房地产调控和住房保障应将刚性需求转化为有效需求

我国城镇住房供应体系存在的问题及原因摘要：目前的高房价，已经远远超出普通城镇居民的购买力，市场提供的商品房并非住房的有效供应。

我国城镇住房供应体系存在的最主要的问题，就是住房供应渠道单一，住房供应被开发商垄断，而政府又不能提供足够的保障性住房。

解决居民住房难的问题，必须打破开发商对住房供应的垄断。

国家对房地产业的定位要更注重住房的居住功能，加大保障性住房的供应。

允许居民合作建房，形成多元化城镇住房供应体系。

关键词：城镇住房;供应体系;问题;原因中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1000-8772(2009)10-0101-02一、最主要的问题：我国城镇住房供应渠道单一我国目前的住宅供给渠道可以概括为：城市住宅市场供给，农村住宅自建为主，没有形成多层次的住宅供应体系。

住宅供给渠道单一，则难以满足巨大的社会需求。

在农村，农民有宅基地，住房问题可以通过自建房解决。

国家的住房保障范围在城市，也就是说，农村的住房问题国家没有制定相应的制度保障措施。

这并不是说，农村不需要，而是由于我国特殊的城乡二元体制造成的，城市的福利覆盖不到农村。

城市土地国家所有，住宅用地只有70年使用权，这是城市住宅开发必须面对的制度背景。

这就决定了政府作为国有土地所有权的代表，可以从土地获得、城市规划、环境保护、配套设施等各方面对住宅开发进行管制，在这个管制链条中，任何一个环节的脱节都会导致开发的整体失败，从而使得住宅生产的制度门槛很高，个人或非专业组织很难成为城市住宅的供给主体。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条明确规定：所有国有土地上的建房和基础设施建设都属于房地产开发。

而开发就涉及到资质问题，这在一定程度上就相当于否定了城市自建房的合法性。

所以城市的住房供应模式，就是开发商从政府手中拿地，然后向银行贷款建房，再出售给城市居民。

除了政府提供的廉租房以及经济适用房外，城市的住房供应渠道基本上被开发商垄断了。

最新国家开放大学电大专科《房地产营销管理》案例分析题题库及答案（试卷号：2218）盗传必究案例分析题1. 某房地产公司在同一个小区内开发了四幢楼，分别称之为“牡丹苑”、“兰花苑”、“菊花苑”、“茉莉苑”，这四幢楼只是在外观颜色上根据其起名而分别是红色、蓝色、黄色和白色，实际并没有什么成本上或质量上的区别，房地产公司却对四幢楼制定了不同的价格，分别是每平方米8888元、8788元、8688元、8588元。

实际销售结果说明了该定价较为成功。

问：(1)该房地产公司采用了哪种定价方法？(2)结合案例，谈谈你对房地产定价方法的看法。

答：(1)该开发商采用的是需求差异定价法。

（3分）主要是根据房地产产品外观的差异来进行差别定价。

（3分）需求差异定价法又称为差别定价法，是在特定条件下，根据需求中的某些“差异”而使商品的价格有所差异的一种定价方法。

（2分）案例采用的是市场专业化策略。

指房地产企业面向同一市场类型，如高收入阶层，开发出面向他们需要的系列产品，如：别墅、高档公寓、中档住宅等。

（2分）(2)分析部分7分，针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。

进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。

每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。

我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。

此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。

分值越大，表示等次越高。

2．广州某楼盘在开盘盛典暨新闻发布会上发布了“双十保”（十足质量保证，十年免费保修）的承诺。

在房地产行业由质量问题而引发的投诉率居高不下的现阶段，敢于作出这样的承诺，这一举动意味深长。

据负责人介绍，敢作出这样的承诺是因为“四不：一是不出风头，把钱花在你看不见的地方，如16厘米厚的无梁楼板、双层中空玻璃；二是不炒概念，注重楼盘内在品质；三是不惜代价，聘请高素质合作伙伴；四是不怕‘浪费’，600元当300元花，给住户配备高标准装修套餐。

通胀 ，银行存 款大幅缩水 ，所 以，需要寻求财富保值增值 ，在 房产开发商的诱导下 ，逐渐流入房地产 ，在羊群 效应 的作用下 ，使房 价暴涨 ，并发 展到不可控 的程度 ，归根到底，是大众 自己筑起 了楼市 的债 台． 昂贵的房 价，它就是枷锁 ，勒紧 了 ８ ０后青年人 的脖颈 ，使他们 窒息；它就是吸血鬼 ，吸干 了几代人 的财
富；对 建立美 丽 中国筑起 了一道高墙 ，给我 国经 济均衡 快速 发展及社会和谐造成 了极坏 的影 响．我 国正步入老 龄化 时代，财富的创造 ，科技 的创新 ，经济 的转 型，攻 坚的主要力量应为 ８ ０后 的一代 ．由于房价所累 ，很 多
优秀 青年不能进入大 中城市 ，不 能发挥 自己的聪 明才 智，即便 留下工作 的也变成 了房奴 ，怎么还 能心情舒 畅， 社会还 如何安定和谐 ．
经过上述分析 ，笔者认 为要改变房地 产市场 的现状 ，房地产应实行 以疏为主 的调控政策 ，即刚需调控 ．亦
即就是对居住二手房在 以后 的某一确定时刻 ，卖房价格不 能超过买房价格 ．刚需调控 ，势在必行 ，百利无害 ． １ 刚需调控可 以满足各层次人 员的购房需求 衣食住行是 国计 民生的基本要 素，充分体现一个社会 的优越和幸福指数 ，改革开放 带来 了衣食无忧 、出行
母接到身边生活 ，不愿 在一起 居住 的需买 ２套 以上住房（ 双方父母） ，特 别是购房进行租赁为业等等 ．这些都是 对社会有利 的．他们用 自己创造 的财 富进行消 费不应加 以限制 ，更不应增加税种 ．刚需调控仅限制 了那些房产
谋利者 ，而对购房 刚性 需求的人群不再加 以限制 ，充分体现 按需所取的原则 ，促进 了社会 的和谐发展 ．
２ 刚需调控利 于房 地产市场的稳定 衡量房地产 泡沫 的大小 ，决定着 房地产的稳定程度 ，甚 至决定社会 的稳 定程度 ，房地产的泡沫大小体现在

