珠海市城中旧村更新实施细则

城市更新100问城市更新政策知识100问1、城市更新遵循的原则城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则。

2、城市更新推进的方式城中旧村更新中村民要坚持自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

3、城市更新的申报主体采取市场化实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。

4、城中旧村更新可以选择的实施方式有哪些？（一）旧村集体经济组织自行实施（二）市场主体实施（三）政府组织实施5、城市更新的流程村集体提交更新申请——全体股民表决更新意愿——开展前期工作（测绘、身份核查、面积认定等）——面积认定数据上报并获得批复——全体股民表决选定项目开发企业——完成方案的制定、审核以及方案表决等工作——签订拆补协议——签约结果公示无异议后上报由政府批复成为实施主体——动工、回迁。

6、前期合作企业、项目开发企业应具备什么条件应具备二级或以上房地产开发企业资质。

7、选取前期合作企业、项目开发企业候选企业的途径一是可以从区政府备选库直接选取二是可以通过村集体公开决策方式选取8、确定前期合作企业的程序选取前期合作企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3（含本数）以上法定票数同意的，可以成为前期合作企业。

9、前期合作企业是不是项目开发企业不是。

旧村更新意愿表决后，村集体经济组织应组织房屋测绘、更新单元规划、方案制定等工作，也可以引入前期合作企业配合开展工作。

10、前期合作企业垫付的前期经费怎么返还城中旧村更新项目房屋测绘等前期工作经费由前期企业垫付的，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。

11、选定项目开发企业的程序选定项目开发企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3（90%）（含本数）以上法定票数同意的，可以成为项目开发企业。

12、前期合作企业能不能直接成为项目开发企业不可以，两者不等同。

必须重新经过全体股民投票，并获得超2/3（90%以上）（含本数）以上法定票数同意的，才可以成为项目开发企业。

保健产业为核心的商业办公旅居CBD，让生活工作在幸福里
旧
健康社区的人群更快乐健康。
厂
房
改
造 项 目
改造前用地面积为28542.23㎡，现状建筑面积为：
11
珠海信汇商业管理有限公司工业厂房 （原三阳）
10454.36㎡；产权为单一的产权人珠海信汇商业管理服务 有限公司所有，改造后开发建设用地面积为114168.92㎡； 容积率：4.0，更新改造为商业、酒店、办公；本项目的补
项目更新范围总用地面积约5.74万平方米，由8宗用地组 成，地上已建成房屋17栋及部分临时搭建简易棚，现状建 筑面积约3.62万平方米。
碧桂园 华发
目
5 月堂村更新改造项目
月堂村位于珠海市金湾区金海岸大道西北侧，西邻鱼塘 村，北靠黄竹山，紧邻定家湾工业区及三灶镇中心，是鱼 月行政村的一条自然村。村域面积为19.2万平方米，其中 旧村场面积约5.34万平方米，历史外借用地面积约13.86万 平方米。
广安社区老旧小区改造主要对广安社区城发花园、广兴花 园、裕龙花园、金银花园进行提升改造，涉及用地面积 7200㎡，改造内容包括路面硬底化、新建围墙、新建雨污 水收集排放系统等。
整治类
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镇
改
造
项
项目目类别
更新类型
序号
项目名称
项目概况
前期介入企业
整治类
22 海华新村南、北片整治改造项目
公面积约为：4103㎡.
本项目现状已建有三栋工业厂房。 总建筑面积31704.70
12
珠海市金湾区三灶镇中心区片铭泰科 ㎡，用地的产权面积为34446.8 ㎡。原用地功能为工业厂
技园（和骏机电）更新项目

珠海市人民政府令第113号——珠海经济特区城乡规划条例实施办法正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------珠海市人民政府令第113号《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》已经2016年8月19日八届84次市政府常务会议审议通过，现予公布，自2016年10月22日起施行。

市长郑人豪2016年9月21日珠海经济特区城乡规划条例实施办法第一章总则第一条为贯彻实施《珠海经济特区城乡规划条例》（以下简称《条例》），根据《广东省城乡规划条例》等有关规定，结合珠海经济特区实际，制定本办法。

