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【年度总评榜】之2019年郑州楼市行业现象与趋势观察地盘说一元复始，万象更新。
去年的年终岁末《地盘》发布的《年度总评榜》还历历在目，2020年就新鲜到来。
2019年收成怎么样呢？我们依然按照自己的标准，对这一年的工作做了梳理，对各企业、项目和市场上的一些热点做了总结点评，以飨读者。
此为开篇。
从一些列行业级现象也可以看出，房企得到购房者的认可似乎才是唯一正途。
✍️撰文 | 叶知秋☞《地盘》特邀撰稿人地产三十年，风起于青萍之末。
戴上国家中心城市桂冠的郑州，这几年突飞猛进，大有一骑绝尘之势，就连楼市的走势，也紧跟时代步伐。
不谈国家中心城市、中原城市群、大中原都市圈，也不说高铁、航空港等这些国家级的赋能，单是房地产这一块，就精彩得足以惊掉下巴。
我们选择2019年行业的几个带有趋势性的话题，来剖析楼市的不同现象，和一些现象级的事件。
1房企物业拆分上市▽前不久，鑫苑物业在香港上市，成为继正商物业挂牌新三板后，又一在香港上市的郑州本土物业公司。
另据透露，建业新生活版块也在积极筹备中。
©鑫苑物业港交所挂牌上市这几年，绿城、中海、碧桂园、保利等房企物业都在进行物业产品的资本化实践。
在房地产行业增速放缓、融资环境普遍缩紧的背景下，物业管理服务不同于房地产行业的周期性波动，资产轻、负债低，可操作性更强。
©物业助推房企品牌竞争力物业板块上市后，除了获得母公司助力外，还能借助资本力量从社会上募集资金做大做强，助力母公司延伸出血脉相连的支撑力量，提升品牌的整体竞争度。
以物业公司为窗口，既可以拉近和业主的距离，又能不断实现服务端的增值收益。
不管为了实现企业长久稳定运营还是短期的资金收益，房企或许都会放手一搏。
©2019物业服务企业上市公司测评十强正商、鑫苑、建业等郑州本土实力房企积极上市扩大物业板块规模也是大势所趋，永威、康桥等服务见长的物业公司，或将寻求新的突破，这抑或成为行业的一大趋势。
2本土房企加持商业物业▽这一年，万科、龙湖、绿地、华润等多家房企在全国各地对商业地产频频加码，郑州的本土开发商也不甘人后。
2018年比想象中更严峻一点磨具厂、两年前一半估值卖掉工厂——变成打工仔创业板，质押股权换来30亿进行产能扩张——为了融资很辛苦，5星变商务券商分析师，新财富拉票喝到胃出血——新财富取消海归找基金工作，四个月面试后——被通知暂停招人积蓄千万投入AI行业创业——屡屡被投资人放鸽子，融资无法到位OFO创始人戴威，破产和并购的生死一线中纠结挣扎，摩拜卖给美团创投基金合伙人，解散了团队——4年前创业，2亿人民币全部压注共享经济和O2O。
11家企业3家破产清算，7家弥留状态，1家勉强进入C轮，靠旧设备租赁生存。
房地产，杭州，想换学位房——旧房子挂牌3个月无人问津汽车，28年来首次年度负增长......2018年房地产大事记1、3月28日“三价合一”政策落地2、4月2日海洋新城出世3、5月17日深圳棚户区改造新政出台4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房6、6月5日深圳启动二次房改7、7月31日731新政发布限售限离限企8、9月19日光明“转正去新”正式挂牌光明区9、12月首套房贷利率下调10、改革开放40周年深汕合作区正式揭牌如何评价2018万科郁亮：•2018是万科过去从没有遇到过的一年•不是最困难的一年，是最不可预测的一年。
房地产过得还可以根据克而瑞研究中心公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜统计，2018年TOP100房企整体销售规模高达100073.2亿元。
其中，前十强房企累计销售流量金额达40334.2亿元，占到百强房企销售金额的40.30%。
碧桂园、万科、中国恒大分别以7286.9亿元、6069.2亿元和5511亿元的销售流量金额位居行业前三。
2018年百强房企中，57家房企销售目标平均完成率为105.52%，销售目标完成率超过100%的企业达到40家。
房地产过得还可以大部分房企销售量价齐升,中国金茂表现突出。
2015-郑州市房地产市场表现回顾及未来趋势预测分析郑州市地处黄河中下游和伏牛山脉东北翼向黄淮平原过渡的交接地带。
截至2018年末，郑州市全市总人口突破千万人，达1,013.6万人，比上年增长2.6%；其中女性502.4万人，增长3.8%；男性511.2万人，增长1.4%。
城镇人口743.8万人，增长4.2%；乡村人口269.8万人，下降1.7%。
2018年，郑州市经济总量突破万亿元，达10,143.3亿元。
比上年增长8.1%；人均生产总值101,349元，比上年增长5.8%。
其中第一产业增加值147.1亿元，增长2.1%；第二产业增加值4,450.7亿元，增长8.1%；第三产业增加值5,545.5亿元，增长8.3%。
郑州市城市概况资料来源：郑州市政府工作报告——郑州15-16年属去库存阶段，18H1市场表现较好，18H2-19年春节市场明显下滑郑州市场15-16年属于去库存阶段，17年库存去化完成并进入到补库存阶段，全年市区商品房住宅推盘1267万方，成交917万方，17年增速同比下滑，补库存350万方。