对我国房地产市场的经济学分析摘要:作为国民经济的重要组成部分之一,房地产业之发展在很大程度上关系到国民经济的发展。

本文通过对目前我国房地产市场发展现状进行叙述，通过经济学角度分析一些房地产市场中的问题产生之原因和房地产泡沫增长的危害，以促进我国房地产行业的健康发展。

关键词:我国房地产市场；市场分析；经济学分析1.我国房地产市场的基本现状目前，我国房地产市场中存在的最大问题，就是房地产供求总量上的非均衡。

这种非均衡，表现在为潜在总需求超过了实际的有效需求。

多年来，我国房地产市场中一直存在着潜在需求巨大与实际有效需求不足的怪现象。

从我国经济情况这一方面的分析来看，我国国民经济的持续稳定发展以及我国在城镇化方面的不断提高，居民的购房能力在不断上涨，而很多房开商借着城镇化进程的方便机会，也大肆扩张房地产开发量。

而消费结构的升级又极大地提高了居民住宅消费的比例，且增加了较大一部分住宅需求。

但是，尽管住宅市场拥有较大的潜在需求，可房开商们对于自身房产业务的扩张程度已经远远超出了需求程度。

资源一旦超过需求，就会引发各种问题。

近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，政府虽连续出台相关调控措施，但收效甚微。

究其原因，笔者认为，关键在于我国住房市场发展总体水平低于刚性需求。

同时，我国家庭和部分企业对房地产所有权的特殊偏好以及将住房作为投资工具的心理作用也对该问题起到了很大推动。

另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。

在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，可是我国中低收入者依然较多，他们很难购买住房，虽有房源，但无金钱，因而无房可住，这造成了大量楼盘变为“鬼楼”。

国家统计局曾于2017年年底报告称，全国商品房待售面积共有19182万平方米，与去年相比同比增长6.4％，而其中住宅用房的面积就有10646万平方米。

而若以每套住房平均面积为1000平方米来进行估算的话，那么，一亿平方米的全国住宅待售面积，就意味着有1000万套左右的商品房为“鬼楼”，处于待售状态。

房地产市场中的刚需与改善性需求房地产市场作为经济发展的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。

其中，刚需和改善性需求是影响市场需求的两个主要因素。

本文将探讨房地产市场中的刚需和改善性需求，并分析它们对市场的影响。

刚需是指符合居民基本住房需求的需求，不受其他因素干扰的需求。

刚需房源主要包括中小户型住房和经济适用房等，满足了人们的基本住房需求。

中国的刚需主要集中在新婚夫妇、刚刚成家的年轻人以及拥有拆迁补偿资金的居民等群体。

随着城市化进程的推进，刚需房源成为房地产市场发展的重点。

政府通过出台相关政策，保障刚需人群的购房权益，稳定市场需求，促进市场稳定发展。

改善性需求是指一种对原有住房不满意或希望提升居住品质的需求。

这一需求通常来自于已经拥有一套住房或刚需购房人群。

改善性需求者希望通过购买更大、更高档、更舒适的住房满足居住需要。

他们通常具备一定的经济实力和购房经验，追求品质和舒适度。

改善性需求在一定程度上推动了房地产市场的发展，促使市场提供更多种类和更高质量的住房产品。

刚需和改善性需求在房地产市场中起到了不可忽视的作用。

刚需需求稳定、供应相对集中，对市场影响较为明显。

而改善性需求则更加多样化、个体化，对市场的影响相对较小。

然而，这两种需求的变化都会对市场供需产生一定的影响。

对于房地产开发商来说，刚需需求是稳定的市场基础。

通过满足刚需人群的住房需求，可以获得持续的销售收入。

同时，改善性需求则提供了更高利润的机会。

开发商可以推出更豪华的住房项目，吸引改善性需求者的关注，实现更高的销售额和利润。

因此，开发商需要根据市场需求的变化，灵活调整产品结构和定位，以满足不同需求人群的购房需求，实现良性市场发展。

政府在房地产调控中也要充分考虑刚需和改善性需求的特点。

对于刚需需求，政府应加大对经济适用房等刚需房源的保障力度，确保低收入人群的基本住房需求得到满足。

对于改善性需求，政府可以引导市场发展多元化的住房产品，提高住房质量，同时加强监管，防止市场过度炒作和泡沫化。

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市 场出现 了大幅回落 。 房价过高 的上海 楼市 连续８ 个月交 易清淡 ，甚 至在第 二季度 一手房 日成交 量只有 １ 多套 。 ∞
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2024年保障性住房建设市场需求分析引言保障性住房建设是解决城市中低收入群体住房问题的重要途径。

