2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案(卷八)

2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷二）1、社会再生产的全过程包括( )的四个环节。

A.计划、生产、分配、消费B.计划、生产、交换、消费C.生产、组织、交换、消费D.生产、分配、交换、消费标准答案：D2、下列关于市场经济特征的表述，( )的错误的。

A.从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主D.从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统标准答案：B3、货币资金的使用价值是( )。

A.利率B.工资C.利润D.利息标准答案：D4、营业外收入是指( )的各项收入。

A.为取得其它业务收入而发生B.与企业经营活动无直接关系C.与产品制造无直接关系D.进行加工劳务而发生标准答案：B5、市场经济以( )为基础配置资源。

A.商品生产和交换B.市场自由竞争C.市场机制D.价值规律标准答案：C6、社会主义的本质特征之一是( )。

A.国家对经济实行宏观调控B.编制经济社会发展规划C.全国统一的市场D.解放生产力，消除剥削标准答案：D7、用于表明各会计要素之间的基本关系的是( )。

A.会计科目B.会计等式C.会计方法D.会计制度标准答案：B8、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于( )。

A.流动资金B.固定资金C.企业负债D.银行贷款标准答案：A9、企业溢价发行债券时，出售债券的价格()债券的票成价值。

A.低于B.高于C.等于D.二倍于标准答案：B10、根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于( )。

A.从事生产、经营的纳税人B.非从事生产、经营的纳税人C.扣缴义务人D.纳税担保人标准答案：A1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用(B)价值标准。

2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷四）2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷四）1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括()。

A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用标准答案：b解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。

2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是()A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益标准答案：b解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。

3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为()。

A.P=a/r[1一l/(1+r)n]B.P=a/rC.P=a/(r±s)D.P=a/r±b/r2标准答案：b解析：根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：P=a/r式中：P——土地价格;a——土地纯收益;r——土地还原率。

可知答案为B.P=a/r4、收益还原法不适宜用于评估()用地。

A.商业B.写字楼C.酒店D.学校标准答案：d解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。

5、房地出租中，()的费用计算与房屋重置价无关。

A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费标准答案：a解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。

6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于()万元。

A.1350B.1533C.1611D.1722标准答案：c解析：1.土地使用年期无限时的计算公式P=a/r±b/r2式中：P、a、r含义同前;b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±(n—1)b。

2020年土地估价师《理论与方法》试题及答案（卷八）1、基准地价评估的任务是以城镇整体为单位，评估出土地的平均价格，并在基准地价基础上，建立起评估宗地价的修正体系。

(×)2、基准地价评估时的土地用途以现在实际用途为主，但对某些城市规划实施造成地价上涨的局部区域，必须评估出规划条件实现后的基准地价标准。

( ×)3、土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。

( √)4、基准地价与宗地样点地价的差异一般是由于影响地价的区域和个别因素差异造成的。

(√)5、基准地价图上，商服业用符号要依比例尺表示各级商服中心位置。

( ×)6、马克思指出，一切类型地租都有一个共同点，就是地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式。

(×)7、垄断地租与绝对地租一样，其实质和来源都是农业工人创造的剩余价值。

(×)8、李嘉图认为，在资本主义竞争的条件下，农产品市场价格必然由生产该种农产品的社会平均劳动成本决定(×)9、边际方法的在传统地租理论中的应用产生了该领域内的革命，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

(√)10、阿兰索的地租模型理论认为买价曲线斜率最大的用户将取得最靠近市中心的土地。

( ×)11、杜能农业区位论所要解决的问题可归结为如何通过合理布局使农业生产达到节约运费,从而最大限度地增加利润。

(√)12、成本逼近法与一般房地产估价中的成本法不同，后者是假设地价为已知，而前者却是用来推算地价的( √)13、由于地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格就由地租的资本化和土地投资折旧及利息的资本化两部分构成( ×)14、成本逼近法中土地所有权收益由两部分组成，即土地原收益和土地增值地租收益(×)15、自由自估的估价结果对外一般不具有法律效率。

