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控制性详细规划可行性研究报告一、研究背景近年来，我国经济持续增长，城市化进程加速，社会需求不断增长，各种问题也随之而来。
因此，需要进行控制性详细规划，制定合理的方案来解决问题，促进城市的健康发展。
本报告旨在对控制性详细规划的可行性进行研究，为城市规划提供参考。
二、研究目的1. 分析当前城市发展的现状和问题，找出存在的矛盾和瓶颈；2. 对城市规划进行控制性详细规划，制定合理的方案；3. 评估规划的可行性，找出规划的优劣势，提出改进建议。
三、研究方法本研究主要采用文献资料法、实地调查法和专家访谈法，结合定量分析和定性分析，综合评估控制性详细规划的可行性。
四、城市发展现状和问题分析1. 城市化进程快速推进，城市人口持续增加，导致城市交通、环境等问题日益突出；2. 城市规划不合理，城市功能分区不清晰，城市空间利用不充分；3. 城市社会经济发展不平衡，城市发展畸形，资源浪费严重。
五、控制性详细规划方案1. 制定合理的城市规划方案，包括城市空间布局、功能分区、交通规划等；2. 加强城市管理，提高城市治理能力，优化城市发展环境；3. 发展低碳经济，推动城市可持续发展，提高城市生态环境质量。
六、可行性评估1. 规划方案的合理性：控制性详细规划方案是否符合城市发展的需要，是否可操作；2. 规划方案的有效性：控制性详细规划方案是否能够有效解决城市问题，提高城市发展水平；3. 规划方案的实施性：控制性详细规划方案的实施是否受到政策、资金、技术等方面的限制。
七、改进建议1. 加强城市规划的综合性和长远性，促进城市发展的协调和可持续性；2. 加大城市管理和治理力度，提高城市政府的领导和决策能力；3. 加强城市资源管理和环境保护，推动城市生态文明建设。
八、结论本研究通过对控制性详细规划的可行性进行分析，发现了规划的优势和不足之处，并提出了改进建议。
控制性详细规划是城市发展的必经之路，只有合理规划才能促进城市的健康发展。
希望相关部门能够认真研究本报告提出的内容，加大城市规划力度，为城市的长远发展打下坚实的基础。
控制性详细规划中的土地开发经济效益分析作者：孙惠颖文章来源：孙惠颖发表时间：2009-6-12摘基于目前控规指标确定时经济分析不足或者在经济分析时套话空话太多，缺乏定量分析的现象，提出一种比较简单科学的经济分析方法来估算土地开发经济效益，从而为验证规划方案的合理性，指标的科学性提供服务。
1. 控规指标的确定存在不合理性从经济学角度讲城市规划是对资源，特别是对土地资源进行有效分配的一种方法。
控制性详细规划是衔接总体规划、分区规划的宏观要求与指导修建性详细规划的承上启下的编制层次，它既是编制修建性详细规划的主要指导性条件，又是城市规划管理、土地开发的重要技术依据。
其核心是定性、定量、定界，因而建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键方法。
在确定控制指标时，大多一味地追求建筑群体效果、视线关系等因素，人为地规定了地块的开发强度，制造不合理的地价差，违背了地价运作的经济规律。
在建设过程中频繁出现开发者改变用地性质，突破用地控制指标等现象。
分析这些规划失控的现象，其根本原因就是：控规中经济分析不足，很难做到将经济效益的评判量化。
几十公顷的房地产项目都要经过缜密细致的经济技术论证，几十甚至几百平方公里的城市规划建设更需要科学、合理、充分的经济分析，这样才能进一步加强控规的可操作性和可实施性。
2．土地开发经济效益分析在控规中的作用控规层面的土地开发经济效益分析是验证控规合理性所采取的有效的经济分析方法，主要是通过土地经济效益评价，计算和预测规划方案下各类用地土地收益和开发成本，从而得出政府的净收益。
通过比较各开发方案政府经济效益，比选出经济上更合理，实施上更可行的规划方案；同时也可根据土地局编制的“土地定级报告”中规定的土地分级和相应地价，以及各种开发费和房屋售价资料，计算典型地块投人产出得出盈余或亏损的数额，看看是否平衡，经济上是否可行。
我们可以根据当地的市场行情及相关经验，以及相应地块所处位置和环境条件，对每一地块的容积率和地价取一个数值，再计算其赢利情况，以检验土地开发强度是否合理，反过来再修正地块的控制指标，使得控规的指标体系更具经济性，操作起来更符合市场的经济规律，具有很强的现实意义。