随着城市化进程的加快和人口增长，保障性住房需求逐渐增大，因此，有必要对保障性住房建设市场需求进行深入分析。

本文将从经济、社会和政策等角度探讨保障性住房建设市场需求的特点和变化趋势。

1. 经济角度分析经济发展水平是保障性住房需求的重要驱动因素。

随着经济的增长和城市化进程的推进，低收入群体逐渐增多，对保障性住房的需求也随之增加。

此外，经济增长不均衡也导致城市中存在较大的收入差距，使低收入群体面临更加紧迫的住房问题，进一步增大了保障性住房的需求。

2. 社会角度分析社会因素对保障性住房需求的影响也十分重要。

随着社会结构的变迁，老年人口增多、家庭结构变化等社会变化使得低收入群体面临更多的住房需求。

同时，城市化进程中的流动人口也对保障性住房需求提出了更高的要求，他们往往是城市中最弱势的群体，需要政府提供适应他们需求的保障性住房。

3. 政策角度分析政策是影响建设市场需求的重要因素。

保障性住房政策对需求的引导起着重要作用。

目前，我国积极推行保障性住房政策，并逐步加大对保障性住房建设的投入。

这些政策的实施有效地提高了保障性住房的供给，但需求仍然远远超过供给。

因此，政府应加大政策力度，进一步加大对保障性住房建设的投入，以满足不断增长的市场需求。

结论从经济、社会和政策角度分析，可以看出保障性住房建设市场需求呈现逐渐增大的趋势。

随着城市化进程的推进和人口增长，低收入群体对保障性住房的需求不断增加。

同时，社会变迁和政策导向也对市场需求产生较大影响。

为满足市场需求，政府需要制定更加有力的政策措施，加大对保障性住房建设的投入，提供更多适应市场需求的保障性住房。

房地产市场的刚性需求探讨住房需求对市场的影响和投资机会房地产市场的刚性需求探讨：住房需求对市场的影响和投资机会作为一种具有重要经济和社会影响力的行业，房地产市场一直备受关注。

