中华人民共和国物权法释义：第一百一十七条

中华人民共和国物权法释义 (第149条)

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

●立法主旨

本条是建设用地使用权续期及土地上房屋及其他不动产归属的规定。

●立法背景

国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。建设用使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城『节房地产管理法21条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同．依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”物权法在现行法律的基础上，作出了符合广大人民群众利益的规定。

●条文解读

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用50年。物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是．物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。“住宅建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。

第三⼗九条 所有权⼈对⾃⼰的不动产或者动产，依法享有占有、使⽤、收益和处分的权利。

●条⽂主旨

本条是关于所有权基本内容的规定。

●⽴法背景

通常认为，所有权是对物的⽀配权．这样讲是很抽象的，但准确地给所有权下定义则⾮常困难。外国民法通常以规定所有

权的内容的⽅式来说明所有权，有⼏种情形：⼀是作概括性规定，强调处分权。如德国规定，在不违反法律和第三⼈利益的范

围内，“物的所有权⼈可以随意处分其物”，并排除他⼈的任何⼲涉。瑞⼠规定，物的所有⼈在法律规范的限制范围内，“对该物

得⾃由处分”。⼆是规定两项内容，强调使⽤权和处分权。如意⼤利规定．在法律规定的范围内并且在遵守法律规定的义务的

前提下，“所有权⼈对所有物享有完全的、排他的使⽤和处分的权利”。法国规定，“所有权是指．以完全绝对的⽅式，享有与处

分物的权利，但法律或条例禁⽌的使⽤除外。”三是规定三项内容，在规定使⽤权、处分权外，规定收益权或者占有权。如⽇

本规定，“所有⼈于7⽇法令限制的范围内，有⾃由使⽤、收益及处分所有物的权利。”俄罗斯规定，“财产的占有权、使⽤权和

处分权属于财产的所有⼈。”我国台湾规定，“所有⼈，于法令限制之范围内，得⾃由使⽤、收益、处分其所有物，并排除他⼈

之⼲涉。”

我国《民法通则》第7l条对所有权规定了四项内容：“财产所有权是指所有⼈依法对⾃⼰的财产享有占有、使⽤、收益和

处分的权利。”物权法本条的规定与民法通则这⼀规定基本⼀致，仍滞⽤民法通则四项内容的规定。

●条⽂解读

所有权的占有、使⽤、收益和处分等权利内容在传统理论上称为所有权的“权能”。虽然⼤陆法国家在所有权概念上对所有

权权能的规定各有不同，但在理论上通常都认为所有权具有四项基本权能：

1．占有。占有就是对于财产的实际管领或控制，拥有…个物的般前提就是占有，这是财产所有者直接⾏使所有权的表

现。所有⼈的占有受法律保护，不得⾮法侵犯。对于动产，除⾮有相反证明，占有某物即是判定占有⼈享有该物所有权的标

第⼀百四⼗七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占⽤范围内的

建设⽤地使⽤权⼀并处分。

●条⽂主旨

本条是关于建设⽤地使⽤权随建筑物、构筑物及其附属设施的流转⽽⼀并处分的规定。

●⽴法背景

担保法第36条规定，以依法取得的国有⼟地上的房屋抵押的，该房屋占⽤范围内的国有⼟地使⽤权同时抵押。以乡(镇)、

村企业的⼚房等建筑物抵押的，其占⽤范围内的⼟地使⽤权同时抵押。城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例第24条规

定：“地上建筑物、其他附着物的所有⼈或者共有⼈，享有该建筑物、附着物使⽤范围内的⼟地使⽤权。⼟地使⽤者转让地上

建筑物、其他附着物所有权时，其使⽤范围内的⼟地使⽤权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”第33条规定，地上建筑物、其他附着物抵押时，其使⽤范围内的⼟地使⽤权随之抵押。

实现“房地⼀致”，有两种⽅式⼀种是“房随地⾛”另⼀种是“地随房⾛”。两种⽅式都已经被法律实践和社会⽣活普遍接受了

的。本法第146条对“房随地⾛”作了规定，第147条相应地对“地随房⾛”作出规定。

●⽴法背景

本法第147条和第146条规定⼏乎是“～个硬币的两⾯”。从结构和内容上都可以把第147条看作第146条的反转。这两条实

际上是⼀个整体，只要建设⽤地使⽤权和地上房屋有⼀个发⽣了转让，另外⼀个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不

允许，把“房”和“地”转让给分别不同的主体。此外，本条中所讲的附属设施占⽤范围内的建设⽤地使⽤权有可能是⼀宗单独的

建设⽤地使⽤权，也有可能是共同享有的建设⽤地使⽤权中的份额，特别是在建筑物区分所有的情况下。转让占⽤范围内的建

设⽤地使⽤权不可能也不应该导致对业主共同享有的建设⽤地使⽤权的分割。在这种情况下，除了本条外，还要依据业主的建

筑物区分所有权的有关规定，才能全⾯确定当事⼈的权利义务。

●相关规定

《担保法》第36⼀条，《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第24条、第33条。

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1 / 3 中华人民共和国物权法释义：第一百八十条

第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

(一)建筑物和其他土地附着物；

(二)建设用地使用权；

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

(四)生产设备、原材料、半成品、产品；

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器；

(六)交通运输工具；

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

●条文主旨

本条是关于抵押财产范围的规定

●立法背景

民法通则第89条对抵押作了规定，但对哪些财产可以抵押没有具体规定，实践中出现了以无权处分的财产或者以权属有争议的财产抵押的情况，从而导致抵押权难以实现。担保法总结实践经验，依照有关法律，明确规定了可以抵押的财产。该法第34条规定：“下列财产可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物；(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；(六)依法可以抵押的其他财产。”“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”担保法规定的可以抵押的财产主要是不动产，虽然在第二项规定了“其他财产”可以抵押，但没有明确可以抵押的动产的范围。 文档收集自网络，仅用于个人学习

物权立法过程中，对于是否限定动产抵押的范围曾有不同意见，一种意见认为，动产抵押的范围不宜过宽，理由是：l_从国外的立法看，大多数国家和地区的动产抵押的范围限于大型机器设备、交通运输工具等经济价值比较大的动产。我国担保法实施十几年，设立抵押的动产也主要是机器设备、交通运输工具等价值较大的物，以其他动产抵押的比较少。2．动产种类繁多，便于移动，公示问题难以解决，不对动产抵押作限制，会增加市场风险，不利于保护抵押权人和买受人的利益。另一种意见认为，对动产抵押的范围不宜作限制，理由是：1.扩大动产抵押的范围，有利于当事人融资，特别是广大农村，土地承包经营权和宅基地使个人收集整理 仅供参考学习