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【年度总评榜】之2019年郑州楼市行业现象与趋势观察地盘说一元复始，万象更新。
去年的年终岁末《地盘》发布的《年度总评榜》还历历在目，2020年就新鲜到来。
2019年收成怎么样呢？我们依然按照自己的标准，对这一年的工作做了梳理，对各企业、项目和市场上的一些热点做了总结点评，以飨读者。
此为开篇。
从一些列行业级现象也可以看出，房企得到购房者的认可似乎才是唯一正途。
✍️撰文 | 叶知秋☞《地盘》特邀撰稿人地产三十年，风起于青萍之末。
戴上国家中心城市桂冠的郑州，这几年突飞猛进，大有一骑绝尘之势，就连楼市的走势，也紧跟时代步伐。
不谈国家中心城市、中原城市群、大中原都市圈，也不说高铁、航空港等这些国家级的赋能，单是房地产这一块，就精彩得足以惊掉下巴。
我们选择2019年行业的几个带有趋势性的话题，来剖析楼市的不同现象，和一些现象级的事件。
1房企物业拆分上市▽前不久，鑫苑物业在香港上市，成为继正商物业挂牌新三板后，又一在香港上市的郑州本土物业公司。
另据透露，建业新生活版块也在积极筹备中。
©鑫苑物业港交所挂牌上市这几年，绿城、中海、碧桂园、保利等房企物业都在进行物业产品的资本化实践。
在房地产行业增速放缓、融资环境普遍缩紧的背景下，物业管理服务不同于房地产行业的周期性波动，资产轻、负债低，可操作性更强。
©物业助推房企品牌竞争力物业板块上市后，除了获得母公司助力外，还能借助资本力量从社会上募集资金做大做强，助力母公司延伸出血脉相连的支撑力量，提升品牌的整体竞争度。
以物业公司为窗口，既可以拉近和业主的距离，又能不断实现服务端的增值收益。
不管为了实现企业长久稳定运营还是短期的资金收益，房企或许都会放手一搏。
©2019物业服务企业上市公司测评十强正商、鑫苑、建业等郑州本土实力房企积极上市扩大物业板块规模也是大势所趋，永威、康桥等服务见长的物业公司，或将寻求新的突破，这抑或成为行业的一大趋势。
2本土房企加持商业物业▽这一年，万科、龙湖、绿地、华润等多家房企在全国各地对商业地产频频加码，郑州的本土开发商也不甘人后。
2018年比想象中更严峻一点磨具厂、两年前一半估值卖掉工厂——变成打工仔创业板，质押股权换来30亿进行产能扩张——为了融资很辛苦，5星变商务券商分析师，新财富拉票喝到胃出血——新财富取消海归找基金工作，四个月面试后——被通知暂停招人积蓄千万投入AI行业创业——屡屡被投资人放鸽子，融资无法到位OFO创始人戴威，破产和并购的生死一线中纠结挣扎，摩拜卖给美团创投基金合伙人，解散了团队——4年前创业，2亿人民币全部压注共享经济和O2O。
11家企业3家破产清算，7家弥留状态，1家勉强进入C轮，靠旧设备租赁生存。
房地产，杭州，想换学位房——旧房子挂牌3个月无人问津汽车，28年来首次年度负增长......2018年房地产大事记1、3月28日“三价合一”政策落地2、4月2日海洋新城出世3、5月17日深圳棚户区改造新政出台4、5月23日深圳规土委印发《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》5、5月26日深圳首次推行政府监管新房摇号选房6、6月5日深圳启动二次房改7、7月31日731新政发布限售限离限企8、9月19日光明“转正去新”正式挂牌光明区9、12月首套房贷利率下调10、改革开放40周年深汕合作区正式揭牌如何评价2018万科郁亮：•2018是万科过去从没有遇到过的一年•不是最困难的一年，是最不可预测的一年。
房地产过得还可以根据克而瑞研究中心公布的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜统计，2018年TOP100房企整体销售规模高达100073.2亿元。
