2018年房地产估计案例及分析指错题总结

2018年房地产估价师考试案例分析考前冲刺真题及答案解析（1）某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。

因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。

现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

1．能否翻建的最终批准权在（）。

A．政府房地产管理部门B．政府规划管理部门C．政府土地管理部门D．上级总公司2．评估时依据的建筑面积应为（）。

A．460m2B．600m2C．1000m2D．以上三个面积都不行3．该公司委托评估应选择（）。

A．房地产管理部门B．资产管理部门C．有资格的房地产估价机构D．验资机构标准答案：B,D,C解析：2．因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。

根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

（2）1．应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（）A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价2．将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（）。

A．自行改变B．经上级主管部门批准改变C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续3．该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。

A．该两幢房屋的抵押评估价格之和B．该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C．该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D．该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4．该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）。

《房地产估价案例与分析》指错题答题通关宝典《房地产估价案例与分析》该门考试的指错题是大家相对容易、也是大家必须要拿分的题型，现将指错题的答题技巧整理如下，供各位学员参考学习，要根据该答题技巧，反复练习：—、拿到试卷以后，建议首先做指错题，建议将估价报告中的错误先在草稿上列出，根据错误的严重程度进行排序，将严重的、有把握的，特别是以前考试中出现过的错误排在前面。

二、拿到指错题试卷以后：首先要看报告的8个组成部分是否缺项：（1.封面；2.录；3.致估价委托人函；4.估价师声明；5•估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

）如无理由缺项，算错。

其次要看估价目的：•如估价目的是抵押评估，该类报告的特有错误有：①抵押估价报告的报告名称必须写成：“房地产抵押估价报告”，而不是简单写成“房地产估价报告”。

②价值类型应为：房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

如描述不全，算错。

③估价依据是否缺“房地产抵押估价指导意见”，如缺算错。

④结果报告是否缺“变现能力分析”和“市场风险分析”，如缺算错。

⑤估价原则如缺“谨慎原则”，算错。

⑥“结果报告和技术报告”中的估价结果，“假定未设定优先受偿权利下的市场价值”、“法定优先受偿款”、“抵押价值”要分别交代。

如结果报告和技术报告都没有分别交代，算错；但要注意的是，如果结果报告中的估价结果已经分别交代，但技术报告中的估价结果没有分别交代，可暂不算错，错误顺序往后排，如果挑不出其他错误，再把该项错误挑出。

⑦若价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，未做该假定算错。

⑧若估价对象已设定抵押，且价值时点他项权利尚未注销，要在“估价的假设和限制条件”中提示本次估价已考虑估价对象设定的抵押，并考虑该他项权利对抵押价值的影响，如未考虑该他项权利对抵押价值的影响，算错。

【房地产估价案例与分析】2018房地产估价案例与分析答案特此函告常熟市房屋评估所法定代表人王江 1999年1月25日估价师关于估价报告的声明我们郑重声明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。

2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民 ___国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。

6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

常熟市房屋评估所房地产注册估价师王江 1999年1月25日估价的假设和限制条件 1．本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。

仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。

本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。

2.本报告提出的评估结果。

以委估房地产维持现状持续使用为前提。

3．本报告自评估基准日起，有效期限为一年。

在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。

4．本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。

也没有考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。

5.委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。

6．实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。

7．本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素 8．本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。

2018房地产估价师考试试题（一）一、判断题(共40题，每题0.5分。

请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分)1.国有土地依法属于国家所有。

因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。

()2.经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。

()3.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

( )4.凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。

()5.自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。

()6.《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。

()7.无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。

( )8.因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。

()9.以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

( )10.经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。

()11.房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

()12.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。

()13.预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。

()14.申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

()15.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。

()16.房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。

()17.三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

2018 年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是() 。

A 模拟房地产市场定价B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()A征用期间导致房屋毁损的价值损失B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是()A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D 利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D4、关于估价目的的说法错误的是()A估价目的取决于委托人对估价的实际需要B任何估价项目都有估价目的C一个估价项目通常有多个估价目的D估计目的限制了估价报告的用途答案：C5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于()A拥有的房地产权利B受其他房地产权利的限制情况C受房地产权利以外因素的限制D额外的利益或好处答案：C6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是()A建筑密度大小B房型设计C临路状况D公共配套设施情况答案：B7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是()A对住宅本身进行投资改良B由于人口增长对住宅的需求增加C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()A 房地产转让估价应评估出租**** 益价值B 续贷抵押估价应评估出租**** 益价值C房屋征收估价应评估完全产权价值D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D9、某套住宅的套内建筑面积为145 ㎡，使用面积为132 ㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23 ㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/ ㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为() 元/ ㎡。

