成本法在拆迁补偿估价中的应用

浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法发布文号浙建法[2002]73号发文日期第一条为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法)、《城市房屋拆迁管理条例)、《浙江省城市房屋拆迁管理条例)、<中华人民共和国房地产估价规范)和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条本办法中的下列用词含义如下：(一)房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

(二)市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

(三)成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

(四)房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

(五)房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。

第四条市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。

房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。

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第二节 新开发土地的成本法估价
解：房地价格＝土地成本＋建安成本+管理费用＋利息 ＋销售税费＋开发利润
设：V总 = A+B+C+D+E+F A = 3000×20000 = 6000万元
B = 1800×50000 = 9000万元
C = B×3% = 270万元
D = A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)×40%×[(1+6%)1.5-1]+
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第三节 新建房地产的成本法估价
练习：
某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积 50000m2。土地重新取得价格为3000元/m2。建 筑物建造的建安成本为1800元/m2 ，管理费用为 建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其 中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内 均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一 年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率 6%。销售税费为房地产价格的7%，销售利润率 为20%。试评估该房地产的总价和单价。
三、管理费用 ➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成本+
建造成本）为计算基础 ➢ 新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基
础 四、销售费用
指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广 告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比 率计算。
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第三节 新建房地产的成本法估价
五、投资利息
➢ 新建房地价格评估：以（土地取得成本+开发成 本+建造成本+管理费用+销售费用）为计算基础
公司经费、人员工资、差旅费、房地产税、土 地使用税、业务招待费等，一般为土地取得成本与 开发成本之和的一定比率。

谓土 地 区位价 格测 算土地 重 新购置 价格 ； 建筑 物 按重 置成 新价测 算 价值 ， 再行 加总 。这种 采用 成
本法 测 算 的 补偿 价 格 ， 虽然 也 是房 地 合 一 的价
格 ， 可 以算 房地 产 市 场 评估 价 格 ， 与 真 正 的 也 但
市场价 格存 在着 较 大 的差距 ， 无法让 被拆 迁人 接 受 。 作上只 好再 给予相 当数 量 的奖励 金予 以补 操
的市场 比较 法估 价 时， 由于 在 因素系 数修 正表 中 ，房 屋成 新 率只 占 ８ ～ １％ ％ ０ 的权 数 ，因此 ， 这
２ ７ 折 旧对 最 终 估 价 结 果 的 影 响 可 能 只 有 ０的 ０ １ ６ ～２ 。 也是成 本法 的一个 硬伤 。 ．％ ％ 这 在深圳 ， 同 样 的房产 收地价 格往 往低 于征 地价格 ， 至是 合 甚 法 的房产 低于 非法 的房产 。就 是 因为 《 圳市 土 深 地征 用 与 收 回条例》 定 ： 地补 偿 只 能采 用 房 规 收 地分 开 的方式分 别估 价 ， 不但土 地使 用权 价值 没 有给予 充分体现 ， 建筑 物 的折 旧也 扣得太 多 。 成 本法 的这 些缺 陷 ， 正是 它不 能成 为拆迁 也 补偿估 价主要 方法 的原 因。 相对 于市场 比较法 和 收益 法 ， 本法 估 价 的 结果 总 是较 低 的， 往往 成 也 是无法 让被拆迁 人接 受 的。
房屋拆迁
４
成 法 拆 补 估 的 用 本 在 迁 偿 价中 应
骆 晓红 康玲 深圳市 国策房 地产 土地估 价有 限公 司 张红兵 深圳 市国政房 地产评 估有 限公 司
一
、
什 么情况下 应用成 本法估 价