( √)16、从报告格式上看，宗地估价报告可分为书信式和文字式两种。

( ×)17、宗地估价报告必须由实际参加评估工作的人员编写。

土地估价考试题库及答案一、单项选择题1. 土地估价的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 最大最佳使用原则C. 预期原理D. 供求原理答案：C2. 土地估价中，土地的自然属性包括（）。

A. 土地位置B. 土地形状C. 土地面积D. 土地质量答案：D3. 土地使用权出让的最高年限为（）年。

A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C4. 土地利用现状分类中，耕地属于（）。

A. 农用地B. 建设用地C. 未利用地D. 其他用地答案：A5. 土地估价报告有效期一般为（）。

A. 1年B. 2年C. 3年D. 5年答案：B二、多项选择题6. 土地估价中，影响土地价格的主要因素包括（）。

A. 土地位置B. 土地用途C. 土地面积D. 土地政策答案：ABCD7. 土地估价方法中，市场比较法的步骤包括（）。

A. 收集交易实例B. 比较因素分析C. 交易情况修正D. 估价结果确定答案：ABCD8. 土地估价中，成本法的步骤包括（）。

A. 确定土地取得成本B. 确定土地开发成本C. 确定土地增值D. 确定土地价格答案：ABCD9. 土地估价中，收益法的步骤包括（）。

A. 确定土地收益B. 确定土地资本化率C. 确定土地价格D. 确定土地剩余价值答案：ABC10. 土地估价中，剩余法的步骤包括（）。

A. 确定建筑物的重置成本B. 确定建筑物的折旧C. 确定建筑物的收益D. 确定土地价格答案：ACD三、判断题11. 土地估价中的比较法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：错误12. 土地估价中的收益法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：错误13. 土地估价中的成本法适用于所有类型的土地估价。

（）答案：正确14. 土地估价中的剩余法只适用于房地产开发项目。

（）答案：正确15. 土地估价中的市场比较法需要选取近期的交易实例。

（）答案：正确四、简答题16. 简述土地估价的目的和意义。

答案：土地估价的目的是为了确定土地在特定条件下的市场价值，为土地交易、抵押、征税等提供依据。

土地估价实务基础考试答案（题库版）l、判断题在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价（江南博哥）格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。

（）正确答案：错2、多选用千基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（）资料。

A. 土地使用权出租B. 房屋出租C. 以地换房D. 企业兼并E. 房屋转让正确答案：B, C, D3、判断题建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。

（）正确答案：错4、多选农用地价格影响因素为（）。

A. 种植作物种类B. 自然因素C. 社会经济因素D. 特殊因素E. 政治因素正确答案：B, C, D5、多选根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有()。

A. 剖面图法B. 总分频率图法C. 数轴法D.AHP法E. 其他方法正确答案：B, C6、单选按监察时间的不同，可将土地监察划分为（）。

A. 事前监察、事中监察和事后监察B. 普遍监察与专门监察C. 内部监察和外部监察D. 自力监察和他力监察正确答案：A参考解析：按监察时间的不同，可划分为事前监察、事中监察和事后监察。

7、判断题依照国家规定，钢混结构建筑的残值率最高。

（）正确答案：错8、单选《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入（），作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

A. 国民经济和社会发展计划B. 城市总体规划C.土地利用年度计划D.国土规划正确答案：A参考解析：县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

9、单选关千舌习惯矫治器舌刺，叙述正确的是（）A. 目的是扎刺舌头防止前伸B. 息止颌位时延伸至下牙舌面C.尖端应圆钝D.常设计6r--..;7根E.需千上前牙舌侧离基托边缘2r--..;3m m处伸出正确答案： C10、多选？某国有企业甲获准千2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。

2020年土地估价师《案例与报告》试题及答案（卷八）1、估价报告的合法性的内涵是指（）。

A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事B、主体认定事实清楚C、符合法定程序D、证据确凿充分E、估价过程符合公司规定程序答案：A，B，C，D【解析】合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序2、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。

B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。

C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（不含两种）进行估价。

D、工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。

E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼近法、剩余法。

答案：A，D【解析】居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。

估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上（含两种）进行估价。

3、下列运用市场比较法应注意的事项，正确的是（）A、住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低。