第二条市城乡规划主管部门（以下简称市规划部门）负责组织实施本办法。

发展和改革、国土、交通、水利、建设、住房、环保、文体、市政、教育、卫生、人民防空等行政主管部门和城市管理行政执法部门，按照各自职责共同做好本办法的实施工作。

第三条横琴新区管理机构依法行使市一级规划管理权限。

各区人民政府（以下简称区政府）、镇人民政府（以下简称镇政府）按照管理权限负责辖区范围内的城乡规划管理工作。

各经济功能区管理机构履行区政府的职责。

第四条市城乡规划委员会是市人民政府（以下简称市政府）进行城乡规划决策的议事机构，其审议意见是审批规划和项目的重要依据。

确需对市城乡规划委员会审议通过成果进行修改的，相关部门、建设单位或者个人应当向组织编制单位提出申请，由组织编制单位充分论证并组织审查后，报告市城乡规划委员会或者提交市城乡规划委员会审议通过。

需再次提交市城乡规划委员会审议的事项，依法需公示的，应当在审议前进行公示。

第二章城乡规划的制定和调整第一节城乡规划的制定第五条市规划部门负责统筹全市城乡规划编制工作，协调和平衡全市范围内各层次、各类别涉及空间利用的城乡规划。

珠海市国土资源局珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）文章属性•【制定机关】珠海市国土资源局•【公布日期】2015.03.01•【字号】珠府(2015)19号•【施行日期】2015.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）第一条为进一步规范我市城市更新项目地价计收和收购补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条我市行政区域范围内经批准的城市更新项目（老旧小区综合整治更新项目除外）的地价计收和收购补偿适用本办法。

第三条利用旧工业厂房、旧仓储等建筑物临时改变使用功能类的城市更新项目（包括原有地上合法建筑物和经批准加建的临时建筑），在产权人不变、土地使用年限不变、土地用途和土地使用权取得方式不变的前提下，不另行计收地价。

第四条功能改变类和建筑主体结构改变类的城市更新项目，按照以下规定核算地价：（一）经规划部门批准保留的原有合法建筑面积部分，按其批准改变后的用途和土地使用剩余年限（土地使用剩余年限为原用途的土地使用年限扣除已使用的年限，下同）以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算应缴纳的地价，扣减原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算的地价。

（二）经规划部门批准增加的建筑面积部分，按照其改变后的用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应缴纳的地价。

（三）经规划部门批准减少原有的合法建筑面积部分，按照其原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应扣减的地价。

（四）批准改建前属于以划拨方式取得土地使用权的项目用地，按照《珠海市城市更新工作议事办法（试行）》（珠府办〔2013〕6号）报经批准后，可以采取协议出让方式补办用地手续。

若扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自原取得土地的时间起算；若不扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自批准之日重新起算。

珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2000.08.23•【字号】•【施行日期】2000.08.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】村镇建设正文珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区总体方案一、目标和原则(一)目标争取三年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作，把落后的城中旧村改建成为居住环境优美、市政公用设施配套齐全的现代化文明社区，提高居民的生活质量和居住环境质量，全面提高城市规划、建设和管理水平。

(二)原则1、科学合理、适度超前、统一规划、分步实施。

对文明社区的功能和配套标准等方面要有明确的规划要求，为建设文明有序、设施完善、环境宜人的现代化社区奠定良好的基础。

2、一村一个拆迁方案，一个社区一个规划方案。

坚持具体情况具体对待，具体问题具体分析；实事求是，因地制宜。

每个方案体现各自特色，每个城中旧村改建要与建成区衔接，融为一体，实行统一管理。

各村的拆迁方案由开发商与居民共同协商制定，政府实施监督。

3、强调可持续发展。

本着对子孙后代负责、对历史负责的态度，珍惜和合理使用有限的土地和环境资源。

在规划建设中充分体现“以人为本”，创造良好的生活环境。

4、政府决定，政策推动，市场运作。

坚持在市委、市政府领导下，深入发动，统一认识，在保证居民、村集体和开发商三者利益前提下充分调动各方面积极性，搞好城中旧村改建，增强街道(镇)、村经济实力。

5、继承和发扬具有岭南特色的传统文化。

本着保护和弘扬传统文化的历史责任感，保护具有岭南特色和悠久历史的人文景观，并为一些具有地方特色的优秀民俗文化活动留下充足的生存空间。

二、政策要点和基本要求在改建中，原宅基地政策不变，自留地政策不变。

按《关于印发〈珠海市私人住宅用地标准和报建收费标准暂行规定〉的通知》(珠国土字[1994]169号)和《关于重新修改颁布〈珠海市私房报建细则〉的通知》(珠府规字[1995]105号)的有关规定核定产权，按人口计算每户建筑面积限定80－24OM2，超出部分统建分配。

珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）的通知珠府〔2018〕44号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市人民政府2018年5月9日珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）第一章总则第一条为明确城市更新项目的审批职能分工，规范申报、审批流程和时限，提高行政效率，依据《珠海经济特区城市更新管理办法》以及有关政策文件制定本程序指引。

第二条本程序指引适用于本市行政区域范围内城市更新项目的申报、审批和监管。

第二章一般规定第三条城市更新项目应当纳入城市更新专项规划、城市更新年度计划和“三旧”改造地块图斑数据库，方可进行申报。

第四条城市更新项目正式申报审批前应当完成申报主体资格认定。

城市更新项目正式申报审批包括基础环节及其他环节。

本程序指引所称基础环节，适用于各类城市更新项目，具体包括城市更新单元划定、城市更新单元规划审批、实施主体资格认定、城市更新项目实施方案核准及实施监管协议签订等申报审批环节。

本程序指引所称其他环节，适用于相应类别城市更新项目，具体包括改建类和拆建类城市更新项目供地方案审批、拆建类城市更新项目原房地产权证注销手续等申报审批环节。

第五条区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新行政主管部门应当设立服务窗口及专岗，统一受理城市更新项目申请材料。

珠海市人民政府关于印发珠海市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案的通知文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2024.04.30•【字号】珠府〔2024〕28号•【施行日期】2024.04.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】社会工作正文珠海市人民政府关于印发珠海市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案的通知各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：《珠海市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案》已经珠海市第十届市政府第58次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

执行过程中遇到问题，请径向市发展改革局反映。

珠海市人民政府2024年4月30日珠海市推动大规模设备更新和消费品以旧换新实施方案推动大规模设备更新和消费品以旧换新是加快构建新发展格局、推动高质量发展的重要举措，是党中央、国务院着眼于高质量发展大局作出的重大部署。

为全面贯彻落实党中央、国务院决策部署，认真落实省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，把握重大发展机遇，全力推动我市在推进中国式现代化建设中走在前列，现就我市推动大规模设备更新和消费品以旧换新工作制定如下实施方案。

一、主要目标以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，坚持市场为主、政府引导，鼓励先进、淘汰落后，标准引领、有序提升等三项原则，结合“百千万工程”、制造业当家和绿美珠海生态建设等重点工作，推动实施大规模设备更新、新一轮消费品以旧换新、全链条废弃物循环利用、标准提升等四大行动，进一步释放投资消费潜力，有力促进珠海经济高质量发展。

到2027年，能源、农业、建筑、交通、教育、文旅体育、医疗等领域设备投资规模较2023年增加25%以上；工业领域设备投资规模较2023年翻一倍。

重点行业主要用能设备能效基本达到节能水平，环保绩效达到A级水平的产能比例大幅提升。

规模以上工业企业数字化研发设计工具普及率、关键工序数控化率进一步提升。

珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则(试行)的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 珠海市人民政府关于印发珠海市城中旧村更新实施细则（试行）的通知（珠府〔2014〕80号）横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：现将《珠海市城中旧村更新实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻实施。

实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市人民政府2014年7月11日珠海市城中旧村更新实施细则（试行）第一章总则第一条为规范城中旧村更新活动，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。

本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。

第三条城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

第四条城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当独立保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。

第五条城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。

第六条城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。

第七条村民委员会、村集体经济组织应当自主加强对本村村民建房的管理，依法控制村民建设总量，制止违法建设行为，保障村集体共同利益。

旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造作为珠海城市更新的主战场，香洲区如何发力？记者从8月5日香洲区召开的三旧改造座谈会上获悉，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸等13条旧村拟于今年年底动工改造。

此外，香洲区还拟启动100万平方米的老旧小区整治，配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。

香洲区有关负责人还透露，一些年代久远的小区（如危房）可以按照建筑面积1∶1.2的规模进行重建。

旧村▶▶2017年前分三批启动27条旧村改造旧村改造是社会关注的重点。

香洲区住房和城市更新局局长钟闻远表示，香洲区根据重点地段、重点工程优先改造的原则，结合港珠澳大桥西延线、前山河流域环境综合提升工程等重大项目和周边村民实际需求，力争2017年前分三批启动27条旧村改造，总建筑面积达778.31万平方米。