1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。

利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。

2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。

同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。

3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。

每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。

但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。

征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。

征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。

按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。

成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。

在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。

关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。

该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。

在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。

二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。

需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。

（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。

（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。

建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。

这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。

三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。

新构建 价格 （ 一建筑物折 旧） 重新构 建价格可 以说 是假设有 一种情况 ， 在估 价 的 时候 重 新建造 或者重 新取得 一个 全新状 态下 的房 地产 评估 对象 的必 须支付 的全部 支 出和适 当利润 。需 要注 意： （ １ ） 房地产估价时点时的价格才是重新构建价格 。 （ ２ ）
部成本 ， 其 中包含合理的利润及相关利 息和税 费 。 （ 一） 成本 法的概念和理论依据 成本 法也称为成本逼 近法 ， 是指 以整个房地 产的重
新 开发和建设 的成本 为基础 ， 求得 房地产估价对 象 的价 格 的一种 估价方法 。 成本法是在求取估价 的对 象在估价 的时候重 新构 建 的价 格 ， 再 减去 相关折 旧 ， 以此估算 客 观合理价格或价值 的方法 。 运用成本 法求取 的房地产价 格 有时候也称为积算价格 。 成本法理论基 础是生产要 素价值论 ， 也 就是说商 品 的价格是必须基 于劳动生产成 本来确定 。具体而言 ， 对 卖方来说是生产成 本的价值理论 ， 就是在 卖方 的考虑下 做出 的最大 的让 步所能接受 的最低 的价格 ， 一般来说 一 定要高于开发 或建 造估价对象 的开发成本 （ 含利润 ） ； 对 买方而言是 替代原则 ， 就是 指在买方 的考 虑下在合 理的 范 围内可 以支付的最高 的价格 ， 不能 高于他原本预计 的 重新开发和 建造该 房地产时所需花费 的总额的代 价 。 （ 二） 成本法 的基本公式 成本法 的最基 本 的公式 为 ： 房地产 的评估 价值 ＝重
基本公式为 ： Ｓ ＝ ａ ＋ｂ＋ｃ＋ｄ＋ｅ＋ｆ
其 中， Ｓ为土地价格 ， ａ 为土地取得费 ， ｂ为土地开发 费， ｃ 为税费 ， ｄ 为利 息 ， ｅ为利润 ， ｆ 为土地增值收 益。 其 中最主要 的土地取得 费和土地开发费 。 土地取得 费是为取得土地所有 权或 占有权 而支付 的费用 ， 如政府 征收农用地 时支付 给农 民的土地开发费 。 而土地开发 费 般是通常意 义上的生地变为熟地 的费用 。 一般而 言政 府为使征用土地 成为适合建 筑使 用的建设 用地 ， 须对其 进行 开发 ， 如进 行三通 一平 、 五通 一平甚 至七通 一平 等

开发 ｓ建设
对城市房屋 拆迁估价 的思考
以西安市为例
殷 琳
摘 要 ：在 城 市房 屋 拆 迁 估 价 中，要根 据不 同的补 偿 方式确 定估价 对 象 。 实 行 货 币补 偿 的 估 价 对 象 为 被 拆 迁 房 屋 ， 实行 产 权 调 换 的 估 价 对 象
分 别 为 被 拆 迁 房 屋 和 所 调 换 的房 屋 。 城 市 房 屋 拆 迁 补 偿 估 价 对 象 的 范 围是 被 拆 迁 房 屋 及 其 占用 范 围 内的 土 地 。 西 安 市 房 屋 拆 迁 评 估 一 般 采 用 基 准 价 格 修 正 方 法 ， 该 方 法 实 质 上 是 成 本 法 。 运 用 基 准 价 格 修 正 方 法 评 估 被 拆 迁 房 屋 的 补 偿 价 格 时 ， 对 划拨 建 设 用
额 ，根据被 拆迁 房屋 的 区位 、用途 、
作者 ：西安财经学院管理学院副教授
则 》第二 十六条 规定 ，实行产 权调 换
建筑 面积 等 因素 ，以房地 产市 场评估 的住 宅 以被拆 迁 房屋产 权 的建筑面 积
，之 ２ １ ０ ／ １ ｉ ０１ １ ６
开发ｓ建设
为 安置依 据 。第四十 六条规 定 ： “ 拆 利 用该土 地建造 建筑 物 、构筑物 及其 偿 。可 见 ，对于所 收 回的建 设用地 使
估价是不可或缺的法定环节 。
一
种 补偿方 式补 偿 的价值量 不应 有较 大
Байду номын сангаас偏差 。
、
城 市 房 屋 拆 迁 中 估 价 对
在 西 安 市 城 市 房 屋 拆 迁 的 实 际 中 ，被拆 迁人 获得 的货币 补偿款 不能 在 市 场 上 买 到 适 宜 的 住 房 ， 同时 ，

浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法第一条为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。

第三条本办法中的下列用词含义如下：（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。

（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。

（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。

（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。

第四条市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。

第五条市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。

第六条市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。

第七条房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。

房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。

房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。

开发商怎样确定土地的投标价格？
确定土地投标价格的步骤

（1）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况；



（2）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求； （3）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况； （4）确定最佳的土地利用方式； （5）估算该项目的开发期限； （6）预测该项目开发完成后的总价值； （7）估算该项目的开发成本及预期利润； （8）计算最高的土地报价。
三、适用对象和条件

