@利益集团在公共政策制定中的行为模式研究_以房地产行业为例
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运用集团决策模型试分析利益集团对政策制定的影响(5篇)第一篇:运用集团决策模型试分析利益集团对政策制定的影响运用集团决策模型试分析利益集团对政策制定的影响集团决策模型是将公共政策看成是集团斗争的产物,现代社会存在着不同利益的政治组织,它们为获得各自的权力和影响力,纷纷把政府作其政策诉求的对象,相互竞争、搏弈和妥协,从而推动社会朝着更加民主化、制度化方向发展。
他们认为集团竞争和政治民主是现代政治的基本特征和根本标志,多元民主是其最高价值追求,社会多元竞争是实现其政治价值的基本手段,集团之间、集团和政府之间的搏弈和妥协是其基本路径。
利益集团的作用就是通过对政府施加压力从而左右政府政策,使政府政策最大程度地体现本集团的利益,该理论同时坚信,集团竞争能够使政府政策代表和反映社会公共利益并为各利益集团所接受。
正如厄尔·莱瑟姆所说:“所谓公共政策,是指某一特定时间里,团体间的争斗所达到的平衡,它体现了那些一直试图获取优势的并相互竞争着的党派或集团之间出现的均势。
”政府通过制定公共政策来实现对社会和国家公共事务的有效管理,而利益集团介入政府管理过程的目的就是致力于影响公共政策的制定。
利益集团在公民和决策者之间建立起了一种利益传递机制。
一方面,它代表和集中了各种利益,在一定程度上实现着民主政治政策,从而实现集团的共同利益;另一方面,利益集团通过对公共政策制定主体施加影响,从而导致公共政策倾向于某个或某些利益集团,破坏了公共政策的公平与公正,妨碍了社会公平与民主政治。
但是利益集团对公共政策制定的影响有积极的也有消极的他们主要体现在以下几个方面:利益集团对公共政策制定的积极影响:其一、有助于公共政策制定的平衡性。
政策制定是政府尤其是官僚制组织与利益集团相互作用的结果,因此,利益集团能给公共政策制定主体提供政策制定的实际情况。
这些情况的及时反馈有利于有效地解决实际政策问题,从而提高政府绩效。
利益集团能为公共政策制定主体提供有关公共政策制定的有效方案和技术性服务。
中国利益集团在公共政策过程中作用与影响探究一、引言在当代中国的公共政策制定中,利益集团扮演着重要的角色。
利益集团是指由多个个体或组织组成的,为了维护其特定利益而联合行动的群体。
而利益集团在公共政策制定过程中通过争取资源、施加影响等方式参与其中,并对政策的制定与实施产生着重要的影响。
本文将探讨中国利益集团在公共政策过程中的作用与影响,并分析其特点和存在的问题。
二、利益集团的作用与影响1. 代表利益诉求利益集团在公共政策制定中,代表不同利益诉求的群体。
这些群体可能是社会各个方面的利益相关者,如企业、行业协会、地方政府等。
他们通过组织团结并运用各种手段,争取政策资源,捍卫自身利益。
通过这种方式,利益集团能够在政策制定的过程中向政府表达他们的建议和诉求,对政策的方向和详尽内容产生影响。
2. 调整政策决策利益集团参与政策制定的过程中,能够提供丰富的信息和意见,为政策决策者提供参考。
由于利益集团的成员具有丰富的实践阅历和专业知识,他们能够对政策制定中的问题、风险和机会提供深度的分析和见解。
政策决策者可以通过与利益集团的沟通和合作,更加全面地了解问题的本质和影响,有助于调整政策的方向和内容。
3. 形成利益平衡在公共政策制定过程中,各个利益集团之间往往存在着利益冲突和竞争。
政府在制定政策时需要思量各方利益,寻求利益平衡。
利益集团的参与可以促使政府权衡各方利益,协调冲突,使政策更加公正和合理。
通过与利益集团的协商和对话,政府能够更好地回应不同群体的需求,并通过探究和妥协找到可行的政策解决方案。
三、利益集团的特点及存在的问题1. 多样性和复杂性中国的利益集团种类繁多,遮盖了社会的各个领域和利益,如工商界、农村议题、地方政府等。
这些利益集团之间存在着多重关联和交叉,使得公共政策制定过程变得复杂。
政府需要在浩繁利益集团之中寻找平衡,同时还要兼顾宽广民众的利益,这给政策制定者带来了巨大的挑战。
2. 信息不对称在公共政策制定中,信息的不对称也是一个问题。
中国利益集团在公共政策过程中作用与影响研究一、本文概述《中国利益集团在公共政策过程中作用与影响研究》一文旨在深入探讨中国社会中利益集团在公共政策制定、执行和评估过程中的角色及其产生的深远影响。