其中，前十强房企累计销售流量金额达40334.2亿元，占到百强房企销售金额的40.30%。
碧桂园、万科、中国恒大分别以7286.9亿元、6069.2亿元和5511亿元的销售流量金额位居行业前三。
2018年百强房企中，57家房企销售目标平均完成率为105.52%，销售目标完成率超过100%的企业达到40家。
房地产过得还可以大部分房企销售量价齐升,中国金茂表现突出。
2015-郑州市房地产市场表现回顾及未来趋势预测分析郑州市地处黄河中下游和伏牛山脉东北翼向黄淮平原过渡的交接地带。
截至2018年末，郑州市全市总人口突破千万人，达1,013.6万人，比上年增长2.6%；其中女性502.4万人，增长3.8%；男性511.2万人，增长1.4%。
城镇人口743.8万人，增长4.2%；乡村人口269.8万人，下降1.7%。
2018年，郑州市经济总量突破万亿元，达10,143.3亿元。
比上年增长8.1%；人均生产总值101,349元，比上年增长5.8%。
其中第一产业增加值147.1亿元，增长2.1%；第二产业增加值4,450.7亿元，增长8.1%；第三产业增加值5,545.5亿元，增长8.3%。
郑州市城市概况资料来源：郑州市政府工作报告——郑州15-16年属去库存阶段，18H1市场表现较好，18H2-19年春节市场明显下滑郑州市场15-16年属于去库存阶段，17年库存去化完成并进入到补库存阶段，全年市区商品房住宅推盘1267万方，成交917万方，17年增速同比下滑，补库存350万方。
18年市区商品房住宅推盘1,190万方，同比-6%，成交1,107万方，同比+21%，其中18年上半年市场仍比较好，18年下半年到19年春节市场下滑非常明显，主要源于政府管控过于严格，很多项目一天只能签一套，导致客户对市场预期发生改变。
19年1季度市区商品住宅推盘140万方，同比-25%，成交191万方，同比+13%。
——19年3-4月市场有所回暖，主要源于部分区域解除限购以及年后入职增多推动置业需求19年3-4月市场有所回暖，环比有所改善，5月市场有所下滑。
去化来看，位于航空港区的美景魅力之城项目平推阶段，3-4月周去化65套，5月周去化35套，环比-46%；到访区域公司对郑州市区100多个项目观测统计，3月前三周合计来访量分别为1.3万组、1.5万组、1.6万组。
4月单周到访最多增致2万多组，5月前三周来访分别为2.1万组、1.6万组、1.9万组；成交方面，市区100多个项目3月前三周分别成交1,948套、1,714套、2,232套，4月分别周度成交1,366套、1,786套、2,190套、1,612套、1,666套，5月前三周分别成交2,180套、1,446套、1,788套。
建业十年进退郑州：2018合同销售额723亿郑州占比史上最低投实君按：为河南人民盖好房子。
2019年伊始，建业地产把“河南人民”的指针，拨向了郑州。
2019年以来，北龙湖连拍三宗地，建业连中三元，55.2亿元拿下北龙湖210.889亩土地。
加上建业海马九如府，建业在北龙湖已经共拥有四宗地。
投实APP，情报级金融信息终端从金额上看，已经超过了2016年与2018年，在郑州拿地金额之和的两倍（6.13亿+13.95亿），也几乎追平了2017年，建业地产在郑州拿地花的钱（56.64亿）。
在2019年之前，建业地产的郑州势力，已经降到其史上最低。
3月28日，建业地产披露2018年业绩报告。
2018年建业地产合同销售金额723.66亿元，同比增长约为97.2%，其中重资产的合同销售金额536.75亿元，同比增长约为76.5%；轻资产的合同销售金额186.91亿元，同比增长约197.2%。
按合同金额算，建业地产2018年在河南省市场占有率为6.7%。
较2017年增长2.4个百分点。
然而，聚焦到郑州，2018年，建业地产的郑州市场份额创2008年以来新低。