1、适用对象
“待开发土地”。

2、适用条件


评估结果的可靠性，主要取决于三个方面： （1）能否正确判断土地的最佳开发利用方式； （2）能否根据当地市场行情，正确预测未来 房地产的价格 （3）正确预测房地产开发、销售中的所有成 本与费用。
运用假设开发法的条件

成本法 Cost Approach

第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例
第一节 成本法基本原理

一、成本法的概念 是以开发土地所耗费的各项费用之和为 主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴 纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的 估价方法。
二、成本法的原理
（1）非常明确的城市规划（详细规划）； （2）十分明朗的房地产政策； （3）健全的房地产法律法规； （4）完整、公开的房地产交易信息库； （5）稳定、公开的土地供给计划。
四、假设开发法的公式


（一）基本公式
购置开发场地价格＝ 总开发价值或开发完成后的房地产价格－ 开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买待开发土地应负担的税费
三、估算开发经营期

浅析集体建设用地征收补偿价格评估快速城市化进程中，人口向城市聚集，城市建设不断加快，导致城市可用土地日益减少。

同时，国家对保护耕地的力度不断加大，地方政府越来越多的征地和拆迁在集体建设用地上进行，因此集体建设用地征收补偿价格日益得到关注。

目前，国内大多数地区集体建设用地征地补偿都是依据或参照耕地征地补偿标准来确定，耕地的价值基础是农业生产率，建设用地的价值基础是区位条件，可见依据或参照耕地征地补偿标准来确定集体建设用地的征地补偿应该是有欠缺的。

因此，本文通过分析集体建设用地征收价格的特点，从如何完善公示地价的制定出发，简要阐述公示地价的制定思路，分析征收评估中各种方法运用的特点，为集体建设用地征收补偿标准的制定提供借鉴。

标签：集体用地；征收；补偿价格评估1、集体建设用地征收价格的特点1.1 土地所有权变更集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。

1.2 权利状况不同国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。

农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。

1.3 法律支持程度不同现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。

2、集体建设用地征收补偿价格评估方法运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题：2.1 公示地价系数修正法若地方有公布公示地价，则可以采用公示地价系数修正法，运用此方法时需特别注意以下两个问题：a.具体公式：平均楼面地价=（均质区片补偿公示地价±开发程度修正值÷容积率）×交通条件修正系数×容积率修正系数×（1+其他个别因素修正系数之和）×期日修正系数。

（五）税费
土地取得和开发过 程中所必须缴纳的税费 是使土地使用权得以正 常交易的必要条件，因 此，应计入土地的成本。
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二、房地分估模式下对土地的评估
（六）投资增值收益 土地的投资增值收益是指 因土地用途、土地使用条件 的改变或改良，土地的收益 预期发生变化而产生的价值 增加额。
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三、房地分估模式下对房产的评估
者支付的费用。
包含两种 情况
一是国家征收集体土地而向集体土地所有者 支付的费用，包括土地补偿费、青苗补偿费等。
二是为取得已利用土地而向原土地使用者支付的 费用，包括拆迁补偿费用、临时安置补助费等。
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二、房地分估模式下对土地的评估 （二）土地开发费用
土地开发费用是指假设土地 在开发状态下应投入的各种费 用的合计，包括公共建设配套 费、基础设施配套费等项目的 费用。
在房产与地产分别评估的模式下，评估专业人员应排除地产对房 产的影响，仅对房产的物质形态进行评估。
房产评估价值=重置成本−实体性贬值−功能性贬值−经济性贬值 或
房产评估价值=重置成本×成新率
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三、房地分估模式下对房产的评估 （一）确定重置成本 房产的重置成本是指在评估基准日的国家财税政策和市场价格 体系下，采用评估时点的新材料和工艺，建造一个与被评估房产功 能结构基本相同的全新房产的必要支出及应得利润，具体包括：建 安综合造价（土建工程造价和安装工程造价）等。 房产重置成本=建安综合造价+投资利息+合理利润+前期费用 及其他费用
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例
某房产的建筑面积为100平方米，已使用年限为20年，预计尚可使
题 用年限为40年。已知该类房产的重置成本为2 000元/平方米，残值率为

房地产拆迁重置成本法利润的确定拆迁房屋评估的方式有重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法等五种评估方法。

一般实践中采用最多的评估方法就是重置成本法，更多关于拆迁房屋估价的方法有哪些的相关知识：一、拆迁房屋估价的方法有哪些。

第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求5月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。

成本法在以前就运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，其实就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

