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我国城镇住房供应体系存在的问题及原因摘要：目前的高房价，已经远远超出普通城镇居民的购买力，市场提供的商品房并非住房的有效供应。
我国城镇住房供应体系存在的最主要的问题，就是住房供应渠道单一，住房供应被开发商垄断，而政府又不能提供足够的保障性住房。
解决居民住房难的问题，必须打破开发商对住房供应的垄断。
国家对房地产业的定位要更注重住房的居住功能，加大保障性住房的供应。
允许居民合作建房，形成多元化城镇住房供应体系。
关键词：城镇住房;供应体系;问题;原因中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1000-8772(2009)10-0101-02一、最主要的问题：我国城镇住房供应渠道单一我国目前的住宅供给渠道可以概括为：城市住宅市场供给，农村住宅自建为主，没有形成多层次的住宅供应体系。
住宅供给渠道单一，则难以满足巨大的社会需求。
在农村，农民有宅基地，住房问题可以通过自建房解决。
国家的住房保障范围在城市，也就是说，农村的住房问题国家没有制定相应的制度保障措施。
这并不是说，农村不需要，而是由于我国特殊的城乡二元体制造成的，城市的福利覆盖不到农村。
城市土地国家所有，住宅用地只有70年使用权，这是城市住宅开发必须面对的制度背景。
这就决定了政府作为国有土地所有权的代表，可以从土地获得、城市规划、环境保护、配套设施等各方面对住宅开发进行管制，在这个管制链条中，任何一个环节的脱节都会导致开发的整体失败，从而使得住宅生产的制度门槛很高，个人或非专业组织很难成为城市住宅的供给主体。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条明确规定：所有国有土地上的建房和基础设施建设都属于房地产开发。
而开发就涉及到资质问题，这在一定程度上就相当于否定了城市自建房的合法性。
所以城市的住房供应模式，就是开发商从政府手中拿地，然后向银行贷款建房，再出售给城市居民。
除了政府提供的廉租房以及经济适用房外，城市的住房供应渠道基本上被开发商垄断了。
最新国家开放大学电大专科《房地产营销管理》案例分析题题库及答案（试卷号：2218）盗传必究案例分析题1. 某房地产公司在同一个小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。
实际销售结果说明了该定价较为成功。
问：(1)该房地产公司采用了哪种定价方法？(2)结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。
答：(1)该开发商采用的是需求差异定价法。
（3分）主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。
（3分）需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。
（2分）案例采用的是市场专业化策略。
指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层，开发出面向他们需要的系列产品，如：别墅、高档公寓、中档住宅等。
（2分）(2)分析部分7分，针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。
进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。
每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。
此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
2．广州某楼盘在开盘盛典暨新闻发布会上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。
在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。
据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕‘浪费’，600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。
对我国房地产市场的经济学分析摘要:作为国民经济的重要组成部分之一,房地产业之发展在很大程度上关系到国民经济的发展。
本文通过对目前我国房地产市场发展现状进行叙述，通过经济学角度分析一些房地产市场中的问题产生之原因和房地产泡沫增长的危害，以促进我国房地产行业的健康发展。
