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第五章房地产评估第四节市场法第二节市场法在房地产评估中的应用（四）进行因素修正区域因素修正1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：直接比较修正法1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；2）确定各具体区域因素的权重；3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）=100/交易实例区域因素得分个别因素修正1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：直接比较和打分法个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分=100/交易实例个别因素得分容积率修正1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数交易日期修正1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)3.运用环比价格指数修正环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。
（2）在依法判定的使用权利方面，应以使用管制（如土地用途管制、规划条件等）为依据。
例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
所谓“城市规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。
具体地说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从该宗土地的坐落位置、周围环境来看适合于作商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且能够获得批准。
在容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的容积率不超过2．5，除非依法调整了容积率，否则应以容积率不超过2．5为前提来估价。
如果以商业用途或者容积率超过2．5来估价，由于商业用途或者超出的容积率不仅没有法律法规的保障，而且是违法、违规的，据此评估出的较高价值不能实现，也就不会得到认可。
某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
（2001年试题）A．工业厂房B．工业用地C．商品住宅D．商住用地答案：D（3）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、规章、政策或者合同（如国有建设用地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。
处分方式包括买卖、互换、租赁、抵押、出资、抵债、赠与等。
法律、法规、规章和政策等规定或者合同约定不得以某种方式处分的房地产，不应作为以该种处分方式为估价目的的估价对象，或者委托人要求评估该种处分方式下的价值的，其评估价值应为零。
（4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。
具体地说，评估政府定价或者政府指导价的房地产，应遵循相应的政府定价和政府指导价。
例如，房改售房的价格，应当符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定；集体土地征收和国有土地上房屋拆迁估价，应当符合国家有关集体土地征收和国有土地上房屋拆迁补偿的法律、法规、规章和政策等。
均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。
它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
（重要考点）以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。
例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。
这种情况在现实中经常遇到，例如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪（无继续利用价值），此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地的价值。
因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。
某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设施设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧（具体见本书第八章第五节“建筑物折旧的求取”）。
某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。
最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
最高最佳使用（highest and bestuse）是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。
这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。
因此，房地产估价不仅要遵循合法原则，而且要遵循最高最佳使用原则。
（1）保持现状前提。
认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。
对现有房地产应保持现状的条件是：（新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润）﹤现有房地产价值。
以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是：（新房地产价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）﹤现有房地产价值；如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
（2003年试题）（2002年相关试题）A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提答案：A（2）装饰装修改造前提。
认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。
对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：（装饰装修后的房地产价值－装饰装修的必要支出及应得利润）﹥现状装饰装修的房地产价值。
需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。
因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。
（3）改变用途前提。
认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。
房地产估价案例与分析常用法律一、城市房屋拆迁估价指导意见 (2)二、拆迁其它估价依据 (7)三、城市房屋拆迁管理条例 (8)四、房地产抵押估价指导意见 (13)五、城市房地产抵押管理办法 (20)六、中华人民共和国担保法 (31)七、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 (47)八、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 (48)关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知建住房〔2003〕234号各省、自治区、直辖市建设厅(建委)，直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。
现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。
建设部二○○三年十二月一日一、城市房屋拆迁估价指导意见第一条为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。
第二条城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条本意见所称城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价)，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构(以下简称估价机构)承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