对于房地产市场的需求趋势和影响因素的研究不仅有助于我们更好地理解市场的运行规律，还可以为投资者提供有益的参考，寻找投资机会，实现财务增长。

本文将探讨房地产市场的刚性需求，即住房需求对市场的影响，并探寻其中的投资机会。

一、住房需求对市场的影响住房需求是房地产市场最为重要的需求来源之一。

通过分析住房需求对市场的影响，我们可以更好地理解市场的供需关系及潜在投资机会。

1. 合理的住房需求支撑市场稳定增长住房需求的稳定增长具有稳定市场的重要作用。

随着人口增长和城镇化进程的推进，住房需求持续存在且不可替代。

尤其在发展中国家，住房需求增长更为迅速，对市场带来更大的拉动效应。

因此，投资者可以从中寻找到满足不断增长的住房需求的机会，并在市场稳定增长中获得回报。

2. 政策导向性需求影响市场供需关系政策导向性需求是住房需求中的重要组成部分。

政府通过实施各种促进居民购房的政策来调控市场，如购房补贴、税收优惠等。

这些政策性需求会直接影响市场的供需关系，投资者可以根据政策导向性需求来把握市场的投资方向。

3. 高品质住房需求带动市场升级随着收入水平的提高和居民消费观念的变化，人们对于住房品质的要求也在不断提升。

高品质住房的需求不仅会带动市场升级，同时也为投资者提供了投资机会。

例如，高品质的住房项目和服务性住房的开发成为了投资方向中的热点。

投资者可以捕捉这一需求变化，专注于高品质住房市场，获取更高的回报。

二、住房需求带来的投资机会住房需求的变化不仅对于市场供需关系有着重要的影响，也为投资者提供了丰富的投资机会。

1. 一二线城市住房投资机会由于城市化进程加速以及经济发展带动人口集中，房地产市场在一二线城市呈现出强劲增长势头。

投资者可以关注这些城市的住房需求变化，寻找到具有潜力的投资机会。

科 技 信 息
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Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ ＮＯ Ｏ Ｆ ＭＡ Ｉ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｌ ＧＹＩ ＯＲ ＴＯＮ Ｎ
２０ ０ ８年
第３ ５期
借房产刚性需求拉动内需
陈 国 上 海
２ ００ ） ０ ０ ０
“ 地 产 ” 八 十 年 代 初 期 发 展 到 现在 已 经是 家 晓 户 喻 的 名 词 ， 房 从 住 房 价 也 造 成 很 多 普 通 老 百 姓 的 恐 慌 心 理 ． 尽 所 有 去 购 买 房 子 ， 多 倾 很 房 资 源 和 质量 与 老百 姓 的生 活 息 息 相关 ， 直 是 备 受 高 度 重 视 的 产 业 刚 性需 求 被 提 前 透 支 了 ．房 价 在 全 国一 片 民 怨 声 中 还 是 一 路 高 歌 上 一 之 一 ， 价 这 几年 来 一 直 飙 升 ， 部 分普 通 百 姓 只 能 望 屋 兴 叹 ， 多 到 涨 。 国家 从 ２ ０ 房 大 很 ０ ３年 开 始 就 出 台 了 很 多 规 范 房 地 产 市 场 的 规 定 。央 行 ０ ３年 ６月 发 布 了 《 于 进 一 步 加 强 房 地 产 信 贷 业 务 管 理 的通 知 》 关 了成 家 阶 段 的 工 薪 阶层 为 房 子 愁 眉 不 展 。 果说 前一 年 大家 都 在 翘 首 ２ ０ 如 疑 惑 房 价 究 竟会 不会 很 快 走 到 最 高 点 ，那 么 结 果 在 今 年 已 经 揭 晓 ， 房 （２ 号 文件 ） 对 商 业 银 行 的 开 发 商 开 发 贷 款 、 地 储 备 贷 款 、 人 住 １１ ， 土 个 价 终 于 走 到 停 滞 阶段 。 大众 又 一 次 翘 首 静 待 中 ， 行 宣 布从 ２ ０ 在 央 ０ ８年 房 贷 款 等 ７个 方 面 作 了 规 范 ， 第 二 套 住 房 提 高 首 付 比例 ， 响 了 宏 对 拉 １月 ２ １ ７日起 ． 五年 期 存 贷 款 利 率 从 ７２ ． ０大降 到 ６１ 。 时 ， 人住 房 观 调控 的警 报 。２０ ．２ 同 个 ０ ４年 ９月 中 国银 监 会 公 布 了 《 业银 行 房 地 产 贷 款 商 ， 开 公 积 金 贷 款 利 率 、 融机 构 存 款 准 备 金 利 率 、 金 中央 银 行 再 贷 款 、 贴 现 风 险指 引 》规 定 建 筑 商 不 得 为 开 发 商 垫 资 建 楼 ， 发 商 开 发 项 目 自有 再 等利率也 被分别下 调 ５ ４个 基 点 、７个 基 点 、０ ２ １８个 基 点 和 １５个 基 资 金 不 低 于 项 目总 投 资 的 ３％ ，购 房 者 的 月 供 房 款 不 得 超 过 收 入 的 ３ ５ 点． 为十 一 年 来 最 大 幅度 降 息 。这 个 政 策 无 疑 是 给 之 前 一 直 紧缩 的货 ５ ％ ．这 是 继 １ １号 文 后 又 一 次 加 强 房 地 产 贷 款 监 管 的 重 要 信 号 。 ０ ２ 币政 策 松 绑 ． 息 等 待 的人 们 终 于 可 以松 口气 。 只是 那 些 想 买 房 的 老 ２０ 屏 ０ ５年 出 台 了国 八 条 和 新 八 条 ． 稳 定 房 价 提 高 到 了 政 治 高 度 ， 确 将 明 百 姓心 里会 犹 豫 ． 否 应该 等一 段 时间 房 价 再 低 时买 还 是 现 在 就 出 手 指 出 “ 住 房 价 格 上 涨 过 快 、 制 不 力 的 ． 是 对 控 要追 究 有 关 责 任 人 责 任 ” 。 呢 ？ 