本文首先界定了利益集团的概念,并分析了其在中国特定政治和社会背景下的特点。
随后,文章通过对历史与现实案例的详细剖析,揭示了利益集团如何通过各种策略与手段,参与和影响公共政策的制定,进而影响社会资源的分配和社会公正的实现。
文章还关注到利益集团在公共政策执行和评估阶段的作用,以及其与政府、其他社会组织和公众之间的复杂互动关系。
通过深入研究,本文旨在提供对利益集团影响公共政策过程的全面理解,以期为中国未来的政策制定和改革提供有益的参考和启示。
二、利益集团与公共政策的基本理论利益集团与公共政策的关系是政治学、社会学和政策科学等多个学科领域的研究重点。
利益集团,也被称为压力集团或院外活动集团,是指那些具有共同利益或目标,并试图通过影响公共政策以实现其利益诉求的组织或团体。
这些集团可能是由企业、行业、劳工、宗教、种族、民族或其他具有共同特征的人们组成。
公共政策则是政府或其他公共权威机构为解决公共问题、达成公共目标而制定的行动方案或行为准则。
公共政策的制定过程中,利益集团发挥着不可忽视的作用。
它们可能通过游说、宣传、选举、抗议等手段,试图影响政策制定者的决策,以符合自身利益。
基本理论方面,多元主义理论认为,在一个多元化的社会中,不同的利益集团会通过竞争和协商来达成政策的制定。
每个集团都试图最大化自身的利益,而政策的最终结果是各种力量相互作用和妥协的结果。
这一理论强调了利益集团在公共政策过程中的重要性和作用。
另一方面,精英理论认为,政策制定主要受到一小群精英的影响,这些精英可能来自政治、经济、文化等各个领域。
利益集团中的精英成员可能会利用自己的资源和影响力,来推动符合自身利益的政策出台。
这一理论突出了精英在公共政策过程中的决定性作用。
利益集团在公共政策制定中的行为模式研究房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体,影响着公共政策的制定。
从房地产开发商与政府的关系及其行为模式出发,分析了这一问题,并提出了公共政策制定者加强对房地产业宏观调控的建议。
标签:利益集团;公共政策;行为模式;房地产1 房地产利益集团政府的双方关系在西方,利益集团又称利益团体、压力团体、院外活动集团等,关于利益集团的研究渗透于西方政治学、经济学、社会学等多门学科,是一个综合性的范畴。
在我国,最近几年对于利益集团的研究发展迅速。
戴维·杜鲁门在《政府过程》中指出,利益集团是任何建立在享有一个或更多共同看法基础上,并且向社会其他集团或组织提出某种要求的组织。
利益集团是自愿性的组织,由具有共同利益的人,为了寻求某种目标而结合在一起。
大多数利益集团只代表一部分人的利益,甚至仅代表一小部分人的利益。
改革开放以来,中国形成了一些强大的既得利益集团,将国家的政策推向更有利于个人,而不是国家利益的方向。
利益集团参与政治的结果就有可能导致强势群体控制公共政策,进而损害公共利益。
其中,房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体,影响着公共政策的制定。
目前,我国房地产市场存在着一系列问题:房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求不足的状态;商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾;土地资源的低效率使用等等。
随着房价逐步由一个经济问题演变成一个政治问题,政府开始了针对房地产市场的强有力的宏观调控。
然而,实际效果却不如人意,甚至出现“愈调愈高”的现象。
其中的原因是多方面的,但房地产宏观调控政策的针对性和可操作性不强是主要原因。
在房地产市场上政府、开发商和消费者三个行为主体中,对房地产价格产生最大影响的两个主体是政府和房地产开发商, 政府和房地产开发商双方利益集团都会为了自身的利益在政策制定过程中不断博弈,这也是在我国经济转型阶段房地产市场的一个重要特点。
利益集团对公共政策的影响研究如今,利益集团对公共政策的影响越来越明显,当今的经济、社会、政治环境下,此现象成为困扰我们的一个难题。
公共政策往往涉及到社会整体的利益,然而一些特殊的利益集团却能够通过各种途径、方式、手段来影响甚至干扰公共政策的制定和执行,直接或间接地牵制着整个社会的前进。