控制性详细规划中的经济分析初探摘要：近年来，控制性详细规划中的经济分析问题得到了业内的广泛关注，研究其相关课题有着重要意义。
本文首先对相关内容做了概述，探讨了经济分析的作用，并结合相关实践经验，分别从功能定位等多个角度与方面就经济分析在控规中的应用展开了研究，阐述了个人对此的几点看法与认识，望有助于相关工作的实践。
关键词：控制性详细规划；经济分析；方法1前言作为控制性详细规划中的一项重要方面，经济分析的关键地位不言而喻。
该课题的研究，将会更好地提升经济分析对控规未来实施的掌控力度，从而通过合理化的措施与途径，进一步优化控制性详细规划工作的最终整体效果。
2概述随着我国经济的高速发展，城市化进程的日益加快，控规在城市规划实施与管理中的重要性与日俱增。
此外，随着城乡规划法的施行，控规的法律地位得到进一步加强。
与此同时，修改控规的法定程序开始变得越发复杂，实施起来更加困难。
因此本文以青海某市中心区域的控规中容积率的确定为例，以经济分析的方法来尝试完善规划编制技术和方法，增强控规编制的合理性和可实施性。
3经济分析的作用目前，国内控规编制的技术方法相对成熟，但关于经济性分析的研究较少。
经过多年的实践，认为经济分析在控规中可以达到以下作用：3.1通过对土地开发经济利益的合理控制来保证公共利益开发商的经济利益与社会公众利益之间的矛盾是市场经济体系下规划所要解决的主要矛盾。
控规主要是对一定范围内的土地利用性质、土地开发强度、建筑限高等作出各种限制，使得土地使用者不能随心所欲的任意开发。
所以，控规对于开发商和地方政府的经济利益都有着重要影响，而经济分析则体现了土地市场价格运作规律，使得规划更合理，也平衡了两者的利益。
3.2运用经济手段，增强规划的可实施性利用经济分析的方法，可以使得土地管理更为灵活。
也就是增加规划的灵活性和用地的兼容性，通过使用土地的各方谈判和讨价还价，最终既增加了公共福利、保障了公共利益，也满足开发商的经济利益，达到双赢的效果。
控制性详细规划编制现状调查及分析要求1、现状调查及分析内容1.1土地利用调查调查分析现状土地利用情况，按《城市用地分类和代码》中的中类和部分小类，统计各类用地规模，列出现状用地汇总表。
在城市新区还应区分在建、已出让（划拨）未建等两类用地状况。
必要时增加土地适用性、用地潜力等调查和分析评价。
对区内地形、地貌、山体、河流、绿化植被等自然资源进行调查与分析评价。
对区内重要企事业单位、大用地单位列出名录，调查分析其发展意向。
对可能进行规划调整的现有产权单位和公共设施、市政设施用地，应详细分析土地利用调整的动因、机会与可能性。
1.2 现状建筑调查调查分析现状重要建筑情况，包括建筑用途、产权、面积、层数、质量、建筑密度以及风貌特色等。
1.3 居住人口分布调查调查分析现状居住人口详细资料，包括人口数量、人口密度、人口分布、人口构成等。
1.4 历史文化资源调查历史文化资源调查按照文物、整体风貌格局、历史文化保护区和其他历史文化资源四个层次进行。
文物包括市级以上文物保护单位；整体风貌格局包括历史轴线、古城商埠、道路街巷、河湖水系和环境风貌等方面；历史文化保护区分历史街区、古遗址区（地下文物保护区）、古建筑群和传统风貌区四种类型；其他历史文化资源包括区级文物保护单位、近现代优秀建筑、古树名木、古桥梁，还包括重大历史事件发生地等。
确定各层次历史文化资源的分布，说明资源点等级、类别等状况简介和保护、控制要求，提供现状照片资料，并进行评价。
1.5 公共设施调查调查现状各级各类公共设施的分布与规模等情况，包括行政、商业、文化、体育、卫生、教育、福利等各方面，需分类统计用地面积、建筑面积、建筑层数和质量，并分析存在问题。
1.6 道路与交通设施调查调查现状道路情况，包括道路走向、宽度、断面、交通流量等方面，分析存在问题；调查各类交通设施的分布与用地面积、技术指标等。
1.7 市政公用设施（1）给水工程：调查现状用水情况，调查周边水厂、调节池、加压站、水压和管网情况。
控制性详细规划中的土地开发经济效益分析作者：孙惠颖文章来源：孙惠颖发表时间：2009-6-12摘基于目前控规指标确定时经济分析不足或者在经济分析时套话空话太多，缺乏定量分析的现象，提出一种比较简单科学的经济分析方法来估算土地开发经济效益，从而为验证规划方案的合理性，指标的科学性提供服务。