18年市区商品房住宅推盘1,190万方，同比-6%，成交1,107万方，同比+21%，其中18年上半年市场仍比较好，18年下半年到19年春节市场下滑非常明显，主要源于政府管控过于严格，很多项目一天只能签一套，导致客户对市场预期发生改变。
19年1季度市区商品住宅推盘140万方，同比-25%，成交191万方，同比+13%。
——19年3-4月市场有所回暖，主要源于部分区域解除限购以及年后入职增多推动置业需求19年3-4月市场有所回暖，环比有所改善，5月市场有所下滑。
去化来看，位于航空港区的美景魅力之城项目平推阶段，3-4月周去化65套，5月周去化35套，环比-46%；到访区域公司对郑州市区100多个项目观测统计，3月前三周合计来访量分别为1.3万组、1.5万组、1.6万组。
4月单周到访最多增致2万多组，5月前三周来访分别为2.1万组、1.6万组、1.9万组；成交方面，市区100多个项目3月前三周分别成交1,948套、1,714套、2,232套，4月分别周度成交1,366套、1,786套、2,190套、1,612套、1,666套，5月前三周分别成交2,180套、1,446套、1,788套。
建业十年进退郑州：2018合同销售额723亿郑州占比史上最低投实君按：为河南人民盖好房子。
2019年伊始，建业地产把“河南人民”的指针，拨向了郑州。
2019年以来，北龙湖连拍三宗地，建业连中三元，55.2亿元拿下北龙湖210.889亩土地。
加上建业海马九如府，建业在北龙湖已经共拥有四宗地。
投实APP，情报级金融信息终端从金额上看，已经超过了2016年与2018年，在郑州拿地金额之和的两倍（6.13亿+13.95亿），也几乎追平了2017年，建业地产在郑州拿地花的钱（56.64亿）。
在2019年之前，建业地产的郑州势力，已经降到其史上最低。
3月28日，建业地产披露2018年业绩报告。
2018年建业地产合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%，其中重资产的合同销售金额536.75亿元，同比增长约为76.5%；轻资产的合同销售金额186.91亿元，同比增长约197.2%。
按合同金额算，建业地产2018年在河南省市场占有率为6.7%。
较2017年增长2.4个百分点。
然而，聚焦到郑州，2018年，建业地产的郑州市场份额创2008年以来新低。
投实APP，情报级金融信息终端2018年建业地产在郑州市合同销售金额为137.99亿元，占重资产合同销售金额的比重为25.70%，较2017年再度下降0.7个百分点。
从下图可以清晰看出，在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过。
10年间，在建业的整个盘子里，郑州的份额，从将近60%，降至25%，缩水接近6成。
2016年，郑州入选国家级中心城市，全国房地产企业的TOP10尽数会猎于郑州。
深耕于河南20多年的建业地产，在最应该摘取胜利果实的时候，却被悄悄反超。
根据克而瑞公布的数据，2016年-2018年，正商地产已经连续三年稳坐郑州市场房企TOP1。
投实APP，情报级金融信息终端2018年，在郑州市场，无论是销售金额还是销售面积，建业已经被正商全面反超。
摘要近年来郑州市的房地产行业获得了空前的发展，而行业的发展快速与市场的需求旺盛密切相关。
影响房地产市场需求的因素有很多，联系郑州市房地产市场的具体情况，我认为具有代表性的影响因素主要包括：房地产价格、国民经济发展水平和城市居民人口总数。
与此同时，虽然郑州市房地产行业发展迅速，但是品质层次不齐、区域分布失衡、市场乱象频现和产品供求结构失衡等问题是依然存在的。
构建规范有效的竞争机制、建立有效的监管机制、优化产品结构等措施，可以优化郑州市房地产市场结构，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：房地产；市场需求；影响因素；市场结构1 引言郑州市作为中原地区各方面发展前景较好的城市之一，近年来在房地产市场也势头强劲。
由于房地产市场可分析的方面过多，所以在本文中我将通过运用自己在课程上的所学和查找数据资料的方式来从影响郑州市房地产需求的三个代表性因素、郑州市房地产存在的四个重点问题以及在分析郑州市房地产市场发展现状的基础上提出对策建议这三大方面分析现阶段的郑州市房地产市场。
2 影响郑州市房地产需求的因素2.1房地产价格价格是影响居民住房购买行为的主要因素。
2019年，全市房地产开发投资3258.4亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落23.9个百分点。
纵观全年房地产开发投资情况，总体呈现逐月回落态势，年底和年初增速相差22.4个百分点。
从房屋类型看，办公楼投资快速增长，住宅和商业营业用房小幅下降。
2019年，办公楼投资183.3亿元，比上年增长30.9%，增速较上年提高33.4个百分点；住宅投资2345.8亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点；商业营业用房投资297.0亿元，比上年下降5.0%，增速较上年回落12.5个百分点。
如果居民的购买力难以承受房地产价格，那么该地区的房地产市场就会缺乏有效需求，从而导致该地区房地产的供给大于需求，进而导致较高的房地产空置率和有价无市的局面。