按房地产估价报告各项内容总结指错题指错题答题要点：1、先浏览通篇，看是否有缺项错误，包括大项和小项；2、各项内容中按下述总结分析是否有错误；3、特别分析技术报告中按不同方法的各个表述、计算内容。

一份完整的估价报告由以下八部分构成：1、封面；2、致估价委托人函；3、目录；4、注册房地产估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。

各部分内容构成及常见错误如下：第一部分、封面一、构成（7项）标题、估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期、估价报告编号二、常见错误1、估价报告名称：房地产抵押估价的估价报告必须用“房地产抵押估价报告”，否则算错。

2、注册房地产估价师：注册房地产估价师的姓名及其注册号。

3、估价报告出具日期应与致函日期、作业日期一致，不一致的算错。

若还是“估价报告作业日期”，算错。

4、封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”5、估价报告中缺技术报告或封面、目录不算重要内容缺失。

第二部分：致估价委托人函一、构成（10项）标题、致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、估价机构名称和盖章、致函日期。

（有的有估价结果和使用报告有关的特别提示）二、常见错误1、缺标题“致估价委托人函”，算错。

1、基本事项四个内容：估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价方法。

缺少上述某项，算错2、缺总价、大写、单价或者缺不写单价的理由，算错；3 、落款的估价机构必须加盖公章，不能由分公司签发，如果是其他印章如**公司业务章、估价专用章，则算错。

4、房地产抵押报告中缺少“在估价时点未设定法定优先受偿款权利下的价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值”三种价值的完整披露的，算错。

（该三种价值应在致函、结果报告、技术报告中完整披露）；价值类型应一致，如是抵押价值，被写成市场价值等，算错5 、致函日期=估价报告出具日期=估价作业截止日期，否则算错。

改错题（一）１．一般假设缺少一条:由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大,估价对象房地产状况稳定,因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外,其他情况与一年前首次抵押时一样。

2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押"错误，应改为:对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价,抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。

3.不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提.4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误,应改为:本次估价按记载面积为准.（二)1.朝向为南不对,应为北.2．建筑结构不可能是砖混,应为钢混结构。

３.缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。

4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。

（三）(１)该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师,不能笼统的以“我们”指代. (2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

（3）据题意,估价对象在价值时点有已抵押担保债权,因此不能对已知事实做违背事实假设．(4)在存在不确定因素的情况下,房地产估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中做出必要的风险提示．抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

(四）（1)错误:估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。

改为:估价对象按照商业用途使用不合法,应按住宅用途评估。

理由:虽然李某已申请改建,但尚未办理完用途变更手续,因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

(2)错误:若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值,大于作为住宅使用的收入现值,则估价对象改建为商铺使用经济上可行.改为:若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。

2018年房地产市场运行情况总结分析2018年房地产市场运行情况总结分析2018年的房地产市场，以政策为主导。

从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。

据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。

受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。

根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。

其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。

在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。

2018年10月14日,xx 市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。

其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房地产估价案例分析大总结房地产估价案例分析大总结房地产估价案例分析大总结（一）总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1估价报告本身的不完善1、缺少“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

（2）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）4、逻辑不严谨前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）5、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。

（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。

（3）表达形式不科学案例与分析指错题中常见错误2估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。

估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定按理与分析中的指错题中常见的错误3应用估价方法时的错误收益法（1）收益期限确定错误。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。