首先,为什么会存在利益集团对公共政策的影响呢?这必然和利益相关者存在一定的关系。
在市场经济中,所有的经济主体往往都以自己的利益为出发点,各自为营的经济活动中必然存在一些数量庞大、组织形式多样、影响力广泛、相互关系复杂的利益集团。
而这些集团,往往具有足够的经济、政治实力,能够在政治上、经济上、信息上等各方面寻求自己的利益最大化,因此他们在公共政策方面也往往具有不可忽视的密切联系。
其次,利益集团的影响手段多种多样。
他们可以在政治上、经济上、社会上等各个方面,通过与决策者、行政机构、公众之间的联系,发挥他们的影响力。
举例来说,在政治上,许多大型企业都会在选举、政治捐助等方面有所投入,以此换取政治资源和掌控决策者。
另外,在经济上,利益集团通过通过谋求专利、垄断、价格协议等方式来实现自己的目标,最终影响政府的政策制定。
此外,他们还可以利用媒体、公众等社会资源,来让自己的呼声更为广泛地得到回响。
最后,我们该如何解决利益集团对公共政策的影响呢?首先,我们应该保持政治透明,进一步压缩利益集团的影响力。
政府应当注重政策制定的透明度和公正性。
其次,我们应该加强政策制定的公众参与。
政策制定不应该是少数人的事情,而应该是群众参与的结果。
最后,我们应该注重舆论监督,及时曝光违法违纪、损害公共利益的行为,强化舆论预警,从而防止其他利益集团采取同样的手段。
综上所述,利益集团对公共政策的影响确实是一个难题,但解决这个问题却并非不可能。
我们需要更多地借助社会自身的力量,形成一个社会上下一心的整体,更好地维护公共利益。
房地产公共政策制定过程中的利益博弈分析———以重庆房地产利益集团为例□申 艳【摘 要】公共政策是一定利益的确认形式。
近年来,中国各地房价不断飙涨,政府为了抑制房价上涨出台了相关的政策,而这些政策并没有对中国的房地产市场产生积极影响。
之所以出现这种现象,归根到底是利益集团博弈的结果。
本文以重庆房地产利益集团为例,分析公共政策———房地产政策制定过程中的利益博弈。
【关键词】公共政策;利益集团;博弈;房地产【作者简介】申艳(1970~),女,四川成都人;成都市住房公积金管理中心 公共政策既是一定利益的确认形式,也是利益的调整工具和分配方案,政策所体现的意志的背后乃是各种利益集团的博弈;从公共政策过程看,在政策问题构建、政策方案制定、政策内容实施与政策效果评价的全过程中,始终贯穿着利益矛盾;从公共政策分析方法论看,无论是事实分析、价值分析、规范分析,还是可行性分析,都离不开利益博弈分析,利益博弈分析是政策分析方法论中的重要组成部分。
从中国改革开放的实践看,计划经济体制下所形成的利益矛盾继续延续,另一方面人们的利益意识随着改革深入不断觉醒,从而形成了社会利益群体的多元化,进而造成了新的利益上的差距与冲突。
“公共政策正是在解决这些利益冲突的过程中,不断产生并发挥其应有的功能”。
一、公共政策的概念对于公共政策的具体涵义众说纷纭,但从诸多的定义中,我们仍然能够提炼出符合公共政策特征的一些共性。
(一)政策前以“公共”限定,表明了公共政策的基本属性。
日本学者药师寺泰藏曾指出,“公共政策”的意思与其字面意思相同,即为“公共”而制定的政策。
[1]这里的“公共”,首先指向“公共权力”———桑玉成、刘百鸣认为,“只有作为一种公共权力,它才谈得上制定公共政策”;[2]美国学者詹姆斯・安德森也曾将政策制定者分为官方和非官方的:官方的是那些具有合法权威的政策制定者;非官方的是有关利益团体、政党和作为个人的公民,只有前者制定的才是公共政策,后者制定的则是“非公共的”政策。
利益集团对我国公共政策制定影响机制分析【摘要】利益集团在我国公共政策制定中扮演着重要角色,其影响机制是复杂而深刻的。
本文从利益集团的定义与分类入手,探讨了其对公共政策制定的影响,并分析了其影响机制。
通过案例分析,说明利益集团在政策制定中的具体作用,同时提出政府应对措施。
在结论中总结了利益集团对我国公共政策制定的作用,探讨了未来发展趋势。
利益集团的存在和活动对于公共政策的制定具有重要影响,需要政府引导和监管,以确保公共政策的公正和科学性。
【关键词】利益集团、公共政策制定、影响机制分析、案例分析、政府应对措施、作用、发展趋势、结论。
1. 引言1.1 研究背景公共政策制定是一个国家治理体系中至关重要的环节,影响着社会的稳定和发展。
在我国,公共政策制定的过程中,利益集团的作用日益凸显,其对政策制定的影响越来越受到关注。