响 房 价 的 因素 可 以 大 致 归 纳 为供 求 关 系 ， 府 政 策 ， 际 经 济 环 ２ ０ 影 政 国 ０ ６年 政 策 旨在 调 控 结 构 ， 台 了 《 于促 进 房 地 产 业 健 康 发 展 的 六 出 关 境 ， 机 者 ， 体 炒 作 ， 在 目前 全 球 金 融 危 机 经 济 环 境 低 迷 ， 机 资 点 意 见 》 简 称 国 六 条 ） 《 于 调 整 住 房 供 应 结 构 稳 定 住 房 价 格 的 意 投 媒 而 投 （ ，关 金 抽 离 市 场 ． 价 太 高 有 效 需 求 无 法 释 放 的环 境 下 ， 府 政 策 的 制 定 见 》国办 发 （０ ６３ 房 政 （ ２ ０ ）７号 ） 等文 。２ ０ ０ ７年 中 央 银 行 连 续 进行 了 ６次 加 息 ， ０ ７年 ６月 ， 务 部 和 国家 外 汇 管 理 商 在 其 中起 到 很 关 键 的 作 用 。 中 国房 地 产商 品 化 市 场 才 走 了 短 短 ２ ７年 加 大 了房 产 投 机 者 的 投 机成 本 。２０ 时间 ， 我们 可 以试 着 回 顾 了 解 中 国 房地 产 发展 各 个历 程 和 国 家 宏 观 调 局 联 合 发 布 《 于 进 一 步 加 强 、 范 外 商 直 接 投 资 房 地 产 业 审 批 和 监 关 规 管 的 通 知 》 进 一 步 遏 制 外 资 在 中 国 内地 的炒 房 行 为 。２ ０ ， ０ ７年 ９月 ， 央 控 政 策 ． 以判 断 房 地 产 的 发 展趋 势 。 用 １ 房 产 商 品 化起 步 阶段 。从 １ ８ 】 ９ １年 开始 国 家 在 深 圳 和 广 州 搞 商 行 与 银 监 会 联 合 下 发 《 于加 强商 业 性 房 地 产 信 贷 管 理 的 通 知 》 ３９ 关 （５ 品房 开 发 的 试 点 ， 这 以 前 ， 人 的住 房 都 是 企 事 业 单 位 建 造 的 公 房 号 文 ）指 出 ： 于 贷 款 购 买 第 二 套 房 的 ， 付 不低 于 四 成 ， 率 为 基 准 在 个 ， 对 首 利 并 按 工 龄 级 别分 配 的 ， 工 每 个 月 付 给 单 位 房 租 。 当 时 国 民 的 意 识 也 利 率 的 １１ ； 得 发 放 加 按 揭 、 指 定 用 途 贷 款 、 环 贷 ； 格 房 地 职 ．倍 不 不 循 严 没 有 提 高 到 要 自己拥 有 一 本 上 面 印 着 自己 名 字 的 房 产 证 ， 为 会 长 久 产开 发 贷款 ， 目资 本 金 不 达 ３ ％ ， 得 发 放 贷 款 等 。 ｌ 认 项 ５ 不 ２月 又 下 发 了 （５ ，明 确 了 以 借 款 人 家 庭 为 单 位 认 定 房 贷 次 数 。 居 住 在 单 位 福 利分 配 的房 子 ， 时 人 民从 思 想 层 面 来 分 析 真 的 是 “ ” 《 充通 知 》４ ２号 文 ） 那 安 补 居 乐 业 。 １８ ９ ８年 ． 南 脱 离 广 东 独 立 建 省 成 立 海 南 省 ， 四 大 银 行 为 这 个文 件 的执 行 成 为 抑 制 全 国 楼 市 投 机行 为 的重 要 信 号 。 海 以 ４） 地 产 市 场停 滞 与调 整 时期 。 在 由美 国 次 贷 金融 危 机殃 及 全 房 现 首 的资 金 ， 括 大 型 国企 以至 乡 镇 企 业 和 民 营 资 本 的 大 量 资 本 通 过 各 包 种渠 道 进 入 了 海 南 房地 产 市 场 ． 地 产 价 格 被 淘 金 浪 潮 迅 速 推 向泡 沫 球 经 济 的危 机 中 ，投 机 房 地 产 的 海 外 热 钱 相 当 一 部 分 来 自金 融 机 构 ， 房 投 在 他 的极 限 随后 房 价 下 跌 ， 为银 行 债 务 人 的大 部 分 房 地 产 发 展 商 倒 闭 ， 包 括 银 行 、 行 和投 资 基 金 ， 这 次 全 球 性 金 融 危 机 ， 们 为 了营 救 总 作 部 损 失 大举 撤 出在 华 资 金 。 国 出 Ｆ严 重 受 抑 ， 内通 货 紧 缩 ， 国 内 中 ３ 国 在 银行 成 为房 地 产 最 大 的发 展 商 和 损 失 的 最 大 承 担 者 。 ２） 地 产 得 以 蓬 勃 发 展 的 关 键 时 点 。 １ ９ 房 ９ ８年 是 中 国 房 地 产 关 键 有 效 需 求 不 足 的情 况 下 ． 国房 地 产 在 房 价 走 到 谷 顶后 遇 到 前 所 没 有 全 ９ ３年 发 生 的 房 地 产 泡 沫 破裂 只是 海 南 省 ， 在 房 产 场 市 场 现 的 一 年 ． 务 院 出 台 政 策 《 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 的 霜 冻 。１ ９ 国 关 如 受 房 建 设 的通 知 》 国 发 『９ ８ ２ （ １９ ］３号 ）规 定 １９ ． ９ ８年 下 半 年 开 始 停 止 住 已经 遍 布 整 个 中 国 大 中 小 市 场 ． 果 这 个 泡 沫 破 裂 ， 影 响 的将 不 仅 房 实 物 分配 ． 步 实 行 住 房 分配 货 币化 。取 消福 利 分 房 和 实 行住 房 货 仅 是 房 地 产 商 。 央行 刚 刚执 行 的 降息 是 一 个 放 宽信 贷 要 求 的 信 号 ， 逐 一 更 币 化 两 个措 施 同时 实 行 ， 接 刺 激 了房 地 产 业 的发 展 。 资 金 充 裕 的 单 方 面 旨在 刺 激 房 地 产 消 费拉 动 内需 ， 为重 要 的是 为 国 家 推 出 积 极 的 直 借 这 ９ ８年 Ｈ台 的 政 ； 位 纷 纷 购买 现 房 赶 福 利分 房 末班 车 ，这 无 疑也 推 动 了 房 地 产 的 发 展 。 财 政 政 策 奠 定 了基 础 。 房 地 产 消 费 复 苏 经 济 ， 和 １９

