中信红树湾项目户型定位报告

香蜜湖项目定位报告（最终稿）编制：日期：审核：日期：批准：日期：目录第一部分项目概况 (2)一、项目土地情况 (2)二、项目经济指标及规划要点 (2)第二部分深圳房地产市场状况 (3)一、市场运行状况 (3)二、深圳豪宅市场分析 (3)第三部分香蜜湖区域市场分析 (10)一、区域概况 (10)二、区域市场分析 (12)第四部分项目定位 (15)一、项目SWOT分析 (15)二、目标客户定位 (16)三、项目形象定位 (17)四、项目产品定位 (19)五、项目价格估测 (22)第五部分项目发展建议 (23)一、项目产品建议 (23)二、项目配套建议 (26)三、产品研发与创新 (28)附：一、典型楼盘分析二、豪宅未来一年供应表三、其他竞争楼盘情况四、深圳别墅产品的稀缺性分析客户访谈题纲不同规划方案比较表成本及盈利预测表第一部分项目概况一、项目土地情况1、地理位置本项目地块位于香蜜湖片区，东至香梅路，南接水榭花都三期地块，西接B303-0034地块（目前仍为华鹏汽车交易市场），北至莲花西路，是政府规划中香蜜湖片区出让的最后一块低密度住宅用地。

2、地块现状地块自然状况北低南高，转让方已将整个地块平整、清理完毕，基本没有附着物，在土地中部及西侧有部分树木。

二、项目经济指标及规划要点地块编号B303---0041位置福田区莲花西路与香梅路交汇处土地面积93544m2㎡总建筑面积131000m2㎡其中住宅127650m2（高层住宅85％，低层住宅占15％，但最终比例按报建实施方案确定）幼儿园3000m2、垃圾站50m2、社区管理中心300m2㎡容积率≤1.4建筑覆盖率≤20％土地使用期限70年自2003年8月25日起到2073年8月24日止第二部分深圳房地产市场状况一、市场运行状况深圳2003年住宅销售面积为806.56M2,2004年上半年住宅销售面积为409.65 M2,而空置面积为144 M2,比03年同期下降了4.8% 。

华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。

业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。

截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。

策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。

1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。

本项目位于广东省珠海市，是由中信地产珠海投资有限公司开发，由柏涛设计完成的现代风格社区。

项目用地面积27.22万m2，总建筑面积83.39万m2，主要由高层、别墅组成。

本项目于2012年建设完成，荣获第七届金盘奖年度最佳综合楼盘第二名。

社区共设置4栋超高层住宅楼，14栋高层住宅楼，6栋高层公寓，250套低密度住宅，以及配套商业、会所和地下车库。

地理环境与社区空间规划珠海中信湾项目的区位特征，是东临前山河，西望将军山，北接回归公园，南眺澳门特区，具有丰富的自然景观与人文景观优势。

规划方案采用显山露水的空间大格局形式，充分整合山水资源，以前山河做为规划的起始界面，然后由外至内，由河滨至小区中心庭园再至将军山，形成极具张力和辐射力的空间序列。

沿前山河一线，布置低层住宅，规避了高层建筑的巨大体量对前山河沿线的压抑感，加强沿河一带的空间纵深感和尺度宜人性，在河滨地带提供了良好的城市界面。

高层建筑作为低层住宅背景，退居社区的南、西、北侧沿线，以空间大围合的形式，将园景、河景、山景与珠澳城市景观尽收眼底。

重点位置分别布置4栋超高层住宅，形成社区标识与新型的城市地标。

创作团队：赵国兴、冯佩、苏中富、林大平开发商：中信地产珠海投资有限公司方案设计：澳大利亚柏涛建筑设计有限公司施工图设计：深圳市朝立四方建筑设计事务所中信建筑设计研究总院有限公司景观设计：深圳市柏涛环境艺术设计有限公司项目地址：珠海市香洲区前山河西岸占地面积：27.22万m 2建筑面积：83.39万m 2（地上建筑60.39万m 2）容积率：2.22Design Team Show在社区内部，高层住宅区围合成大尺度庭园，而低层住宅区域密集排布，形成宜人尺度的生活空间。

由低渐高、由小渐大的空间序列，层层过渡、逐步渗透，构成了多样化的空间形态。

地理气候与建筑单体设计岭南地区的气候特征，是夏长湿热，非常适合植物的生长与户外活动。

要求建筑具有良好的朝向与通风条件，较多的室外或半室外空间，以满足居住和生活需要。

某项目户型定位报告【摘要】本报告针对项目进行了户型定位分析，详细介绍了项目所属区域的市场需求和潜在购房群体的特点，通过对比竞争对手的户型布局，确定了项目的目标群体和定位策略，并提出了具体的户型规划建议。