利益集团是指在特定的社会和政治环境下,由具有相同或类似利益诉求的个人、团体或组织组成的一种社会力量。
这些利益集团可能是企业、行业协会、专业团体、地方政府等,它们通过各种方式积极参与公共政策的制定和实施,以维护自身的利益和权益。
在我国,利益集团对公共政策制定具有重要影响。
它们通过游说、lobbying、媒体宣传等方式参与政策制定过程,试图影响政策的内容和方向,使其符合自身的利益诉求。
这种影响并非一成不变的,而是通过不同的机制和方式实现的。
研究利益集团对我国公共政策制定的影响机制,对于深入理解政策制定的真实运行机制、提高政策制定的质量和效率具有重要意义。
本文将从利益集团的定义与分类入手,探讨其对公共政策的影响,分析其影响机制,并通过案例分析和对政府应对措施的讨论,深入探讨利益集团在我国公共政策制定中的作用和未来发展趋势。
1.2 研究意义利益集团对我国公共政策制定影响机制的研究具有重要的现实意义和理论意义。
深入研究利益集团在公共政策制定中的作用,有助于更好地了解我国政治体制运作的内在机制,为政府相关部门和决策者提供科学依据和建议,有利于进一步推动政策的民主化和科学化。
中国的“特殊利益集团”如何影响地方政府决策——以房地产利益集团为例中国的“特殊利益集团”如何影响地方政府决策——以房地产利益集团为例导语:房地产业长期以来一直是中国经济的支柱产业之一,也是影响地方政府决策的重要因素之一。
而在这个行业中,特殊利益集团的存在和影响力不容忽视。
本文将以房地产利益集团为例,探讨他们如何影响地方政府的决策。
一、房地产业及其重要性房地产业在中国经济中占据着重要的地位,对于国内GDP的贡献率较高。
同时,房地产业的发展也带动了众多相关产业的发展,如建筑、装修、家具等。
因此,房地产业的运行状况,不仅关系到该行业从业者的生计,也牵扯到了大量民生问题,如居民的住房需求、房价等问题。
二、特殊利益集团的定义和特征特殊利益集团是指在某个特定领域或行业中,由于其自身资源或特殊地位所形成的利益集团。
在房地产行业中,这些特殊利益集团通常由大型开发商、房地产中介公司、政府官员以及相关金融机构所组成。
这些特殊利益集团通常具有以下特征:1. 资金实力强大:大型开发商通常拥有庞大的资金实力,这使得他们在市场竞争中具备更多的优势。
此外,他们还能通过金融机构获得更多的贷款和支持,进一步增强了其在市场中的竞争力。
2. 与政府官员的利益交织:特殊利益集团通常与地方政府官员之间存在着相互利益的关系。
政府官员通过与这些利益集团合作,获得了政绩、财富和权力的增长,而利益集团则通过政府的扶持和支持获得了更多的发展机会。
3. 形成垄断地位:特殊利益集团通常能够通过各种手段形成垄断地位。
他们可以通过收购、合并其他房地产公司,以及与政府合作开展大型项目等方式,垄断市场资源,限制其他企业的发展。
三、特殊利益集团如何影响地方政府决策房地产利益集团作为特殊利益集团的典型代表,在地方政府决策中发挥着重要的影响力。
1. 金钱的影响:房地产利益集团通常具备庞大的资金实力,可以通过财政支持、投资项目等方式向地方政府提供巨额资金,以换取政府的政策支持和保护。
© 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 作者简介:葛敬光(1981-),女,山东青岛人,青岛农业大学管理专业教师,公共管理硕士,研究方向为公共管理理论与实践。
直接管理是指由市镇行政部门直接管理,这是目前世界上最普遍采用的。
但有人认为,这种运作方法,水网比较小,问题比较容易解决,只适合小市镇,不适合大城市。
间接管理或委托管理,是指行政部门同私营部门合作,签订长期管理合同(20-30年)。
一些大都市倾向于这种比较复杂的管理方式。
这种管理方式又分为两种形式:租出经营和特许经营。
租出经营是由市镇行政部门投资兴建,只把设施的经营权委托给一家私营公司,其运行管理费用由私营公司承担,特许经营是由企业负责修建或更新设施及设施的经营。
所有费用全部由企业承担。
企业通过水费回收费用。
到合同期满后,在保证设施良好运转情况下,将供水设施全部交给市镇行政部门,但市民可能要承担昂贵的水费。
中国水管理模式应当如何进一步改革是21世纪我们面临的新问题,但是从深圳水务局的建立到各省市县水务局的成立,我们已经积累了丰富的实践经验,国际上的管理模式可以借鉴,但我们要从中国的水情、体制出发,制定适合中国国情的运作方式。