2024刚需和改善性需求测算2024年是中国经济发展的重要一年，也是居民消费需求旺盛的一年。

在这一年里，人们对各类需求都有所期望和改善，包括刚需和改善性需求。

本文将对2024年的刚需和改善性需求进行测算和分析。

刚需是指生活中必需的、不能或难以缺少的需求，如食品、衣服、住房、医疗等。

在2024年，随着人民生活水平的提高，居民对这些刚需品的消费需求也呈现出较为稳定的增长态势。

根据国家统计局的数据显示，2024年居民消费价格指数（CPI）增速为2.1%，较上年上升了0.2个百分点。

这意味着居民购买刚需品的价格相对稳定，供求关系也基本平衡。

在住房领域，由于城市化进程的推进和人们对居住条件的要求提高，居民对改善性住房的需求也在不断增长。

根据中国国家统计局的数据，2024年全国商品房销售面积同比增长了1.3%，多数热点城市的房价也保持了较为稳定的增长态势。

人们对舒适、安全、环保的住房需求逐渐增强，改善性住房的建设和销售也得到了一定程度的满足。

除了住房外，居民对教育、医疗等方面的改善性需求也在不断增加。

在教育方面，由于人口的红利消失和家庭教育观念的转变，人们对于优质教育资源的需求非常强烈。

2024年，全国义务教育阶段学校教师数量明显增加，高素质教师队伍建设取得了积极进展。

在医疗方面，人们不仅对于基本医疗服务的需求逐渐增长，还对高品质、高水平的医疗资源有更高的期望。

政府积极推进基本医疗保险和医保支付方式，满足了一部分居民的医疗需求。

另外，伴随着人们生活质量的提高和消费观念的改变，休闲旅游、文化娱乐、健康养生等领域的改善性需求也在快速增长。

人们越来越注重个人兴趣爱好的满足，愿意在这些方面进行投资和消费。

根据中国国家旅游局的数据，2024年中国内地游客出境旅游人次达到了1.5亿人次，同比增长11%。

同时，国内旅游市场也保持着较快的增长态势。

总体来说，2024年的刚需和改善性需求都在继续增长并得到一定程度的满足。

中国的经济发展和政府的社会政策也为满足居民各类需求提供了有力支持。

2024年房地产和住房保障工作要点
随着经济社会的不断发展，房地产和住房保障工作作为国民经济的重要组成部分，对人民生活和社会稳定具有重要意义。

为确保房地产市场的健康发展，保障人民住房需求，特制定2024年房地产和住房保障工作要点。

一、稳定市场供需平衡
通过加强土地供应、调整住房供应结构等措施，保持房地产市场供需基本平衡。

同时，鼓励企业加大住房建设力度，提高市场供应能力，满足不同层次、不同需求的住房需求。

二、优化住房供应结构
加强政策引导，优化住房供应结构，增加中低价位、中小户型等普通商品住房供应比例。

同时，积极发展共有产权房、租赁住房等多元化住房供应模式，满足不同群体的住房需求。

三、深化住房制度改革
推进住房制度改革，完善住房保障体系。

加大公租房、共有产权房等保障性住房建设力度，提高保障性住房在住房供应中的比例。

同时，完善租赁市场管理制度，规范租赁市场秩序。

四、提升住房品质与服务
加强房地产市场监管，提高住房品质与服务水平。

加强工程质量监管，确保住房建设质量。

同时，加强物业服务管理，提高物业服务水平，提升居民居住品质。

五、加强租赁市场监管
完善租赁市场管理制度，规范租赁市场秩序。

加强租赁市场监管力度，遏制恶意炒作和哄抬租金等行为。

同时，推动租赁合同备案登记工作，保障承租人合法权益。

六、完善保障性住房体系
加大保障性住房建设力度，完善保障性住房体系。

通过政府投资、社会参与等方式，增加保障性住房供应量。

同时，加强保障性住房分配管理，确保公平公正。

房地产市场调控如何平衡供求关系房地产市场是我国经济发展的重要支柱之一，也是广大人民群众最关心的领域之一。

然而，长期以来，房地产市场的供求关系一直存在着失衡的问题，导致房价过高或过低，给社会经济发展带来了困扰。

因此，如何平衡房地产市场的供求关系成为了一个亟待解决的问题。

为了解决房地产市场供求关系失衡的问题，政府可以采取一系列的调控措施。

首先，通过政策调整，合理引导市场需求。

政府可以通过调整货币政策，加大对房地产市场的监管力度，控制住房贷款的发放规模，降低购房的成本，从而提高购房者的购买能力，刺激市场需求。

其次，政府可以加大土地供给。

通过增加土地出让，扩大土地供应，政府可以有效地增加房地产市场的供应量，满足市场需求，并通过竞争机制来稳定房地产市场的价格。

再次，政府可以采取适当的财政政策，对房地产市场进行调控。

例如，通过调整房地产税率、增加房产税等措施，对投资者进行经济惩罚，从而限制投机行为，稳定市场供求关系。

以上是一些可以帮助平衡房地产市场供求关系的措施，但是在具体操作中，我们还需要注意一些问题。

首先，政府在制定调控政策时，应该充分考虑市场需求的差异性。

不同地区、不同人群对房地产市场的需求各不相同，因此应该因地制宜，制定不同的政策措施。

其次，政府在调控房地产市场时，应该注重市场预期的引导。

房地产市场是一个充满风险的市场，投资者对于房地产市场未来的走势有着强烈的预期，因此政府应该及时公布相关政策，并加强对市场的解释和引导，避免投资者产生恐慌情绪。

此外，政府在调控房地产市场时，应该注重与其他相关政策的协调配合。

例如，货币政策、财政政策、土地政策等，都会对房地产市场产生影响，政府应该加强各相关政策的协调，形成合力，共同推动房地产市场的稳定发展。

综上所述，房地产市场调控需要平衡供求关系，政府可以通过调整政策、加大土地供给、采取适当的财政政策等措施来实现目标。

但在具体操作中，需要注重市场需求的差异性、市场预期的引导以及与其他相关政策的协调配合。

房地产市场刚性需求有效化条件分析2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，事实证明刚性需求容易向有效需求转化，释放刚性需求有助于房地产市场健康发展，但是刚性需求向有效需求转化需要一定条件。