【关键词】户型定位、市场需求、购房群体、竞争对手、定位策略一、市场需求分析项目所处区域紧邻城市中心商圈，交通便利，周边配套设施齐全，具有较高的居住价值。

根据市场调研结果分析，目前该区域的购房需求主要集中在三个方面：1.年轻人购房需求：年轻人群体对于购房的需求较高，主要期望舒适的生活空间，方便的交通和便利的周边生活配套。

2.中高收入人群购房需求：中高收入人群购房需求旺盛，注重舒适度和品质，更加重视居住体验，同时也考虑到教育、医疗和商业配套。

3.投资购房需求：该区域吸引了一定数量的投资购房需求，购房者主要关注房产增值潜力和出租收益。

二、潜在购房群体特点针对市场需求的群体特点，可将潜在购房群体划分为以下几类：1.年轻白领：他们常年忙碌于工作和社交生活，对于房屋的设计和装修有一定的品味追求。

他们更加注重空间的利用和灵活性，对于户型的舒适度和功能性要求较高。

2.中高收入家庭：这类家庭对于居住环境要求较高，更加注重居住品质和生活体验。

他们通常需要独立的书房、多功能厨房和宽敞的起居空间。

3.投资者：此类购房者主要考虑房产增值潜力和出租收益，通常会选择面积适中、居住舒适的户型。

三、竞争对手分析本项目周边存在多个竞争对手楼盘，他们的户型布局与价格存在差异。

经过对竞争对手的分析，大致可分为以下几个类型：1.奢华型：这类楼盘面积较大，户型复杂，装修豪华，定位于高端人群，房价较高。

2.品质型：这类楼盘注重装修工艺和材料的品质，户型设计合理，面积适中，定位于中高收入人群。

3.精品型：这类楼盘面积较小，但内部空间设计紧凑合理，价格相对较低，定位于年轻购房者。

四、定位策略和户型规划建议综合考虑市场需求、潜在购房群体特点和竞争对手分析，本项目应采取以下定位策略：1.面向年轻白领群体，提供舒适的生活空间和灵活的户型设计，注重轻奢风格和品质感。

谨呈：中信华南（集团）深圳有限公司中信园岭旧改项目市场分析报告世联地产2010年5月目录第一部分项目本体分析及初步研判 (3)一、项目分析 (3)1.1 项目所在区域 (3)1.2 项目用地范围与地块现状 (4)1.3 项目四至 .............................................................................. 错误!未定义书签。

1.4 项目交通 (6)1.5项目地块优劣势小结 (7)第二部分项目市场研究 (8)一、深圳宏观市场分析 (8)1.1 深圳一级市场分析................................................................ 错误!未定义书签。

1.1.1 一级市场现状分析........................................................... 错误!未定义书签。

1.1.2 深圳旧改供应趋势与分析................................................ 错误!未定义书签。

1.2 深圳二级市场分析.............................................................. 错误!未定义书签。

1.2.1 二级市场现状分析............................................................. 错误!未定义书签。

1.2.2 二级市场未来供应与发展趋势........................................... 错误!未定义书签。

1.3 深圳三级市场分析................................................................ 错误!未定义书签。

重庆高层住宅特征分析二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚，出现了6月商业项目放量突增的现象，许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下，利用商业部份来保证资金回笼，但实际情况却并不乐观；以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎，从这个季度正式入市的楼盘特征看出：成熟的区域楼盘所占比例较大，如：江北区、渝中区、沙坪坝区。

目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面，相比其他主城区而言都更加完善，其抗风险的能力似乎更强一些。

然而，当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现，无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况，种种迹象表明：重庆楼市全面回暖，买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响，开发商和消费者逐步走出观望期。

消费市场：新建商品房和二手房的市场都有较大回升，来自统计局的数据显示，9月份的商品房成交面积达到92万平米，比8月份上涨30%；特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况：实际成交金额为29.38亿元，成交面积为93.87万平米，不但比春交会有较大增长，与周边的几大省会城市相比，重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。

投资市场：开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态，从统计局近日公布的数据来看：三季度，重庆市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%，比去年同期增长43.1%，增幅比二季度高出4.7个百分点。

同时我们也看到：搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动；大的集团开发商项目开始做前期准备；茶园新区和重庆大学城圈地忙等但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”，当时的恐慌性置业，使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。

如今，新政的实施，带给我们更多的是思考：如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。

目前重庆商品房供应主流为高层住宅，而三季度及房交会入市的高层住宅，无论从内部的规划、建筑形态、户型设计，还是外在的形象，都比以往有了很大飞跃，以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面，来分析这些楼盘呈现的主要特点。