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成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。
（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。
由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。
估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。
【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。
（1）土地取得成本。
土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。
（2）开发成本。
开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。
②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。
④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。
而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。
（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。
三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
成本法计算公式1、房地产价格=(土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润+土地增值收益) ×其他因素修正系数×年期修正系数2、土地取得费(土地成本)=征地补偿安置费+社会保障费+青苗补偿费+地上物补偿费（注：①征地补偿安置费，即土地补偿费和安置补助费之和；②土地取得费（土地成本）根据土地取得方式（三种：市场购买、集体土地征收和国有土地拆迁征收）的不同，构成和标准也不同，该公式是参照征收所在区域集体土地的重置成本来确定土地取得费的；③该项还包括其他相关费用，即）3、土地开发费（建设成本）：根据各地公布的基础设施配套造价信息进行计算（注：估价对象为房地产时，该项为建设成本，包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费等）4、（土地取得）相关税费=耕地占用税+土地开垦费+土地管理费（注：此外还包括新菜地开发建设基金和政府规定的其他有关费用）5、利息=（土地取得费+税费+宗地外土地开发费）×R+宗地内土地开发费×R×0.5(注：①R为贷款利息率；②设定土地开发期一般为一年，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入)6、利润=(土地取得费+税费+土地开发费)×土地投资利润率7、成本价格=土地取得费+土地开发费+相关税费+利息+利润8、土地增值收益=(土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率（注：在一级土地市场上土地增值收益等于土地出让金，而在二级土地市场上，国家的土地所有权在经济上只能通过土地增值税等税费来得到体现，而不能完全由政府取得，即在二级市场上，土地增值收益并不完全等于土地出让金，增值收益剩下的绝大部分归于转让方。
）9、其他因素修正后的单位地价=（成本价格+土地增值收益）×（1+其他因素修正系数）10、其他因素修正系数：根据基准地价修正系数说明表和基准地价修正系数表相对照求得各地价影响因素修正系数，最终取得综合修正系数11、年期修正后的单位地价=其他因素修正后的单位地价×年期修正系数11、年期修正系数=[1-1/（1+r%）m](注：r为土地还原率)。
土地价格构成与成本法估价摘要：本文从土地价格的内涵、构成入手，分析了土地批租和土地出让的共同实质，然后重点分析了土地开发费、土地征收费与地价的关系，最后对国内外应用土地成本逼近法限制条件作了比较分析，得到用市场比较法、收益法、剩余法来评估土地价格，减少造成滥用成本逼近法评估土地价格的现象。
关键词：地价价格构成土地批租成本法一、土地价格内涵和构成分析所谓土地价格，可解释为为购买土地所有权的价格。
它指的是出让土地所有权所应取得的补偿，或取得土地所有权所应支付的代价。
马克思指出，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”。
但是作为现实中的土地，其中已经凝结了人的劳动，土地价格实际上包含两层含义，即土地资源价格和土地固定资产价格。
从实际市场运作讲，土地价格是与市场利率存在密切关系。
在目前土地估价师考试指导教材《土地估价理论与方法》一书中，其关于土地价格的定义是以预期权利收益比较符合市场和理性经济人等取向。
土地价格理解为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。
换句话说，土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益的高低。
且土地的不同权利，其价格也不相同，在实际中可以分为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等形式（胡存智2006）。
在实践中，关于土地价格含义上存在以下几种看法：（1）地价=土地使用权出让金；（2）地价=租赁年期内各年地租现值的总和；（3）地价=土地出让金+土地开发费+土地取得费；（4）地价=土地出让金+土地开发费+土地纯收益（地租）。
以上四种价格内涵和构成，第一种价格（同一块地，同一用途）最低，且这种土地使用权出让金只是我国大陆借鉴香港土地批租制而采取的一种办法。
第二种价格强调土地的预期收益，并加以贴现，加总得到土地现在的价格。
第三种价格把土地开发投资费作为土地价格的构成部分，同时把土地取得费计入土地价格。
第四种价格与第三种价格相比，强调了土地的纯收益（地租）和土地开发费。
成本逼近法估算土地价格时，主要引用（3）、（4）式的价格计算方法。
基准地价系数修正法和成本法计算公式数据模板总价值=基准地价系数×土地面积×建筑面积×建筑品质修正系数其中，建筑品质修正系数是根据建筑物的实际情况来确定的，可以考虑建筑物的使用年限、装修情况和维护情况等因素。
成本法：成本法是一种基于建筑物实际建造成本来确定其价值的房地产估价方法。
以下是成本法的计算公式：总价值=土地价值+建筑物价值-折旧值其中，土地价值是根据当地土地市场情况和评估师的经验来确定的；建筑物价值是实际建造成本，可以通过询问建筑商或查阅相关资料来确定；折旧值是根据建筑物的使用年限和使用状况来确定的，可以按照固定比例进行计算。