比如，近年来郑州市房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，虚高的房价远远超出了普通家庭的承受能力，过高的首付款和几十年的月供支出使大部分家庭不得不削减日常开支，极大地降低了居民的消费需求。
郑州地块可进入评估报告Land development assessment report of Zhengzhou策研院-刘霄独立工作室郑州市城市综合价值评估区域地块优劣势评估010203地块综合价值估算目录交通/经济/产业/人口区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估郑州市城市综合价值评估01交通+经济+产业+人口四个维度分析郑州发展存在的机遇区域发展潜力郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。
国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。
是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线72条BRT线路21条轨道交通11条过境高速公路郑州6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线⏹铁路（高铁）网是郑州发展的生命网⏹郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的☐郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。
☐郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。
☐郑州北站：亚洲最大的火车编组站。
☐郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
☐郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。
☐郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
☐两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原，☐三小时：北京、武汉、青岛、天津，☐四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆，☐六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都☐八小时：哈尔滨、长春。
从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系郑州站郑州东站郑州西站郑州北站郑州南站圃田西站按照《中原经济区规划》、《中原城市群城际轨道交通网规划》☐已经建成运营郑州—焦作（30分）、郑州—新郑机场（19分）—许昌（22分）、郑州—开封（30分）、☐规划建设郑州—新乡、新郑机场—登封—洛阳、聊城—济南、许昌—平顶山、洛阳—平顶山、阜阳—六安、宿州—淮安城际铁路。
郑州房地产报告一. 前言郑州作为河南省的省会城市，近年来房地产市场呈现出持续的增长势头。
本报告旨在分析郑州房地产市场的现状以及未来的发展趋势。
二. 市场概况1. 市场规模根据数据统计，截至2019年底，郑州市的住房总数达到了200万套，人均拥有面积为40平方米。
郑州市区的二手房数量相对较多，占总住房数的60%，而其他京郊区域则以新房为主。
2. 房价走势在过去几年中，郑州房地产市场的房价呈现出稳步上涨的趋势。
2018年，郑州市的房价指数达到了120，表明市场整体价格水平在一年内上涨了20%左右。
然而，在2019年疫情的影响下，房价增长放缓，仅有5%左右。
3. 地段分布郑州市区的繁华地段主要集中在二环内，如金水区、中原区等。
这些地方交通便利，商业氛围浓厚，是购买住房的热门区域。
此外，近年来，随着城市发展的拓展，郑州东部、南部等地也开始受到关注，一些新兴的楼盘项目涌现出来。
三. 市场风险1. 融资政策收紧从国家层面来看，房地产融资政策逐渐收紧，对开发商的融资压力加大。
此外，银行对于购房贷款的审核也更加严格，购房者的购房难度有所增加。
这些因素都可能对郑州房地产市场的供求关系产生影响。
2. 供应过剩风险随着郑州市场的火爆，一些开发商纷纷投资新楼盘项目，导致市场供应过剩的风险逐渐增加。
如果市场需求不能跟上供应速度，可能会导致一些楼盘面临价格竞争、销售困难等问题。
3. 经济不确定性经济的不稳定性可能对房地产市场产生重大影响。
例如，金融危机、政策调整等因素都会对市场造成一定的影响，增加购房者的观望情绪。
四. 市场机遇1. 城市发展郑州作为中部地区的经济中心城市，其城市发展前景广阔。
政府对于基础设施建设的投入不断增加，加快了城市的发展速度，这为房地产市场带来了机遇。
2. 人口流入随着经济的发展和城市吸引力的提升，越来越多的人口涌入郑州。
这些人口需要居住、工作和生活，推动了房地产市场的需求。
特别是一些高新技术产业的发展，吸引了大量高素质的人才前来就业，增加了市场需求。