1. 控规指标的确定存在不合理性从经济学角度讲城市规划是对资源，特别是对土地资源进行有效分配的一种方法。
控制性详细规划是衔接总体规划、分区规划的宏观要求与指导修建性详细规划的承上启下的编制层次，它既是编制修建性详细规划的主要指导性条件，又是城市规划管理、土地开发的重要技术依据。
其核心是定性、定量、定界，因而建立定性、定量的指标体系是控制性详细规划的关键方法。
在确定控制指标时，大多一味地追求建筑群体效果、视线关系等因素，人为地规定了地块的开发强度，制造不合理的地价差，违背了地价运作的经济规律。
在建设过程中频繁出现开发者改变用地性质，突破用地控制指标等现象。
分析这些规划失控的现象，其根本原因就是：控规中经济分析不足，很难做到将经济效益的评判量化。
几十公顷的房地产项目都要经过缜密细致的经济技术论证，几十甚至几百平方公里的城市规划建设更需要科学、合理、充分的经济分析，这样才能进一步加强控规的可操作性和可实施性。
2．土地开发经济效益分析在控规中的作用控规层面的土地开发经济效益分析是验证控规合理性所采取的有效的经济分析方法，主要是通过土地经济效益评价，计算和预测规划方案下各类用地土地收益和开发成本，从而得出政府的净收益。
通过比较各开发方案政府经济效益，比选出经济上更合理，实施上更可行的规划方案；同时也可根据土地局编制的“土地定级报告”中规定的土地分级和相应地价，以及各种开发费和房屋售价资料，计算典型地块投人产出得出盈余或亏损的数额，看看是否平衡，经济上是否可行。
我们可以根据当地的市场行情及相关经验，以及相应地块所处位置和环境条件，对每一地块的容积率和地价取一个数值，再计算其赢利情况，以检验土地开发强度是否合理，反过来再修正地块的控制指标，使得控规的指标体系更具经济性，操作起来更符合市场的经济规律，具有很强的现实意义。
控制性详细规划实施情况及存在问题 （1）控制性详细规划实施情况 ①适应城市快速发展，控制性详细规划可以实现规划管理的最简化操作，⼤⼤缩短决策、规划、⼟地批租和项⽬建设的周期，提⾼城市建设和房地产开发的效率。
②⾯对市场型⾏为的不确定性，控制性详细规划可以使政府尽快批租⼟地以换取资⾦，尽快完成“七通⼀平”，变⽣地为熟地，尽快满⾜开发商在⼟地开发的定性和规模上的各种要求。
③控制性详细规划已成为城市国有⼟地使⽤权出让转让的基本依据和地价测算的重要依据，基本满⾜了城市政府调控房地产市场和筹集城市建设资⾦的需要。
④⾯对城市规划⼒量的不⾜以及城市规划管理⽔平不⾼的现状，控制性详细规划将抽象的规划原则和复杂的规划要素进⾏简化和图解化，再从中提炼出控制城市⼟地功能的最基本要素，程度实现了规划的“可操作性”。
⑤控制性详细规划提⾼了规划的“弹性”，初步适应了投资主体多元化带来的利益主体多元化和城市建设思路的多元化对城市规划的冲击。
（2）控制性详细规划存在的问题 ①控制性详细规划的编制和执⾏应该是政府⾏为，代表全民的共同利益，但现在有些地⽅控制性详细规划的编制由开发商委托、控制和决定，成了为局部利益服务的⼯具。
②在编制程序上，控制性详细规划延续了规划体系内部化操作⽅式，并且由于编制周期缩短⽽更加强化，加深了规划与公众之间本已存在的隔阂。
③控制性详细规划的制订、执⾏和修改缺乏法制化程序，没有法律强制⼒的保障，也缺乏公开和公众参与的程序，因⽽在实施中易受各种⾮正常⼒量的⼲扰，实施效果⼜缺少有效的评判标准和监督机制，对市场的公平性产⽣了负⾯影响。
④在规划实施上，控制性详细规划弃整体控制⽽取地块控制，⽆暇顾及建设策略⽽追求“全覆盖”，妥协于市场选择的⽆序性和随意性。
当不规范的规划管理造成功能混乱后，通过修改规划⼜可⾃圆其说，实施效果不尽理想。
⑤在编制内容上，控制性详细规划过分追求“可操作性”，只能满⾜开发建设的基本功能，⽽对城市美学和⼈的⾏为环境较少涉及。
控制性详细规划问题分析摘要：《城乡规划法》的出台增强了城市规划的公共政策属性，赋予了控制性详细规划的法定地位，使控制性详细规划有了法律支撑，强化了控制性详细规划的“刚性”。
与此同时，市场的变化和规划管理上的需要又要求控制性详细规划必须具有一定的弹性。
这意味着控制性详细规划必须在传统编制方法上进行适当变革，有效把握控制性详细规划的“刚性”和“弹性”，在保障公共利益的同时更加适应市场的变化和规划实施管理的要求，才能使控制性详细规划更加科学合理，真正发挥其在城市建设与管理中的控制与引导作用。