具体而言，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸（含高沙、联安、关闸三个自然村）、南联等13条村已纳入第一批改造名单，拟于今年年底动工。

其他包括造贝、翠微等14条旧村将列入第二批、第三批改造计划。

记者了解到，首批旧村改造工作进展较为顺利，各项目更新单元规划初期论证研究工作已经完成，同时各镇街也根据各项目实际情况编制了项目具体实施方案。

其中海湾村已经开工，广生村的规划已基本完成，计划年内可以拆除重建。

钟闻远表示，以上仅为原则性划分，在实际工作中将结合项目进展情况及时进行调整，如第二、第三批项目中进展较快的东桥村和上冲村，可以调整到第一批中优先改造。

旧厂▶▶正编制南湾产业转型升级规划除了加快旧村改造外，香洲区还按照产业转型、城市转型、干部转型的要求，积极推动旧厂改造，为高端产业发展腾出空间。

据介绍，经市政府及相关会议审批同意的拆建类城市更新项目共22个，其中中海富华里、海港积层板、嘉宝华、汉鼎等15个项目已经动工，部分项目已竣工。

另外，科汇公司旧工业区、天沐发展中心等4个项目的改造方案已经市政府批准，珠华商业广场、汇达丰工业区等3个项目正在上报规划条件及规划改造方案。

珠海市人民政府办公室关于印发珠海市控制性详细规划管理实施细则（试行）的通知文章属性•【制定机关】珠海市人民政府办公室•【公布日期】2022.07.14•【字号】珠府办函〔2022〕106号•【施行日期】2022.08.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文珠海市人民政府办公室关于印发珠海市控制性详细规划管理实施细则（试行）的通知各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：为贯彻落实市委市政府“产业第一、交通提升、城市跨越、民生为要”的工作要求，进一步优化营商环境，提高规划空间保障能力和审批效率，经十届市政府第10次常务会议审议同意，现将《珠海市控制性详细规划管理实施细则（试行）》印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。

珠海市人民政府办公室2022年7月14日目录第一章总则第二章控制性详细规划编制第三章控制性详细规划审批第四章控制性详细规划调整第五章附则珠海市控制性详细规划管理实施细则（试行）第一章总则第一条为优化营商环境，深化“放管服”改革，推进空间资源高效利用，强化珠海市控制性详细规划管理，提高控制性详细规划管理效率，保障规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》《珠海经济特区城乡规划条例》《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》等法律法规，结合我市行政管理事权下放及控制性详细规划管理工作实际，制定本细则。

第二条本细则适用于珠海市范围内的控制性详细规划编制、审批、实施、修改、监督等工作。

横琴岛区域内的控制性详细规划编制管理制度由横琴粤澳深度合作区执委会另行规定。

第三条依法批准的控制性详细规划是自然资源主管部门开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可，进行各类建设活动的法定依据。

第四条市、区人民政府（管委会）应当将控制性详细规划编制、修改、评估、审查、管理、测绘等工作经费纳入本级财政预算，保障控制性详细规划编制管理工作的正常开展。

珠海市人民政府关于印发珠海市闲置土地处置实施细则的通知文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2024.08.21•【字号】珠府〔2024〕70号•【施行日期】2024.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文珠海市人民政府关于印发珠海市闲置土地处置实施细则的通知各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：《珠海市闲置土地处置实施细则》已经十届市政府第67次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

执行中遇到问题，请径向市自然资源局反映。

珠海市人民政府2024年8月21日珠海市闲置土地处置实施细则目录第一章总则第二章调查和认定第三章处置和利用第一节协商处置第二节行政处置第四章监管和责任第五章附则第一章总则第一条为有效处置和充分利用闲置土地，规范土地市场行为，促进节约集约用地，根据《珠海经济特区土地管理条例》《闲置土地处置办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本市行政区域内（不含横琴粤澳深度合作区）闲置土地的调查、认定和处置，适用本实施细则。

第三条闲置土地处置应当符合国土空间规划，遵循依法依规、促进利用、保障权益、信息公开的原则。

闲置土地认定和处置以宗地为单位。

国有建设用地使用权有偿使用（划拨）合同或者划拨决定书、建设用地批准文书、不动产权证中的宗地划分不一致的，以国有建设用地使用权有偿使用（划拨）合同或者划拨决定书中的宗地划分为准。