从房地产运行过程和房地产市场主体两个角度分析刚性需求有效化的条件，并从政策规范方面对房地产市场刚性需求有效化提出了相关建议。

标签：房地产市场；刚性需求；有效化条件；市场主体1引言2012年以来，“刚需”这个词一直紧密牵动着房地产市场，5月的前3周（4.30-5.20），包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都全国十大重点城市新房成交量（包含保障房）为56513套，比4月同期上涨226%。

与今年的年初房地产市场上低迷的不景气相比，由于刚性需求的进入，房地产市场上也出现了回暖的迹象。

各地方政府也出台了各种微调政策，促进刚性需求积极的入市，刚性需求成了目前主导房地产市场上的中坚力量。

在5月23号国务院常务会议上，温总理强调了“稳增长放更重要位置”、“要着力扩大内需”，要根据形势变化加大预调微调力度。

与4月13日国务院常务会议指出的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”略有不同。

首先可以看出，国家提出改变的方向仍是要“稳”增长，而不是激进的大力发展，对于仍处在调控中的房地产市场来说，还不可能一下放宽政策，让大量投资性需求进入房地产市场，实现大幅度增长，由此釋放刚性需求，将刚性需求有效化仍是近期房地产市场发展的重要推动力量。

其次坚持房地产调控政策的不动摇基础上，根据形势的变化进行微调严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

表明了中央允许调整的力度并不大，之前被叫停的几个地方微调政策也说明中央宏观调控的底线限是并没有放松的。

现在重点鼓励的仍是刚性需求。

这一轮被称为史上最严厉的楼市调控中，尽管各地采取了微调楼市的政策，首套房利率恢复，公积金放宽等政策纷纷出台，但类似上海放宽限制人群、佛山上调限价等政策被叫停说明地方政策微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的界限，这表示政府调控的主要方向并未发生改变。

中国房地产市场刚需与改善型需求中国的房地产市场一直以来都备受关注，因为它对于经济增长和社会稳定都有着重要意义。

在这个市场中，刚需与改善型需求是两个重要的消费群体，本文将探讨这两类需求的特点和对市场的影响。

一、刚需刚需是指购房者由于家庭成员增加、结婚或者因移居等原因，迫切需要购买住房的需求。

这类需求通常是基于生活必须而产生的，与投资目的无关。

刚需购房者通常购买的是小户型住房，价格相对较低，但位置、交通等因素仍然是他们的关注点。

刚需群体的特点是购房周期短、购买力强、稳定性高。

他们通常是首次购房者或者已婚家庭需要升级住房的人群。

对于刚需群体而言，房地产市场的政策和价格走势是他们关注的焦点。

政府的调控政策和刚需群体的购房力量直接影响着市场的供需关系和价格水平。

二、改善型需求改善型需求是指那些已经拥有一套或者多套住房，但为了提高居住条件或者投资价值而购买其他房产的需求。

这类需求往往与个人的经济实力、投资意愿以及对居住环境的要求有关。

改善型需求的购房者通常购买的是大户型住房，价格相对较高，但对房屋品质要求更高。

改善型需求的特点是购房周期较长、购买力较强、变动性大。

他们通常是已经拥有一定财富的人群，购房的目的更多是为了改善生活品质或者进行资产配置。

对于改善型需求者而言，房地产市场的发展趋势和投资回报率都会成为他们的考虑因素。

刚需与改善型需求对于中国房地产市场的影响不可忽视。

刚需群体是市场的稳定基石，他们的购买力保持着市场的活跃度。

而改善型需求者则是市场的推动力，他们对高品质住房的需求在一定程度上带动了房地产行业的发展和升级。

然而，刚需与改善型需求也存在一些问题。

过度依赖刚需群体可能会导致市场泡沫的形成，而过度追求改善型需求可能会使市场过热，对经济稳定带来风险。

因此，为了保持房地产市场的健康发展，政府应采取一系列的政策措施。

首先，加强对市场的监管，避免投机行为的发生，防止市场过热。

其次，积极培育住房租赁市场，满足居民短期居住需求，减少购房需求的压力。

经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第105期2010年第31期Serial No．105No．31，20102010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”，并被一些媒体称为“史上最严厉的”房市调控政策。

“新国十条”出台以后，社会各界对其的评论和争议一直不断。

对“新国十条”的政策效应和利弊之处进行深入评析有助于对今后出台的相关政策提供参考，同时也有助于对今后一段时期的房价走势作出判断和预测。

一、“新国十条”的出台背景背景一：宏观经济恢复高速增长在2008年下半年中国遭受国际金融危机侵袭之际，中国政府迅速采取强有力的经济刺激政策应对国际金融危机，使宏观经济在2009年迅速走出低谷并恢复高速增长的势头。

2010年第一季度，全国GDP 增长达到11.9%，已经超过2008年第一季度11.3%的水平。

宏观经济恢复快速增长的势头，给“新国十条”政策的出台奠定了一定的基础。

背景二：房价出现新一轮快速上涨2009年政府出台的经济刺激政策中当然也包括促进房地产业发展的一系列支持政策（包括下调购房契税，暂免征收印花税，购房利率优惠等），这些购房需求刺激政策和适度宽松的货币信贷政策，使得从2009年第二季度开始，房价出现了新一轮的快速上涨。