关键词：控制性详细规划；系统；设施；控制Abstract: the urban and rural planning “releasing enhance urban planning public policy property, given the regulatory detailed planning of the legal status of the regulatory detailed planning is legally support, strengthened the regulatory detailed planning” rigid “. At the same time, the change of the market and planning management needs and requirements regulatory detailed planning must have a certain flexibility. This means that the regulatory detailed planning must be in traditional establishment method on the appropriate change, hold effectively regulatory detailed planning “rigid” and “flexibility”, the protection of the public interest while more adapt to market changes and planning implementation management requirements, then can make the regulatory detailed planning more scientific and reasonable, give full play to its urban construction and management in the control and guidance.Keywords: regulatory detailed planning; System; Facilities; control2008 年开始实施的《城乡规划法》中，明确了控制性详细规划（以下简称‘控规’）的一个法定地位，它的目的是强化控规的“权威性”和“刚性”，但城市开发建设是一个长期的过程，随着时间的推移，城市开发模式、建设条件和投资等都会发生变化，这就要求规划必须有一定的弹性，才能适应城市建设中多变的市场需求。
控制性详细规划-详解(重定向自Regulatory plan)控制性详细规划（regulatory plan）目录• 1 什么是控制性详细规划• 2 控制性详细规划的发展历史• 3 控制性详细规划的编制• 4 与修建性详细规划区别• 5 相关条目• 6 参考文献什么是控制性详细规划控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划[1]。
根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界的控制和引导[2]。
控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
控制性详细规划的发展历史控制性详细规划产生于1980年代，在我国已有30多年的历史。
这30多年的发展过程，大致可以分为三个阶段：第一阶段：从形体设计走向形体示意，即通过“摆房子”形式指定规划管理依据，以约束不合实际的高密度开发和见缝插针式的盲目发展：第二阶段：从形体示意到指标抽象。
形体示意的灵活程度往往掌握在具体的办事人员手中，缺乏规范化，且由于城市建设的不确定因素较多，易造成脱离实际的后果。
量化指标的抽象摒弃了形体示意规划的缺陷，对规划地区进行地块划分并逐一赋值，通过控制指标约束城市开发建设。
第三阶段：从抽象指标逐步走向系统的控制性详细规划。
这一阶段特点是文本、图则和法规三者相互匹配，且各自关联，共同约束着城市开发建设活动。