4.3 如何建立具有中国特色的水资源统一管理体制从各省市目前已经建立水务局对水资源实行统一管理体制来看,在管理方式上大体上也存在两种模式,一种是一条龙的直接管理,一种是政企分开管理的模式。
不管哪种管理方式,职能转变是关键,权属管理是核心。
权属管理属于机构的职能,就是说,水务局必须对防洪、供水、用水、排水、节水、污水治理和回用、水环境治理等,实行城乡统一的管理体制。
至于供水、排水和污水治理回用等企业经营实体,应走产业化经营的路子,但权属管理必须与产业化经营实体相匹配,可以借鉴国际上间接管理的方式,通过法规,以合同形式,不仅要保证水务局对水资源的权属管理,而且对公司和企业的经营和管理有决策和监督权,可以采取董事会和监事会的形式参与经营实体的决策和管理,这样可以节省水行政主管部门的管理和运行费用,又使企业能运用市场经济规律运作。
总之,各地不管采取哪种管理方式,由于地域和自然资源条件、经济水平的差异性,不要强求全国一个模式,争取从大城市和市县两头突破,率先实现水资源的统一管理。
参考文献[1]钱易.水资源管理需要新思路新政策[J ].中国水利,2002,(10).[2]潘海英,马福恒.水资源可持续利用的目标与对策分析[J ].生态经济,2006,(3).[3]张雪花,张宏伟,张宝安.发展地区循环经济的瓶颈及对策研究[J ].生态经济,2006,(12).[4]张岳,任光照.建立水务统一管理体制保障水资源可持续利用[J ].水利工程,2005.利益集团在公共政策制定中的行为模式研究———以房地产行业为例葛敬光(青岛农业大学,山东青岛266109)摘 要:房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体,影响着公共政策的制定。
从房地产开发商与政府的关系及其行为模式出发,分析了这一问题,并提出了公共政策制定者加强对房地产业宏观调控的建议。
关键词:利益集团;公共政策;行为模式;房地产中图分类号:F12 文献标识码:A 文章编号:167223198(2008)08200532021 房地产利益集团政府的双方关系在西方,利益集团又称利益团体、压力团体、院外活动集团等,关于利益集团的研究渗透于西方政治学、经济学、社会学等多门学科,是一个综合性的范畴。
在我国,最近几年对于利益集团的研究发展迅速。
戴维・杜鲁门在《政府过程》中指出,利益集团是任何建立在享有一个或更多共同看法基础上,并且向社会其他集团或组织提出某种要求的组织。
利益集团是自愿性的组织,由具有共同利益的人,为了寻求某种目标而结合在一起。
大多数利益集团只代表一部分人的利益,甚至仅代表一小部分人的利益。
改革开放以来,中国形成了一些强大的既得利益集团,将国家的政策推向更有利于个人,而不是国家利益的方向。
利益集团参与政治的结果就有可能导致强势群体控制公共政策,进而损害公共利益。
其中,房地产行业逐渐成为中国最强大的游说团体,影响着公共政策的制定。
目前,我国房地产市场存在着一系列问题:房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求不足的状态;商品房的高空置率和—35—© 1994-2009 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. 居民住房不足的矛盾;土地资源的低效率使用等等。
随着房价逐步由一个经济问题演变成一个政治问题,政府开始了针对房地产市场的强有力的宏观调控。
然而,实际效果却不如人意,甚至出现“愈调愈高”的现象。
其中的原因是多方面的,但房地产宏观调控政策的针对性和可操作性不强是主要原因。
在房地产市场上政府、开发商和消费者三个行为主体中,对房地产价格产生最大影响的两个主体是政府和房地产开发商,政府和房地产开发商双方利益集团都会为了自身的利益在政策制定过程中不断博弈,这也是在我国经济转型阶段房地产市场的一个重要特点。
2 房地产利益集团与政府之间的博弈行为模式假设待开发的土地是闲置的空地。
在博弈的第一个阶段,政府判断是否拍卖土地的开发权,若不拍卖,则其收益为零。
影响政府选择的因素很多,比如土地的面积、地理位置、周围环境,城区规划等。
如果决定拍卖土地使用权,政府要作前期规划,设计拍卖规则,并对参加竞拍的开发商进行审查,包括公司的财务状况、资信水平、工程质量等。