第四条国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用（划拨）合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发期限满一年未动工开发的国有建设用地，应当认定为闲置土地，土地闲置时间自超过动工开发期限满一年之日起算。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地，土地闲置时间自中止开发建设满一年之日起算。

珠海市人民政府关于公布政府规范性文件清理结果的通知文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2015.01.28•【字号】珠府函〔2015〕20号•【施行日期】2015.01.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文珠海市人民政府关于公布政府规范性文件清理结果的通知珠府函〔2015〕20号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：为维护法制统一和政令畅通，更好地适应全面推进依法行政、建设法治政府的要求，根据《广东省行政机关规范性文件管理规定》（省政府令第93号）和《珠海市行政机关规范性文件管理规定》（市政府令第73号）关于定期开展规范性文件清理工作的要求，市政府在2009年全面清理的基础上，对2014年12月31日以前发布的政府规范性文件进行了全面清理。

经审查，决定保留政府规范性文件180件，并制定了《珠海市政府规范性文件保留目录（截至2014年12月31日）》（见附件），现予以公布，并将有关事项通知如下：一、《珠海市政府规范性文件保留目录（截至2014年12月31日）》中所列政府规范性文件继续有效。

二、请各区、各部门在前期清理的基础上继续做好清理工作，于2015年4月30日前完成清理。

清理完成后，按照规范性文件管理权限，参照政府规范性文件保留目录的形式自行公布本区、本部门规范性文件保留目录，并纳入2009年清理保留的目录内容，与后续规范性文件保留目录相衔接，形成规范性文件保留总目录。

目录公布后报送市法制局。

附件：珠海市政府规范性文件保留目录（截至2014年12月31日）珠海市人民政府2015年1月28日附件珠海市政府规范性文件保留目录（截至2014年12月31日）。

珠海市人民政府令第114号——珠海经济特区城市更新管理办法文章属性•【制定机关】珠海市人民政府•【公布日期】2016.11.17•【字号】珠海市人民政府令第114号•【施行日期】2016.12.20•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】城市管理正文珠海市人民政府令第114号《珠海经济特区城市更新管理办法》已经2016年10月27日八届87次市政府常务会议审议通过，现予公布，自2016年12月20日起施行。

市长郑人豪2016年11月17日珠海经济特区城市更新管理办法第一章总则第一条为了促进土地节约集约利用，推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象，规范城市更新活动，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的城市更新活动。

第三条本办法所称城市更新，是指由符合规定的主体，对符合条件的城市更新区域，根据城市相关规划和规定程序，进行整治、改建或者拆建。

城市更新包含整治类、改建类和拆建类三种类型。

第四条具有以下情形之一的城市建成区依照本办法规定，可列为城市更新区域，实施城市更新：（一）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；（二）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；（三）环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的；（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的；（五）经市人民政府（以下简称市政府）批准的其他情形。

第五条城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则。

第六条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新实行城市更新单元规划和城市更新计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，以城市更新中长期计划、年度计划和项目实施方案对城市更新项目进行统筹、监督和管理。

第七条城市更新由市政府相关职能部门、区人民政府（以下简称区政府）、土地使用权人或者其他符合规定的主体申报、实施。

城市更新政策知识100问1、城市更新遵循的原则城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则。

2、城市更新推进的方式城中旧村更新中村民要坚持自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。

3、城市更新的申报主体采取市场化实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。

4、城中旧村更新可以选择的实施方式有哪些？（一）旧村集体经济组织自行实施（二）市场主体实施（三）政府组织实施5、城市更新的流程村集体提交更新申请——全体股民表决更新意愿——开展前期工作（测绘、身份核查、面积认定等）——面积认定数据上报并获得批复——全体股民表决选定项目开发企业——完成方案的制定、审核以及方案表决等工作——签订拆补协议——签约结果公示无异议后上报由政府批复成为实施主体——动工、回迁。

6、前期合作企业、项目开发企业应具备什么条件应具备二级或以上房地产开发企业资质。

7、选取前期合作企业、项目开发企业候选企业的途径一是可以从区政府备选库直接选取二是可以通过村集体公开决策方式选取8、确定前期合作企业的程序选取前期合作企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3（含本数）以上法定票数同意的，可以成为前期合作企业。

