中华人民共和国物权法释义：第15条

对《中华人民共和国物权法》第十五条的释义

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【释义】 本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合

同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求

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中华人民共和国物权法（释义）

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议

通过，自2007年10月1日起施行）

第一编 总则

第一章 基 本 原 则

第一条 【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。

制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。

同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。

［参见］

《民法通则》

第一条 为了保障公民、 法人的合法的民事权益， 正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。

《合同法》

第一条 为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。

《担保法》

第一条 为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。

第二条 【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和

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排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。

物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。

中华人民共和国物权法释义：第一百二十六条

第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

●条文主旨

本条是关于土地承包期的规定。

●立法背景

土地承包期是农村土地承包经营权存续的期间。在这个期间内，承包人享有土地承包经营权，依照法律的规定和合同的约定，行使权利、承担义务。土地承包期是土地承包制度的一项重要内容，享有较长的承包期也是承包经营权中的一项重要权利。本法规定的承包期是法定期限，不得随意变更。这一点关系到农民是否可以得到长期而有保障的承包经营权，关系到以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的稳定和完善，关系到农业、农村经济发展和农村社会稳定。

●条文解读

本条根据农村土地承包法的规定，对不同用途的农用地的承包期作了规定。

一、耕地的承包期

在我国农村实行家庭联产承包责任制之初，承包期一般都比较短。承包期限过短，难以调动承包人增加投入、合理开发土地的积极性，甚至可能导致短期行为和对土地的掠夺式经营。这样，国家实行土地承包经营制度就失去了积极意义。因此，1984年，国家有关政策要求土地承包期应当适当延长，一般应在15年以上。1993年，一些较早实行家庭承包经营的地方，第一轮土地承包即将到期。为了及时指导，国家提出，在原定的耕地承包期到期之后，再延长30年不变。此后，1998年修改的土地管理法明确规定，土地承包经营期限为30年。2002年颁布的农村土地承包法进一步明确规定，耕地的承包期为30年。

土地承包期限的长短，应考虑到我国农村的实际情况，根据农业生产经营的特点和农业经济的发展趋势等因素确定。如果期限过短，不利于土地承包经营权的稳定和农业的发展。耕地的承包期为30年的规定，符合农村耕地承包的现实要求。

物业管理条例释义(全文完整版)

物业管理条例释义

第一章 总则

第一条：为了规范物业管理行为，保障业主合法权益，维护社区安全和秩序，根据《物权法》等相关法律法规，制定本条例。

第二条：物业管理条例适用于公共住宅小区、商业综合体、办公楼、工业园区等各类物业管理范围。

第三条：本条例所称物业管理，指由物业服务企业或其他组织提供的社区管理、设施设备维护、安全保卫、环境卫生等服务。

第四条：物业管理应遵循公平、公正、公开的原则，尊重业主的合法权益，提供优质的管理服务。

第二章 物业管理权限

第五条：物业管理方应具备相应的资质和管理能力，如需变更物业管理方，应征得业主大会的同意。

第六条：物业管理方应制定相应的管理规章制度，并在小区内明示公告。业主应当遵守管理规章制度，不得干扰物业管理秩序。

第七条：物业管理方有权对小区内的公共设施、绿化、道路等进行维护和管理，并收取相应的维修费用。第八条：物业管理方应及时处理小区内的安全隐患，采取相应的安全防范措施，确保居民生活安全。

第九条：业主有权监督物业管理方的工作，并提出合理的建议和要求。物业管理方应积极响应并及时处理。

第三章 费用收取与使用

第十条：物业管理费由业主按照公共区域面积和私有部分面积的比例缴纳，并在小区内公示收费标准。

第十一条：物业管理方应定期向业主大会报告物业费的使用情况，并接受业主大会的监督。

第十二条：物业管理费的使用应用于小区公共设施维护、绿化养护、道路清洁、安全防范等方面，不得挪作他用。

第十三条：业主有权知道物业费的使用情况，并对费用使用提出质疑，物业管理方应如实回答并提供相关的费用明细。

第四章 业主权益保障

第十四条：业主在物业管理方指定的时间内，有权参与业主大会并表决相关事项。

第十五条：业主有权依法参与小区规划、建设、装修等事项的讨论，并提出合理意见和要求。第十六条：业主有权了解小区内的公共设施、绿化、环境卫生等情况，并提出维护和改善的建议。

第五章 违规行为与处理