下载文档原格式
浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法发布文号浙建法[2002]73号发文日期第一条为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法)、《城市房屋拆迁管理条例)、《浙江省城市房屋拆迁管理条例)、<中华人民共和国房地产估价规范)和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。
第三条本办法中的下列用词含义如下：(一)房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。
(二)市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
(三)成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
(四)房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。
(五)房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。
第四条市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。
第五条市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。
第六条市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。
第七条房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。
房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。
1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。
利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。
2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。
同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。
3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。
征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。
征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。
按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。
成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。
在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。
关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。
该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。
在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。
二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。
需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。
（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。
（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。
建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。
这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。
三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。
浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法第一条为了规范城市房屋拆迁价格评估行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国房地产估价规范》和《浙江省社会中介机构管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条在城市规划区内国有土地上，市、县人民政府和有关管理部门进行房屋拆迁评估管理，房地产评估机构从事房屋拆迁评估业务，应遵守本办法。
第三条本办法中的下列用词含义如下：（一）房屋具体区位：是指在某一个特定的地段内，房屋相对于所在地段、拆迁地块的优劣程度。
（二）市场比较法：是指房屋拆迁评估中以同类房屋的市场成交价格为基础，进行适当修正，作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
（三）成本法：是指房屋拆迁评估中以开发或建造与被拆迁房屋相同用途、相同结构的房屋需要的成本和费用，再加上正常利润和税金作为该被拆迁房屋补偿价格的评估方法。
（四）房屋的重置价格：是指前期工程费、建筑安装工程费、小区内配套设施费。
（五）房屋用途：是指住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其他房屋等用途。
第四条市、县房屋拆迁管理部门应当会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，确定被拆迁房屋的货币补偿基准价，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。
第五条市、县房屋拆迁管理部门应当会同有关部门，制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报同级人民政府批准后实施。
第六条市、县房屋拆迁管理部门可以制订非住宅采用市场比较法、成本法进行拆迁评估的有关管理规定，报同级人民政府批准后实施。
第七条房屋拆迁价格评估应当委托有资质的房地产评估机构进行。
房屋拆迁评估中的主要评估人员应当是注册房地产估价师。
房屋拆迁评估报告必须经注册房地产估价师签字并经评估机构盖章。
浅析集体建设用地征收补偿价格评估快速城市化进程中，人口向城市聚集，城市建设不断加快，导致城市可用土地日益减少。
同时，国家对保护耕地的力度不断加大，地方政府越来越多的征地和拆迁在集体建设用地上进行，因此集体建设用地征收补偿价格日益得到关注。
目前，国内大多数地区集体建设用地征地补偿都是依据或参照耕地征地补偿标准来确定，耕地的价值基础是农业生产率，建设用地的价值基础是区位条件，可见依据或参照耕地征地补偿标准来确定集体建设用地的征地补偿应该是有欠缺的。
因此，本文通过分析集体建设用地征收价格的特点，从如何完善公示地价的制定出发，简要阐述公示地价的制定思路，分析征收评估中各种方法运用的特点，为集体建设用地征收补偿标准的制定提供借鉴。
标签：集体用地；征收；补偿价格评估1、集体建设用地征收价格的特点1.1 土地所有权变更集体土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序，给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有，土地所有权发生转移。
1.2 权利状况不同国有土地所有权与集体土地所有权虽然都是土地所有权，但其权能却并不相等，主要表现在集体土地处分权权能的不完善。
农民集体缺乏对土地的处分权，而这是土地所有权的核心权能，相伴的是有限的收益权。
1.3 法律支持程度不同现阶段集体建设用地缺少与国有土地一样的法律地位，关于集体建设用地流转的立法也相对滞后，缺乏国家层面有力的法律支撑。
2、集体建设用地征收补偿价格评估方法运用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法评估集体建设用地征收价值时，其基本技术思路与评估国有建设用地一致，参照最新《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）进行评估，同时根据集体建设用地具有的特征，分析应用各种方法时需要注意的问题：2.1 公示地价系数修正法若地方有公布公示地价，则可以采用公示地价系数修正法，运用此方法时需特别注意以下两个问题：a.具体公式：平均楼面地价=（均质区片补偿公示地价±开发程度修正值÷容积率）×交通条件修正系数×容积率修正系数×（1+其他个别因素修正系数之和）×期日修正系数。