关键词:我国房地产市场；市场分析；经济学分析1.我国房地产市场的基本现状目前，我国房地产市场中存在的最大问题，就是房地产供求总量上的非均衡。
这种非均衡，表现在为潜在总需求超过了实际的有效需求。
多年来，我国房地产市场中一直存在着潜在需求巨大与实际有效需求不足的怪现象。
从我国经济情况这一方面的分析来看，我国国民经济的持续稳定发展以及我国在城镇化方面的不断提高，居民的购房能力在不断上涨，而很多房开商借着城镇化进程的方便机会，也大肆扩张房地产开发量。
而消费结构的升级又极大地提高了居民住宅消费的比例，且增加了较大一部分住宅需求。
但是，尽管住宅市场拥有较大的潜在需求，可房开商们对于自身房产业务的扩张程度已经远远超出了需求程度。
资源一旦超过需求，就会引发各种问题。
近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，政府虽连续出台相关调控措施，但收效甚微。
究其原因，笔者认为，关键在于我国住房市场发展总体水平低于刚性需求。
同时，我国家庭和部分企业对房地产所有权的特殊偏好以及将住房作为投资工具的心理作用也对该问题起到了很大推动。
另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。
在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，可是我国中低收入者依然较多，他们很难购买住房，虽有房源，但无金钱，因而无房可住，这造成了大量楼盘变为“鬼楼”。
国家统计局曾于2017年年底报告称，全国商品房待售面积共有19182万平方米，与去年相比同比增长6.4％，而其中住宅用房的面积就有10646万平方米。
而若以每套住房平均面积为1000平方米来进行估算的话，那么，一亿平方米的全国住宅待售面积，就意味着有1000万套左右的商品房为“鬼楼”，处于待售状态。
房地产市场中的刚需与改善性需求房地产市场作为经济发展的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
其中，刚需和改善性需求是影响市场需求的两个主要因素。
本文将探讨房地产市场中的刚需和改善性需求，并分析它们对市场的影响。
刚需是指符合居民基本住房需求的需求，不受其他因素干扰的需求。
刚需房源主要包括中小户型住房和经济适用房等，满足了人们的基本住房需求。
中国的刚需主要集中在新婚夫妇、刚刚成家的年轻人以及拥有拆迁补偿资金的居民等群体。
随着城市化进程的推进，刚需房源成为房地产市场发展的重点。
政府通过出台相关政策，保障刚需人群的购房权益，稳定市场需求，促进市场稳定发展。
改善性需求是指一种对原有住房不满意或希望提升居住品质的需求。
这一需求通常来自于已经拥有一套住房或刚需购房人群。
改善性需求者希望通过购买更大、更高档、更舒适的住房满足居住需要。
他们通常具备一定的经济实力和购房经验，追求品质和舒适度。
改善性需求在一定程度上推动了房地产市场的发展，促使市场提供更多种类和更高质量的住房产品。
刚需和改善性需求在房地产市场中起到了不可忽视的作用。
刚需需求稳定、供应相对集中，对市场影响较为明显。
而改善性需求则更加多样化、个体化，对市场的影响相对较小。
然而，这两种需求的变化都会对市场供需产生一定的影响。
对于房地产开发商来说，刚需需求是稳定的市场基础。
通过满足刚需人群的住房需求，可以获得持续的销售收入。
同时，改善性需求则提供了更高利润的机会。
开发商可以推出更豪华的住房项目，吸引改善性需求者的关注，实现更高的销售额和利润。
因此，开发商需要根据市场需求的变化，灵活调整产品结构和定位，以满足不同需求人群的购房需求，实现良性市场发展。
政府在房地产调控中也要充分考虑刚需和改善性需求的特点。
对于刚需需求，政府应加大对经济适用房等刚需房源的保障力度，确保低收入人群的基本住房需求得到满足。
对于改善性需求，政府可以引导市场发展多元化的住房产品，提高住房质量，同时加强监管，防止市场过度炒作和泡沫化。
2024年保障性住房建设市场需求分析引言保障性住房建设是解决城市中低收入群体住房问题的重要途径。
随着城市化进程的加快和人口增长，保障性住房需求逐渐增大，因此，有必要对保障性住房建设市场需求进行深入分析。
本文将从经济、社会和政策等角度探讨保障性住房建设市场需求的特点和变化趋势。
1. 经济角度分析经济发展水平是保障性住房需求的重要驱动因素。
随着经济的增长和城市化进程的推进，低收入群体逐渐增多，对保障性住房的需求也随之增加。
此外，经济增长不均衡也导致城市中存在较大的收入差距，使低收入群体面临更加紧迫的住房问题，进一步增大了保障性住房的需求。
2. 社会角度分析社会因素对保障性住房需求的影响也十分重要。