投实APP，情报级金融信息终端2018年建业地产在郑州市合同销售金额为137.99亿元，占重资产合同销售金额的比重为25.70%，较2017年再度下降0.7个百分点。
从下图可以清晰看出，在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过。
10年间，在建业的整个盘子里，郑州的份额，从将近60%，降至25%，缩水接近6成。
2016年，郑州入选国家级中心城市，全国房地产企业的TOP10尽数会猎于郑州。
深耕于河南20多年的建业地产，在最应该摘取胜利果实的时候，却被悄悄反超。
根据克而瑞公布的数据，2016年-2018年，正商地产已经连续三年稳坐郑州市场房企TOP1。
投实APP，情报级金融信息终端2018年，在郑州市场，无论是销售金额还是销售面积，建业已经被正商全面反超。
摘要近年来郑州市的房地产行业获得了空前的发展，而行业的发展快速与市场的需求旺盛密切相关。
影响房地产市场需求的因素有很多，联系郑州市房地产市场的具体情况，我认为具有代表性的影响因素主要包括：房地产价格、国民经济发展水平和城市居民人口总数。
与此同时，虽然郑州市房地产行业发展迅速，但是品质层次不齐、区域分布失衡、市场乱象频现和产品供求结构失衡等问题是依然存在的。
构建规范有效的竞争机制、建立有效的监管机制、优化产品结构等措施，可以优化郑州市房地产市场结构，促进房地产市场平稳健康发展。
关键词：房地产；市场需求；影响因素；市场结构1 引言郑州市作为中原地区各方面发展前景较好的城市之一，近年来在房地产市场也势头强劲。
由于房地产市场可分析的方面过多，所以在本文中我将通过运用自己在课程上的所学和查找数据资料的方式来从影响郑州市房地产需求的三个代表性因素、郑州市房地产存在的四个重点问题以及在分析郑州市房地产市场发展现状的基础上提出对策建议这三大方面分析现阶段的郑州市房地产市场。
2 影响郑州市房地产需求的因素2.1房地产价格价格是影响居民住房购买行为的主要因素。
2019年，全市房地产开发投资3258.4亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落23.9个百分点。
纵观全年房地产开发投资情况，总体呈现逐月回落态势，年底和年初增速相差22.4个百分点。
从房屋类型看，办公楼投资快速增长，住宅和商业营业用房小幅下降。
2019年，办公楼投资183.3亿元，比上年增长30.9%，增速较上年提高33.4个百分点；住宅投资2345.8亿元，比上年下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点；商业营业用房投资297.0亿元，比上年下降5.0%，增速较上年回落12.5个百分点。
如果居民的购买力难以承受房地产价格，那么该地区的房地产市场就会缺乏有效需求，从而导致该地区房地产的供给大于需求，进而导致较高的房地产空置率和有价无市的局面。
比如，近年来郑州市房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，虚高的房价远远超出了普通家庭的承受能力，过高的首付款和几十年的月供支出使大部分家庭不得不削减日常开支，极大地降低了居民的消费需求。
郑州地块可进入评估报告Land development assessment report of Zhengzhou策研院-刘霄独立工作室郑州市城市综合价值评估区域地块优劣势评估010203地块综合价值估算目录交通/经济/产业/人口区域定位/行业市场/人文环境/乐园竞争/政府配合度地块条件/交通配套/项目竞争/经济评估郑州市城市综合价值评估01交通+经济+产业+人口四个维度分析郑州发展存在的机遇区域发展潜力郑州——国家级重要的综合性交通枢纽性城市，郑州是国家战略指导下处于经济用量仅次于长三角、珠三角、京津冀的中原城市群，直接辐射人口1.58亿人。