拆迁房屋估价的方法有哪些：第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。

所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。

第五、基准地价修正法。

基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。

国有⼟地在建房征收⽤选⽤市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种⽅法。

今后凡涉及拆迁的被征收房屋，其价值评估应综合考虑区位、⽤途、建筑⾯积以及占地⾯积、⼟地使⽤权等因素来进⾏评估，估价⽅法也由原来的单纯参照市场0变为根据被征收房屋情况，选⽤市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种⽅法。

这是记者昨⽇从住建部发布的《国有⼟地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）中了解到的。

此次《办法》的出台是年初颁布《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》之后为进⼀步解决涉及房屋征收补偿纠纷、确定被征收房屋价值⽽实⾏的新办法，《办法》强调了对房屋各⽅⾯因素的综合考虑，将估价⽬的视为“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据”，⽽⾮此前的“确定被拆迁房屋货币补偿⾦额”。

被征收房屋的价值评估⽅法相⽐之前也更加灵活。

此前的评估⽅法⼀般采⽤市场⽐较法，也即参照类似房地产0的办法，新《办法》中评估⽅法更加灵活，需对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估⽅法进⾏适⽤性分析后，选⽤其中⼀种或者多种⽅法对被征收房屋价值进⾏评估。

例如，被征收房屋的类似房地产有交易的，选⽤市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，选⽤收益法评估；被征收房屋是在建⼯程的，选⽤假设开发法评估。

对于⼈们较为关注的被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备物资等搬迁费⽤以及停产停业损失等补偿，《办法》遵循征收当事⼈协商原则，如果协商不成，可以委托房地产0评估机构通过评估确定。

另外，负责评估的房地产0评估机构的确定由原来的直接投票或拆迁决定变为先协商，协商不成再投票、抽签、摇号等⽅式确定。

《办法》第六条中还新加了委托评估合同的详细内容，规范了委托⼈和被委托评估机构的⾏为。

此外，如果对评估结果有异议，新《办法》对被征收房屋申请复核的期限做出了延长的规定，由原来的5⽇变为10⽇。

取消了复核时拆迁当事⼈另⾏委托估价机构评估的规定，仍由原机构进⾏复核，复核结果仍有异议时可在10⽇内申请由房地产估价师以及0、房地产、⼟地、城市规划、法律等⽅⾯的专家组成的专家评估委员会进⾏鉴定。

一、拆迁房屋的赔偿标准房屋拆迁补偿的标准有：1、被拆房屋的补偿费或者重置费，主要用来补偿被拆迁房屋所有权人的损失，一般是以被拆迁房屋的结构和房屋的折旧程度进行划档，按照平方米的单价进行计算；2、搬迁周转补偿费，用来补偿被拆迁房屋的住户临时居住房或者其自找的临时住处，以应对应拆迁导致的居住问题，周转补偿费一般是以临时居住条件进行划档，按照被拆迁房屋住户的人口数，每月给予的补贴。

3、奖励性的补偿费，一般用于鼓励被拆迁房屋的住户因积极配合房屋拆迁或者主动放弃拆迁可享受的一些权利，例如被拆住户自愿迁往郊区或者不要求拆迁单位安置住房的。

二、房屋拆迁补偿方式1、产权调换是指拆迁人用异地或者原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应的房屋产权。

对于拆迁人来说有影响余房率的负面作用，但是有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也是与住房制度改革的大趋势相符合的，所以《拆迁条例》赋予被拆迁人要求以产权调换的形式给予补偿的权利，并且规定：“拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换。

”当然，产权调换也不是绝对的，对于还建有特殊困难，又没有其他房屋可供调换的建设项目，被拆迁人产权调换的要求就不能给予支持。

另外，拆除地上附属建筑物也不实行产权调换，但要付给被拆迁人拆迁补助费。

2、作价补偿指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。

作价补偿是拆迁人乐于采用的一种形式，它不仅可以一次性解决房屋拆迁安置中的种种问题，而且还可以有效提高房地产经营效益。

不足之处是使用拆迁人从事房地产开发初始投资过大。

3、产权调换与作价补偿相结合产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。

这是一种折衷的形式，有利于协调拆迁双方在补偿形式问题上的分歧。

三、房屋拆迁时怎么选择评估方法1、市场比较法：一般来讲，市场比较法，是房屋拆迁评估中、最适宜的评估方法。

⼀、基本思路 注意：房产价值评估的成本法与⼟地价值评估的成本法计算公式不同。

⼆、适⽤范围（掌握） 1.⼀般适⽤于 ⽆收益（不能使⽤收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使⽤市场法），⽆法利⽤收益法、市场法等⽅法进⾏评估的情况。

2.成本法在⼟地评估中应⽤范围受到⼀定限制： 由于⼟地的价格⼤部分取决于它的效⽤，并⾮仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于⼟地成本的增加并不⼀定会增加它的使⽤价值。