B、商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度。

C、工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小。

D、在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同。

E、因素修正幅度要与基准地价评估报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近。

答案：B，C【解析】（1）因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。

2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷一）1.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是()价格。

A.使用B.租赁C.抵押D.收益2.不属于影响土地价格的行政因素的是()。

A.土地制度B.住房制度C.城市规划D.城市化进程3.不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是()。

A.市场结构不同B.折旧现象不同C.地价上升速度呈缓慢趋势D.地价主要由地产需求决定4.用地潜力属于城镇土地等级的()因素。

A.城镇规划B.自然条件C.城镇基础设施D.环境质量5.以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是()。

A.综合分析原则B.地域分异原则C.最有效使用原则D.土地收益差异原则6.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指()资料的收集与调整。

A.城镇土地供应潜力B.城镇区位C.分等基本D.区域土地供应潜力7.下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是()原则。

A.城镇规模和职能调控B.行政建制协调C.城镇规模调控D.近邻平衡8.在我国，城市()往往反映城市在相应区域内的集聚能力。

A.人口密度B.人口规模C.住房密度D.住房规模9.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以()面积为准。

A.土地证上登记B.出让合同上的C.实际测量D.委托方确定的10.下列不属于农用地分等定级原则的是()原则。

A.综合分析B.分层控制C.主导因素D.土地收益一致D D C A C D C B A D(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。

土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。

土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信和场地平整)。

土地估价实务基础考试答案（强化练习）1、多选?某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B 为企业甲所使（江南博哥）用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括（）。

A.收益还原法B.路线价估价法C.市场比较法D.基准地价系数修正法正确答案：A, C, D2、单选在剩余法的基本公式中"地价=开发后的不动产售价-开发成本-利润-利息-税金"中，利息是指（）。

A.不动产售价的利息B.开发成本的利息C.贷款利息D.场地取得费及开发费的利息正确答案：B3、单选罪犯当月考核时间不足（）的不给予嘉奖A、15天B、20天C、25天D、30天正确答案：B4、多选影响土地价格因素中的经济因素有（）。

A.经济发展状况B.居民收入和消费水平C.房地产投机D.财政收支与金融状况正确答案：A, B, D, E5、多选以下对土地的分析中正确的是（）。

A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态E.土地价格受地区性和地域性影响不明显正确答案：B, C, D6、单选?某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。

土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷8及答案与解析【正确答案】该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。

因为：(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

2【正确答案】(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

3【正确答案】对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

(1)土地用途应设定为商业。

土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

4【正确答案】对于宗地D应由政府无偿收回，因为：根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

5【正确答案】作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

各出让方式的基本特征如下：招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

6【正确答案】(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：1)确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

2)拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等。

3)资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等。

4)相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析。

2020年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷十）第一部分计算题共3题，各题分别为30、30、40分。

要求列出算式、计算过程和计算结果，计算结果保留两位小数，地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。

一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。

根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。

估算该开发商目前所能投标的最高地价。

二、某城市有宗地F因拍卖需要评估，现有5宗类似的土地交易案例，条件如下。

项目A B C D E 待估宗地成交价格(元/m2) 500 600 950 1020 1300交易形式协议协议招标招标拍卖拍卖交易时间(年、月) 2002.3 2002.5 2002.9 2002.11 2003.2 2003.5土地使用权年期50 70 70 40 70 50容积率1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5区域因素比较繁华程度+2% -1% 0 -2% +3%基础设施0 +3% -1% +3% 0交通状况-1% 0 +2% -1% -2%个别因素比较宗地形状0 -2% +3% 0 1%宗地位置+1% 0 -2% -3% 0临街类型+1% +1% 0 +1% -1%表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比较，表中数字为正时，表示交易案例宗地条件优于待估宗地，表中数字为负时，表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。

根据调查，该城市交易形式修正系数为：协议0.6，招标0.8，拍卖1.0;地价指数以2002年1月为100，以后平均每月递增1个百分点;土地还原率为7%;此类用地的最低容积率为1，容积率在1—1.5之间时，容积率每增长0.1，宗地单位地价比容积率为1时增长5%，超过1.5后容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时增长4%。