国家战略给郑州的城市定位：国际性综合交通枢纽城市，承接国际人员往来、物流集散、中转服务等综合服务，打造通达全球、衔接高效、功能完善的国际交通中枢。
是首批综合交通枢纽示范工程城市（广州、武汉、郑州）之一。
2座航站楼、2条跑道（十三五规划说适时加至3条）、162条航线72条BRT线路21条轨道交通11条过境高速公路郑州6个火车站：2条铁路干线、6条高铁线⏹铁路（高铁）网是郑州发展的生命网⏹郑州的繁荣，河南的发展，是火车拉出来的☐郑州站：亚洲最大的客运站之一，陇海铁路、京广铁路交会处。
☐郑州东站：全国第二大高铁站，是京广高铁、徐兰高铁以及郑济高铁、郑合高铁、郑渝高铁，郑太高铁八个方向的交会处。
☐郑州北站：亚洲最大的火车编组站。
☐郑州西站：是全国首例在建成通车后的高铁上建设铁路站点工程，承载经由辐射区旅客集散，缓解郑州旅客出行压力。
☐郑州南站：（在建）全国第二大高铁站，郑州城际铁路系统中心。
☐郑州圃田西站：是亚洲最大的货运站之一，是郑欧班列的起点。
☐两小时：石家庄、西安、济南、合肥、南京、太原，☐三小时：北京、武汉、青岛、天津，☐四小时：长沙、南昌、杭州、上海、重庆，☐六小时：广州、沈阳、福州、深圳、贵阳、成都☐八小时：哈尔滨、长春。
从郑州坐高铁可直达全国2/3的省会城市6大火车站打造立体高效的客运货运发达体系郑州站郑州东站郑州西站郑州北站郑州南站圃田西站按照《中原经济区规划》、《中原城市群城际轨道交通网规划》☐已经建成运营郑州—焦作（30分）、郑州—新郑机场（19分）—许昌（22分）、郑州—开封（30分）、☐规划建设郑州—新乡、新郑机场—登封—洛阳、聊城—济南、许昌—平顶山、洛阳—平顶山、阜阳—六安、宿州—淮安城际铁路。
郑州房地产报告一. 前言郑州作为河南省的省会城市，近年来房地产市场呈现出持续的增长势头。
本报告旨在分析郑州房地产市场的现状以及未来的发展趋势。
二. 市场概况1. 市场规模根据数据统计，截至2019年底，郑州市的住房总数达到了200万套，人均拥有面积为40平方米。
郑州市区的二手房数量相对较多，占总住房数的60%，而其他京郊区域则以新房为主。
2. 房价走势在过去几年中，郑州房地产市场的房价呈现出稳步上涨的趋势。
2018年，郑州市的房价指数达到了120，表明市场整体价格水平在一年内上涨了20%左右。
然而，在2019年疫情的影响下，房价增长放缓，仅有5%左右。
3. 地段分布郑州市区的繁华地段主要集中在二环内，如金水区、中原区等。
这些地方交通便利，商业氛围浓厚，是购买住房的热门区域。
此外，近年来，随着城市发展的拓展，郑州东部、南部等地也开始受到关注，一些新兴的楼盘项目涌现出来。
三. 市场风险1. 融资政策收紧从国家层面来看，房地产融资政策逐渐收紧，对开发商的融资压力加大。
此外，银行对于购房贷款的审核也更加严格，购房者的购房难度有所增加。
这些因素都可能对郑州房地产市场的供求关系产生影响。
2. 供应过剩风险随着郑州市场的火爆，一些开发商纷纷投资新楼盘项目，导致市场供应过剩的风险逐渐增加。
如果市场需求不能跟上供应速度，可能会导致一些楼盘面临价格竞争、销售困难等问题。
3. 经济不确定性经济的不稳定性可能对房地产市场产生重大影响。
例如，金融危机、政策调整等因素都会对市场造成一定的影响，增加购房者的观望情绪。
四. 市场机遇1. 城市发展郑州作为中部地区的经济中心城市，其城市发展前景广阔。
政府对于基础设施建设的投入不断增加，加快了城市的发展速度，这为房地产市场带来了机遇。
2. 人口流入随着经济的发展和城市吸引力的提升，越来越多的人口涌入郑州。
这些人口需要居住、工作和生活，推动了房地产市场的需求。
特别是一些高新技术产业的发展，吸引了大量高素质的人才前来就业，增加了市场需求。