随着社会结构的变迁，老年人口增多、家庭结构变化等社会变化使得低收入群体面临更多的住房需求。
同时，城市化进程中的流动人口也对保障性住房需求提出了更高的要求，他们往往是城市中最弱势的群体，需要政府提供适应他们需求的保障性住房。
3. 政策角度分析政策是影响建设市场需求的重要因素。
保障性住房政策对需求的引导起着重要作用。
目前，我国积极推行保障性住房政策，并逐步加大对保障性住房建设的投入。
这些政策的实施有效地提高了保障性住房的供给，但需求仍然远远超过供给。
因此，政府应加大政策力度，进一步加大对保障性住房建设的投入，以满足不断增长的市场需求。
结论从经济、社会和政策角度分析，可以看出保障性住房建设市场需求呈现逐渐增大的趋势。
随着城市化进程的推进和人口增长，低收入群体对保障性住房的需求不断增加。
同时，社会变迁和政策导向也对市场需求产生较大影响。
为满足市场需求，政府需要制定更加有力的政策措施，加大对保障性住房建设的投入，提供更多适应市场需求的保障性住房。
房地产市场的刚性需求探讨住房需求对市场的影响和投资机会房地产市场的刚性需求探讨：住房需求对市场的影响和投资机会作为一种具有重要经济和社会影响力的行业，房地产市场一直备受关注。
对于房地产市场的需求趋势和影响因素的研究不仅有助于我们更好地理解市场的运行规律，还可以为投资者提供有益的参考，寻找投资机会，实现财务增长。
本文将探讨房地产市场的刚性需求，即住房需求对市场的影响，并探寻其中的投资机会。
一、住房需求对市场的影响住房需求是房地产市场最为重要的需求来源之一。
通过分析住房需求对市场的影响，我们可以更好地理解市场的供需关系及潜在投资机会。
1. 合理的住房需求支撑市场稳定增长住房需求的稳定增长具有稳定市场的重要作用。
随着人口增长和城镇化进程的推进，住房需求持续存在且不可替代。
尤其在发展中国家，住房需求增长更为迅速，对市场带来更大的拉动效应。
因此，投资者可以从中寻找到满足不断增长的住房需求的机会，并在市场稳定增长中获得回报。
2. 政策导向性需求影响市场供需关系政策导向性需求是住房需求中的重要组成部分。
政府通过实施各种促进居民购房的政策来调控市场，如购房补贴、税收优惠等。
这些政策性需求会直接影响市场的供需关系，投资者可以根据政策导向性需求来把握市场的投资方向。
3. 高品质住房需求带动市场升级随着收入水平的提高和居民消费观念的变化，人们对于住房品质的要求也在不断提升。
高品质住房的需求不仅会带动市场升级，同时也为投资者提供了投资机会。
例如，高品质的住房项目和服务性住房的开发成为了投资方向中的热点。
投资者可以捕捉这一需求变化，专注于高品质住房市场，获取更高的回报。
二、住房需求带来的投资机会住房需求的变化不仅对于市场供需关系有着重要的影响，也为投资者提供了丰富的投资机会。
1. 一二线城市住房投资机会由于城市化进程加速以及经济发展带动人口集中，房地产市场在一二线城市呈现出强劲增长势头。
投资者可以关注这些城市的住房需求变化，寻找到具有潜力的投资机会。
2024刚需和改善性需求测算2024年是中国经济发展的重要一年，也是居民消费需求旺盛的一年。
在这一年里，人们对各类需求都有所期望和改善，包括刚需和改善性需求。
本文将对2024年的刚需和改善性需求进行测算和分析。
刚需是指生活中必需的、不能或难以缺少的需求，如食品、衣服、住房、医疗等。
在2024年，随着人民生活水平的提高，居民对这些刚需品的消费需求也呈现出较为稳定的增长态势。
根据国家统计局的数据显示，2024年居民消费价格指数（CPI）增速为2.1%，较上年上升了0.2个百分点。
这意味着居民购买刚需品的价格相对稳定，供求关系也基本平衡。
在住房领域，由于城市化进程的推进和人们对居住条件的要求提高，居民对改善性住房的需求也在不断增长。
根据中国国家统计局的数据，2024年全国商品房销售面积同比增长了1.3%，多数热点城市的房价也保持了较为稳定的增长态势。
人们对舒适、安全、环保的住房需求逐渐增强，改善性住房的建设和销售也得到了一定程度的满足。
除了住房外，居民对教育、医疗等方面的改善性需求也在不断增加。
在教育方面，由于人口的红利消失和家庭教育观念的转变，人们对于优质教育资源的需求非常强烈。
2024年，全国义务教育阶段学校教师数量明显增加，高素质教师队伍建设取得了积极进展。
在医疗方面，人们不仅对于基本医疗服务的需求逐渐增长，还对高品质、高水平的医疗资源有更高的期望。
政府积极推进基本医疗保险和医保支付方式，满足了一部分居民的医疗需求。
另外，伴随着人们生活质量的提高和消费观念的改变，休闲旅游、文化娱乐、健康养生等领域的改善性需求也在快速增长。
人们越来越注重个人兴趣爱好的满足，愿意在这些方面进行投资和消费。
