，因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动。这一认识能很容易地导致产权和外部性之间的密切关系。外部性是一个意义不明确的概念。为了本文的目的，这一概念包括外部成本、外部收益以及现金和非现金的外部性。没有一种受益或受报效应是在世界以外的，有的人或人们常常会遭受或享有这些效应。将一种受益效应或受损效应转化成一种外部性，是指这一效应对相互作用的人们的一个或多个决策的影响所带来的成本太高以至于不值得，这就是该词在这里的含义。将这些效应“内在化”是指一个过程，它常常要发生产权的变迁，从而使得这些效应（在更大程度上）对所有的相互作用的人产生影响。产权的一个主要功能是导引人们实现将外部性较大地内在化的激励。与社会相互依赖性相联系的每一成本和收益就是一种潜在的外部性，使成本和收益外部化的一个必要条件是，双方进行权利交易（内在化）的成本必须超过内在化的所得。一般地，由于交易中的“自然”困难，交易的成本要相对大于所得，或由于法律的原因它们也可能较大。在一个法制的社会，对自愿谈判的禁止会使得交易的成本无穷大。当外部性存在时，资源的使用者对有些成本和收益没有加以考虑，但允许交易中内在化的程度增加。例如可以认为，一个企业在使用奴隶劳动时就没有承认他的活动的全部成本，因为它可以只向奴隶劳动者支付自给工资。如果允许谈判，情形就不会如此，因为奴隶会要求企业向他们支付以作为自由人的预期报酬为基础的自由的补偿。这样，奴隶的成本在企业的计算中就被内在化了。欧洲封建社会中的农奴向自由人的转变就是这一进程的一个例子。外部性的一个最有意义的例子或许是它在征兵中的广泛使用。纳税人通过不向讲授军务的教授支付全部成本而受益，他所逃掉的成本是自愿提供服务的人们所必须获得的追加总量。为了免税，这一总量是由征兵者向纳税人提供的补偿，对于自愿征兵的“将他买进（buy－him－in）”或“让他以自己的方式将他卖出（let－him－buy－his－way－out）”体制。征兵的全部成本将由纳税人来承担。使我经常感到不可思议的是，如此多的经济学家在看到烟尘时承认它是一种外部性，但当他们看到征兵时却不这样认为。人们所熟悉的烟尘的例子是由于谈判的成本可能非常高（由于有大量的相互作用的参与者），而使得将烟尘的所有效应内在化不值得，而征兵则是一种由禁止谈判所造成的外部性。[!--empirenews.page--]在以上例子的逻辑关系中，产权在将外部性内在化中所起的作用就十分明显了。在一项关于一个人的自由权利的法律创立时，如果一个人要得到服务，这将迫使企业对纳税人提供部分补偿以足以包括使用他的劳动的成本。因此，劳动的成本在企业或纳税人的决策中就被内在化了。换言之，法律授予了企业或纳税人对奴隶劳动的明确的权利，这将迫使奴隶的所有者考虑愿意为他们的自由提供的支付总量。因此，尽管在这两种情形下财富的分配不同，但这些成本在决策中都被内在化了。在每种情形下内在化所需要的是，所有制包括了售卖的权利，正是对一种产权调整的阻止，对建立一种从那以后可以交换的所有权的禁止，妨碍了外部成本与收益的内在化。在一个零交易费用的世界，这一进程中有两个显著的含义是确实的。当允许产权交换时，由此所致的组合是有效的，且这一组合与所有权分配给谁无关（除不同的财富分配会导致不同的需求外）。例如，老百姓与军队的有效组合将导致可转让的所有权，而不管纳税人是否会雇佣自愿兵，或征兵看是否会为了逃避服役而向纳税者提供补偿。由于纳税人所雇佣的只是那些（在“让他以自己的方式将他卖出”体制下）不愿提供免税的（在“将他买进”体制下）士兵，在“让他以自己的方式将他卖出”产权体制下，最高的投标者肯定是“将他买进”体制下的最后一位自愿者。我们将在后面回过来讨论其中某些观点，不过到现在，我们已为促进本文下面两部分的讨论打下了充分的基础。产权的形成如果产权的主要配置性功能是将受益和受损效应内在化，那么产权的形成就可以通过它们与新的或不同的受益与受损效应的形成的联系而得到最好的理解。知识的变化会导致生产函数、市场价值及期望的变化，新的技术，做同一事情的新的方式，以及做新的事情——都会产生社会所不习惯的受益和受损效应。我在本部分提出的论点是，新的产权的形成是相互作用的人们对新的收益－成本的可能渴望进行调整的回应。这一论题可以用稍微不同的方式来重述：当内在化的所得大于内在化的成本时，产权的发展是为了使外部性内在化。内在化的增加一般会导致经济价值的变化，这些变化会引起新技术的发展和新市场的开辟，由此而使得旧有产权的协调功能很差。要对这一主张作出适当的解释，需要考察一个共同体对私有制的偏好。有些共同体的私有制没有很好的发展，但它们的国有制却高度发展。不过在一个共同体对这方面的偏好给定的情况下，新的私有和国有产权的形成将是对技术和相对价格的回应。我无意主张或否定产权的调整必然是为对付新的外部性问题所作出的有意识的努力的结果。在西方社会所发生的这些调整，一般是社会道德和普通法的惯例逐渐变迁的结果。在每作出一步这种调整时，外部性在本质上是不可能与所要解决的问题自觉相关的。这些法律和道德试验在某种程度上可能是一些碰巧的程序，但在一个社会中它们与效率的实现却关系重大。