2010年上半年郑州房地产市场运行分析及下半年展望2010年上半年，郑州市房地产市场商品房供应与销售、二手房交易量呈现同比上涨态势，新“国十条”出台后，商品房与二手房交易面积涨幅开始下降，6月份房价环比出现回落趋势。
一、2010年上半年郑州房地产市场运行基本情况:1、房地产开发投资情况上半年，郑州房地产开发投资增长加速。
全市房地产开发前6个月累计完成投资288.2亿元，同比增长59.2%，占全省投资总额35.7%，占全市城镇固定资产投资25.5%；其中住宅开发投资完成额217.3亿元，同比增长52.3%。
2、商品房交易情况针对2009年以来商品房市场供需失衡的情况，通过政府职能部门促投资、促开工、促投放，使商品房市场投放量从3月份起有所放大，5月份市场投放量首次超过销售量。
上半年，郑州市区商品房批准预售面积450.28万平方米，同比增长73.28%；其中商品住宅批准预售面积350.61万平方米，同比增长55.81%。
郑州市区商品房销售面积525.97万平方米，同比增长8.03%；其中，商品住宅销售面积442.41万平方米，同比增长8.18%。
自2009年底国家对房地产市场进行调控以来，郑州市商品房销售量增速逐渐趋缓。
尤其是新"国十条"的出台，使5月份商品住宅的销售量环比增幅下降了36.99%,6月份环比虽然有所回升,但同比仍然下降了26.66%。
价格方面，上半年郑州市区商品房销售均价为5536元/平方米，同比上涨16.57%；其中商品住宅销售均价为5085元/平方米，同比上涨14.09%。
相比较房地产一线城市而言，郑州房地产市场的投资投机现象不明显，房价受政策的影响较小。
图表1 2010年上半年郑州房地产市场运行情况3、二手房交易情况3、二手房交易情况上半年，郑州市区二手房交易面积为118.37万平方米，同比增长18.89%；其中，二手住宅成交面积115.5万平方米，同比增长17.52%。
2018年房地产市场总结暨2019年展望在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌，等等。
一、宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。
不过，由于楼市调整的大格局已经形成，再加上金融危机之下市民“现金为王”的理财观念，频频出台的政策始终无法彻底打破预期已经改变的置业者的观望情绪，因此并不能够令广州楼市的成交从低谷中走出来。
在此情况下，包括大开发商在内的大多数开发商一方面难以获得资本市场和商业银行的融资、信贷支持，另一方面新房的销售情况又不理想，腹背受敌，只好用降价这个最原始有效的方式加大楼款回笼力度，缓解资金紧张的困局。
与一手开发企业的窘境一样，广州的二手中介行业在经历了过去几年的高速扩张之后，面对突然降温的市场也不得不收缩阵线、开源节流。
为了应对市场变化，一些品牌大中介纷纷开展与一手开发商的“一二手联动”代理合作，力争多渠道度过经营难关。
二、土地出让市场低迷，年度土地出让指标两度调低仍无法完成，“底价出让”、“流拍”成为常态，中小开发商趁机抄底拿地，取代大开发商成为土地出让市场的主角。
“地王”表情尴尬，纷纷难产。
在地价回落的同时，包括员村绢麻厂地块在内的“地王”表情尴尬。
以员村绢麻厂地块为例，缴纳土地出让金的大限早已在7月份过期，由于开发商没有履行合约，按照正常手续该地块将会被收回，但是至今无论是国土部门还是地产商都三缄其口，不得而知。
在xx年年产生的多个“地第1 页共3 页王”中，尽管对外宣称的理由各不一样，但是基本上都选择了“拖”字诀，动工的是极少数。
开发商们对“地王”的冷处理，资金链紧张导致开发困难是一个原因，而现时不少“地王”所在的板块“面粉比面包贵”也是现实。
郑州房地产市场8月市场报告（简报）土地市场概要：８月，郑州市土地供给再次放量，供给高达19幅，供给土地面积59.63万平方米。