拍卖过程中,各开发商凭借对该土地带来的预期经济收益的判断和成本的比较,分轮叫出能接受的价格,直至能接受的最高价格,最终由出价最高的开发商得到使用权。
在博弈的第二个阶段,房地产开发商在取得规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》以后,向相关行政管理部门办理商品房屋建设预备项目计划备案手续。
之后,房地产开发商方可向建设行政管理部门办理施工许可手续。
在开发建设中,房地产开发商应当在规划、土地、建设行政管理部门规定的期限内,办理房地产开发项目的各项审批手续,并按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限,进行房地产项目开发建设。
在这一阶段,政府则监督开发商是否有违规违法建设。
博弈的第三个阶段,由建设行政主管部门综合验收。
对综合验收合格的项目核发综合验收合格证,同意交付使用;综合验收不合格的,建设行政主管部门应当提出整改意见。
在这种行为模式中,土地交易可能存在暗箱操作,导致腐败现象的产生。
在标价最高者中标的拍卖方式下,隐含着一些对卖方不利的危险因素,若竞标人之间形成某种形式上的串通,会使土地的价格大大降低,从而导致最终国有资产的流失。
解决这个问题,可以预先设置一个底价,若最高竞价达不到这个价格,则不能成交,同时要求投标人支付一定的投标费用,促使投标人积极争取中标。
当然也不能迷信公开招标或拍卖形式下所形成的土地价格就是市场价格,因为开发商对未来市场的乐观预测、开发商之间的博弈和非理性行为以及伴随着开发商的道德风险等,都有可能使其可接受的交易价格偏离市场的轨道。
因此,还需要公共政策制定者加强对房地产业的宏观调控。
3 公共政策制定者加强对房地产业宏观调控的建议(1)地方政府不断规范自身行为,加强宏观调控力度。
由于拍卖土地的收入由地方政府支配,导致一些地方政府热衷于“以地生财”,只想通过地价的开高,从而获得更多的收入。
面对上涨过快的房价,一些地方政府并没有从国家调控政策中找办法、想对策,相反却“空置”政策,大搞招商引资工程、新城市建设工程和拆迁改造工程,继续通过大拆大建来刺激房地产,增加经营城市的筹码,调控似乎不在他们考虑之列。
因此,要想使调控不放空,地方政府就应该摆正自己的位置。
作为人民政府,首先要完成肩负的解决“居者有其屋”的问题、维护市场秩序的基本任务。
国家进行房地产市场宏观调控,除加大监督检查外,问责措施也要跟上;同时,对宏观调控取得实际成效的地方,政府要给予通报表扬,纳入政绩考核。
宏观调控措施能不能从文件变为现实,关键就看各级政府落实的决心和力度。
(2)加强政府监督。
虽然市场经济中开发商可以自主定价,但根据有关法律法规规定,企业自主定价需要以成本为基础,低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利,都是法律法规不允许的。
房地产不同于普通商品,它总价高,意味着开发商能够轻易获取巨额利润。
在实际操作中,一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说,如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产等等,通过炒作概念不断放大价格信号,最终的销售价格大大偏离真实成本,而这正是开发商获取暴利的玄机。
面对这块虚增的高额利润,目前缺乏有效的约束与监控,而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。
(3)完善公共政策,加大对开发商违背政策的惩罚。
在国内的很多城市,开发商未取得预售证而擅自售房、一房多售、不按期开盘等违规操作之所以屡禁不止,一方面是由于规则有待进一步明晰,执法力度有待加强;另一方面则在于规则本身的“疲软“,如对于开发商的违规行为,有关部门的处理结果仅仅是罚款,但少数的罚款和高额的利润比起来是那么的微不足道。
如果违规者需要付出的成本很低而收益却很大,则由于存在巨大的潜在利润而使得规则本身的威严无以维系;反之,若违反规则的代价大到足以威慑意图违规者,则不需过分强调,也可起到规范与震慑作用。
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