一、什么情况下应用成本法估价
拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。
一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。
在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。
在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价；还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。
例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、
大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手；另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。
这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、
构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。
除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。
应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》
规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市（包括北京市）还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格；建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。
这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。
操作上只好再给予相当数量的奖励金予以补齐。
那么，采用成本法测算房地产市场评估价格为什么偏低呢？是因为成本法本身存在着缺陷。
二、成本法的缺陷１．在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时。
可以说，这两种价格在现实的土地市场上是不存在的，也就是说没有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用这两种价格拿到土地。
换句话说，这两种价格不是真实的土地重新购置价格。
２．成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。
任何一个项目都是以获得预期收益为前提的，没有人只是为了收回成本而投资项目建设。
举例来说，
深圳一个收地项目涉及一个大学的研究生院（企业投资建设），由于土地是划拨性质的，国土部门指定的估价机构采用成本法测算出来的补偿价格是７０００多万
成本法在拆迁补偿估价中的应用
骆晓红康玲深圳市国策房地产土地估价有限公司张红兵深圳市国政房地产评估有限公司
63
2010.8总第356期
房屋拆迁
Ch in a Re al Estate
642010.8总第356期
Ch in a Re al Estate
元———划拨土地没有价值，剩下的只是地上建、构筑物的成本价值；被拆迁方委托的估价机构采用收益法测算出来的补偿价格是２．３亿元———研究生院招生是有收益的，在土地使用年限内的净收益折现后再扣除应补地价就算出这个项目与其土地性质相一致的收益价格。
因为划拨用地的估价，是可以先假设为出让土地测算其市场价值，再扣除应补地价的。
两个价格哪一个是这个项目的真实价值呢？应该是后者。
从另一个角度来看，我们怎么用成本法来测算现实的商品房价格？土地重新购置价格可以从土地招、拍、挂市场价格中测算出来，建筑成本、管理费用、销售税费、利息都可以测算出来，利润怎么算？我们粗略估算了一下，现在的商品房项目的利润水平都在１５０％～２００％之间，有的甚至还要高，特别是那些拿地较早的项目。
那么，这个研究生院项目的开发利润是多少，这个参数怎样选取？国土部门指定的估价机构没有给出数据，干脆不计这一项。
这种估价报告缺乏客观公正性，所以也无法作为拆迁双方谈判的基础。
成本法很大程度上体现的只是项目的成本价值，不是市场价值。
这种方法在现在的会计、审计以及资产评估中也要求尽量不使用了，因为这种方法确实有很大的缺陷。
３．在成本法估价中，建筑物成新率对最终估价结果的影响远大于市场比较法估价。
比如，一栋８成新的房产，采用房地分开的成本法估价，其建筑物价值要扣除２０％的折旧，这２０％的折旧
对最终估价结果的影响可能是５％～１５％（具体取决于土地重新购置价格的大小）；而采用房地合一的市场比较法估价时，由于在因素系数修正表中，房屋成新率只占８％～１０％的权数，因此，这２０％的折旧对最终估价结果的影响可能只有１．６％～２％。
这也是成本法的一个硬伤。
在深圳，同样的房产收地价格往往低于征地价格，甚至是合法的房产低于非法的房产。
就是因为《深圳市土地征用与收回条例》规定：收地补偿只能采用房地分开的方式分别估价，不但土地使用权价值没有给予充分体现，建筑物的折旧也扣得太多。
成本法的这些缺陷，也正是它不能成为拆迁补偿估价主要方法的原因。
相对于市场比较法和收益法，成本法估价的结果总是较低的，也往往是无法让被拆迁人接受的。
三、实际成本与客观成本在房地产估价中，我们一般要求采用客观成本进行测算，即依据有关建筑物、构筑物造价的标准与定额测算其重置价格，这是正确的。
但是在拆迁补偿估价中会有一些特殊情况出现，这时就出现了是取实际成本还是取客观成本的问题。
当某些建筑物（比如农民自建房）的实际成本要低于正常的造价水平时，为保证被拆迁人可以用补偿款合法合规地重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、
成新率相当的建筑物，我们按正常的造价水平估价，才能达到保证被拆迁人原有生活水平不下降的目的。
还有另外一种情况，就是某
房屋拆迁
些建筑物、构筑物会有一些自己的特征，实际成本要高于正常的造价水平，在被拆迁人提供了有关凭证或依据时，我们会按实际成本估价，这也是合理的，是为了保证被拆迁人得到充分的补偿。
实际上，被拆迁人在没有得到充分补偿的情况下，是不会配合拆迁的。
再比如搬迁费估价，使用吊车不足一个台班的是不是应该给一个台班呢？装车不足一车的是不是应该给一车的费用呢？这就是实际成本。
站在更高的层面上来看，实际成本与客观成本的问题，是一个应不应该给予被拆迁人合理充分的补偿的问题，是一个是否和谐拆迁、各方共赢的问题。
四、采用成本法应注意的几个问题
１．漏计、低估的问题。
要学习建筑基础知识，了解估价对象工艺特征和施工程序，准确把握估价对象的重置价格。
比如码头，在深圳的珠江口沿岸建造码头（不考虑码头前沿的建造），采用吹砂填海的工艺每立方只要６元，而采用抛石挤淤的工艺每立方至少要３０元。
两者的重置成本相差甚大，不能混淆。
在海中建造堤坝，要考虑到潮汐对施工的影响和施工中耐碱水泥的使用，不能套用河堤、水坝的造价定额。
拆迁补偿估价有很多非常专业的问题，需要我们深入了解，认真对待。
２．成本分属不同权利人的问题。
最常见的就是承租人对房屋进行了装修改造。
除了装修理应分属不同的权利人之外，估价报告有时甚至要将
水电、消防安装费用从房屋主体中剥离出来，补
偿给承租人。
３．重复计算的问题。
深圳的一些拆迁项目对建筑物采用市场评估价进行补偿，而对于建筑物基底以外的土地则确定为“未征未转”土地，按征收农用地的标准予以补偿。
这实际上存在重复计算的问题。
所谓“市场评估价”实际上是国有土地上房产所具有的房地合一的价格，包含了建筑物的价值和土地使用权的价值，而这里所说的土地不仅仅包括建筑物基底所占的土地，还包括建筑物周围为建筑物服务的土地。
如果是住宅，则包括了小区道路、绿地和配套建筑所占用的土地；如果是工厂，则包括了厂区道路、绿地、停车场和辅助建筑所占用的土地。
这些土地的价值已经包含在房产的市场评估价中了。
如果一个房产只占有其基底的土地，旁边的土地都是别人的，那这个房产基本上是无法使用的，在进行估价时是要在市场评估价上打大折扣的。
因此，如果对建筑物已经按市场评估价进行了补偿，则无需对其基底以外的其余土地重复进行补偿了。
同理，所谓“市场评估价”同样也包含了为主体建筑服务的配套建筑物、绿地、小区道路、围墙等设施的价值，这部分价值不应另外计算。
李求军/
责任编辑
65
2010.8总第356
期
Ch in a Re al Estate
房屋拆迁。