根据中国国家旅游局的数据，2024年中国内地游客出境旅游人次达到了1.5亿人次，同比增长11%。
同时，国内旅游市场也保持着较快的增长态势。
总体来说，2024年的刚需和改善性需求都在继续增长并得到一定程度的满足。
中国的经济发展和政府的社会政策也为满足居民各类需求提供了有力支持。
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『城 乡 建 设』 2008-07
论坛
■栏目编辑/王 雷
观察思考
■ 淮安市房产管理局局长 邵 明
房地产调控和住房保障应将刚性需求转化为有效需求
住房问题既有保障性又有市场性，住房市场既有消费性又有投资性，这似乎没有争议，但保障也应包含在市场之中，却至今没有形成共识。
如果不能充分认识这几大方面及相关因素是对立统一的有机整体，房地产调控与住房保障就不能抓住问题关键，就会使其自相矛盾、此长彼消。
强调市场时保障缺失，强调或扩大保障时又可能造成市场萎缩，市场现状与调控措施不对应，甚至事与愿违地出现市场过热以致“泡沫”或变冷萎缩以至“泡沫”破裂等状况，其原因是对我国特殊国情和对房地产市场规律的把握不够。
我国住房市场将长期存在着巨大刚性需求，但目前刚性需求在很大程度上是潜在需求，没能变为有效需求，这就形成并凸显了保障和市场炒房的问题。
房地产调控和住房保障都应在市场条件下将刚性需求转化为有效需求。
一、刚性需求不能变为有效需求必然形成“怪圈”及诸多问题
我国目前正处在城市化进程的加速期，每年新增的城市家庭（含新婚家庭）数量很大。
与住房巨大的刚性需求相比，每年住房建设量不是多了而是少了，这是一个不争的事实。
但当房价过高、上涨过快、房价收入比远远超出国际公认的合理比例（1：3～1：6之间）时，刚性需求者中很大一部分家庭已经买不起房，也就是没能形成有效需求。
正因为这部分家庭数量也很巨大，包含了中等及偏低收入人群，这也就使得房地产市场存在一个巨大的炒作空间。
刚性需求的人群今天买不起房，但绝大部分以后肯定要买，因此现在有实力的人才会“先下手为强”囤房、炒房、“待价而沽”。
我们可以设想一下，若当期需要住房的人群都有能力直接从市场上购得住房，那他们就不会延迟来购买加价后的二手房。
即使房屋相对于货币是保值、增值的，当人们收入水平也同步提高时，也不会有炒作的空间，最多作为一种具有保值、增值的投资。
因此有炒房空间、炒房人能够取得收益一定是由暂时买不起房又不得不买房的中低收入人群提供的，也可以说这是一种“富者更富、穷者更穷”的再分配，甚至是掠夺。
而且炒房又会使房价变的更高，买不起房的人更多，需要住房保障的人也就更多。
这就是刚性需求不能得到满足，不能及时释放，在市场与保障上形成的怪圈。
同样，如果住房保障不与市场相结合也会形成新的怪圈。
就住房保障面而言，一种是像过去一样，住房保障的范围只有低收入人群，其比例最高不超过总人口10%的家庭，有的甚至连1%都不到。
这将不可避免的存在着巨大的所谓买不起房的“夹心层”即中等收入家庭，使这种住房保障模式既不能拉低房价也不能明显消除或减少“炒房”；另一种是当我们合理地把住房保障面扩大到“夹心层”即中等收入家庭时，这个面将达到50%以上。
但如果采取的是“保障归政府，之外归市场”，那么房地产市场的萎缩是可以肯定的，对整个经济结构的负面影响更是难以估量的。
同时，把这样一个数量巨大、具有商品属性的住房交给政府来主导供应，无论是“限价房”还是“经济适用房式的租赁房”，都与计划经济时代无异，将再次被事实证明“高投入、低产出”难以为继。
而且用行政手段主导保障性住房的建设、分配，更难以避免转型期政府因寻租点扩大而造成的灾难性后果，不仅不能做好保障还将形成诸多经济、社会问题，即使是所谓的市场部分也将因此变得畸形，甚至是以其极高的市场房价，并通过地价等因素危害到保障性住房。
二、抓住将刚性需求变为有效需求的关键，问题将迎刃而解，一举多得
破除房地产市场中“保障”和“市场”的怪圈，关键措施就是将刚性需求转化为有效需求。
当然还应包括土地供应量及住房的有效供给和税收、金融调控，包括化解流动性过剩、负利息等方面采取有效措施，事实上他们都存在着有机的联系。
将刚性需求变为有效需求，主要就是要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房。
主要措施必须创新现有的经济房模式，变“补砖头”为“补人头”。
由政府参照现有经济适用房的定价政策，确定一定面积、房价标准的商品房，由购房人从市场上自主选择，政府补贴配套资金，形成共有产权，并可根据不同的人群、对象设定不同的比例，形成保障性住房的无缝对接，替代目前与市场、法律不接轨的划拨土地经济适用房及其它反市场规律的住房保障模式。
这样，房地产市场不仅不会因为保障人群的增加而萎缩，也不会因为引入需求而拉高房价，还能以此调节中低端市场的房价。