累计成交土地5幅、46.94万平方米。
供给走势剖析8年8月-09年8月郑州市土地市场供给走势8月，郑州市土地供给再次放量，供给高达19幅，与09年4月持平；供给土地面积59.63万平方米，位居09年1月到现在的第三位。
供给量的大幅爬升主要受郑东新区土地集中供给、金水区白庙和沈庄城中村改造用地入市拉动。
7月，建设路北、工农路西19轮竞价，8月长江路南、嵩山路西34轮竞价彰显土地市场热度，09年3月份以来，商品房市场求过于供态势明显，尔后续供给不足，在此情况下，政府加大土地供给力度，将在必定程度上克制价钱的连续爬升，调整市场供求现状。
成交地块剖析郑州市8月土地成交明细表8月1日至9月4日，郑州市累计成交土地5幅、46.94万平方米。
长江路南、嵩山路西为09年二七区首幅入市土地，此幅土地惹起五家企业34轮竞价，最后以395.94万元/亩的单价成交，成为“新科地王”，其总价溢价幅度达到240%。
依据容积率、建筑限高、绿化率等要求，建成小区后楼面地价折合1697.23元/平方米，算上建安成本、管理及配套等花费，房价成本约为4403元/平方米，“非理性”竞价再次出现，彰显开发商拿地激情，估计后市土地成交单价将逐渐上升。
金水区两幅虽仅两幅城中村改造用地成交，但面积高达33.84万平方米，均为无底价挂牌、一锤成交，用途均为商务金融和城镇住所，容积率均大于4。
此中，文化路以东、文博东路以西、东风路以南、白庙路以北、渠西路西、姜寨明沟北宗地成交单价为280.06万元/亩，创09年到现在城中村改造单价峰值。
经动工业用地成交两幅，成交面积11.80万平方米，成交单价均为25.60万元/亩，与09年1-7月份较为靠近。
商品房市场概要：8月，郑州市商品房新增供给量为11.03万平方米，同比降落了90.77%，环比增添了8.56%。
一、土地市场1、本月土地供应环比6月小幅下跌图1-1郑州市2019-2019年7月土地市场供应情况数据来源：中国土地市场网备注：本报告所指土地仅指商品住房用地、经济适用住房用地及商务金融用地（下同）自2019年第四季度土地供应达到顶峰后，2019年前两季度土地供应整体相对疲软，一直呈现下滑趋势。
但随着楼市成交量的逐步回暖，土地市场也逐步呈现回暖趋势。
进入6、7月份，郑州土地市场一改4月、5月供应面积低于10万㎡的态势，供应面积均超过30万㎡。
6月份，土地供应面积为32.8万㎡；7月份土地供应面积为30.034万㎡，环比下降8.4%。
充足的土地供应为后期楼市房源入市提供了保障，也为房地产的未来发展提供了动力。
随着楼市成交量的增长，开发商资金逐步宽裕，土地市场在未来一段时间内仍将保持活跃状态。
本月供应4幅地块相对分散，其中3幅为普通商品住宅用地，1幅为商务金融用地。
其中体量最大的地块位于梧桐街南、西四环路东，占地面积为155亩，规划容积率为3.5,起拍价为20787万元，土地开发程度为“七通”。
表1-1 2019年7月郑州市供应土地信息表数据来源：中国土地市场网2、本月土地成交环比6月回暖图1-2郑州市2019-2019年7月土地市场成交情况数据来源：中国土地市场网在6月份土地市场成交陷入低谷后，7月份土地市场成交迅速增长。
7月份郑州市共成交地块13幅，总成交面积为27.2万㎡，环比6月份上涨68%。
上涨幅度明显。
依据地块规划容积率，本月出让地块总规划建筑面积为86.2万㎡。
从区域市场来看，7月份成交地块集中于惠济区、郑东新区、二七区、管城区。
其中惠济区成交的三幅地块、二七区成交的三幅地块分别为“刘砦村城中村改造”、“齐礼阎城中村改造”项目，全部为协议出让。
本月最值得关注的是郑州新区龙湖地区的第一块普通商住房用地入市，该地块位于九如路东、龙湖中环南路北，总占地面积为56.6亩，容积率小于1.7，建筑限高24米，绿化率大于35%，挂牌起始价为37400万元，加价幅度为500万元。