（4）收益的测算错误。

没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。

（5）正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。

第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。

第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。

第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

房地产估价师考试案例与分析改错题整理合集在房地产估价师考试中，案例与分析题型是考察考生实际应用能力和理论知识掌握程度的重要部分。

然而，由于该题型具有较强的综合性和复杂性，考生往往容易出错。

为了帮助考生更好地备考，本文将整理一些常见的案例与分析改错题，并对错误原因进行分析，以供参考。

一、忽略个体差异【例题】某市有两栋房屋，一栋位于市中心，另一栋位于郊区。

两栋房屋的建筑面积、建筑结构、所处地段等条件均相同，但郊区的房屋由于周边配套设施不完善，导致其价值低于市中心的房屋。

某估价师在评估两栋房屋的价值时，忽略了这种个体差异，从而得出了错误的估价结论。

【错误原因分析】在房地产估价中，个体差异是一个非常重要的因素。

不同房屋的位置、用途、建筑结构、朝向等因素都会对其价值产生影响。

在本例中，由于郊区的房屋存在明显的个体差异，即周边配套设施不完善，因此其价值低于市中心的房屋。

估价师忽略了这种个体差异，导致估价结论错误。

【正确做法】在进行房地产估价时，应充分考虑每个房地产的个体差异，包括位置、用途、建筑结构、朝向等因素。

对于类似本例中的情况，可以通过收集市场数据、进行实地调查等方式来获取更准确的信息，以得出更准确的估价结论。

二、不重视市场调查【例题】某市有一栋商业用房，由于地理位置较为偏僻，周边商业氛围较差，导致其价值一直不高。

某估价师在评估该房屋的价值时，没有充分重视市场调查，仅仅根据经验判断该房屋的价值应在100万元左右。

【错误原因分析】市场调查是房地产估价中非常重要的一步。

通过市场调查，可以了解类似房地产的市场价格、供求关系等信息，从而为估价提供更为可靠的依据。

在本例中，由于该房屋地理位置较为偏僻，周边商业氛围较差，这些因素都会对其价值产生影响。

如果估价师没有充分重视市场调查，就可能得出不准确的估价结论。

【正确做法】在进行房地产估价时，应充分重视市场调查。

可以通过收集类似房地产的市场价格、供求关系等信息，了解该房地产的市场状况和价值趋势。

注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合历年房地产估价案例与分析试题解析《房地产估价案例与分析》试题一问答题40分1有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法并简述理由。

10分2就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法分别需要搜集哪些资料15分3在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。

15分二改错题60分分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。

××市华兴酒家评估报告一、评估单位宇辰房地产估价公司二、委托单位康达工贸公司三、评估日期1995年8月1日1995年8月30日四、评估目的为入股评估房地产价格五、评估人员略六、评估原则与依据略七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。

华兴酒家共二层砖混结构外墙为铝合金玻璃幕墙。

首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。

华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日止。

八、评估过程注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合1选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平故选用收益还原法。

其计算公式为评估价格V=(A C)/r[11/(1+r)n]式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。

2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13% 15% 15% 15% 12%对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14%3. 计算年总收入1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为200×2×65%×20×350=1820000元2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为20×6×2×40×350=3360000元3年总收入为1820000+3360000=5180000元4. 计算年总支出1营业税及附加按总收入的5.5%计算5180000×5.5%=284900元2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算5180000×50%=2590000元3管理人员工资40人每人每月400远则400×40×12=192000元4综合管理费每年按总收入的5%计算5180000×5%=259000元注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合5保险费按投保金额200万元的0.3%计算2000000×0.3%=6000元6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算8000000×9%=720000元7广告宣传费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算8000000×1%=80000元9人员培训费按总收入的0.5%计算5180000×0.5%=25900元10其他费用按总收入的5%计算5180000×5%=259000元11年总支出为4442700元5. 评估价格计算根据公式V=(A C)/r[11/(1+r)n]V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40]=4896983元=489.7万元九、评估结论经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。

1、封面（顺序）1）估价报告名称；（表述是否正确）2）估价报告编号（估价机构内部编号）3）估价项目名称；4）估价委托人（单位写全称；个人写姓名）5）房地产估价机构（全称）6）注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）7）估价报告出具日期（致函日期、估价结果报告一致）2、致估价委托人函（顺序）1）致函对象（委托人全称）--简要介绍对象（对象位于**路**号，总建筑面积为***）2）估价目的3）估价对象4）价值时点5）价值类型6）估价方法7）估价结果----总价（大小写）、单价；（如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价）；结果确定没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤（注册估价师根据估价目的，选择估价程序，选用适宜方法，并在综合分析因素基础上，确定估价对象结果.....）结果是否完整，是否漏项（缺车库部分价格）8）致函日期（公司全称、法定代表人签字、日期）---加盖公章，不得用其他印章代替---落款日期必须在资质有效期内注：（抵押目的）--估价结果（致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。

）·1在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值·2房地产估价师所知悉的法定优先受偿款·3以及抵押价值3、目录1)估价师声明2)估价假设和限制条件3)估价结果报告4)估价技术报告5)附件必须包含结果报告和技术报告的二级目录估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。

四、估价师声明（名称是否正确） P10--要素齐全1)缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名。

抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。

(不能用“我们”进行了实地踏勘，代替估价师）2）估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名（如有）。

重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。

五、估价假设和限制条件P111）估价报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。

房地产估价案例与分析-18(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}问答题{{/B}}(总题数：3，分数：30.00)1.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。

请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出计算价格?（分数：10.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：()解析：(1)错误有：①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用；②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息；③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

(2)还应将重置价格减去折旧：①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧；②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧；③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

[知识点] 居住房地产的估价2.黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。

2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。

因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。

房地产估价师案例与分析练习题2018房地产估价师案例与分析练习题案例一赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。

该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。

2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;2.赵某的购房发票;3.商品房预售许可证复印件4.其他有关房地产市场资料。

请问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全?2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?标准答案：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。

因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的'。

案例二黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。

2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。

因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。