以下是一个使用基准地价系数修正法和成本法计算房地产价值的实例：假设一些房地产项目的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，基准地价系数为5000，建筑品质修正系数为0.9，土地价值为100万元，建筑物价值为200万元，折旧值为50万元。
根据基准地价系数修正法的计算公式，总价值=5000×500×1000×0.9=2250万元。
根据成本法的计算公式，总价值=100+200-50=250万元。
通过对比可以发现，基准地价系数修正法得出的总价值较低，这是因为它只考虑了土地和建筑面积，而没有考虑建筑物的实际价值。
而成本法综合考虑了土地价值、建筑物的实际建造成本和折旧情况，得出的总价值较为全面和准确。
总而言之，基准地价系数修正法和成本法是两种常用的房地产估价方法，根据实际情况选择合适的方法进行估价是非常重要的。
无论使用哪种方法，都需要获得准确的参数数值和合理的修正系数，以确保估价结果的准确性和可信度。
成本法,基准地价法（三）成本逼近法[在采⽤成本逼近法时，要详细说明⼟地取得费的各组成项⽬及费⽤标准，并说明其确定的依据。
有⽂件依据的，要指出⽂件的名称及⽂件有关费⽤标准；没有⽂件依据的，如属当地⼀般规定的，要有当地⼟地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同地区的费⽤标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进⾏确定，并说明原因] 成本逼近法是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地增值收益来确定⼟地价格的估价⽅法。
其基本计算公式为：⼟地价格=⼟地取得费+有关税费+⼟地开发费+投资利息+投资利润+⼟地增值收益1、⼟地取得费及有关税费待估宗地位于XX（市、县、镇、村），调查周边⼟地利⽤主要类型是居民区（或耕地、菜地、混合地、荒地等）。
（1）⼟地取得费⼟地取得费是指待估宗地所在区域征⽤同类⽤地所⽀付的平均费⽤。
根据对待估宗地所在区域近年来征地费⽤标准进⾏分析，该项费⽤主要包括⼟地补偿费、青苗补偿费、劳动⼒安置补助费及地上物补偿费等。
A、⼟地补偿费根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》（1999年1⽉ 1⽇起施⾏）中“第四⼗七条：征⽤⼟地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费为该耕地被征⽤前三年平均年产值的六⾄⼗倍”，（结合＊＊市或县统计调查资料以及＊＊市或县⼟地管理局征地科提供的该地区征地实际情况或＊＊＊⽂件、⽂件名称、⽂件号、主要内容）；（蔬菜地、耕地或其他）前三年平均亩产值为（）元／亩，在评估中按平均年产值的（）倍补偿，则⼟地补偿费=（）x（）=（）（元／亩）⼟地补偿费合（）元／平⽅⽶B、安置补助费根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》（1999年1⽉ 1⽇起施⾏）中“第四⼗七条：征⽤⼟地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
征⽤耕地的安置补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数按照被征⽤的农地数量除以征⽤前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
土地成本测算表
以50亩为例：用地面积50亩，出让面积预计35亩。
土地成本费用：
一、征地：260万
二、报批：11万元×50=550万
三、出让：评估总价款45万元/亩×35亩=1575万（以2012年底为标准）
费用分类明细：1、出让金：1575万×40%=630万
2、契税：1575万×4%=63万
3、评估费交易费：1575万×1%=15.75万
4、测量费：25万
合计：733.75万
出让金预计返回630万－农土金8.2万－征拆金7万―收益基金78.8万―住房保证金78.8万―农田水利基金61.5万―教育基金61.5万―风险储备金30万=304万
四、转让：费用总计评估总价款1575万×17%=267.8万
五、不可预见费2000元/亩×50=10万
以上五项共计1821.55万÷50=36.4万元/亩
按现行评估价格计算，80万元/亩×35亩=2800万
出让费用：1、出让金：2800万×40%=1120万
2、契税：2800万×4%=112万
3、评估费交易费：2800万×1%=28万
4、测量费：25万
合计：1285万
出让金预计返回1120万－农土金8.2万－征拆金7万―收益基金56万―住房保证金56万―农田水利基金110.5万―教育基金110.5万―风险储备金50万=721.8万
转让费用：2800万×17%=476万
按现行评估价格计算，费用合计51.62万元/亩。
1、运用成本逼近法测算土地价格成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费+税费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益(1)土地取得费及税费根据《中华人民共和国土地管理法》规定，“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用耕地的安置补助费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍；土地补偿费与安置补助费的总和不得超过土地征用前三年平均年产值的三十倍”。
根据黄冈市统计调查资料结合当地的实际情况，待估宗地的土地补偿费取前三年平均年产值的10倍，安置补助费取前三年平均年产值的6倍,调查待估宗地所在地区需要安置的农业人口数为每亩1人，青苗和附属物补偿费为耕地平均年产值的1/2倍。
根据估价人员在宗地现场调查，该土地周围或征用前的农用地均为耕地，其耕地前三年平均年产值为3200元/亩,合4.8元/平方米。
土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗及地上物补偿费=×10+×6×1+÷2=!Syntax Error(元/平方米)A、征地管理费根据湖北省物价局、财政厅《省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号），征收征地管理费的标准为：（1）一次性征用耕地1000亩以上（含1000亩，下同）或其它土地2000亩以上的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁100户以上或安置农业人口300人以上，核实无地村民农转非200人以上的可收取%。
（2）一次性征用耕地500亩以上、1000亩以下的，其它土地1000亩以上、2000亩以下的，动迁量不大，工作量较小的，按基数计收%的征地管理费；动迁50户以上或安置农业人口150人以上，核实无地村民农转非100人以上的可收取%。