9、前期合作企业是不是项目开发企业不是。

旧村更新意愿表决后，村集体经济组织应组织房屋测绘、更新单元规划、方案制定等工作，也可以引入前期合作企业配合开展工作。

10、前期合作企业垫付的前期经费怎么返还城中旧村更新项目房屋测绘等前期工作经费由前期企业垫付的，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。

11、选定项目开发企业的程序选定项目开发企业候选企业后，召开全体股民大会表决，获得2/3（90%）（含本数）以上法定票数同意的，可以成为项目开发企业。

12、前期合作企业能不能直接成为项目开发企业不可以，两者不等同。

必须重新经过全体股民投票，并获得超2/3（90%以上）（含本数）以上法定票数同意的，才可以成为项目开发企业。

珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知文章属性•【制定机关】珠海市住房和城乡规划建设局•【公布日期】2016.07.29•【字号】珠规建更〔2016〕18号•【施行日期】2016.07.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知珠规建更〔2016〕18号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》业经市人民政府同意，现予印发。

实施过程中遇到问题，请径向市住房和城乡规划建设局反映。

珠海市住房和城市规划建设局2016年7月29日珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法第一章总则第一条为推进城中旧村更新，规范更新区域内房屋面积认定和补偿工作，根据有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市香洲区行政区域范围内（不含横琴新区、万山海洋开发试验区和保税区）城中旧村更新项目的房屋面积认定和补偿工作。

本办法所称房屋面积认定，是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认，认定应补偿的建筑面积。

房屋面积认定不适用于房屋确权、办理产权登记书证等其他用途。

第三条房屋面积认定和补偿工作应当坚持依法依规、实事求是，尊重历史、照顾现实的原则，结合城中旧村更新解决历史遗留问题。

第四条已表决同意启动城中旧村更新的，对于积极配合更新相关工作的权益人，方可按照本办法进行房屋认定和补偿。

第五条区人民政府（管委会）负责牵头开展房屋面积认定和补偿工作，镇人民政府（街道办事处）及属地城市更新、国土资源、城乡规划、城管执法、农渔、侨务等主管部门及不动产登记机构按照各自职能履行职责。

镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作，牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。

“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。

总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。

珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。

珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。

对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。

上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。

同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。

——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。

拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。

——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。

《珠海市城市更新管理办法（修订征求意见稿）》听证会听证笔录听证时间：年月日下午点听证地点：珠海市人力资源和社会保障局楼会议室听证事项：《珠海市城市更新管理办法（修订征求意见稿）》的相关内容听证主持人：陈先兵北京师范大学珠海分校法律与行政学院副教授听证陈述人：珠海市“三旧”改造城市更新工作领导小组办公室副主任黄春明珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目监管科科长梁立球珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目统筹科副科长郑文玉听证参加人：市民（集体经济组织）代表名，他们分别是：山场股份公司董事长吴汉兴腾业经济联社主任唐礼平南联股份公司总经理张胜山市民（旧厂房业主）代表名，分别是：退休市民张史鸿珠海市南方工贸发展有限公司董事长林春进市民（老旧小区业主）代表名，他们分别是：宏大花园业委会副主任邹凤云个体户岳翠香溪庄业委会主任管平珍房地产开发企业代表名，分别是：珠海世邦佰亚集团经理梁丽珠海市五洲恒嘉房地产开发有限公司助理总经理陈柳亮绿景集团珠海公司总经理石云亭规划委员会专家名，他们分别是：珠海市规划设计研究院城乡规划设计所副所长向守乾珠海九州控股集团有限公司总经理助理钟国荣北京大学深圳研究生院总规划师顾正江房地产评估机构代表名，他是：广东公评房地产与土地估价有限公司总经理黄廉锋政府部门代表名，他们是：斗门区城市更新办张仙原香洲区城市更新办主任王珉珠海市国土资源局土地利用科副科长方晓宜律师代表名，他是：国信信扬律师事务所合伙人林叔权人大代表、政协委员各名，他们是：珠海经济特区亮华房产有限公司总经理杨华瑞三灶中心村委会副主任黄少辉记录如下：主持人：尊敬的各位听证会参加人、旁听人员、各新闻单位记者，大家下午好！《珠海市城市更新管理办法（公开征询意见稿）》听证会现在开始。

根据《珠海市重大行政决策听证办法》第三条和第七条的规定，由珠海市住房和城乡规划建设局委托北京师范大学珠海分校，召开《珠海市城市更新管理办法（公开征询意见稿）》听证会。