到2010年第一季度，全国商品房成交均价达到5193元/平方米，同比上涨16.1%。

一线城市更是量价齐涨。

以北京为例，2010年第一季度，北京市商品房销售面积为347.7万平方米，同比增长10.3%；3月份当月，北京市房屋销售价格同比上涨12.3%，涨幅比2月份还扩大了1.6个百分点。

背景三：初步调控未见成效，地王频出房价的快速上涨使得民众对于住房问题的意见更加突出，群租、蜗居、蚁族、洞居、箱居等住房现象不断出现，在此背景下，从2009年年底至2010年3月，中央先后出台了一系列调控措施，包括“国四条”、提高拿地首付比例、上调存款准备金率、要求非地产主业央企退出房地产业务等。

房地产市场的刚需住房供应与保障近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产市场成为社会热点话题。

在众多房产项目中，刚性需求（即刚需住房）的供应与保障问题备受关注。

本文将从供需矛盾、政府政策、土地资源利用等方面，探讨房地产市场的刚需住房供应与保障。

一、供需矛盾刚需住房的供需矛盾是当前房地产市场面临的主要问题之一。

随着经济的发展和人民收入水平的提高，越来越多的家庭迫切需要拥有自己的住房。

然而，刚需住房的供应却相对不足，导致供需矛盾日益凸显。

这一矛盾主要表现在以下几个方面：首先，刚需住房的价格持续攀升。

房价的快速上涨使得许多刚性需求者难以负担。

尤其是一线城市和部分热点二线城市，刚需住房几乎成了遥不可及的奢侈品。

其次，供应结构不合理。

当前房地产市场普遍存在着高端住房供应过剩而刚需住房供应不足的现象。

这导致了资源的浪费和税收收入的缺失。

最后，部分地方政府对于刚需住房的供给意识不足。

一些地方政府更偏向于追求 GDP 增长，而忽视了刚需住房供应的重要性。

这使得刚性需求者难以在合理的时间内解决住房问题。

二、政府政策为了解决刚需住房供应与保障问题，政府出台了一系列政策措施。

这些政策旨在优化刚需住房供给结构、提高供应量，以满足群众合理的住房需求。

具体政策包括：首先，加大房地产市场调控力度。

各级政府加强对房地产市场的监管，防止房价过快上涨，同时通过严格的限购政策等手段，为刚需住房的购买提供了更多的机会。

其次，加大土地供应。

政府通过扩大土地供应面积来增加刚需住房的供应量。

此举既可以提高供应量，也有助于降低房地产开发商的土地成本，从而降低住房价格。

再次，加强对刚需住房项目的支持。

政府鼓励开发商、企事业单位等多方面参与刚需住房项目的开发，并给予相应的政策支持，从而提高刚需住房供给效率。

最后，完善住房保障制度。

政府通过建设公共租赁房、廉租房等举措，为刚需住房需求者创造条件，提供相对稳定和合理的租金或住房购买方式。

三、土地资源利用土地资源是房地产市场刚需住房供应的重要基础。

住房刚性需求的“软化”对策作者：卢文忠来源：《经济研究导刊》2014年第28期摘要：当代中国城市人口处于“住房刚性需求困境”，基于人本主义马克思主义的解读与启示在于从改变社会的物质经济现实转向改变人们的精神文化观念，对在资本逻辑和消费主义意识形态影响下的住房刚性需求实施“软化”对策，从文化上促进意识革命和观念转变进而使人摆脱房奴的异化状况，重建和谐理性的住房方式和生活方式。

关键词：住房；刚性需求；城市人口；人本主义马克思主义；“软化”对策中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）28-0175-03住房问题是当代中国城市人口的重大生存挑战之一，住房与教育、医疗被喻为当代中国人民新的“三座大山”。

住房问题的要害在于人们购房的经济成本和生活代价太高，难以改变铁一般的经济现实：房价高买不起，买得起活不好，尤其在刚性需求的推动下更为严重。

这构成了城市人口的“住房刚性需求困境”。

对此，从人本主义马克思主义的基本立场出发，从改变经济现实转向改变精神文化来克服这一困境，探索住房刚性需求的“软化”对策，无疑是一种新颖而有益的尝试。

一、当代中国房价及其住房刚性需求住房是人们生存发展的基本需求之一。

在当代中国，自1994年国务院实施城镇化住房制度改革以来，在住房商品化和城市化进程的巨大变迁中，人们对城市住房的需求迅猛增长，城市住房的主要矛盾即人们日益增长的城市住房需求与相对紧缺的城市住房供应之间的矛盾十分凸出。

这一矛盾反映在住房的价格问题上，就是房价过快上涨、居高不下。

尽管2004年国家开始对房市进行宏观调控，但十年来房价总体上仍然呈高位上升态势。

从近年来的房价状况来看，“2013年1—9月，全国住房销售价格为6 023元/平方米，较2012年同期的5 549元/平方米上升了8.5%，这是自2010年房地产宏观调控政策实施以来，住宅价格增速最快的一年（2010年前三季度至2013年前三季度住房价格增长率为5.2%，8.1%，8.0%和8.5%）。