它们的长期活力将依赖于它们如何为适应与技术或市场价值的重大变化相联系的外部性而修正它们的行为。对这一主张的严格检验需要进行大量的详细的实证研究。我们可以引证大量与之相一致的例子：如空气的权利，出租者的权利，以及偶然事故的责任规则的发展等等。在这一部分讨论中，我将比较详细地陈述一组这类例子，它们所论述的是美国印第安人的土地私有权的发展。这些例子的范围很广，且非常接近于人类学领域所称的可信的证据。[!--empirenews.page--]土著间的私有产权问题使人类学家着迷。他们所思考的一个重要问题是试图评价一个在“人造的”文明中不受限制的人的“真实特性”。在进行这一争论的过程中，还没有包括能直接涉及我们这里所关注的论题的信息。这一争论中所出现的一个被人们所接受的经典论述和权威性观点是E．利科克的那篇题为“关于山区的狩猎区域与皮革贸易”的纪念文章。利科克的研究是循着F．G．斯配克的研究，斯配克已发现拉布拉多半岛的印第安人具有悠久的建立土地财产的传统。这一发现在我们所了解的有关美国西南印第安人的知识中是十分奇特的。它激发了利科克对居住于魁北克周围的广大区域的山区的进一步研究。利科克明确证实了土地私有产权的发展与商业性皮革贸易之间无论在历史上还是在地理上都存在着一种密切的关系，这一相关性的事实基础还没有受到挑战。不过就我所知，还没有一种理论能清楚地论述土地的私有与皮革贸易之间的关系，在斯配克和利科克那里并没有涵盖能很好地适应于本文论点的事实材料。在做这一研究时，它明确地揭示了产权的调整在考虑经济学家经常引证的一个外部性例子——对动物的过度狩猎所起的作用。由于缺乏对其他人狩猎的控制，就没有人会对增加或维持动物存量的投资感兴趣，从而会发生过于密集的狩猎。因此，一个成功的狩猎者可被看作是将外部成本强加给继他之后的狩猎者——这些成本在决定狩猎的程度和动物的畜养时没有完全考虑到。在进行皮革贸易之前，狩猎的主要目的是为了吃肉及狩猎者家庭所需要的少量皮毛，外部性是显然存在的。狩猎能自由地进行，且不需要估价对其他人的响。但是这些外部效应的重要性是如此之小，因而不需要对考虑它们的任何人支付补偿。这并不能代表土地私有制的存在。利科克发现L．热那于1633－1634年冬天对山区所作的记录及F.德鲁莱特于1647－1648年所给出的简要说明，都没有证明土地私有的存在。这两个记载表明，在当时的社会经济组织下，土地私有权并没有得到很好的发展。我们可以有把握地推测，皮革贸易的出现有两个直接的结果，第一，印第安人的皮毛价值大大增加了；第二，其结果，狩猎活动的范围明显扩大了，这两个结果都大大提高了与自由狩猎相联系的外部性的重要性，产权体制开始变化，其变化的方向尤其要求考虑由皮革贸易变得重要了的经济效应。利科克所收集的地理和分布的证据表明，早期的皮革贸易中心与最古老的和最完整的私有狩猎区域的发展具有准确无误的相关性。18世纪初，我们开始有关于在魁北克附近所发展的单个家庭的区域性狩猎与设陷井的安排的证据……就这—地区所涉及的最早的这一类安排来看，它所表明的是对狩猎区域的纯粹临时性分配，他们将这一区域分成条带状，以便更有效地狩猎，他们的习惯……是将土地恰当地分成两里格的地块以使各个团体能排他地狩猎，不过，养海狸的场所的所有制已经确立了，当它们被发现时，就给标上了一个记号，一个饥饿的印第安人可以杀掉和吃掉另一个人的海狸，只要留下皮毛和海狸尾就行了。狩猎区域的下一步可能是一种季节性的分配体制。1723年的一份匿名的记载这样论述到，“印第安人的原则是在他们所选择的狩猎地带的树顶上烧一个痕迹来作为标记，因而他们可以互不侵占……到该世纪中期，这些分配区域已相对比较稳定了。”[!--empirenews.page--]在这一例子中表明了产权的变迁与新的受损和受益效应或对原来的这类效应的再评价相联系的原则是，皮革贸易促进了更为经济地畜养皮毛动物。畜养要求有能力阻止偷猎，这反过来又表明发生了关于狩猎土地财产的社会变迁，这些推理与上面引证的证据是相一致的，那么它与西南部印第安人缺乏类似的财产权利的事实是否一致呢？有两个因素表明这一论题是与西南部平原的印第安人缺乏类似权利相一致的。第一，平原动物和森林皮毛动物相比没有商业上的重要性，至少直到欧洲人将牛带来之前是如此。第二个因素是平原动物主要是食草动物，它们的习性是在一片广阔的土地上漫跑。因此，为确立私有狩猎边界所获得的价值，由于要阻止动物跑到相邻的土地的成本相对较高而降低了。因此，西南部无论是确立私有制的价值还是成本都使我们预期他们沿着这一路径的发展很小。在这里，外部性正好不值得考虑。拉布那多半岛的土地上所隐藏的森林动物的习性和那里的平原动物很不相同。森林动物可以将它们限制在一个相对较小的区域范围，因而将畜养这些动物的效应内在化的成本大大降低了。这一降低了的成本，加上皮毛森林动物具有较高的商业价值，从而使得确立狩猎土地的私有权更具有生产性，F．G．斯配克发现，半岛上的印第安人的家庭所有权包括大家一起去反击入侵者。动物资源的使用很节省，有时还广泛地采取一些保护措施。家庭的狩猎区域被分成四份，家庭每年在不同份上轮流狩猎。中间留出一片作为堤，