在此房价下有着受到政府政策资助的、巨大稳定的购房人群，而超出这个标准就意味着面临供应面变窄和更加激烈的市场竞争，因此能够有效地吸引鼓励开放企业建设、供应中低价的商品房。
另外，共有产权房不仅在价格上与市场接轨，而且适用现有法律，受到法律约束和保护。
购房家庭与政府按比例占有，转让时与政府按比例分成收益，因此购买人即使弄虚作假成功，得到的也只是使用价值，无法通过倒卖获得巨额利润，形成以退出反制“入口”的机制。
在政府及政策的指导下将刚性需求变为有效需求，土地的供应量就可以作为市场调节的重要因素。
现在这一工具无法使用，不是因为“要死守18亿亩耕地红线”，而是因为对大套型、豪华套型住房的非理性追求和土地的浪费没有有效控制手段。
按照市场经济的普遍规律，政府是不应该对完全的商品房限制套型、面积的，事实上也没能执行到位。
而由政府资助的住房则完全可以也应该设定在90平方米以下，并会得到积极的响应和有效的落实，这样“90平方米政策”（凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房，含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）就能得到有效落实。
在此前提下，中小套型住房的土地供应量实际上也是住房市场的土地需求量就应该得到满足。
否则在目前的种种乱像下，只能严控土地，而不能通过土地的放量供应稳定房价，调节市场。
同样，因为抓住了“将刚性需求转化为有效需求”的关键，税收等经济杠杆就可以针对不同类型区别对待，发挥对市场的调节作用。
对中低价位、中小套型住房（符合共有产权房价位标准）和高端住房及其相应的购买人群区别税赋，还可以用土地增值税等一系列方式调控房价。
因为房价达到一定水平后，超高比例的累进税就会迫使卖房人因得不偿失而
放弃提价，这一税种是在房地产价格问题上一个不可忽缺的
约束性反馈机制。
而笼统地采取预收或变相采取定额封顶的
税收，在已经消化了成本的价格上再涨价都是纯利，形成越
长越得利。
征收土地增值税并不存在房地产企业成本难控，
不能操作的问题。
厘清成本对普遍的行业都没有法律障碍（
商业秘密保护）和技术障碍，发达国家已经实行和我国也需
要实行的反垄断、反不正当竞争、反暴利等法律都需要也能
够厘清成本，房地产也决不会是一个例外的产业。
同样，拟征
的物业税也应该区别对待，参与调控。
对于购买第一套房特
别是购买90平方米以下住房的可以实行低税率甚至免税；对
买大套型住房或者占有多套住房的适当提高税率，“抽肥补
瘦”。
但对于购买第二套房用于市场出租的，出租期间则应该
区别税率，加以鼓励，促进租房市场的形成和合理的房租价
格，扩展“住有所居”的实现途径及其选择性。
此外，积极地将刚性需求转化为有效需求，不仅可以化
解流动性过剩、负利息对房地产市场的负面影响，还可以化
解其本身及对宏观经济的压力。
用共有产权的方式对中低收
入家庭实施住房保障，其政府产权部分实际上相当于低息贷
款或无息贷款，当通过逐年供应、累积到一定数量时，每年回
购政府产权部分的数额和新增的数额就可能达到平衡，这实
际上是公共财政中能够实现周转的“保障性住房基金”。
以
共有产权方式对中低收入人群加以资助，也可以避免类似美
国现在遭遇的次贷危机。
而且将住房的刚性需求转化为有效
需求，就可以拉动住房市场这个巨大内需，特别是巨大的刚性
需求人群解决了住房的后顾之忧，就能增加其它消费，进一步
拉动内需，化解流动性过剩、人民币增值压力及负利息、热钱
流入等恶性循环。
抓住了上述的关键及措施，其成效将指日可待，但如果不
能尊重规律、把握关键而采取“头疼医头、脚疼医脚”，主要
在“限价、控贷、控制规模”上做文章，不仅不能解决问题而
且可能适得其反，任何不尊重市场规律或者逆市场规律采取
的措施都将受到市场的报复。
调控住房市场和加强住房保障必须吸取的教训和改进的
措施，就是地方政府的卖地财政应该改进和改变。
政府不仅不
能从高房价中得到高地价的回报，而且有责任调控地价上涨的
幅度。
当然，在市场体制下，以“招、拍、挂”方式出让土地时，
高房价往往会带来高地价，高地价又带来高房价，这似乎不以
人的意志为转移。
破解这一难题应避免反市场规律地限制地
价，而应该主要通过土地的上市量等来加以调节，还可以明确
一个地价上涨幅度，之外的收益“反哺”于住房保障，通过加
大刚性需求转化为有效需求的力度，稳定和调节市场。
总之抓
住刚性需求转化为有效需求的这个关键，是我们以人为本及负
责任的政府应该也必须采取的住房调控措施。
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2008-07 『城 乡 建 设』。