3.房地产评估使⽤成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发⼟地等没有收益，也很难进⼊市场交易，则可选择成本法。

应⽤举例 [例]某市经济技术开发区内有⼀块⼟地⾯积为15000m 2 ，该地块的⼟地征地费⽤（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占⽤税）为每亩10万元，⼟地开发费为每平⽅公⾥2亿元，⼟地开发周期为两年，第⼀年投⼊资⾦占总开发费⽤的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地⼟地出让增值收益率为15%，银⾏贷款年利率为6%，试评估该⼟地的价值。

该⼟地的各项投⼊成本均⼰知，可⽤成本法评估。

（1）计算⼟地取得费。

⼟地取得费 =10万元/亩=150元/平⽅⽶ 提⽰：1亩=667平⽅⽶ （2）计算⼟地开发费。

⼟地开发费 =2亿元/平⽅公⾥=200元/平⽅⽶ 提⽰：1平⽅公⾥=106平⽅⽶ （3）计算投资利息 ⼟地取得费的计息期为两年，⼟地开发费为分段均匀投⼊，则， ⼟地取得费利息 =150×[（1+6%）2－1] =18.54（元/平⽅⽶） ⼟地开发费利息 =200×35%×[（1+6%）1 .5－1]＋200×65%×[（1+6%）0.5－1] =6.39＋3.84 =10.23（元/平⽅⽶） （4）计算开发利润。

开发利润 =[（1）+（2）]×10%=35（元/平⽅⽶） （5）计算⼟地价值。

Others can make you a pair of super easy to wear shoes, but we have to walk the road by ourselves, and we haveto bear everything in life.通用参考模板（页眉可删）拆迁厂房评估方法和补偿标准一、市场比较法。

二、成本法。

三、收益法。

四、假设开发法。

五、基准地价修正法。

拆迁厂房补偿标准1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。

厂房主要还是用于公司或者是企业的一些材料和物资的加工和存贮的作用的，而且一般位于城市的周边占地面积很大的，但是对于土地不够的时候就会被拆迁了，那么在拆迁补偿的时候拆迁厂房评估方法是什么呢。

拆迁厂房评估方法一、市场比较法。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%.但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。

二、成本法。

成本法是通过求取估价对象在估价时点的或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

三、收益法。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

四、假设开发法。

是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

五、基准地价修正法。

基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

“成本法”在房屋价格预测中的运用吕广韬七台河市产权交易中心【摘要】房屋价格预测中的成本法是以房屋发生的成本为基础测算房屋价格的方法。

房屋价格形成的客观基础是房屋的价值，是由建造房屋的社会必要劳动时间决定的。

本文主要阐述了房屋建筑的前期成本、建筑安装工程费、配套设施费、开发利润、营业税金及附加、建筑地段差价、楼层差价和朝向差价等房屋价格预测中的“成本法”等问题。

【关键词】房屋价格预测成本法房屋价格预测中的成本法是以房屋发生的成本为基础测算房屋价格的方法。

房屋价格形成的客观基础是房屋的价值，是由建造房屋的社会必要劳动时间决定的。

与一般商品不同，房屋是建筑在土地上的。

因此，先要对土地进行征用和开发，以满足房屋建造的需要，在开发的地基上建造房屋。

房屋价值要包括房屋本身建造的价值和作为房屋地基上的土地征用、批租费及土地开发费。

因不同环境地段、楼层、朝向的房屋各不相同，房屋价格必然有建筑地段差价、楼层差价和朝向差价。

一、房屋建筑的前期成本１．土地征用及拆迁补偿费或批租地价。

征用的建筑地基，包括：土地补偿费；拆迁补偿费；安置补偿费。

批租的建筑地基，包括：地租；拆迁安置费、上列各项费用的构成及其测算。

２．前期工程费。

２．１勘察规划设计费。

包括自行或委托勘察设计单位进行规划设计工程水文地质勘察设计发生的费用，购买标准图纸的费用，可按规定收费标准。

２．２可行比研究费。

它包括自行或委托投资咨询单位等进行可行性研究发生的费用，可按规定收费标准计算。

３．基础设施费。

房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通信、绿化、环卫设施及道路等基础设施支出可按概算计算。

二、建筑安装工程费１．直接工程费和措施费。

直接工程费是施工过程中耗费的构成工程实付和有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费和施工机械使用费。

措施费是为完成工程项目施工发生于施工前和施工过程中环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工增加费、施工排水降水费等非直接工程费。